Предложение рынка недвижимости
Ждать ли дефицита на рынке недвижимости рассказала Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
Почему новые проекты не выходят на рынок?Как это скажется на цене? Какие способы стимулирования спроса сейчас придумывают застройщики, после отмены кэшбэка и низких ставок?
На конец 2022 года в петербургской агломерации был сформирован очевидный профицит предложения: 4,3 млн кв. м в продаже против реализованных за год 2,8 млн кв. м. Спрос продолжает снижаться и предпосылок для сокращения этого разрыва пока нет. Нужно либо понижать цены на недвижимость, либо повышать благосостояние потребителей. В руках девелоперов только ценовая политика, и то относительно, так как в рамках финмодели и условий функционирования бизнеса необходимо покрывать издержки и генерировать прибыль.
Так что о дефиците предложения пока речи не идет. В перспективе может возникнуть только недостаток качественных объектов высокого класса, но сегмент масс-маркет продолжит свою борьбу за покупателя. К тому же, из-за экономического кризиса и риска вздутия ипотечного пузыря банки крайне неохотно идут на финансирование проектов, маржинальность которых не очевидна. В условиях неопределенности минимизировать риски банкротств и последующих неплатежей можно только выборочным подходом к заемщикам и объектам, что еще больше сужает рынок.
В масс-маркете на сегодня основной и чуть ли не единственный инструмент покупки недвижимости – это ипотека. Поэтому застройщики будут продолжать субсидировать ставки и рассматривать варианты рассрочки первоначального взноса, аренды с последующим выкупом и другие пока менее очевидные способы повышения доступности жилья.
В «Балтийской жемчужине» довольно эффективно работает сервис «трейд ин» и ипотечная программа со ставкой 4% на оставшиеся в микрорайоне готовые лоты.
Как планы Минстроя коррелируются с и так уже затоваренным рынком недвижимости? Может ли это означать, что цены и дальше будут падать?
При поддержки и участии государства, к примеру, субсидированием ставок проектного финансирования, выкупом по рыночным ценам квартир под социальными нужды, и другими инструментами поддержки бизнеса в кризис, возможно все. Только хочется, чтобы в приоритете было качество современного домостроения, а не количество.
Мы знаем, что из-за массового домостроения жилья эконом-класса вокруг Петербурга образовалось кольцо высоток, которые сегодня нередко называют «гетто» без инфраструктуры и комфортной жилой среды. Если искусственно наращивать темпы строительства в условиях растущих издержек и низкого платежеспособного спроса, то возможно появление новых негативных примеров.
Если у Минстроя есть план по гармоничному развитию городов с комфортной жилой средой, инфраструктурой и доступной качественной недвижимостью, на которую будут платежеспособные покупатели, то бизнес с радостью его поддержит. Сейчас высокие издержки с одной стороны и сокращающиеся реальные располагаемые доходы потребителей с другой способствуют скорее сужению рынка, чем наращиванию темпов строительства.
