РОСРИЭЛТ

Ростов-на-Дону. Обзор рынка коттеджных поселков. 2 кв. 2012 г.

08.08.2012

Предложение

По оценкам компании MACON Realty Group, по состоянию на апрель 2012 г. рынок организованных коттеджных поселков (КП) Ростовской области представлен 23 существующими и строящимися проектами. Данный объем оценивается как значительный (для сравнения: в г. Краснодар и его пригороде количество КП на сегодняшний день составляет всего 9 ед.)

При рассмотрении структуры предложения по классам, видно, что наибольший объем предложения сконцентрирован в среднем классе (12 поселков или половина рынка). На втором месте находятся поселки эконом-класса. Их общее количество составляет 8 ед. или 34,8% от общего количества КП Ростовской области. Бизнес-класс представлен единственным проектом - «Изумрудным» (4,3% от общего количества КП Ростовской области). В элитном классе позиционируются два коттеджных поселка: «Остров» и «Старочеркасская Ривьера» (8,7% от общего количества коттеджных поселков).

Большая часть существующих и строящихся коттеджных поселков Ростовской области расположена в черте г. Ростов-на-Дону и в его пригороде на расстоянии менее 15 км от городской черты. Наиболее отдаленным от центра Ростовской области является КП «Северский» (130 км от г. Ростов-на-Дону).

Важной особенностью КП Ростовской области, которые расположены за пределами черты г. Ростов-на-Дону, является тяготение к «воде». Данный факт связан с тем, что наличие водоема в рамках коттеджного поселка значительно повышает его привлекательность с точки зрения потенциальных покупателей и, как следствие, темпы продаж. К проектам, которые прилегают к существующим водоемам можно отнести, например, «Эльбузд» (расположен на берегу р. Эльбузд), «Старочеркасская Ривьера» (на берегу р. Дон), Family Park (на берегу р. Тузлов) и т.д.

В существующих и строящихся коттеджных поселках Ростовской области представлено четыре типа жилой недвижимости:

• земельные участки (ЗУ) без обязательного подряда и ограничений периода возведения коттеджа (1 431 ед. или 36,1% от общего количества объектов недвижимости в рамках КП);

• коттеджи (1 283 ед. или 32,4%);

• таунхаусы (821 ед. или 20,7%);

• квартиры в малоэтажных домах (425 ед. или 10,8%).

На сегодняшний день самым массовым сегментом на рынке коттеджных поселков Ростовской области являются земельные участки без обязательного подряда на строительство. Данный тип недвижимости получил активное развитие в кризисный период, когда платежеспособность потенциальных покупателей была снижена, а девелоперы не имели денежных средств на строительство. Коттеджные поселки без обязательного подряда сразу стали пользоваться высоким спросом, в связи с чем количество таких проектов стало ежегодно возрастать.

Ценовая ситуация

Коттеджи

На сегодняшний день наиболее доступные предложения по цене коттеджей зафиксированы в «Беловодье» и «Клен-Парке». В «Беловодье» (коттеджном поселке бизнес-класса) минимальный бюджет продажи коттеджа площадью 100 кв. м на 4 сот. по состоянию на апрель 2012 г. составляет 2,9 млн. руб. В «Клен-Парке» (коттеджном поселке среднего класса) стоимость самого дешевого предложения составляет 3,3 млн. руб. Оно представляет собой дуплекс (сблокированный коттедж на 2 хозяина) площадью 100 кв. м на 4,5 сот. Самым дорогостоящим предложением являются коттеджи в рамках элитного коттеджного поселка «Остров». На сегодняшний день их цена продажи составляет 40 млн. руб. Отличительными чертами и факторами, повышающими цены реализации коттеджей в рамках «Острова» являются оснащение системой «Умный дом», наличие отделки «под ключ» и полной меблировки.

Таунхаусы

Самое доступное предложение предлагается в «Березовой Роще». На сегодняшний день в данном проекте возможно приобретение таунхауса площадью 100 кв. м на 2 сот. менее чем за 1 млн. руб. Отметим, что данное значение практически в 2 раза ниже среднего бюджета продажи 1-комн. квартиры на первичном рынке многоэтажного жилищного строительства в г. Ростов-на-Дону, что обеспечивает «Березовой Роще» высокую привлекательность с точки зрения покупателей. Низкая стоимость квадратного метра обусловлена дешевой технологией строительства и особенностями ценовой политики девелопера. Самый дорогостоящий таунхаус расположен в «Голландской деревне». Его цена продажи составляет 6,1 млн. руб., что в 1,5-2,0 раза превышает минимальный бюджет продажи коттеджа в большинстве КП Ростовской области.

Квартиры в многоквартирных домах

По состоянию на апрель 2012 г. продажа квартир осуществляется только в одном коттеджном поселке Ростовской области – «Приазовье». Цена 1 кв. м составляет 26 000 руб., а минимальный бюджет покупки - 988 тыс. руб. (однокомнатная квартира площадью 38 кв. м).

Земельные участки без обязательного подряда

На сегодняшний день цена 1 сот. на рынке коттеджных поселков без обязательного подряда Ростовской области находится в диапазоне от 40 000 (Family Park) до 550 000 руб. (2 очередь «Старочеркасская Ривьера»). Отметим, что продажа земельных участков без подряда ведется не только в коттеджных поселках, имеющих в своем составе исключительно земельные лоты, но и в некоторых проектах, реализующих готовые домовладения и землю с подрядом. К ним можно отнести, например, 2 очередь «Старочеркасской Ривьеры», «Беловодье», «Приозерный» и «Изумрудный».

Анализ спроса

Коттеджи

Объем спроса в сегменте коттеджей на рынке загородной недвижимости Ростовской области последнее время имеет положительную динамику. Увеличение объема предложения, в частности и более доступного по цене, на фоне постепенного восстановления платежеспособности потенциальных покупателей привели к росту количества сделок, которое, однако, еще не достигло докризисных показателей. Активность покупателей на рынке коттеджных поселков Ростовской области продолжила возрастать и в 2012 г. По итогам число сделок практически в 1,5 раза выше значения за аналогичный период 2011 г.

Анализ среднемесячных темпов продаж коттеджей в рамках КП Ростовской области показал, что на сегодняшний день их значение находится в диапазоне от 0,1 ед. в мес. (в «Острове») до 4,0 ед. в мес. (в «Березовой Роще»), средняя величина – 1,6 ед. в мес.

Таунхаусы

Количество сделок в сегменте таунхаусов также демонстрирует уверенный рост: за первые 4 месяца 2012 г. рассматриваемый показатель практически в 2 раза превысил количества сделок по приобретению таунхаусов за аналогичный период 2011 г.

Анализ среднемесячных темпов продаж показал, что его значение находится в диапазоне от 0,3 ед. в мес. (в «Голландской деревне») до 12,0 ед. в мес. (в «Березовой Роще»), средняя величина – 3,1 ед. в мес. Отметим, что в кризисный и посткризисный периоды при наличии как коттеджей, так и таунхаусов в рамках КП, среднемесячный темп продажи последних выше (связано исключительно с их меньшим по сравнению с коттеджами бюджетом продажи, что на фоне преобладания дорогостоящих предложений коттеджей в рамках КП Ростовской области повышает с точки зрения покупателей привлекательность таунхаусов).

Квартиры в многоквартирных домах

Тренд к наращиванию количества сделок наблюдается и в сегменте многоквартирных домов. За количество сделок практически в 1,5 раза превысило количество проданных квартир за аналогичный период 2011 г. Средний темп продаж в данном сегменте составляет 4,4 ед. в мес.

Земельные участки без обязательного подряда

Количество сделок в данном сегменте демонстрировало положительную динамику даже в кризисный период и продолжает расти и на сегодняшний день. Главный аттрактив с точки зрения покупателей ЗУ без подряда – минимальный бюджет продажи по сравнению с остальными типами малоэтажной недвижимости (с коттеджами и таунхаусами). Именно данный фактор обеспечил активные продажи ЗУ без подряда в кризисный и посткризисный периоды – периоды сниженной платежеспособности потенциальных покупателей.

Земельные участки без подряда, как отмечалось ранее, являются самым бюджетным предложением на рынке КП Ростовской области, в связи с чем их темп продаж является наиболее высоким – около 9,3 ед. в мес.

Тенденции и перспективы

Текущая стадия развития рынка характеризуется следующими существенными выводами:

Доверие покупателей к строящимся коттеджным поселкам в Ростовской области подорвано в связи с наличием многочисленных прецедентов по полной приостановке строительных работ на территории проектов, невыполнению различных обязательств перед жильцами (по подключению инженерных коммуникаций, прокладке внутрипоселковых дорог, строительству инфраструктуры и т.д.).

На рынке преобладают неликвидные предложения. А именно: коттеджные поселки среднего класса, не отвечающие основным требованиями покупателей (по технологии строительства, площадям домовладений и т.д.) и/или имеющие завышенные цены реализации или дорогостоящие проекты бизнес- и элитного классов.

В сегменте коттеджных поселков Ростовской области есть значительный объем неудовлетворенного спроса на коттеджи с приемлемым бюджетом покупки (не превышающим 3,5-4,0 млн. руб.). На сегодняшний день покупатели рассматриваемой категории в связи с отмеченным ранее дефицитом ликвидного предложения вынужденно ориентируются на земельные участки без обязательного подряда, таунхаусы или домовладения на неорганизованном рынке малоэтажной жилой недвижимости.


Статью разместила компания «MACON Realty Group»

Просмотров: 272 | ID: 322



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Особенности жилых новостроек в центре Ростова-на-Дону

В настоящее время городская политика в отношении жилых новостроек Ростова-на-Дону опирается на приоритет комплексной застройки. При этом новые объекты в последнее время получают одобрение лишь при строгом соответствии нормативам. В первую очередь, это касается исторической части города, требующей особо бережного к себе отношения.

Ростовский Манхэттен или сколько стоят самые дорогие квартиры города на Дону

В долларовом эквиваленте самая дорогая квартира Ростова-на-Дону оценивается в $1 млн. Это чуть дешевле средневзвешенной стоимости кондоминиумов и кооперативных квартир на Манхэттене в Нью-Йорке. По итогам второго квартала 2016 года их цена равнялась $1,1 млн. При этом на Манхэттене единовременно экспонировалось 6352 квартиры. Из них с апреля по июнь реализовали 2736 квартир, чья средняя стоимость и составила данную сумму. В Ростове-на-Дону экспонируется лишь одна такая квартира. Как долго владелец пытается ее продать не известно.

Что ожидать на рынке недвижимости Ростова-на-Дону

Прошлый 2014 год оказался для строительной индустрии Ростова рекордным. Было сдано в эксплуатацию 850 тыс.кв.м. новостроек. Увеличение объемов строительства при стабильно растущем спросе создавало предпосылки к небольшому, но стабильному росту цен на недвижимость в пределах инфляции. Так, по оценкам портала Росриэлт, в декабре 2014 года по всем основным сегментам недвижимости в Ростове-на-Дону наблюдалась положительная динамика. Новостройки прибавили за год 6,97%, вторичный рынок прибавил немногим скромнее 5,25%, стоимость земельных участков поднялась незначительно, на 2,4%, Заметнее всего поднялись в цене дома, рост составил 12,3% за год.

Ростов-на-Дону – один из регионов с высокой перспективностью размещения крупных складских комплексов

По итогам прошлого года в городе насчитывалось 341,5 тыс. кв. метров складской недвижимости. Из них 265,2 тыс. кв. метров приходилось на склады класса А. Площадь складов класса В составляла 98,3 тыс. кв. метров.

Порядок согласования переустройства и перепланировки жилого помещения в г. Ростове-на-дону.

Многие собственники квартир желают сделать свое жилье уникальным и более комфортным. Изменение облика квартиры дает возможность каждому осуществить свои мечты и желания об уютном доме. Однако при реализации задуманного не которые собственники забывают, что квартира — это часть большого дома, и любые изменения в планировке следует выполнять в соответствии с требованиями законодательства.

Среди региональных центров России Ростов-на-Дону отличается минимальной стоимостью аренды складов

Общая площадь качественной складской недвижимости составляет в Ростове-на-Дону 257 тыс. кв. метров. Это более чем в три раза меньше чем в Екатеринбурге, лидирующем по данному показателю среди региональных центров России.

К чему приведёт бум жилищного строительства в Ростове-на-Дону

Темпы и масштаб строительства соответствуют статусу столицы южного федерального округа. В настоящее время в Октябрьском районе города активно застраивается микрорайон "Суворовский", который рассчитан на проживание 200 тысяч человек. Проектная площадь застройки составляет 4 миллиона квадратных метров. Расчётная комплексная застройка района будет вестись еще десять лет, вплоть до 2024 года включительно. В настоящее время уже сданы первые 11 высоток. Район спроектирован как полностью автономная структура, которая будет оснащена социальной, спортивной и торговой инфраструктурой. Привлекательность микрорайону обеспечивает и стоимость жилья. Квадратный метр в ЖК "Суворовский" оценивается от 40 до 56 тысяч рублей за квадратный метр, что дешевле сложившейся по городу цены.

Налоговый Вычет. Что это?!

Что такое имущественный налоговый вычет? Согласно законодательству РФ при покупке квартиры, дома или земельного участка Вы можете вернуть себе часть денег, в размере уплаченного Вами подоходного налога. Данный налоговый вычет прописан в налоговом кодексе (ст. 220 НК РФ) и направлен на то, чтобы предоставить гражданам возможность приобрести или улучшить свое жилье. То есть, если Вы официально работаете и платите подоходный налог (его перечисляют в бюджет все наемные работники) и приобрели квартиру или дом, то Вы можете вернуть себе уплаченный подоходный налог в размере до 13% от стоимости квартиры/дома (кроме этого Вы можете также вернуть 13% от ипотечных процентов и некоторых других расходов).

Что такое эксклюзивный договор и кому он нужен.

Что же это за договор такой, которого многие так боятся и не подписывают?!!

Кто такой риэлтор

Сегодня поговорим: Кто же такой риэлтор и зачем он нужен?


Земельный участок в Чехове

6 сот., Волосово (деревня)

Жилой дом в Анапе

130 кв.м., 2.5 сот., Супсех

Квартира в Иркутске

1ком., 44 кв.м., Октябрьский район, Александра Невского ул.

Квартира в Иркутске

2ком., 56 кв.м., Октябрьский район, Дальневосточная ул.