Как грамотно инвестировать в жилую недвижимость Петербурга
Eсть простая формула:
- стоимость продажи + сумма аренды - стоимость эксплуатации и обслуживания - налоги - cтоимость покупки=РЕЗУЛЬТАТ инвестирования. То есть в итоге расчетов вы узнаете, сколько заработали.
Как сравнивать?
- Сумма аренды - стоимость эксплуатации - налог = ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД (за год).
- Доход = (ОД/Стоимость покупки )Х100%.
- Отмечу, что в Петербурге считается применительно крынку недвижимости, что 8-12% прибыли - это правильный процент
- для доходной недвижимости.
Например: Комната в коммунальной квартире. Кстати, это оченьинтересный вариант. А может, и единственный,который может себя окупать за счет аренды.
Итак:
- Стоимость покупки 1500000 руб.
- Это будет комната большого метража в историческом районе города в малонаселенной квартире. Аренда в месяц = 13000 руб. в год = 156000 руб.
- Стоимость эксплуатации = 30000 руб в год
- Доход %= (156000-30000)*100%/1500000 = 8,4%
Для сравнения:
- однокомнатная квартира.
- Стоимость покупки 3000000 руб.
- Это квартира в хрущевке.
- Аренда в месяц= 20000 руб, в год = 240000 руб.
- Стоимость эксплуатации= 50000 руб.
- Доход %=(240000-50000)*100%/3000000 = 6,3%.
Как видите, инвестиционная привлекательность комнаты выгоднее.
При расчетах инвестиционной привлекательности долевкиучитывается не стоимость аренды, а рост стоимости недвижимости по мере готовности дома.
Например:
- студия в долевом строительстве (цена проставлена исходя из текущей ситуации на рынке), Приморский район, сдача 2018год.
- Стоимость покупки2000000 руб.
- Стоимость продажи 2018 г. (предположительно) = 3000000 руб.
- Доход %= ((3000000-2000000)/3 года)*100%/2000000 = 16,6%
Для сравнения:
- строящаяся студия в деревне Мурино, метро Девяткино, сдача 4 кв 2016 г.
- Стоимость покупки 1600000 руб. Стоимость продажи 2017 г. (предположительно)= 2450000 руб.
- Доход %= ((2450000-1600000)/2)*100%/1600000= 26,5%.
Отмечу, что при расчетах я взял два года, чтобы быть ближе к действительности – продажа в Мурино может быть сложнее, чем в Приморском районе. В любом случае, очевидно, что доходность строящейся недвижимости значительно выше банковской.
Конечно, вложение в долевое строительство рискованно. Поэтому очень важно обращать внимание, кто застройщик, сколько проектов в работе, сколько законченных проектов, есть ли замороженные, есть ли активы в собственности. Но к вопросу о рисках мы еще обязательно вернемся.
