Коммунальная квартира: вопросы и ответы

Вопрос:

Какой перечень документов требуется для регистрации сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от продавца/покупателя?

Ответ:

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).

В соответствии со статьей 14, пунктом 3 статьи 15, пунктом 8 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей.

Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (статья 8.1 части 1 ГК РФ).

Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в ГБУ Курганской области «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» (далее — МФЦ).

Офисы в Кургане:

• улица Куйбышева, дом 144, строение 41;

• улица К. Мяготина, дом 56А («Дом быта»);

• улица Невежина, дом 3, строение 10 (ТРЦ «РИО»);

• 5-й микрорайон, дом 37 (тел. 44–35-36, 44-35-50).

Договор купли-продажи, заключенный в простой письменной форме, предоставляется не менее чем в двух экземплярах-подлинниках.

Нотариально удостоверенный договор предоставляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю (пункт 3 статьи 21 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 6 статьи 42Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Порядок и условия соблюдения преимущественного права покупки установлены статьей 250 ГК РФ, в соответствии с которой продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу.

При продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав должны прилагаться документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, или документы, подтверждающие уведомление собственников комнат о продаже. Непредоставление этих документов является основанием для приостановления государственной регистрации прав (пункт 46 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

За госрегистрацию прав взимается государственная пошлина. Размер ее на комнату для физического лица составляет 2000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ). Плательщиком пошлины является лицо, право которого подлежит государственной регистрации, то есть покупатель.

Сообщаем, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимости возможна при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 3 статьи 69 Закона о регистрации). Кроме того, объект, в отношении которого необходимо совершение регистрационных действий, должен быть поставлен на государственный кадастровый учет (пункт 4 статьи 1 Закона о регистрации).

Необходимо получить нотариально удостоверенное согласие одного из супругов для заключения вторым супругом следующих видов сделок:

• сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,

• сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма,

• сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Это определено в Семейном Кодексе РФ (пункт 3 статьи 35).

Вопрос:

Требуется ли у продавца комнаты в коммунальной квартире наличие технического и кадастрового паспортов? В каком из них должен быть прописан статус помещения, что комната именно коммунального типа?

Ответ:

Наличие в комплекте документов, представляемых на государственную регистрацию прав, технического или кадастрового паспортов не требуется. Сведения об объекте недвижимости, как уже было указано выше, должны быть внесены в ЕГРН до госрегистрации перехода права собственности на него (объект должен быть поставлен на государственный кадастровый учет).

В отношении помещения Законом о регистрации предусмотрено внесение в ЕГРН, в том числе, сведений:

• о назначении помещения (жилое, нежилое),

• о виде жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством РФ (статья 16 ЖК РФ),

• о наименовании помещения при наличии такого наименования,

• о кадастровом номере объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости (кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната).

Основанием для внесения в ЕГРН сведений(и изменений в них) об объекте недвижимости является технический план объекта (пункт 2 статьи 14, статья 24 Закона о регистрации). Таким образом, сведения о наименовании помещения «комната коммунального типа» могут быть внесены в ЕГРН при наличии их в техническом плане помещения, представленном в орган регистрации прав в установленном порядке.

Вопрос:

Если комнаты в коммунальной квартире приватизированы их собственниками, нужно ли им приватизировать общее имущество?

Ответ:

Порядок владения общим имуществом в коммунальной квартире определен в статьях 41-43 Жилищного кодекса РФ:

• собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире);

• доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты;

• доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты следует судьбе права собственности на указанную комнату;

• при переходе права собственности на комнату доля в праве общей собственности на общее имущество нового владельца комнаты равна доле предшествующего хозяина.

Таким образом, право на общее имущество в коммунальной квартиревозникает у собственника комнаты в этой квартире в силу закона.

Вопрос:

Есть ли различия в регистрации сделки купли-продажи комнаты секционного типа (секционки) и комнаты гостиничного типа (гостинки), где эти различия можно посмотреть?

Ответ:

Комплект документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав на комнату в коммунальной квартире и на комнату секционного или гостиничного типа, различается необходимостью получения указанного выше отказа собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты (если комната продается постороннему лицу).