Ростов-на-Дону. Обзор рынка коттеджных поселков. 2 кв. 2012 г.

По оценкам компании MACON Realty Group, по состоянию на апрель 2012 г. рынок организованных коттеджных поселков (КП) Ростовской области представлен 23 существующими и строящимися проектами. Данный объем оценивается как значительный (для сравнения: в г. Краснодар и его пригороде количество КП на сегодняшний день составляет всего 9 ед.)

При рассмотрении структуры предложения по классам, видно, что наибольший объем предложения сконцентрирован в среднем классе (12 поселков или половина рынка). На втором месте находятся поселки эконом-класса. Их общее количество составляет 8 ед. или 34,8% отобщего количества КП Ростовской области. Бизнес-класс представлен единственным проектом - «Изумрудным» (4,3% от общего количества КП Ростовской области). В элитном классе позиционируются два коттеджных поселка: «Остров» и «Старочеркасская Ривьера» (8,7% от общего количества коттеджных поселков).

Большая часть существующих и строящихся коттеджных поселков Ростовской области расположена в черте г. Ростов-на-Дону и в его пригороде на расстоянии менее 15 км от городской черты. Наиболее отдаленным от центра Ростовской области является КП «Северский» (130 км от г. Ростов-на-Дону).

Важной особенностью КП Ростовской области, которые расположены за пределами черты г. Ростов-на-Дону, является тяготение к «воде». Данный факт связан с тем, что наличие водоема в рамках коттеджного поселка значительно повышает его привлекательность с точки зрения потенциальных покупателей и, как следствие, темпы продаж. К проектам, которые прилегают к существующим водоемам можно отнести, например, «Эльбузд» (расположен на берегу р. Эльбузд), «Старочеркасская Ривьера» (на берегур. Дон), Family Park (на берегу р. Тузлов) и т.д.

В существующих и строящихся коттеджных поселках Ростовской области представлено четыре типа жилой недвижимости:

• земельные участки (ЗУ) без обязательного подряда и ограничений периода возведения коттеджа (1 431 ед. или 36,1% от общего количества объектов недвижимости в рамках КП);

• коттеджи (1 283 ед. или 32,4%);

• таунхаусы (821 ед. или 20,7%);

• квартиры в малоэтажных домах (425 ед. или 10,8%).

На сегодняшний день самым массовым сегментом на рынке коттеджных поселков Ростовской области являются земельные участки без обязательного подряда на строительство. Данный тип недвижимости получил активное развитие в кризисный период, когда платежеспособность потенциальных покупателей была снижена, а девелоперы не имели денежных средств на строительство. Коттеджные поселки без обязательного подряда сразу стали пользоваться высоким спросом, в связи с чем количество таких проектов стало ежегодно возрастать.

Ценовая ситуация

Коттеджи

На сегодняшний день наиболее доступные предложения по цене коттеджей зафиксированы в «Беловодье» и «Клен-Парке». В «Беловодье» (коттеджном поселке бизнес-класса) минимальный бюджет продажи коттеджа площадью 100 кв. м на 4 сот. по состоянию на апрель 2012 г. составляет 2,9 млн. руб. В «Клен-Парке» (коттеджном поселке среднего класса) стоимость самого дешевого предложения составляет 3,3 млн. руб. Оно представляет собой дуплекс (сблокированный коттедж на 2 хозяина) площадью 100 кв. м на 4,5 сот. Самым дорогостоящим предложением являются коттеджи в рамках элитного коттеджного поселка «Остров». На сегодняшний день их цена продажи составляет 40 млн. руб. Отличительными чертами и факторами, повышающими цены реализации коттеджей в рамках «Острова» являются оснащение системой «Умный дом», наличие отделки «под ключ» и полной меблировки.

Таунхаусы

Самое доступное предложение предлагается в «Березовой Роще». На сегодняшний день в данном проекте возможно приобретение таунхауса площадью 100 кв. м на 2 сот. менее чем за 1 млн. руб. Отметим, что данное значение практически в 2 раза ниже среднего бюджета продажи 1-комн. квартиры на первичном рынке многоэтажного жилищного строительства в г. Ростов-на-Дону, что обеспечивает «Березовой Роще» высокую привлекательность с точки зрения покупателей. Низкая стоимость квадратного метра обусловлена дешевой технологией строительства и особенностями ценовой политики девелопера. Самый дорогостоящий таунхаус расположен в «Голландской деревне». Его цена продажи составляет 6,1 млн. руб., что в 1,5-2,0 раза превышает минимальный бюджет продажи коттеджа в большинстве КП Ростовской области.

Квартиры в многоквартирных домах

По состоянию на апрель 2012 г. продажа квартир осуществляется только в одном коттеджном поселке Ростовской области – «Приазовье». Цена 1 кв. м составляет 26 000 руб., а минимальный бюджет покупки -988 тыс. руб. (однокомнатная квартира площадью 38 кв. м).

Земельные участки без обязательного подряда

На сегодняшний день цена 1 сот. на рынке коттеджных поселков без обязательного подряда Ростовской области находится в диапазоне от 40 000 (Family Park) до 550 000 руб. (2 очередь «Старочеркасская Ривьера»). Отметим, что продажа земельных участков без подряда ведется не только в коттеджных поселках, имеющих в своем составе исключительно земельные лоты, но и в некоторых проектах, реализующих готовые домовладения и землю с подрядом. К ним можно отнести, например, 2 очередь «Старочеркасской Ривьеры», «Беловодье», «Приозерный» и «Изумрудный».

Анализ спроса

Коттеджи

Объем спроса в сегменте коттеджей на рынке загородной недвижимости Ростовской области последнее время имеет положительную динамику. Увеличение объема предложения, в частности и более доступного по цене, на фоне постепенного восстановления платежеспособности потенциальных покупателей привели к росту количества сделок, которое, однако, еще не достигло докризисных показателей. Активность покупателей на рынке коттеджных поселков Ростовской области продолжила возрастать и в 2012 г. По итогамчисло сделок практически в 1,5 раза выше значения за аналогичный период 2011 г.

Анализ среднемесячных темпов продаж коттеджей в рамках КП Ростовской области показал, что на сегодняшний день их значение находится в диапазоне от 0,1 ед. в мес. (в «Острове») до 4,0 ед. в мес. (в «Березовой Роще»), средняя величина – 1,6 ед. в мес.

Таунхаусы

Количество сделок в сегменте таунхаусов также демонстрирует уверенный рост: за первые 4 месяца 2012 г. рассматриваемый показатель практически в 2 раза превысил количества сделок по приобретению таунхаусов за аналогичный период 2011 г.

Анализ среднемесячных темпов продаж показал, что его значение находится в диапазоне от 0,3 ед. в мес. (в «Голландской деревне») до 12,0 ед. в мес. (в «Березовой Роще»), средняя величина – 3,1 ед. в мес. Отметим, что в кризисный и посткризисный периоды при наличии как коттеджей, так и таунхаусов в рамках КП, среднемесячный темп продажи последних выше (связано исключительно с их меньшим по сравнению с коттеджами бюджетом продажи, что на фоне преобладания дорогостоящих предложений коттеджей в рамках КП Ростовской области повышает с точки зрения покупателей привлекательность таунхаусов).

Квартиры в многоквартирных домах

Тренд к наращиванию количества сделок наблюдается и в сегменте многоквартирных домов. Заколичество сделок практически в 1,5 раза превысило количество проданных квартир за аналогичный период 2011 г. Средний темп продаж в данном сегменте составляет 4,4 ед. в мес.

Земельные участки без обязательного подряда

Количество сделок в данном сегменте демонстрировало положительную динамику даже в кризисный период и продолжает расти и на сегодняшний день. Главный аттрактив с точки зрения покупателей ЗУ без подряда – минимальный бюджет продажи по сравнению с остальными типами малоэтажной недвижимости (с коттеджами и таунхаусами). Именно данный фактор обеспечил активные продажи ЗУ без подряда в кризисный и посткризисный периоды – периоды сниженной платежеспособности потенциальных покупателей.

Земельные участки без подряда, как отмечалось ранее, являются самым бюджетным предложением на рынке КП Ростовской области, в связи с чем их темп продаж является наиболее высоким – около 9,3 ед. в мес.

Тенденции и перспективы

Текущая стадия развития рынка характеризуется следующими существенными выводами:

Доверие покупателей к строящимся коттеджным поселкам в Ростовской области подорвано в связи с наличием многочисленных прецедентов по полной приостановке строительных работ на территории проектов, невыполнению различных обязательств перед жильцами (по подключению инженерных коммуникаций, прокладке внутрипоселковых дорог, строительству инфраструктуры и т.д.).

На рынке преобладают неликвидные предложения. А именно: коттеджные поселки среднего класса, не отвечающие основным требованиями покупателей (по технологии строительства, площадям домовладений и т.д.) и/или имеющие завышенные цены реализации или дорогостоящие проекты бизнес- и элитного классов.

В сегменте коттеджных поселков Ростовской области есть значительный объем неудовлетворенного спроса на коттеджи с приемлемым бюджетом покупки (не превышающим 3,5-4,0 млн. руб.). На сегодняшний день покупатели рассматриваемой категории в связи с отмеченным ранее дефицитом ликвидного предложения вынужденно ориентируются на земельные участки без обязательного подряда, таунхаусы или домовладения на неорганизованном рынке малоэтажной жилой недвижимости.