«Метриум Групп»: Что кризис грядущий нам готовит?

Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали поведение рынка недвижимости в прошлой кризисной ситуации и рассчитали, насколько вероятно повторение этого сценария сейчас.

Макроэкономические показатели

Зависимость российской экономики от цен на нефть уже не первый раз сыграла со страной злую шутку. В 2008 году одним из главных факторов, оказавших влияние на снижение курса национальной валюты, был обвал цен на нефть. Тогда с июля по декабрь снижение стоимости барреля «черного золота» составило 68,9%. В 2014 году падение было более медленным – за этот же период цена на нефть снизилась на 46,2%. При этом темпы девальвации рубля были диаметрально противоположными. Если во втором полугодии 2008 года рубль к американскому доллару снизился на 25,3%, а к евро – на 13,4%, то в прошлом году обвал был гораздо более существенным: минус 57,4% к американской валюте и 17,2% к единой европейской.

Ответ на закономерный вопрос о том, почему в 2008 году нефть падала быстрее, а рубль – медленнее, а в минувшем – наоборот, лежит в причинах кризиса.

Шесть лет назад кризис был обусловлен чисто экономическими причинами, а сейчас одновременно сыграли роль несколько факторов: обостренная геополитическая обстановка, введение антироссийских санкций (ответные санкции также оказали негативное влияние скорее на собственную экономику, чем на те страны, против которых они были введены) и растущая сырьевая зависимость экономики.

Еще один важный макроэкономический показатель – темпы роста инфляции – в 2008 и 2014 годах оказался примерно на одном уровне: 13,3% и 11,4% соответственно. При этом по прогнозам Минэкономразвития, сделанным в начале декабря, в прошлом году инфляция не должна была превысить 9%. Но в итоге ускорившиеся в середине месяца темпы девальвации рубля прибавили к итоговому результату 2,4 процентных пункта.

А вот замедление темпов роста ВВП в 2014 году оказалось в разы более существенным.

Если в 2008 году этот показатель составил +5,2%, то в прошлом всего +0,6%.
Но здесь имеет смысл обратить внимание на год следующий: в 2009 году рецессия составила -7,8%.
По прогнозам Минэкономразвития на 2015 год спад российской экономики составит всего -0,8%.
Подобное колебание можно скорее назвать стагнацией, чем обвалом.

Показатели рынка недвижимости

В 2008 году под влиянием нарастающего экономического кризиса количество сделок купли-продажи на столичном рынке недвижимости существенно сократилось – минус 15,9% к показателям 2007 года. В 2014 году мы наблюдали несколько иную ситуацию: в отдельные месяцы года спрос на квартиры был в прямом смысле слова ажиотажным. Но даже если сравнить данные за период март-декабрь 2013 года с аналогичным временным промежутком года прошлого, то можно отметить рост на уровне 4,4%. Еще более существенное увеличение покупательской активности было отмечено на первичном рынке. За год количество зарегистрированных договоров долевого участия выросло на 13,1%.

«Разница в темпах роста всего рынка в целом и "первички" объясняется тем, что на фоне девальвации рубля покупатели стремились вложить свои средства не в недвижимость вообще, а именно в новостройки, - поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Цены на первичном рынке не успевали корректироваться вслед за ростом курсов доллара и евро, в то время как собственники квартир на вторичном рынке в большинстве своем пытались менять рублевые цены в соответствии с валютными колебаниями. Это привело к существенному снижению спроса на "вторичке"».

Примерно так же вели себя и цены на рынке недвижимости. Во второй половине 2008 года впервые за пять лет прекратился рост средней стоимости квадратного метра и началась коррекция вниз, которая привела к тому, что по итогам 2009 года средний «квадрат» подешевел на 10-15% в рублях и на 20-30% в долларовом эквиваленте.

В 2014 году, напротив, рублевые цены росли в течение всех 12 месяцев, но в большей степени в 1 и 4 квартале. В сегменте массового жилья средняя стоимость квадратного метра выросла на 10,7%, в бизнес-классе – почти на 18%, а в элитном сегменте из-за сильной зависимости от курса доллара сразу на 36%.

Еще одним важным фактором, под влиянием которого рынок недвижимости в 2014 году рос, стала крайне высокая активность на рынке ипотеки. За 11 месяцев года в России было выдано кредитов на покупку жилья на сумму 1,58 трлн рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю существования российского рынка ипотечного кредитования. Для сравнения - в 2008 году этот показатель составил 756,8 млрд рублей, то есть в два раза меньше. В количественном выражении в январе-ноябре 2014 года было выдано 920 тыс. ипотечных кредитов, а за весь 2008 год – 507,3 тыс. При этом средняя ставка по ипотеке в 2008 и в январе-ноябре 2014 года была зафиксирована примерно на одном и том же уровне – 12,9% и 12,65% годовых соответственно.