Долевое строительство перейдет «под крыло» банков

Суть банковского участия в стройке такова (если брать ситуацию, которая есть сейчас). Кредитная линия открывается на всю стоимость строительства и подразумевает, что деньги девелопер получает по требованию. Когда у него появляется необходимость профинансировать определенный объем работ, он отправляет заявку и получает средства. Если запросить всю сумму единым траншем, на нее будут начисляться проценты, а это бизнесу невыгодно. Но забирать все деньги сразу нет необходимости, т.к. договор кредитной линии подразумевает, что банк обязан выдать средства в оговоренном лимите.

«Застройщики могут получить пользу от проектного финансирования. Грамотно выстроенная модель продаж позволит им вводить объекты по графику. Многие компании продают все квартиры, даже не завершив строительство дома», — отмечает Евгений Надеин, начальник Управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Краснодарского отделения ПАО «Сбербанк».

«На первый взгляд, у банковских кредитов есть весомый плюс: это бесперебойное финансирование, а значит — гарантия, что дом будет завершен и сдан. Однако если продажи не пойдут или пойдут плохо, застройщику придется туго, ведь кредит надо отдавать все равно. Так что он по-прежнему рискует, как и сейчас, когда привлекает деньги дольщиков напрямую», — комментирует Александр Денисов, председатель экспертного совета «Союза строителей, работодателей Кубани», член экспертного совета ЗСК.

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group, не исключает, что схема выдачи денег застройщику в рамках кредитования с использованием счетов эскроу еще может измениться.

Но уже понятно то, что банк, по сути, должен стать девелоперской компанией — ему нужно будет контролировать строительство и содержать структуры, ответственные за это направление деятельности.

Что касается размера процентной ставки по кредиту, то она зависит и от банка, и от застройщика, и от параметров конкретного проекта. Но если говорить приблизительно, то сейчас «грубая» цифра такова — 14-16%. «Идут разговоры, что банки могут снизить ставку до 4% годовых. Она была бы комфортной для девелоперов. Но я не думаю, что кредитные организации на это пойдут. В идеале такой размер процентов стоило бы прописать в постановлении правительства. И в этом нет ничего плохого: да, мы теоретически живем в рынке, но по факту у нас в стране давно многие процессы управляются вручную», — полагает Александр Денисов.

Вопрос относительно размера ставки еще решается на уровне Правительства и Центрального банка. Министр строительства РФ Михаил Мень в конце декабря заявил СМИ, что на первых порах перехода к эскроу-счетам «пилотные» проекты позволят увидеть, «сколько будут стоить деньги для застройщиков от банков, получивших их по фондированию в ноль процентов от граждан». И в целом его ведомство намерено понаблюдать, насколько реалистично работает предложенная модель.

Самостоятельная эволюция рынка

Илья Володько считает, что люди все больше переключаются на покупку квартир в готовых домах, чтобы не «увязнуть» в долгострое. По его мнению, «долевка» в Краснодаре может исчезнуть сама собой через семь-десять лет.

Еще когда власти анонсировали полную отмену долевого строительства, эксперт отметил, что если бы период адаптации к отказу от 214-ФЗ занял пять-семь лет, отрасль безболезненно бы это пережила. «В нашей стране уже было много нововведений. Бизнес, как показывает опыт, очень быстро приспосабливается и учится работать в любых условиях», — сказал Илья Володько. Но озвученный осенью 2017-го срок отказа от долевого в три года (с 1 июля 2018 года) — довольно быстрый.

Итогом для рынка могло стать существенное сокращение объемов строительства, снижение конкуренции из-за ухода игроков и связанный с этим рост цен на квартиры на 15-18%. Но поскольку жилье в Краснодаре пока сравнительно недорогое, это повышение не стало бы запредельным.

В значительной степени эти прогнозы актуальны до сих пор, даже после принятия более мягкого варианта реформы отрасли.

«Сейчас речь не идет о том, чтобы сегодня отменить действующий 214-ФЗ. И этого нельзя делать. Именно поэтому законодательство ежегодно корректируется. Возможно, в перспективе 214-ФЗ прекратит свое существование, но данный процесс в любом случае будет происходить очень плавно. Никто не преследует цели обрушить рынок. Очевидно, что процесс его санации, начавшийся в 2017 году, продолжится, и останутся только сильные игроки», — говорит Денис Бражниченко, вице-президент по инвестициям AVA Group.

Илья Володько с этим соглашается. Но, по его мнению, есть один нюанс. Переход на эскроу-счета не гарантирует 100%-ную защиту средств дольщиков. Предпринимаемые меры защищают покупателей квартир в строящихся домах от мошенников, а сейчас большинство компаний работают честно, считает Илья Володько. Но в строительной отрасли, как и в любом виде бизнеса, случаются банкротства по самым разным причинам. Крупные застройщики тоже банкротятся, причем с большим размахом, чем мелкие. «Поэтому глобальной переориентации спроса с готовых квартир на строящиеся не произойдет. Риски для покупателей остаются», — комментирует аналитик.

Михаил Попенко, вице-президент СК «Девелопмент-Юг», согласен, что в последние несколько лет существует тренд повышения спроса на более готовое или полностью готовое жилье. Это было вызвано ростом числа обманутых дольщиков по всей стране. «К тому же спрос на полностью готовое жилье подкреплялся стремлением увидеть продукт в реальности, т. к. многие застройщики допускали значительные различия в том, что они предлагали покупателю «на картинке» и тем, что строилось в реальности», — рассказывает Михаил Попенко.

В России примерно 80% строящегося жилья финансируется напрямую за счет средств покупателей (к примеру, в рамках ДДУ), приводит цифры Тимур Нигматуллин, аналитик отдела анализа рынков Управления инвестиционного консультирования АО «Открытие Брокер». Подобное прямое финансирование обычно характерно для стран с высокой инфляцией и неразвитым финансовым сектором, когда не работают должным образом институты страхования, ипотечного кредитования и проектного финансирования. Основоположником стала Аргентина еще в середине 80-х годов. «Механизм долевого строительства очень эффективен в условиях негативной экономической конъюнктуры и других ограничивающих факторов, но несет в себе риски недостроя и ввода некачественного жилья. С этим и столкнулась наша страна, когда правительство фактически оказалось вынуждено финансировать достройку проектов», — говорит эксперт.

Сейчас в РФ все готово для того, чтобы перейти к стандартам, принятым в развитых странах, считает он. Возможно, банки будут давать более низкую ставку по ипотеке покупателям, которые выберут эскроу-счета, и рынок сам собой эволюционирует за эти три года к цивилизованному состоянию, предполагает Тимур Нигматуллин.

Ксения Рысенко, партнер-аналитик СК «Неометрия», уточняет, что строительство — инерционная отрасль, поэтому для многих компаний перестройка бизнеса в течение трех лет — серьезный вызов. Большинство мелких игроков будут вынуждены или покинуть рынок, или перейти на другие схемы реализации квартир (например, ФЗ-215). «Впрочем, лидеры отрасли смогут адаптироваться к новым реалиям без потерь. В частности, СК «Неометрия» планирует развивать и диверсифицировать бизнес во всех городах присутствия», — утверждает специалист.

Среди плюсов предложенной Правительством инициативы она также отмечает снижение рисков недостроя и санацию рынка. А минусом, помимо озвученного выше роста себестоимости жилья и цен на него, станет сокращение рабочих мест в строительной сфере.

«Три года — вполне нормальный срок. За этот период можно достроить объекты, на которые привлекаются средства дольщиков, и подготовиться к предлагаемой схеме работы», — подчеркивает Александр Денисов. По его словам, пока застройщики не торопятся открывать эскроу-счета, т. к. пока им еще можно собирать «долевые» деньги напрямую с покупателей квартир.

Лобби или не лобби?

Собеседник издания добавил, что многие представители профессионального сообщества считают инициативу по внедрению эскроу-счетов пролоббированной банками. «Кроме них, переход на этот формат работы никому не выгоден», — полагает Александр Денисов.

Ксения Рысенко не согласна, что изначально был такой умысел, хотя условия проектного финансирования действительно выгодны банкам, отмечает она.

«Чтобы окончательно понять, кому и насколько это выгодно, надо увидеть, как будут развиваться события. Все предположения — не более чем домыслы. В любом случае, даже если и есть некое лобби интересов, о защите интересов прав граждан законодатели тоже не забывают», — рассуждает Сергей Минченков, исполнительный директор ГК «Аякс-Риэлт».

Михаил Попенко считает, что первопричиной ужесточения правил на строительном рынке стал массовый характер проблемы обманутых дольщиков по всей стране. «Но верно то, что в новой реальности банки станут важным механизмом в общем процессе возведения и продажи жилья», — комментирует он.

Какие проблемы решил 214-ФЗ

Впрочем, полностью решить проблему обманутых дольщиков могла бы только отмена 214-ФЗ. «Для начала надо остановить саму практику привлечения средств граждан на этапе строительства, а дальше — решать проблемы существующих дольщиков в ручном режиме», — считает Илья Володько. И в этом смысле первоначальная идея властей отказаться от долевого строительства была бы более эффективной.

Однако Роман Домащенко, управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры», уверен, что отмена 214-ФЗ не решила бы проблему обманутых дольщиков. Они просто «пошли» бы по другим статьям. Например, это могли быть потерпевшие в рамках уголовных дел.

Возможно, граждан, обманутых застройщиками и риэлторами, стало бы даже больше, чем сейчас. Ведь никто не отменял желание нечестных людей продать одну и ту же квартиру три-четыре раза или, как это было раньше, возводить жилье незаконно и продавать его дешево на этапе строительства. И желание людей покупать сомнительные квартиры, увы, не проходит.

«Говоря о пользе отмены долевого строительства, мы забываем, что происходило в начале 2000-х, когда появился 214-ФЗ. Были и зеркальные продажи квартир, и другие виды мошенничества», — рассказывает эксперт.

Остальные эксперты, опрошенные изданием, считают, что власти уже не допустили бы такой ситуации, как в прошлом.

«Давайте поразмышляем: в законодательстве серьезно закреплены обязательства участников строительного рынка перед добросовестными приобретателями квадратных метров, и если сегодня мы оглянемся на два-три года назад, мы увидим, что ситуация кардинально изменилась. Сложно представить, что сейчас возможно такое количество людей, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, как тогда. Все основные участники рынка, начиная новые проекты, имеют цель вести честный бизнес, а не организовать проекты ради сбора денег и невыполнения своих обязательств. Менеджмент достаточно подготовлен, что бы просчитать все возможные риски и защитить себя от ситуаций связанных с невыполнением обязательство перед дольщиками», — делится мнением Сергей Минченков.

Конечно, всегда на рынке будут мошенники, которые пытаются нажиться нечестным путем, соглашается эксперт. Но захотят ли граждане на них обращать внимание, когда есть альтернатива нормального жилья? Во многом это зависит от уровня образованности, юридической грамотности населения. «Я уверен: если власть захочет контролировать данный рынок, она это сделает, у нее есть все ресурсы. И вот хороший пример такой политической воли: рынки новостроек Краснодара и Сочи. В олимпийской столице проблема самовольного строительства до сих пор не решена. У нас же в городе нелегальных строек давно не осталось», — констатирует Сергей Минченков.

Михаил Попенко тоже думает, что появление новых обманутых граждан маловероятно, т. к. сегодня строительная отрасль уже находится под пристальным вниманием властей, и она имеет массу регулирующих и надзорных механизмов.

Куда пойдут цены

Разделились мнения и относительно возможного роста цен при полном переходе на счета эскроу. Тимур Нигматуллин полагает, что подорожания недвижимости для покупателя не ожидается, поскольку одновременно с увеличением себестоимости строительства снизятся риски недостроя и подешевеет ипотека. В итоге средний платеж по ипотеке может даже сократиться. К тому же первичный рынок находится в сложном положении из-за стагнации реальных доходов населения и реализации отложенного спроса на «вторичку».

Сергей Минченков отмечает, что сейчас в Краснодаре высок спрос на жилье хорошего качества, и он будет увеличиваться. Новые правила игры на строительном рынке могут спровоцировать рост цен. Сложно сказать, насколько именно. По оценкам собеседника издания, он может превысить 15% в год. Повышение цен на жилье ожидаемо еще и по той причине, что в Краснодарском крае оно недооценено по сравнению с другими регионами.

«Я не думаю, что это отпугнет покупателей, которые планируют покупку квартиры на первичном рынке для вложения средств либо для собственного проживания. В Краснодаре хороший выбор объектов, игроки, которые имеют серьезные объемы и далеко идущие планы. Другими словами, здесь есть, в кого верить, и есть, во что вкладывать», — говорит Сергей Минченков.

Увеличение себестоимости объектов и цен на первичную недвижимость прогнозирует и Ксения Рысенко. Если проценты по кредитам для застройщиков останутся неизменными, то квартиры могут подорожать до уровня готового жилья. Помимо этого, стоимость готового жилья может вырасти еще и на величину банковских процентов — 10-12%, приводит данные Ксения Рысенко.

«В развитых странах это нормальная практика — строить на банковские деньги. Правда, не всем покупателям доступно такое жилье. У нас оно сейчас сравнительно недорогое, но у этого есть обратная сторона медали: 30% объектов в Краснодаре испытывают проблемы с завершением строительства», — говорит Илья Володько. Он обратил внимание на то, что конкуренция в Краснодаре слишком велика, и многие компании не могут повысить цену, т. к. это приведет к оттоку покупателей.

Михаил Попенко согласен, что квартиры для покупателей неизбежно подорожают. Но это будет связано не столько с процентами по кредитам, сколько с уменьшением предложения на рынке. Вместе со снижением числа застройщиков произойдет падение объемов строительства.

Но застройщик на разных этапах «жизни» проекта несет разные расходы, и надо понимать, что абсолютно весь кредит, который он берет в банке, на покупателя не ложится: цена, как и прежде, будет зависеть от стадии готовности дома, в котором дольщик покупает квартиру, разъясняет Евгений Надеин.

Плюсы и минусы кредитования

«Проектное финансирование — удобная форма работы. При этом переход на нее влечет снижение маржинальности и повышение себестоимости проекта, она обязывает застройщика к большей отчетности перед банком. Но все эти требования не настолько критичны, как может показаться. Наша компания уже сейчас строит два объекта по программе проектного финансирования. В ближайшей перспективе мы начнем строительство еще одного объекта без привлечения средств дольщиков», — говорит Денис Бражниченко.

Илья Володько уверен, что, когда получать деньги дольщиков можно будет только за сданный объект, девелоперам придется повышать свою эффективность и технологичность (сейчас срок строительства дома — 2-2,5 года).

Чем быстрее будет вестись строительство, тем дешевле будет стоить проект для компании, уточняет Денис Бражниченко. Все это дает основания застройщику внедрять новые технологии при проектировании и строительстве объекта недвижимости, а также применять современные подходы в продвижении жилых комплексов.

А вот на количестве игроков законодательные новшества скажутся отрицательно.

«Максимальное число компаний было в 2014 году — более 150. Мой прогноз заключался тогда в том, что острая конкуренция и кризис вымоют часть игроков, их останется 70-80. Я думаю, что он уже сбывается. Если мы сейчас посчитаем, то сегодня уже будет около 100 компаний, а может, и меньше», — рассказывает Илья Володько.

С переходом на эскроу-счета тренд на уменьшение наберет обороты. Компаний, которые могут за счет собственных или банковских средств уже сейчас строить жилье, в Краснодаре немного.

«На сегодня их порядка 20, СК «Неометрия» в их числе», — комментирует Ксения Рысенко.

Михаил Попенко добавил, что девелоперов, способных так работать, очень мало и в других городах России, т. к. процесс строительства жилья — очень емкий по временным и финансовым затратам.

«Я думаю, что если некоторые компании и захотят идти по этому пути, то их объемы строительства значительно снизятся. Мы в этом случае планируем разумное сочетание различных финансовых инструментов, в том числе и нового формата проектного финансирования», — резюмирует Михаил Попенко.

В целом переход на предлагаемый Правительством механизм работы должен положительно повлиять на рынок, но его нужно грамотно отладить.

Справка:

Эскроу-счет — счет в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются девелоперу только после того, как он исполнит свои обязательства перед дольщиком. В случае банкротства застройщика деньги возвращаются дольщику. Они будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Пока гарантии распространяются на сумму до 1,4 млн рублей, однако ЦБ предложил увеличить ее до 10 млн.

Новости по теме

Опыт соседей: Итоги реформы сферы долевого строительства в Беларуси

Томский застройщик решил в 2018 году уйти от «долевки» и продавать только готовое жилье