Юридическая чистота сделки
Начальник отдела коммерческой недвижимости ООО АН «Авеста-риэлт», председатель Клуба брокеров Александр Барко:
На рынке жилой недвижимости юридическая чистота сделки, как правило, касается в первую очередь (кроме обычной проверки "истории" квартиры) решениявопросов прописки-выписки, освобождения квартиры, коммунальных платежей, несовершеннолетних детей и пр.
Если говорить окоммерческой недвижимости, очень часто возникают вопросы изначального права собственности на объект, права на землю, различное оборудование, коммуникации.
Форма собственности имеет много вариаций. Часто объекты коммерческойнедвижимости являются предметом залога, что, конечно же, не является приговором, однако требует внимательного подхода и знания различных законных схем решения этих вопросов. Кроме того, оплата объектов коммерческой недвижимости может проходить в несколько этапов (рассрочки, дополнительные условия и пр.), иметь различную форму (наличную или безналичную) и ещё массу нюансов, которые сопровождают каждую сделку по коммерческой недвижимости.
Такие действия по юридическому сопровождению сделки просто необходимы, причём обеим сторонам, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей.
Да, конечно, проверка при продаже небольшого офиса или магазина чаще всего не требует сверхзнаний и может быть проведена покупателем самостоятельно. Но если это более солидный объект, тем более какой-нибудь торговый или производственный комплекс, то здесь проводником должен быть не штатный юрист широкого профиля, а специалист-практик, занимающийся именно этим направлением. Каждый юрист, как и врач, имеет свою специализацию.Вряд ли Вы доверите операцию на глазах участковому терапевту. Сэкономив на услугах специалиста тысячи, можно потерять миллионы.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости ООО «Миэль-брокеридж» Вячеслав Науменко:
Каждаякрупная риэлтерская компания – оператор коммерческой недвижимостиимеет в штате профессионального юриста, имеющего опыт работы в сфере недвижимости или регистрационных органах юстиции. Это обусловлено тем, что даже для самого опытного риелтора при подготовке к сделке требуется тандем с юристом, специализирующемся на рынке коммерческой недвижимости. Однойиз причин такой необходимости является статус продавца/покупателя - чаще всего это юридические лица. В отличие от клиентов - физических лиц -процедура требует гораздо более детальной проверки всех обстоятельств и документации, связанной с объектом.
Проверку юридической чистоты объекта коммерческой недвижимостиусловно можно разделить на два направления:юридическая чистота самого объекта и продавца по сделке. Во-первых, как минимум, необходимо особое внимание уделить проверке финансовой устойчивости продавца, его взаимоотношениям с кредиторами и дебиторами.
Помимо проверки финансовой устойчивости, нужно удостовериться в наличии права собственности продавца на объект недвижимости, в отсутствии рисков, связанных с возможным оспариванием права собственности третьими лицами в будущем.
Другим важным вопросом, подлежащим выяснению, является отсутствие обременений объекта недвижимого имущества.
Кроме того, необходима проверка наличия договоров аренды и их условия. Важным моментом является наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями (наличие присоединенной электрической мощности, договоров снабжения газом и т. д.). Отсутствие таких договоров или выделенных лимитов может существенно осложнить коммерческое использование объекта.
Большое значение имеет проверка оформления прав на земельный участок. При приобретении объекта коммерческой недвижимости следует ознакомитьсяс документами на земельный участок, имеющимися у продавца.По гражданскому и земельному законодательству РФ к покупателю объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, переходят права на часть земельного участка, необходимые для использования объекта недвижимости, в том объеме, в котором они имеются у продавца.
Цена ошибки довольно велика – лишь одно обстоятельство, «упущенное» при процедуре подготовки может в дальнейшем служить основанием для признания сделки незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями для приобретателя объекта коммерческой недвижимости. Если потенциальный покупатель приобретает объект без риэлтерской компании, то всю полноту ответственности он принимает на себя.Если в проведении сделки принимает участие серьезный оператор рынка коммерческой недвижимости,то потенциальный риск соответственно становится обоюдным. Самое главное,что во втором случае, учитывая профессиональный подход к решению вопроса, риски неудачной сделки практически сведены к нулю.
В случае если юридическое сопровождение сделки проводится в рамках исполнения риэлтерской компанией заключенного договора на полную комплексную услугу по поиску покупателя и подготовке к сделке, то стоимость юридического сопровождения сделки входит в общую стоимость услуги.
Генеральный директор ООО «Славянский бизнес» Ярослав Сергиенко:
В нашей компании оказывается такая услуга как «Правовая экспертиза объекта», в том числе и объектов коммерческой недвижимости. Для клиентов ООО «Славянский бизнес»эта услуга входит в пакет «all inclusive» и дополнительно не оплачивается. При проведении правовой экспертизы объекта эксперт изучаетследующие предоставленные документы:
1.Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на отсутствие подчисток, приписок, исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, наличие надлежащих регистраций, подписей, печатей.
2.Техническую документацию.
3.Юридическая история квартиры. Прослеживается переход права собственности и регистрацияотчуждения объекта.
4.Документы, удостоверяющие личность собственников объекта- паспорта проверяются на действительность (если собственник физлицо.)
5.Проверка на отсутствие исполнительных производств в отношении собственников объекта КН.
6.Нотариальное согласиеот супруга на совершение сделки, соответственно, если собственник КН – физлицо и у него не заключен брачный договор.
7.Обременения. Предоставляется выписка из ЕГРП, по которой можно увидеть наличие или отсутствие обременений (ограничений) права, а также правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования на объект КН.
Данная проверка, по моему мнению, является необходимой, т.к. она поможет минимизировать риски связанные с куплей-продажей объектов.
Журнал «Бизнес недвижимость»
