Руслан Сухий: "Плюсы и минусы инвестиций в апартаменты сегодня"

Намерения российских властей окончательно решить вопрос с определением статуса апартаментов делают данный сегмент недвижимости в моменте одним из самых перспективных для инвестиций, отмечают эксперты. Вложения средств в такие объекты выглядят интересными как с учетом краткосрочной, так и среднесрочной перспектив, как для аренды, так и для перепродажи. Однако и о существующих рисках забывать не стоит.

О главных плюсах и минусах инвестиций в апартаменты в нынешних условиях рынка рассказал Руслан Сухий, сооснователь и руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

ПЛЮСЫ

Цена и доходность

Приобретая апартаменты, инвестор изначально экономит. Сегодня на рынках Москвы и Санкт-Петербурга разница в цене между апартаментами и аналогичной по характеристикам и метражу квартирой составляет в среднем 15-20%. В отдельных проектах может достигать и 30%. А вот разницы в величине арендных ставок для идентичных квартир и юнитов нет.

Поэтому если инвестор покупает апартаменты для сдачи в долгосрочную аренду, то прибыль будет выше, чем у квартиры. Только лишь за счет более низкой цены покупки доходность с 4-5% автоматически вырастет до 5-7% годовых.

Заработать на инвестициях в апартаменты можно также с помощью спекулятивной модели – покупке на ранней стадии строительства для перепродажи. Динамика стоимости апартаментов схожа с ростом цен на новостройки. Однако если изменения в законодательстве примут, то стоимость апартаментов, признанных жильем, дополнительно вырастет на 15-30%. Поэтому в краткосрочной перспективе спекулятивная модель инвестиций в сегменте очень выгодна.

Ликвидность

Большая часть апартаментов строится в перспективных локациях, где нельзя возвести полноценное жилье. Например, из-за нехватки социальной инфраструктуры. В таких местах апартаменты пользуются большим спросом среди арендаторов, которым не так важны школы и детские сады, как важна возможность быстро и удобно добираться до работы. Если апартаменты находятся в востребованном месте, то проблем со сдачей их в аренду или перепродажей по хорошей цене у инвестора не возникнет.

Также не стоит забывать про многофункциональность апартаментов. Такой объект недвижимости можно сдавать не только как жилье, но и в качестве коммерческого помещения – офиса, зала для занятий, пункта самовывоза. Поэтому в случае изменения конъюнктуры рынка можно быстро переформатировать свой актив, что существенно повышает его ликвидность.

Невысокий порог входа и гарантии

Еще одним немаловажным плюсом, особенно для непрофессионального инвестора, является наличие на рынке довольно большого выбора апарт-проектов с уже имеющимися управляющими компаниями, которые предлагают готовые инвестиционные программы с гарантированным уровнем дохода.

Вложения в апартаменты сервисного типа предоставляет инвестору возможность получать прибыль без необходимости собственного участия в управлении активом. При этом профессиональная УК может заниматься не только долгосрочной, но и более прибыльной посуточной арендой. Уровень доходности сервисных апартаментов на российском рынке сегодня достигает 16% годовых.

Плюс существуют программы, для участия в которых достаточно небольшого бюджета – 300-500 тысяч рублей. В таком случае инвестор приобретает не целый юнит в апарт-проекте, а долю в нем, и получает гарантированный доход исходя из объема вложенных средств.

МИНУСЫ

Факторы нежилья

В законодательстве жестко регламентированы требования к качеству строительства и безопасности объектов жилой недвижимости. Существуют строгие нормы по противопожарной безопасности, естественному освещению, звукоизоляции, усилению перекрытий, уклонам лестниц, которые все застройщики обязаны соблюдать.

При строительстве апартаментов многое остается исключительно на совести девелопера. Поэтому их покупка апартаментов является более рискованной, чем покупка квартиры.

С одной стороны растет вероятность приобрести менее качественный объект. С другой – в преддверии определения статуса апартаментов возникает риск, что уже построенные объекты не будут соответствовать новым нормам безопасности, а затраты на устранение несоответствий легко могут быть возложены на инвесторов и собственников.

Кроме того, программа льготной ипотеки, которая стала мощнейшим катализатором роста рынка жилой недвижимости, на апартаменты не распространяется. Помещения в апарт-проектах в большинстве своем юридически считаются коммерческими, поэтому инвестировать в покупку юнита с использованием доступного кредита под 6,5% не выйдет.

Высокие эксплуатационные расходы

В последнее время в Москве очень существенным для многих владельцев коммерческой недвижимости, в том числе апартаментов, стал налог на имущество. Власти повышают кадастровую стоимость недвижимости из года в год, что делает уплату налога все более обременительной.

Налог на имущество для квартир составляет 0,1% от кадастровой стоимости, реже он повышается до 0,15%. Однако это все равно кардинально ниже, чем налог на имущество с апартаментов, который в большинстве случаев составляет 0,5%, но может быть повышен до 2% от кадастровой стоимости.

Правовая уязвимость

Неоднозначный статус апартаментов делает их собственников менее защищенными в вопросах управления недвижимостью.

Непростой вопрос с содержанием общедомового имущества. В жилом доме все понятно – собственник квартиры является его совладельцем и должен оплачивать содержание. В здании с апартаментами помимо квартир могут располагаться офисы, торговые помещения, комнаты для проведения переговоров или досуга и др. Все эти объекты и помещения по факту также являются общим имуществом, содержание которого ложиться не только на офисы, расположенные в здании, но и на владельцев апартаментов. Не важно, пользуются они им или нет.

Еще один важный момент – управление домом. В жилых домах собственники сами выбирают управляющую компанию, голосуют, принимая на общих демократических основаниях решения по мероприятиям в доме, тарифам и другим вопросам. В апарт-комплексах вполне реальны ситуации, когда застройщик оставляет в собственности часть недвижимости – офисные, торговые помещения, а также какое-то количество юнитов для сдачи в аренду.

Получается, что девелопер становится мажоритарным владельцем с решающим правом голоса. Он может выбрать удобную для себя УК, назначить тарифы на обслуживание дома или вообще ничего не делать. В таком случае у других собственников не будет каких-либо рычагов, чтобы повлиять на его решения.

Советы риэлтора | Инвестиции в недвижимость | Просмотров: 825 | Дата размещения: 29.01.2021

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

1) Комментарий

2) Ваше имя

3) Ваш e-mail

4) Ваш номер телефона (необязательно)

5) Введите код: Код

6)

Поделиться:

Читайте также

Самые доходные новостройки – в Санкт-Петербурге, самые богатые инвесторы – в Москве

Инвестиционная покупка новостройки в Санкт-Петербурге в среднем приносит частному инвестору 28% от вложений, тогда как в Москве – лишь 23%, а в Новой Москве – 25%. При этом на одного московского инвестора в среднем приходится – 1,3 объекта, а в северной столице – 1,2.

Первичный рынок | 15.06.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 72

Эксплуатация зданий за год подорожала на 20%, но прибыль FM-компаний упала

Стоимость эксплуатации объектов коммерческой недвижимости увеличилась до 20% за последний год. Однако это лишь видимость роста. Пандемия прибавила сложностей игрокам рынка и забрала часть их прибыли, рассказали эксперты компании MD Facility Management.

Коммерческая недвижимость | 09.06.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 280

фото

Об уникальных уголках Москвы, где можно почувствовать дух времени

С каждым днём столица уплотняется, а взгляды инвесторов устремляется ввысь. Однако в Москве ещё достаточно укромных мест, где можно не просто спрятаться от суеты, а очутиться буквально в другом измерении - например, исторический жилой квартал "Немецкая слобода" на Октябрьском поле...

Переезд | Советы риэлтора | 05.06.2021 | Риэлтор «Татьяна Мамонтова» | Просмотров: 221

Аналитики назвали основные тенденции в сегменте частных инвестиций рынка новостроек

«Пороговым» значением привлекательности первичного рынка жилья для «инвестиционных» сделок является рост цен на 6% в год. А вот льготная ипотека частных инвесторов не заинтересовала. Сегодня доля инвесторов на первичном рынке оценивается в 9-12%, средняя доходность от вложения в новостройки составляет 25% (за весь период владения). При этом во второй половине 2021 года квартиры от инвесторов могут составить до 20% в объеме предложения на первичном рынке жилья.

Первичный рынок | 04.06.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 177

Предложение новостроек в Подмосковье сократилось до многолетнего минимума: три причины

Объем предложения на первичном рынке ближнего пояса городов-спутников Московской области, по опубликованным оценкам экспертов, за год снизился на 40%.

Первичный рынок | 27.05.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 292

фото

Где искать лучшие новостройки в Москве

Чтобы купить жилье в хорошем районе и по выгодной стоимости, покупателю необходимо заблаговременно изучить московский рынок. В 2021 году только в массовом сегменте к продаже предлагаются около 90 жилых комплексов, поэтому будущим новоселам есть из чего выбирать. Но где лучше жить в Москве? И какой вариант стоит подбирать для вложения средств?

Первичный рынок | 18.05.2021 | Пользователь: b2bnews | Просмотров: 251

Внутреннее оформление ТРЦ «Небо» будет «небесным» и нестандартным

Архитекторы группы компаний UNK завершили разработку интерьеров ТРЦ «Небо» в Солнцево – одного из крупнейших торговых проектов, запланированных к вводу в этом году. Дизайн общественных пространств превратит торговый центр в настоящий арт-объект.

Коммерческая недвижимость | 17.05.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 283

Российские архитекторы получили международное признание

Московский офис Росбанка, разработанный UNK corporate interiors, стал победителем международной премии Rethinking The Future Awards 2021 в номинации «Реализованный интерьер офиса».

Коммерческая недвижимость | Новости о недвижимости | 29.04.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 703

Рынку новостроек пообещали скачок спроса длиной в полтора месяца

Грядущая отмена льготной ипотеки и рост ключевой ставки в мае-июне может привести к скачку спроса на новостройки в Московском регионе, повторяющему пиковые показатели 2020 года. Такой прогноз с учетом анализа рыночных тенденций и статистики сделок в компании сделали аналитики ГК «Атлант».

Первичный рынок | 27.04.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 449

UNK рассказала о ключевых трендах на рынке проектирования

Эксперты группы компаний UNK на пресс-конференции «20 лет XXI века в проектировании «снаружи» и «внутри» глазами очевидцев» рассказали об основных вехах развития сегмента проектирования жилой и коммерческой недвижимости, а также новых трендах в архитектуре и дизайне.

Строительство | Дизайн и ремонт | 23.04.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 318