Руслан Сухий: "Плюсы и минусы инвестиций в апартаменты сегодня"

О главных плюсах и минусах инвестиций в апартаменты в нынешних условиях рынка рассказал Руслан Сухий, сооснователь и руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

ПЛЮСЫ

Цена и доходность

Приобретая апартаменты, инвестор изначально экономит. Сегодня на рынках Москвы и Санкт-Петербурга разница в цене между апартаментами и аналогичной по характеристикам и метражу квартирой составляет в среднем 15-20%. В отдельных проектах может достигать и 30%. А вот разницы в величине арендных ставок для идентичных квартир и юнитов нет.

Поэтому если инвестор покупает апартаменты для сдачи в долгосрочную аренду, то прибыль будет выше, чем у квартиры. Только лишь за счет более низкой цены покупки доходность с 4-5% автоматически вырастет до 5-7% годовых.

Заработать на инвестициях в апартаменты можно также с помощью спекулятивной модели – покупке на ранней стадии строительства для перепродажи. Динамика стоимости апартаментов схожа с ростом цен на новостройки. Однако если изменения в законодательстве примут, то стоимость апартаментов, признанных жильем, дополнительно вырастет на 15-30%. Поэтому в краткосрочной перспективе спекулятивная модель инвестиций в сегменте очень выгодна.

Ликвидность

Большая часть апартаментов строится в перспективных локациях, где нельзя возвести полноценное жилье. Например, из-за нехватки социальной инфраструктуры. В таких местах апартаменты пользуются большим спросом среди арендаторов, которым не так важны школы и детские сады, как важна возможность быстро и удобно добираться до работы. Если апартаменты находятся в востребованном месте, то проблем со сдачей их в аренду или перепродажей по хорошей цене у инвестора не возникнет.

Также не стоит забывать про многофункциональность апартаментов. Такой объект недвижимости можно сдавать не только как жилье, но и в качестве коммерческого помещения – офиса, зала для занятий, пункта самовывоза. Поэтому в случае изменения конъюнктуры рынка можно быстро переформатировать свой актив, что существенно повышает его ликвидность.

Невысокий порог входа и гарантии

Еще одним немаловажным плюсом, особенно для непрофессионального инвестора, является наличие на рынке довольно большого выбора апарт-проектов с уже имеющимися управляющими компаниями, которые предлагают готовые инвестиционные программы с гарантированным уровнем дохода.

Вложения в апартаменты сервисного типа предоставляет инвестору возможность получать прибыль без необходимости собственного участия в управлении активом. При этом профессиональная УК может заниматься не только долгосрочной, но и более прибыльной посуточной арендой. Уровень доходности сервисных апартаментов на российском рынке сегодня достигает 16% годовых.

Плюс существуют программы, для участия в которых достаточно небольшого бюджета – 300-500 тысяч рублей. В таком случае инвестор приобретает не целый юнит в апарт-проекте, а долю в нем, и получает гарантированный доход исходя из объема вложенных средств.

МИНУСЫ

Факторы нежилья

В законодательстве жестко регламентированы требования к качеству строительства и безопасности объектов жилой недвижимости. Существуют строгие нормы по противопожарной безопасности, естественному освещению, звукоизоляции, усилению перекрытий, уклонам лестниц, которые все застройщики обязаны соблюдать.

При строительстве апартаментов многое остается исключительно на совести девелопера. Поэтому их покупка апартаментов является более рискованной, чем покупка квартиры.

С одной стороны растет вероятность приобрести менее качественный объект. С другой – в преддверии определения статуса апартаментов возникает риск, что уже построенные объекты не будут соответствовать новым нормам безопасности, а затраты на устранение несоответствий легко могут быть возложены на инвесторов и собственников.

Кроме того, программа льготной ипотеки, которая стала мощнейшим катализатором роста рынка жилой недвижимости, на апартаменты не распространяется. Помещения в апарт-проектах в большинстве своем юридически считаются коммерческими, поэтому инвестировать в покупку юнита с использованием доступного кредита под 6,5% не выйдет.

Высокие эксплуатационные расходы

В последнее время в Москве очень существенным для многих владельцев коммерческой недвижимости, в том числе апартаментов, стал налог на имущество. Власти повышают кадастровую стоимость недвижимости из года в год, что делает уплату налога все более обременительной.

Налог на имущество для квартир составляет 0,1% от кадастровой стоимости, реже он повышается до 0,15%. Однако это все равно кардинально ниже, чем налог на имущество с апартаментов, который в большинстве случаев составляет 0,5%, но может быть повышен до 2% от кадастровой стоимости.

Правовая уязвимость

Неоднозначный статус апартаментов делает их собственников менее защищенными в вопросах управления недвижимостью.

Непростой вопрос с содержанием общедомового имущества. В жилом доме все понятно – собственник квартиры является его совладельцем и должен оплачивать содержание. В здании с апартаментами помимо квартир могут располагаться офисы, торговые помещения, комнаты для проведения переговоров или досуга и др. Все эти объекты и помещения по факту также являются общим имуществом, содержание которого ложиться не только на офисы, расположенные в здании, но и на владельцев апартаментов. Не важно, пользуются они им или нет.

Еще один важный момент – управление домом. В жилых домах собственники сами выбирают управляющую компанию, голосуют, принимая на общих демократических основаниях решения по мероприятиям в доме, тарифам и другим вопросам. В апарт-комплексах вполне реальны ситуации, когда застройщик оставляет в собственности часть недвижимости – офисные, торговые помещения, а также какое-то количество юнитов для сдачи в аренду.

Получается, что девелопер становится мажоритарным владельцем с решающим правом голоса. Он может выбрать удобную для себя УК, назначить тарифы на обслуживание дома или вообще ничего не делать. В таком случае у других собственников не будет каких-либо рычагов, чтобы повлиять на его решения.