Анализ рынка вторичной недвижимости Краснодара октябрь 2024.
Ситуация на рынке вторичной недвижимости Краснодара. Обзор на 23 октября 2024 года.
Представляю обзор положения вторичного рынка недвижимости в Краснодаре на настоящий момент (октябрь 20204 год). Ситуация на вторичке, надо сказать, неоднозначная и за последние 20 лет нова!
Новизна и необычность выражается в нижеследующих факторах и событиях:
1. «Продажная» цена квадратного метра по данным сделок по Сбербанку практически не изменилась. Наблюдается небольшое снижение стоимости квадратного метра (июль 2024 года-124328 рублей, сентябрь 2024 года - 120524 рублей). Это примерная картина ИМЕННО "продажной" цены объекта недвижимости.
2. Следующий фактор особенности вторичного рынка недвижимости Краснодара в 2024 году полностью коррелируется с небольшим снижением "продажной" стоимости объекта. Дело в том, что наблюдается уменьшение с начала года количества объектов выставленных на продажу. Определить реальный процент уменьшение количества выставленных от собственников объектов недвижимости практически невозможно. Причина -это большое количество фейковых объявлений опубликованных не честными риелторами.
Следовательно, уменьшение количества реальных объектов в продаже сдерживает резкое снижение цены квадратного метра на вторичном рынке.
Ситуация на рынке вторичной недвижимости Краснодара. Обзор на 23 октября 2024 года.
Ожидания продавцов, снявших с продажи свою недвижимость, «лучшего времени» может обернуться тем, что большое количество продавцов не дождавшись «лучших времен», выставят свою недвижимость на продажу. Фактор увеличения продаваемой недвижимости приведет уже к значительному снижению цены квадратного метра. Однако, когда и произойдет ли данный сценарий говорить сложно.
То, что снижение цены квадратного метра вторичной недвижимости в Краснодаре продолжится - это однозначно! Основным фактором снижения стоимости является недоступность ипотеки. Так например, более чем в 2 раза уменьшилась сумма выданных ипотечных кредитов на приобретение недвижимости по Краснодарскому краю по сравнению с прошлым годом (август 2023 года -36,1 млрд., август 2024 года-15,2 млрд.).
3. Есть еще один фактором необычной ситуации на рынке недвижимости. Это большие разрывы (до 10%) между среднерыночной ценой квадратного метра на вторичном рынке и ценой реальной продажи. Сейчас достаточно объектов, которые собственники продают более 5 месяцев. Стойко «держут» цену — не торгуясь. Вместе с этим, всегда находятся продавцы, которым действительно необходимо продать, они снижают цену и продают.
В другие годы (за 20 летний опыт работы в недвижимости) разрывы между среднерыночной и продажной ценой доходил в среднем до 5%.
В предыдущих комментариях я осознано уходил от прогнозов и предположений ситуации на первичном рынке недвижимости. Так как присутствует большое участие в регулировании ценообразования со стороны государства и банков.
Ситуация на рынке вторичной недвижимости Краснодара. Обзор на 23 октября 2024 года.
Однако, однозначно можно сказать, что у застройщиков значительно упали продажи с июля месяца 2024 года. Все «потуги» застройщиков к стабилизации ситуации в части продаж на настоящий момент не привели к результату. Застройщики, как и некоторые упорные продавцы вторичного рынка, до настоящего момента цену не снижают (исключения скидки и акции).
Тем покупателям, которые хотели купить квартиру в новостройке от застройщика. Или тем, которые хотели купить дом от застройщика лучше «посидеть на диване» и понаблюдать. Несмотря на то, что каждый представитель отдела продаж и многие риелторы, вторя первым, говорит о повышении цены на первичную недвижимость.
Подтверждением моих слов о сложной ситуации у застройщиков служит информация на сайте «Единой информационной системы жилищного строительства Дом РФ».
Вывод: Цена на вторичный рынок недвижимости Краснодара, вероятнее всего продолжит снижаться. Исключением такого исхода дел может послужить дальнейшее уменьшение объектов недвижимости в продаже в Краснодаре.
