Краснодар: Метаморфозы строительного рынка продолжаются
Строек стало меньше
Среди основных тенденций, характерных для 2017 года, значительное сокращение количества выданных мэрией разрешений на строительство объектов — 327 вместо 421 в 2016 году (для сравнения: в 2015-м выдали около тысячи разрешений), рассказали в администрации Краснодара.
«На стадии предварительного рассмотрения специалисты выявляют не учтенные застройщиками технические вопросы, которые на последующих стадиях реализации проекта будут создавать проблемы. Поэтому документы отправляют на доработку. А вот темпы выдачи градостроительных планов остались на прежнем уровне», — пояснили в департаменте архитектуры и градостроительства.
С выдачей разрешений тесно связана закладка новых объектов, добавил Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group.
За весь 2017 год объем закладки нового жилья не превысил 1,3 млн кв. м. Опять же по итогам 2014–2015 годов он был в два раза больше.
«Впрочем, строительные компании с серьезной репутацией и надежной финансовой базой не стали отказываться от планов», — комментирует ситуацию Ксения Рысенко, партнер-аналитик СК «Неометрия».
Среди недавно стартовавших заметных проектов — новые литеры ЖК «Рекорд» (СК «Догма»), «Спортивной деревни» (СИК «Девелопмент-Юг»), «Светлограда» (СК «Семья»), ЖК «Время» («ССК»), микрорайон «Южане» (СК «Неометрия») и др.
«В 2018 году мы намерены построить два объекта. Мы пытались оформить разрешительные документы с середины 2017-го. Однако этому препятствовало много новшеств, которые надо было учесть», — рассказывает Алексей Телицын, руководитель отдела продаж ООО «Мегастрой ГРУПП». Например, пришлось расширить проезды между домами, чтобы выполнить требования по пожарной безопасности, а также увеличить количество парковочных мест. Были и другие параметры, подвергшиеся корректировке, хотя проект был уже полностью готов.
Алексей Телицын, руководитель отдела продаж ООО «Мегастрой ГРУПП»
Тенденция по сокращению числа выдаваемых разрешений на строительство будет характерна и для всего 2018 года, считает Ольга Долгополова, эксперт Кубанской палаты недвижимости.
Комплексный подход
В том, что администрация взялась за жесткое регулирование отрасли, эксперты не видят ничего плохого. Причина нового подхода — кардинальный пересмотр стратегии развития муниципалитета, строгое соблюдение градостроительных норм и регламентов. Другими словами, мэрия решила обеспечить новостройки объектами для учебы и отдыха граждан, парковочными местами и прочей инфраструктурой. Раньше на эти параметры при выдаче разрешений власти нередко закрывали глаза.
Более того, они стали более ответственно относиться к учету земельных участков, которые должны быть отведены под детские сады и школы, напоминает Илья Володько. В предыдущие годы под эти цели формально они выделялись, но по факту застраивались высотками.
«Конечно, строгие требования, которые выдвигает мэрия, тормозят работу застройщиков. Но в целом для отрасли последствия будут положительными: останутся только сильные игроки, конкуренция снизится, уйдет излишняя «затоваренность» рынка», — надеется Алексей Телицын.
В 2017-м Краснодар неплохо продвинулся в комплексном освоении территорий (КОТ). Началось строительство школы по улице Снесарева. Строится школа на Восточно-Кругликовской улице, сданы садик и школа в Губернском микрорайоне, а также в микрорайоне Перспектива. В Фестивальном СК «Семья» также строит садик и школу, перечисляет Ольга Долгополова.
Впрочем, пока неизвестно, что будет дальше с КОТ. Возможно, совсем скоро — после 1 июля — оно «умрет» из-за законодательных новшеств. Деньги дольщиков уже сейчас запрещено направлять на создание инфраструктуры, так что в рамках разрешения на строительство ЖК возводить детсады и школы невозможно. Отдельные разрешения с 1 июля на соцобъекты тоже выдавать не будут, потому что по новым правилам один застройщик имеет право только на одно разрешение.
Как разрешится эта коллизия, пока неизвестно. Местные власти и застройщики надеются, что законодатели все же внесут правки в 214-ФЗ и дадут бизнесу возможность развивать город.
Негатив во благо
Еще одна знаковая для рынка тенденция: снижение сроков продажи строящегося жилья. Излишняя активность местных девелоперов в прошлые годы привела к переизбытку предложения, и накопилось много остатков непроданных квартир. Совсем недавно (в 2015 и 2016 годах) это считалось одним из самых тревожных трендов.
Худшим периодом за всю современную историю был 2015 год, когда «коэффициент поглощения» составлял 2,1 года. В 2016–2017 годах он снизился до 1,9. Это значит, непроданные квартиры в строящихся домах могут найти своих покупателей в пределах двух лет (при отсутствии нового предложения). «Конечно, новые квартиры поступают на рынок всегда. Но пока они приходят, старые распродаются. Поэтому данный показатель считается именно так», — подчеркивает Илья Володько.
По его информации, из строящихся 106 тысяч квартир на осень 2017 года оставались непроданными чуть менее 52 тысяч. Еще в начале года их было 58,4 тысячи. Сокращение связано в основном со снижением объемов закладки новых объектов. К декабрю 2018-го общий объем предложения достигнет 80 тысяч квартир.
По мнению Ольги Долгополовой, сроки экспозиции объектов на первичном рынке во многом зависят от репутации застройщика. Есть компании, у которых на стадии возведения пятого этажа квартир почти не остается.
Ольга Долгополова, эксперт Кубанской палаты недвижимости
Играет роль и интересная концепция. «Вспомним малоизвестный ЖК «Усадьба» в районе 1-го Лиговского проезда. Это трехэтажные дома с маленькими квартирами: 30–32 кв. м — однокомнатная, 46 кв. м — двухкомнатная, 54 кв. м — трехкомнатная. Проект оказался очень успешным. Покупателей привлекали низкие цены («однушки» примерно за 1 млн рублей, «двушки» — за 1,8 млн), социальная инфраструктура поблизости, закрытая территория комплекса», — привела пример эксперт.
Причины краха
В начале 2017 года эксперты отрасли ожидали провала по вводу объектов в эксплуатацию. И они оказались правы.
«В Краснодаре на конец 2017 года насчитывалось 72 дома, сроки сдачи которых были перенесены более чем на девять месяцев. Это очень большая цифра, наш город уже называют «столицей долгостроев», — поясняет Ольга Долгополова. Данные мэра города Евгения Первышова еще более впечатляющие: 100 «замороженных» высоток.
Корни проблемы — все в той же высокой конкуренции. Стараясь привлечь покупателя, многие компании демпинговали.
Часть застройщиков работали по принципу пирамиды: не достроил один объект, получил разрешение на другой, открыл продажи, а средства перенаправил на недостроенный объект. Такие компании зачастую продавали квартиры ниже себестоимости, что влекло финансовые трудности. «Кризис высветил эти проблемы, покупатели переориентировались на крупных застройщиков с репутацией, и упавший спрос серьезно ударил по финансовым пирамидам в строительстве», — рассказывает Ксения Рысенко.
Возьмем печально известный «Мультиплекс «Кино». Его застройщики начали продавать 1 кв. м по 37 тысяч рублей (притом что себестоимость была порядка 38 тысяч), так как рядом у другой известной компании квартиры стоили 40 тысяч рублей за 1 кв. м. «В итоге им не хватило денег на продолжение строительства», — напоминает Ольга Долгополова.
По ее словам, проблемы долгостроев решаются в ручном режиме, и, прогнозируя перспективы сдачи, надо смотреть на конкретный объект и его показатели: расположение, цену на квартиры, сколько помещений продано.
Даже некогда успешные застройщики сейчас испытывают трудности. К примеру, одно время неплохо работало «Краснодарское строительное объединение», но потом его ЖК «Фонтаны» перешел в разряд проблемных. «Когда он уже казался безнадежным, его подхватило «ССК», имеющее успешный опыт достраивания объектов», — добавила эксперт.
Кроме того, в 2017 году подорожали некоторые стройматериалы (так, арматура «выросла» примерно на 70%). Но застройщики не стали сильно поднимать цены на квартиры. В итоге и без того маленькая маржа с проектов снизилась, и некоторые компании пошатнулись еще больше.
Свою лепту внесли и сложности с подведением коммуникаций. В нашем городе существуют очень серьезные административные барьеры даже в отношении тех застройщиков, которые при нехватке мощностей готовы за свой счет строить инженерные сети, уверена Ольга Долгополова.
На проблему с подключением к инженерным сетям обратил внимание и Эдуард Давыденко, независимый аналитик рынка недвижимости Краснодара. Среди причин этих сложностей он называет конкурентную борьбу между строительными компаниями, в том числе с привлечением админресурса.
Кто-то в плюсе
Серьезные проблемы имеются у 30–35% объектов в городе (это почти 30 тысяч квартир). Их застройщики чувствуют себя очень плохо из-за маленьких продаж и нехватки средств. А другие игроки, у которых было стабильное финансирование и хорошие проекты, получают в данной ситуации максимальную выгоду: спрос перераспределяется в пользу более успешных игроков (которых тоже 30–35%), рассуждает Илья Володько.
Некоторым застройщикам удается преодолеть трудности благодаря хорошим кредитным линиям от банков, а также правильной организации самой стройки и продаж. Есть, однако, и такие компании, которые тянут одновременно много проектов и не испытывают серьезных проблем, уточняет Эдуард Давыденко.
В 2018 году количество долгостроев не увеличится, считает Ольга Долгополова. Законодательные требования к девелоперам ужесточаются, поэтому объекты, по которым разрешение будет выдаваться в нынешнем году, будут максимально надежными. Дольщикам, планирующим покупать квартиры сегодня, нужно смотреть на историю предыдущих домов выбранного застройщика.
Бизнес уходит
Игроки все активнее покидают краснодарский рынок. «Если еще год назад в городе насчитывалось 150 строительных компаний, то сейчас их чуть более 130. Не все реально работают: некоторые передали стройки другим девелоперам и полностью прекратили свою деятельность, хотя юрлицо не ликвидировали», — говорит Ольга Долгополова.
Она предполагает, что в течение 2018-го и в последующие годы совсем исчезнут мелкие застройщики — объединятся с коллегами по рынку или просто закроются.
«Мне известны компании, которые ведут переговоры между собой о создании холдинга. Это бывшие частные застройщики, которые потом зарегистрировались как ЖСК, а потом — как ООО. Но найти партнеров, с которыми можно объединиться, им будет непросто: многие мелкие фирмы обременены долгостроями, которые другие небольшие компании вряд ли захотят брать под крыло», — рассказывает собеседница издания.
Кстати, маленькие компании уже давно передают свои проекты, грозящие стать проблемными, более крупным. И последним это может быть очень выгодно, комментирует Илья Володько. Подготовительный этап любого проекта сложный и долгий. Необходимо получить земельный участок, провести проектные работы, оформить разрешение на строительство, начать сбор денег дольщиков (а всегда в начале строительства продажи идут сложнее, чем на более поздних этапах), начать возведение дома.
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group
Поэтому если у компании все это уже есть, новому собственнику нужно только прийти и строить. У крупных девелоперов, как правило, имеется опыт, хороший отдел продаж, рекламный бюджет, необходимый объем инвестиций, чтобы возобновить стройку. Подхватывая затормозившийся проект, они экономят год-полтора времени.
Впрочем, строительный рынок покидают не только мелкие участники. Весной 2018 года стало известно, что из большинства своих проектов выходит холдинг АVA Group. Он уже нашел покупателей на них, это «ЮгСтройИмпериал» и «АльфаСтройКомплекс».
Жесткий закон
По данным MACON Realty Group, сейчас в городе реально возводят объекты около 100 девелоперов, а к концу года их может остаться 60–70. Ксения Рысенко чуть более оптимистична в прогнозах: 70–80 компаний.
Эксперты сходятся во мнении, что сокращение количества игроков объясняется как рыночными факторами (многие предприниматели поняли, что этот бизнес далеко не самый прибыльный), так и законодательными новшествами.
Илья Володько подчеркивает: в 2017 году корректировки в 214-ФЗ, регулирующем сферу долевого строительства, еще не влияли на работу застройщиков. Основные перемены стартуют с 1 июля 2018 года.
Самые важные из них:
• привлекать деньги дольщиков смогут компании, работающие на рынке от трех лет и построившие не менее 10 тысяч кв. м жилья;
• одно разрешение на строительство будет выдаваться одному юрлицу;
• юрлицо не должно иметь кредитов и других обязательств по любым вопросам;
• у него должно быть на счете 10% от общей сметы строительства объекта.
Ксения Рысенко обращает внимание, что многие компании уже сейчас пополняют свои земельные банки участками, стремясь получить на них разрешительные документы до вступления изменений в силу. В связи с этим в первой половине года девелоперы продолжат активно закладывать новые проекты, а во второй могут занять выжидательную позицию. «Таким образом, общий объем возводимого жилья по итогам 2018 года, скорее всего, возрастет», — считает эксперт.
Сильно «порежет» количество компаний и переход на проектное финансирование, анонсированный властями.
Значительная часть из них не потянет проценты по кредитам, а деньги дольщиков на время возведения домовстанут недоступны. «В кулуарах многие уже заявляют о готовности закончить строящиеся объекты и выйти из строительного бизнеса. Думаю, на нашу работу это нововведение не повлияет: мы с 2014 года все объекты строим за свой счет, не привлекая кредиты и средства граждан. Мы продаем квартиры на этапе строительства, но деньги от каждой сделки идут не на саму стройку, а в прибыль компании», — рассказывает Алексей Телицын.
В 2018 году компании начали готовиться к переходу на банковское финансирование проектов. Они оттачивают систему взаимодействия с кредитными организациями и внедрения эскроу-счетов. «На ценах это еще не сказывается. А в перспективе квартиры должны подорожать. У нас есть девелоперы, которые могут теоретически продавать готовое жилье уже сейчас, но их не более десяти», — полагает Эдуард Давыденко.
Перспективный пригород
На самом деле сложно подсчитать количество игроков на краснодарском рынке новостроек, уточняет Эдуард Давыденко. Нельзя сбрасывать со счетов пригородные поселки, которые административно к городу не относятся. Это Южный, Яблоновский, а также территория возле ТРК «Мега».
Указанные районы более интересны по инфраструктуре и расположены намного ближе к центру краевой столицы, чем, к примеру, удаленные уголки Прикубанского и Карасунского округов, входящие в состав МО «Город Краснодар» (Знаменский, Новознаменский, хутор Ленина, Лорис, Дружелюбный, район Западного обхода и др.).
Кроме того, зачастую работающие в пригороде застройщики занимают интересную нишу, возводя мало- и среднеэтажные дома с доступными квартирами, пользующимися большим спросом.
«Они дешевле примерно на 20% по сравнению с жильем экономкласса в монолитных домах в черте Краснодара. К примеру, студии площадью 22–30 кв. м продаются за 500–700 тысяч рублей и уже раскуплены на год вперед. В городе тоже есть подобные предложения (например, по улице Комарова), но их немного», — объясняет Эдуард Давыденко.
Эдуард Давыденко, независимый аналитик рынка недвижимости Краснодара
Чем компаниям интересен пригород, помимо низкой стоимости земли? Подключение газа обходится дешево, и проект делается быстро. Электричество вообще считается по деревенскому тарифу. Все это существенно влияет на конечную цену квартиры и повышает вероятность сдачи дома.
Новые горизонты
Краснодарские застройщики на протяжении нескольких лет также активно осваивают соседние города и регионы. В частности, расширяют географию своей работы «ВКБ», «Девелопмент-Юг», «Неометрия», «АСК», «Меритон».
«В том же Ростове-на-Дону, Геленджике, Анапе и Сочи строить довольно выгодно. Себестоимость примерно одинаковая, если не учитывать цену на земельные участки, а 1 кв. м жилья продается существенно дороже, чем в Краснодаре», — говорит Ольга Долгополова.
В Краснодаре застройщики получили очень хорошую закалку благодаря высокой конкуренции. Они вынуждены были грамотно разрабатывать маркетинговую концепцию, набирать квалифицированные кадры в отделы продаж. Теперь с полученным опытом могут покорять другие города и не бояться, что продажи упадут.
«Ростов очень популярен у мигрантов из северных регионов, а конкуренция в этом городе ниже. Также люди с удовольствием переезжают на курорты Кубани — поближе к морю. Найти работу там гораздо сложнее, чем в Краснодаре, но северяне об этом почти не знают», — продолжает Ольга Долгополова.
Ростов-на-Дону переживает подъем девелоперской активности, так как перенасыщенный рынок кубанской столицы подвиг компании на поиски новых рынков, согласилась Ксения Рысенко. Особенно ярко это прослеживалось в 2016 году, а в 2017-м краснодарские игроки только упрочили свои позиции в Ростове. «До этого местный рынок был достаточно пассивен. Пока предложение по квартирам в строящихся домах еще не насыщено и город не теряет своей привлекательности для застройщиков», — замечает Ксения Рысенко.
А вот в Краснодар новички из других городов почти не приходят, подчеркивает Эдуард Давыденко.
Долевое строительство умирает?
«В 2017 году объемы сделок на первичном рынке сильно не сократились, но они по всем прогнозам должны были вырасти», — говорит Ольга Долгополова. Общее количество сделок составило 30 тысяч. Для сравнения: в 2016-м — 31,7 тысячи, сообщила Ксения Рысенко (похожие данные и у Ильи Володько). Снижение показателя произошло на фоне высокой закредитованности населения, а также сравнительно низкого потенциала роста спроса, большая часть которого уже была реализована в прежние годы бурного развития рынка.
В 2018 году количество сделок, вероятно, не вырастет, но и не упадет.
Сейчас, по данным MACON, в год на первичке совершается до 60% от общего объема продаж на рынке жилья, соответственно, на вторичке — 40%. В ближайшие годы доля последней вырастет до 45%. Но это если считать вторичными квартиры от собственников, а не от застройщиков в сданных домах, уточняет Илья Володько.
Если же учитывать квартиры и от девелоперов, то цифры немного другие. Сейчас из 100 проданных застройщиками квартир 16% приходится на сданные дома. С каждым годом этот показатель будет расти на 3–4%, а в какие-то периоды — на 5–6%, ожидает эксперт.
Опрошенные аналитики солидарны в том, что люди все больше присматриваются к жилью в высокой стадии готовности и к вторичке, опасаясь увязнуть в долгострое.
Кроме того, для многих важно, чтобы застройщик был крупным. Однако это, на самом деле, фактор риска — компании не стоит распыляться на слишком большое количество объектов, полагает Ольга Долгополова. Хорошо, когда их не больше десяти, причем разных классов и ценовых категорий — для максимальной диверсификации рисков.
Квартиры «сжимаются»
В поведении дольщиков прослеживается еще одна тенденция — стремление сэкономить. Впрочем, она проявилась еще в 2015 году.
Покупатели стали ориентироваться на недорогие варианты. Самый популярный формат квартир — студии. За ними идут маленькие «однушки» и «двушки».
До 2013 года девелоперы закладывали проекты с квартирами большой квадратуры, в том числе трехкомнатными. В те времена не пользовались спросом даже 40-метровые однокомнатные, люди искали 45–46 кв. м. А с 2015 года просят 30 кв. м. «Также до 2013–2014 годов не было предложений по двухкомнатным квартирам меньше 50 кв. м. А сейчас это самый востребованный вариант. «Трешки» застройщики вообще почти убрали из квартирографии», — говорит Ольга Долгополова.
До конца 2018 года структура спроса и предложения не изменится, считает эксперт.
«Важно отметить, что покупатели стали более требовательны к планировочным решениям и отдают предпочтения эргономичным вариантам с приемлемой ценой. В структуре спроса и предложения преобладают объекты комфорт- и экономклассов», — уточняет Ксения Рысенко.
Ксения Рысенко, партнер-аналитик СК «Неометрия»
Таким образом, хотя для многих компаний и их дольщиков происходящие в Краснодаре процессы кажутся негативными, в целом рынок оздоравливается. На нем, скорее всего, останутся крупные компании, способные сдавать дома без задержек и создавать качественную городскую среду.
Факты
Точечная vs комплексная
Понятие «точечная застройка», подразумевающее освоение девелоперами небольших участков, в последние годы приобрело отрицательный смысл. В противовес ему «комплексная застройка» стала рассматриваться как единственно приемлемый вектор развития. Илья Володько уточняет: этими терминами нужно оперировать аккуратно. Точечная застройка тоже имеет право на жизнь. Если в городе есть свободные участки, их можно застраивать некрупными жилыми комплексами. Просто важно и в этом случае соблюдать градостроительный регламент, правила землепользования и застройки и не забывать про инфраструктуру, считает специалист.
Цены ползут вверх
Стоимость первичного жилья в прошлом году росла, но не сильно. Средневзвешенная цена по всем сегментам почти достигла 47 тыс. рублей. За 2017 год она увеличилась на 4% (данные MACON Realty Group).
«Кубанская палата недвижимости» приводит другие цифры: средневзвешенная цена — 39 000 рублей за 1 кв. м. А в MACON считают, что такой уровень цен характерен только для объектов экономкласса.
Илья Володько прогнозирует в 2018 году подорожание «квадрата» в строящихся домах на 5–6%, Ольга Долгополова — на 7%, Ксения Рысенко — на 3–5%. Причиной роста цен может послужить уход мелких компаний, чьей политикой выживания был демпинг, а также увеличение в общем объеме предложения доли объектов на финальной стадии готовности.
Выстрел в ногу
Дольщики за последний год стали более осторожными. Перед покупкой они выясняют, как обстоят дела со строительством выбранного ими дома. Нет проблем, когда люди изучают такие параметры, как соответствие объекта критериям 214-ФЗ, историю объекта и застройщика.
«Плохо, когда они начинают читать форумы: там очень много информации «с потолка» или преждевременного нагнетания паники. Так, один из местных застройщиков обещал сдать дом к концу года. И он сделал это. Но наша госкомиссия может принимать объект и неделю, и две, и три. То есть ключи дольщикам выдали в конце января. А в это время в соцсетях и на форумах происходила истерия», — приводит пример Ольга Долгополова.
Такое поведение дольщиков может больно ударить даже по успешным компаниям из-за оттока потенциальных покупателей квартир. К сожалению, люди часто не понимают, что сами могут превратить свой дом в долгострой.
