Рынок земельных участков в Нижегородской области

Общая ситуация

Интерес Нижегородцев к загородной недвижимости в последние годы растет, тем не менее рынок земли еще недостаточно развит и активен.

По данным государственного кадастранедвижимости общая площадь земельного фонда Нижегородской области составила на 1 января 2013 года 7662,4 тыс. га. В структуре земельного фонда по категориям преобладают земли сельхозназначения (39,5%) и лесного фонда (48,5%).

Для оценки текущей ситуации и динамики развития рынка земельных участков Нижнего Новгорода и Нижегородской области была проведена статистическая обработка более 2000 объявлений о продаже и покупке земельных участков.

Главной задачей анализа является определение степени активности данного рынка, средней стоимости земельных участков, относящихся к разным категориям, и выявление основных ценообразующих факторов.

Предложение

Объем предложения земельных участков без построек по состоянию наг. составил 1942 объекта, в том числе 1756 объектов (90%) – земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. На землю в коттеджных поселках приходится всего 2% от общего числа объявлений, на участки для коммерческого использования – 8%.

По отношению к концу 3 квартала 2013 года рост предложения земельных участков составил 9,2%, причем увеличение числа объектов произошло за счет новых выставленных на продажу земельных участков для индивидуального жилищного строительства (около 170 объектов).

Земельные участки для коммерческого использования

Более трети участков для коммерческого использования (35%) расположены в Нижнем Новгороде, что обусловлено более высокой экономической активностью в столице области. В области наиболее часто предлагается земля в Лысковском и Павловском направлении.

По площади земельные участки распределились следующим образом: 42% участков имеют площадь менее 1 га, большая часть из них расположена в Нижнем Новгороде. Площадь более 10 га имеет 22% выставленных на продажу участков, из них в областном центре расположен только один.

Средняя площадь земельного участка, предназначенного для коммерческого использования составляет 2 га, средняя стоимость – 7,2 млн. руб.

Земельные участки для строительства коттеджных поселков

Земельные участки для строительства коттеджных поселков в основном предлагаются за пределами Нижнего Новгорода (95% объявлений), наиболее широко представлены Павловское и Лысковское направление.

Почти треть участков имеет площадь до 5 га, и столько же – более 20 га. Средняя площадь земельного участка для строительства коттеджного поселка составляет 10 га, а средняя стоимость – 10 млн. руб.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства

Из продаваемых земельных участков только 16% расположены в черте Нижнего Новгорода, а остальные (84%) – за его пределами.

Структура предложения земельных участков по направлениям аналогична предложению земельных участков другого назначения – лидирующими являются Лысковское (30%) и Павловское направление (25%).

Что касается удаленности от города, то предложение достаточно равномерно распределяется по всем зонам, с более высокой долей земельных участков в ближнем пригороде – до 15 км. На эту зону приходится треть выставленных на продажу объектов.

В целом, в 30 км зоне вокруг Нижнего Новгорода сосредоточено 46% продаваемых земельных участков.

По площади земельных участков наиболее представлены объекты от 5 до 15 соток (62%), наименее – до 5 соток (4%). Средняя площадь земельного участка на 1 декабря 2013 года составила около 13 соток.

Спрос

Активность покупателей на рынке загородной недвижимости до наступления финансового кризиса 2008 года была достаточно высокой, однако со спадом экономики снизился и спрос на земельные участки. В настоящее время наблюдается восстановление спроса, но предложение по-прежнему значительно его превышает.

Для рынка земельных участков характерны явления сезонности – осенью и зимой активность покупателей снижается практически до нуля, многие откладывают покупку до весны. Это связано с желаниями покупателей, во-первых, лучше оценить ландшафт участка, что сложно сделать, когда он покрыт снегом, а во-вторых, сразу же сделать посадки или начать строительство, что возможно только в теплое время года. Тем не менее, в случае, когда продавец предоставляет значительную скидку от первоначальной цены, совершение сделки вполне возможно.

Следует отметить, что за последние годы изменился сам характер спроса, если раньше покупатели предпочитали недорогие участки «в поле», которые приобретались с целью самостоятельного строительства жилого дома, то в настоящее время популярны либо земельные участки с коммуникациями и подрядом на строительство, входящие в состав коттеджных поселков, либо уже готовые дома. Растет спрос и на небольшие деревенские домики дачного типа с земельным участком для семейного отдыха в выходные дни.

Наибольшим спросом пользуются земельные участки, расположенные в границах Нижнего Новгорода – на них приходится более 50% запросов. Из загородных направлений популярны Павловское и Лысковское – 25% и 21% запросов соответственно.

Большая часть земельных участков приобретается с целью индивидуального жилищного строительства (86% покупателей). Участки коммерческого назначения интересуют 14% покупателей, в то время как земля под строительство коттеджных поселков не востребована на рынке.

Самой востребованной площадью земельных участков является 10-15 соток. Для коммерческого использования приобретаются участки большей площади – до 300-500 соток. При этом покупателей, как правило, интересует только земля, расположенная в черте Нижнего Новгорода, за такие участки они готовы заплатить до 100 млн. руб.

Максимальная сумма, которую готовы предложить покупатели при приобретении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство составляет 4,5 млн. руб. при площади 10-20 соток.

Цена

Стоимость выставленных на продажу земельных участков сильно различается. Основными ценообразующими факторами являются следующие:

1) статус земли

Так, средняя стоимость земельного участка, предназначенного для коммерческого использования, составляет 36 000 руб. за сотку. Стоимость 1 сотки участков, предлагаемых для строительства коттеджных поселков, составляет около 10 000 руб.

Значительно дороже стоят земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства – в среднем, 61 290 руб. за сотку.

2) месторасположение

Самые дорогие земельные участки расположены в Нижнем Новгороде – средняя стоимость 1 сотки превышает 180 000 руб. В области земля почти в 4 раза дешевле – в среднем, 46 980 руб.

При этом цены на земельные участки в области колеблются в зависимости от направления от 36 000 руб. (Арзамасское направление) до 89 000 руб. (в среднем по Лысковскому направлению).

3) расстояние до города

За последние два года участки, расположенные дальше 15 км от Нижнего Новгорода, медленно, но верно дешевели. И такими же темпами дорожала земля в ближайшем пригороде.

В настоящее время средняя стоимость 1 сотки земли в зоне ближнего пригорода (до 15 км от Нижнего Новгорода) равна 180 000 руб. На расстоянии от 15 до 30 км. участки предлагаются по цене около 47 000 руб. за сотку. При большем удалении от областного центра цены на участки падают до 41 000 руб. за 1 сотку и менее.

4) коммуникации

Наличие дорог, подъездов к участку, магистральных инженерных сетей, газа увеличивает стоимость земельного участка.

5) близость к воде

Река или озеро поблизости повышают интерес покупателей к участку, а соответственно и его стоимость.

В целом же по стоимости земельные участки для индивидуального жилищного строительства распределились следующим образом: 61% объектов продается не дороже 1 млн. руб. На участки стоимостью более 2 млн. рублей приходится всего 16%.

Средняя стоимость земельного участка составляет около 800 000 руб.

Тенденции и прогнозы

Ситуация на рынке загородной недвижимости Нижегородской области в целом является отражением изменения потребительских предпочтений в последние 2-3 года. При этом рынок земельных участков характеризуется следующими тенденциями:

1) значительное сокращение доли инвестиционных сделок

Земельные участки больше не воспринимаются покупателями как самостоятельный объект, а лишь как место для постройки будущего дома. Покупатели, которым не хватает средств на приобретение готового дома, выбирают земельные участки и очень требовательно относятся к этому выбору, стремясь снизить бюджет покупки и одновременно повысить ее качество.

2) стагнация цен

В результате кризиса на продажу было выставлено множество земельных участков, мало приспособленных для индивидуального жилищного строительства. По законам рынка, рост объемов предложения не позволяет расти ценам на землю.

3) рост востребованности «ближнего пригорода»

В связи с формированием тенденции к деурбанизации, растет спрос на земельные участки в 15-километровой зоне от Нижнего Новгорода, а следом за спросом растут и цены на такую землю.

Что касается цен, то в ближайшем будущем на рынке земельных участков прогнозируется сохранение существующей динамики – незначительное снижение стоимости 1 сотки. Потенциалом роста обладают лишь земельные участки площадью 10-15 соток, расположенные в Нижнем Новгороде либо в непосредственной близости от него, в 15-километровой зоне.

Большие перспективы у Борского направления, отличающегося красивым ландшафтом. Это направление не было популярным из-за транспортных проблем, однако к 2015 году завершится строительство нового моста, который напрямую свяжет Нижний Новгород и Бор, что улучшит транспортную доступность района.