«Метриум Групп»: Столичная первичка против вторички - почему покупатели предпочитают новостройки?
1. Льготная ипотека
В настоящее время на первичном рынке действуют очень привлекательные условия ипотеки. Госпрограмма льготного ипотечного кредитования позволяет взять кредит на покупку квартиры в столичной новостройке на сумму до 8 млн руб. сроком до 30 лет под 11% годовых. Эта возможность перетянула в недорогой сегмент первичного рынка большую часть покупателей «вторички», где обслуживание кредита обходится значительно дороже.
«Предположим, что покупается двухкомнатная квартира стоимостью 10 млн руб. с первоначальным взносом 20% или 2 млн руб., и сроком кредита в Сбербанке 20 лет, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп».
- По программе субсидирования ипотечной ставки 11,4% на первичном рынке ежемесячная плата составит 84,7 тыс. руб.
- А при ставке 13,5%, которая действует для вторичного рынка, ежемесячно придется отдавать 96,59 тыс. руб.
- Общая переплата составит 12,3 млн руб. против 15,18 млн руб.
- То есть покупая квартиру по программе господдержки в новостройке, можно сэкономить почти 3 млн руб.».
2. Цена
Одной из тенденций 2015 года стал выход на первичный рынок проектов с дисконтом к рынку, в результате чего в продаже появились предложения с бюджетом покупки 3-4 млн руб. В прошлом году купить жилье на первичном рынке по такой цене было нереально.
В настоящее время на первичном рынке недвижимость стоимостью до 6 млн руб. представлена почти в половине ЖК комфорт-класса. За 3-4 млн руб. можно приобрести студию или однокомнатную квартиру в четырех строящихся жилых комплексах, за 4-5 млн руб. - в семи, а за 5-6 млн руб. – еще в четырех ЖК. Сегодня за те же деньги во «вторичке» можно купить только «однушку» не лучшего качества в спальных районах Москвы.
- По итогам 3 квартала 2015 года средневзвешенная цена кв. м на первичном рынке жилья эконом-класса составила 104,69 тыс. руб. за кв. м, комфорт-класса - 153,55 тыс. руб.
- По сравнению с ней средняя цена в 170-180 тыс. руб. за кв. м на аналогичное жилье на вторичном рынке выглядит завышенной.
3. Инфраструктура
В отличие от старой застройки, где социальные и торговые объекты «разбросаны» по всему району, в новых ЖК они находятся непосредственно на территории комплексов.
«Например, инфраструктура ЖК «Ривер Парк», строящегося на берегу Москвы-реки в районе Нагатинский затон, включает в себя десятки объектов, необходимых для комфортной жизни, - говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».
- На территории комплекса будут открыты школа, детский сад и офисно-деловой центр, кафе и рестораны, магазины, отделения банков, салоны красоты, химчистки, фитнес-центры и даже яхт-клуб с собственной лодочной станцией и единственная в Москве детская парусная школа.
- Кроме того,поблизости строится поликлиника с женской консультацией, которая будет обслуживать в том числе и будущих жителей "Ривер Парка".
4. Качество жилья
Появление новых технологий строительства и материалов, а также архитектурных и планировочных решений влечет за собой постоянное повышение уровня комфортности жилья и моральное устаревание домов, построенных ранее. То, что в начале 2000-х годов казалось недоступной роскошью, характерной для дорогой недвижимости, сегодня можно встретить во многих ЖК класса «комфорт».
«Любая квартира, построенная даже несколько лет назад и купленная на вторичном рынке, будет проигрывать новостройке по качеству, - отмечает Мария Литинецкая. - При этом даже самый дорогой ремонт, проведенный в квартире ее новым собственником, не сможет изменить планировочные решения и внутренние капитальные коммуникации здания».
5. Снижение риска
Покупка квартиры на первичном рынке априори считается более рискованным мероприятием, нежели на вторичном рынке. Главные опасения связаны с возможностью заморозки проекта в случае возникновения финансовых проблем у девелопера, от чего не застрахованы, как показывает практика, даже самые известные компании.
Сегодня риски на первичном рынке все-таки снижаются.
- В первую очередь, это связано с совершенствованием законодательства. Если во время прошлого кризиса ДДУ заключались в единичных случаях, то сегодня это уже общая практика. Для максимальной защиты потребителей закон №214-ФЗ продолжает дорабатываться.
- Кроме того, на рынке есть много предложений в готовых или почти законченных проектах, что автоматически снижает риск недостроя. Из 32 ЖК комфорт-класса, находящихся в продаже на первичном рынке, 6 объектов полностью готовы и имеют РВЭ. Еще 11 комплексов находятся на завершающих стадиях строительства или отделки, и будут сданы до середины 2016 года.
6. Социальное окружение
В домах старого фонда состав жильцов всегда неоднороден. Одни получили квартиру от государства, другие – приобрели ее на собственные средства, третьим она досталась в наследство. В результате соседями становятся люди из всех социальных категорий, и с разным уровнем доходов. В новостройках квартиры покупают семьи с приблизительно одинаковым социальным статусом. Благодаря этому, им легче решать любые проблемы, связанные с эксплуатацией мест общего пользования – начиная от поддержания чистоты в подъезде и заканчивая дополнительным благоустройством придомовой территории.
7. Парковки
В 1950 году в Москве было зарегистрировано всего 82 тысячи автомобилей, в 1970 – 500 тысяч, а сегодня их число превышает 5,5 миллионов. Тесные дворы давно перестали вмещать всех желающих поставить машину у дома.
В новых ЖК комфорт-класса проблем с парковкой не существует:
- во всех комплексах имеются просторные наземные и/или поземные паркинги.
«В ЖК «Ривер Парк» запланирован наземный 6-ти уровневый паркинг и одноуровневый паркинг на 1600 автомобилей, - говорит Лариса Швецова. - Благодаря этому в комплексе будет реализована концепция «Двор без машин». Пространство, свободное от автомобилей, займут бульвары и скверы, площадки для детей всех возрастов, а также зоны для отдыха, прогулок и занятий спортом».
