Как купить дом в Краснодаре. Советы, рекомендации

Местоположение дома.

Каждый сам для себя выбирает комфортное место, где выбрать дом. Так сложилось, что фактически в каждом районе Краснодара есть территории с частными домовладениями. В зависимости от «стереотипной» престижности районов Краснодара распределяется и стоимость частных домов при определенных равных общих характеристиках домовладений.

Наиболее известные и дорогие районы в городе с частными домами это: 

Центральная часть города — территория  «горогородов» (территория около парковой зоны и реки), район ул. Морской;

Фестивальный микрорайон - «Поле чудес»;

Школьный микрорайон - «Царское село»;

Есть и другие места с дорогими домами — район ул. Вавилова, особенно дома расположенные вдоль линии реки Кубань.  Безусловно, есть точечные строения дорогих частных домов в разных районах города.

Помимо города, местные жители и приезжие из других регионов облюбовали зону прилегающую к реке Кубань с другой стороны Краснодара. Со стороны Республики Адыгея в пос. Новом, Яблоновском, ауле Козет и т. д. Стоимость этих домов зачастую выше, чем домов в самом Краснодаре. Преимущество таких домов - близость к инфраструктуре Центральной части города (в среднем от 10 до 20 минут), тишина и спокойствие загородной жизни.

Кроме точечной застройки, в Краснодаре получило распространение строительство коттеджных поселков. Строительные компании специализирующиеся на строительстве частных домов, дуплексов и таунхаусов строят коттеджные посёлки. Также строительством небольшого количества домов занимаются и частники. На настоящий момент коттеджные поселки строятся на территории 2 округов г. Краснодара — Прикубанском и Карасунском. Территории, на которых застраиваются коттеджные поселки, как правило, бывшие земли сельхоз назначения. Распространение строительства коттеджных поселков получило и в станицах Краснодарского края. Особенно вблизи Краснодара или Черноморского побережья. Частники зачастую строят дома на землях дачных участков.

Дома в Краснодаре.

Массовая потребность проживания в частных домах появилась по двум причинам:

- после коронавирусных «каникул»;

- после стремительного роста стоимости квартир в многоэтажных домах. На настоящий момент (2024г.) стоимость 2 к. квартиры 50-60 м2 равна стоимости новых 80-100 м2 частных домов. Дискомфорт проживания в частном доме обычно связан с еще не развитой инфраструктурой. Однако, как показывает практика, инфраструктура приходит в разные уголки коттеджных поселков города.

Одним из ключевых критериев выбора является местоположение дома. Важно учитывать:

Районы Краснодара, где подтапливает.

Подтопление частных домов на территории Краснодара и близлежащих территорий практически невозможно. Иногда приезжих пугают тем, что прорвется плотина и затопит. Однако, с момента построения плотины данной ситуации не было. Есть места в разных районах города, где ранее была болотистая местность. Есть стереотип, что поселке Российском (входит в Прикубанский внутригородской округ Краснодара) топит. Это только часть правды. В поселке Российском есть территории, которые подтапливает и которые не топит.

Существует мнение, что лучше выбирать дом в плохую погоду. В этом есть своя правда. Для Краснодара - это поздняя осень или зима. В этот период много осадков, вода не успевает быстро «уйти» и можно понять на каком участке стоит дом. Также по самому дому и по другим элементам специалист может определить подтапливает участок или нет.

Инфраструктура.

Все дома, которые построены в «старых» районах Краснодара уже находятся внутри развитой инфраструктуры. При приобретении такого дома, есть основной нюанс. Он заключается в прибавочной стоимости за инфраструктуру, а в определенных районах за престиж и статус. 

Дома в Краснодаре в новых «районах» имеет стоимость значительно ниже. Еще не развита и не обустроена инфраструктура. Хотя комфорт проживания в коттеджных поселках построенных около 10 лет назад практически не отличается от комфорта проживания в «старых» районах города. Иначе говоря, со временем строятся качественные дороги, магазины разной специализации, школы, детские сады и т.д.

Если выбирать между округами или разными частями округов города, однозначно сказать какое месторасположение лучше, достаточно тяжело. Есть факторы, которые важны для каждого индивидуально. Нередко при ограниченности средств, покупатели домов, дуплексов или таунхаусов идут на допустимые для себя компромиссы.

Дома в Краснодаре.

Вода в частном доме.

Вода как источник жизни важна для каждого.

В зависимости от месторасположения частных домов, вода может быть:

- центральной городской;

- из скважины.

Качество центрального водоснабжения в зависимости от районов Краснодара отличается. Обычно ее вкус и качество оставляет желать лучшего. 

В большинстве частных домов, особенно современных, вода подается из скважины. Как правило, застройщики частных домов бурят скважины на 20-40 метров. Это соответствует второму водоносному слою. Данная вода не является питьевой. Для питьевой воды, в соответствии с нормами СанПина, скважина должна быть пробурена в диапазоне 100-200 метров. Такая вода будет относиться к водам Апшеронского водоносного комплекса и иметь минерализации 0.4 -0.5 г/дм3.

В частных домах Краснодара для получения чистой воды требует установка фильтров или приобретение питьевой бутилированной воды.

Канализация в доме.

В зависимости от месторасположения дома «нечистоты» уходят или в Центральную канализацию или в Септик. Септик - это система для очистки сточных вод, которая часто применяется в домашних условиях или на местах, где нет доступа к централизованной канализации. Он состоит из нескольких основных компонентов. Включает в себя септический резервуар (бак), в котором происходит осаждение твердых отходов, и дренажное поле, через которое происходит фильтрация очищенной жидкости в грунт.

Септик работает следующим образом: сточные воды из дома поступают в септический бак. Твердые частицы оседают на дно и образуют осадок. Бак действует как временное хранилище для жидкости. Затем жидкость проходит через отверстие или трубу в дренажное поле. Там она фильтруется через грунт, проходя через слои почвы, которые дополнительно очищают ее от бактерий и загрязнений. При выборе дома необходимо обращать внимание на:

Дома в Краснодаре.

Электричество в доме.

При покупке дома в Краснодаре, особенно в новых постройках или на территории дачных участков необходимо обращать внимание на стабильность подачи электроэнергии. Это можно узнать только у местных жителей. Как правило, в частные дома выделяется не более 15 КВт в 3 фазной сети (5 КВт на одну фазу). Сколько именно выделено в конкретный дом можно узнать в договоре на энергоснабжение. Чтобы не переплачивать можно пользоваться и объёмом до 10 КВт. Такой объём обычно достаточен для дома до 100-150 м2. Однако все зависит от интенсивности и используемых электроприборов и способе отапливания дома. При наличии газа электричество будет экономиться.

Отопление дома.

Отапливают частные дома Краснодара в основном с помощью электричества и газового оборудования. Отопление и нагрев воды при помощи газа выполняется или с помощью двухконтурного котла или газгольдера. Разница между двухконтурным котлом и газгольдером в технологии установки и источнике подачи газа.

Двухконтурные котлы устанавливаются в самом доме. Они отапливают дом и воду. При необходимости отопление дома возможно отключить или регулировать температуру воздуха. Она будет поддерживаться в автоматическом режиме. Котлы имеют разный КПД от 80 до 99%, разный материал (сталь, чугун, медь).

Газгольдер – это резервуар для хранения сжиженного природного газа и поддержания его давления. Газгольдеры могут быть наземные и подземные. Наземные устанавливаются за пределами жилого дома, по нормам не менее 10 метров от жилого строения. Подземные должны быть установлены на глубине 1,9 м, ширина не менее 2 метров, длина зависит от газгольдера. Недостаток газгольдера - это дополнительные затраты на приобретение газовых баллонов. По сравнению с электрическим обогревом дома газгольдер выгоднее.

Состояние дома и качество строения дома.

Покупая дом в Краснодаре, покупатель стоит перед выбором:

Если исключить цену домовладения, то приобретая на вторичном рынке частный дом без специалиста, тяжело понять качество дома. Не всегда продавцы честны  в описании продаваемой недвижимости. Нередко приукрашивают достоинства и умалчивают о недостатках.

Материал, который использовался для строительства стен. От материала зависит комфорт и энергозатраты на обогрев или охлаждение.  Трещины в стенах, которые в последствии могут увеличиваться в размерах. Качество и способ изготовления фундамента. Из-за нарушений технологии фундамента дом может  развалиться. Есть и другие нюансы, на которые может обратить внимание специалист.

Виды фундаментов при строительстве частных домов.

При строительстве частных домов применяются различные типы фундаментов, каждый из которых имеет свои особенности и преимущества.

Свайно- раструбовый фундамент. Это тип фундамента, который сочетает в себе элементы свайного и ленточного фундаментов. Он используется в случаях, когда грунт имеет низкую несущую способность и требует дополнительной устойчивости конструкции. Этот тип фундамента состоит из свай, установленных в грунт до уровня, где он обладает достаточной устойчивостью, и бетонной ленты, соединяющей верхушки свай. Таким образом, свайно-раструбовый фундамент представляет собой эффективное решение для строительства на сложных грунтах, где требуется повышенная устойчивость.

Столбчатый фундамент состоит из отдельных бетонных столбов, установленных на опорах в грунте. Этот тип фундамента подходит для легких построек на суглинках и песчаных почвах. Он экономичен и быстр в монтаже, но не подходит для тяжелых конструкций.

Ленточный фундамент представляет собой железобетонную ленту, обрамляющую периметр будущего здания. Он хорошо подходит для строительства на слабых грунтах и при применении тяжелых конструкций. Ленточный фундамент обеспечивает равномерное распределение нагрузки и стабильность здания. Выбор оптимального типа фундамента зависит от многих факторов, включая тип почвы, вес, конструкцию здания и бюджет. В большинстве случаев ленточный фундамент считается наиболее универсальным и надежным. Он обеспечивает стабильность и долговечность конструкции на различных типах грунтов.

При правильном подборе и проектировании любой из вышеперечисленных типов фундамента может быть эффективным для конкретного проекта.

Материал для стен дома.

При строительстве частных домов используются различные материалы для стен. Каждый материал имеет свои особенности, преимущества и недостатки.

Кирпичные стены.

Характеристики:

Материал: Кирпич – глиняный или керамический.

Преимущества:

Недостатки:

 Высокая стоимость материала и работ.

 Требуется квалифицированный труд при монтаже.

Железобетонные стены.

Характеристики

Материал: Железобетон – смесь цемента, воды и арматуры.

Преимущества:

Высокая прочность и устойчивость к различным нагрузкам.

Не требуют регулярного обслуживания.

Хорошая звукоизоляция.

Недостатки:

Тяжелый вес, требует более крепких фундаментов.

Могут быть склоны к образованию трещин при значительных температурных перепадах.

Газобетонные стены.

Характеристики:

Материал: Газобетон – пористый бетон на основе цемента и песка с добавлением воздушных пузырьков.

Преимущества:

Легкий вес, что упрощает монтаж.

Хорошая тепло- и звукоизоляция.

Экологическая безопасность.

Недостатки:

Подверженность воздействию влаги, требует защиты.

Менее прочен по сравнению с кирпичными или железобетонными стенами.

Комбинированный вариант (кирпич + теплоизоляция + газобетон или аналог)

Характеристики:

Комбинированный вариант строительства стен в основном используют краснодарские  застройщики коттеджных поселков. Данный принцип позволяет получить максимальную выгоду  и комфорт, от каждого из используемых материалов.

Крыша дома.

1.Скатные крыши:

•Черепичные (кирпичные): прочные и долговечные, доступны в различных стилях и цветах. Внешне более привлекательны.

•Металлические: обладают высокой стойкостью к различным погодным условиям

2.Плоские крыши:

•Мембранные (резиновые): герметичные и прочные, легки в установке.

•Битумные: долговечные и устойчивые к воздействию солнца и холода.

•Плиты из пенополистирола: легкие и изолирующие, требуют минимального ухода.

Наиболее популярные у краснодарских застройщиков коттеджных поселков материалы для кровли это:

Черепица,

Металл.

Выбор материала зависит от бюджета, стиля дома и предпочтений и финансовых возможностей владельца.

Юридические аспекты покупки дома.

Основной список документов на который следует обратить внимание при покупке дома:

1. свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом

2.свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок

3.правоустанавливающие документы на дом (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.)

4.правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.)

5.технический паспорт дома

6.технический паспорт домовладения

7.кадастровый план земельного участка

8.документы на подключение к коммуникациям

9.справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, если дом был подключен к коммуникациям.

Список документов может отличаться. Это зависит от типа участка и жилья, от путей возникновения собственности на дом и земельный участок.

В Краснодаре дома строятся на земельных участках назначения:

Необходимо удостовериться, что на дом и земельный участок не наложено обременение, например, арест, залог, обращение взыскания на дом.

Из-за многообразия нюансов юридического характера для совершения сделки с домовладениями необходимо обратиться к юристу с опытом оформления сделок именно по домам!

Вывод.

Приобретение недвижимости в Краснодаре процесс трудоемкий, сложный и затратный. При этом приобретение дома гораздо более сложнее, чем покупка квартиры в Краснодаре, необходимо учитывать массу нюансов.

Выше изложенный список особенностей, на которые следует обратить внимание при выборе дома можно продолжать. Для подбора дома должен быть независимый специалист, обладающий большим и разнообразным объёмом знаний. Практика жизни показывает, что и застройщик и собственник дома на вторичном рынке старается увеличить плюсы и не сказать о минусах продаваемой недвижимости. Выбор дома дистанционно (по фото или видео) это ошибка.

Для приобретения лучшей недвижимости нужен честный профессионал. И не важно это квартира, дом или коммерческая недвижимость.