Законодательные изменения и рынок недвижимости

В последнее время за стремительными событиями на рынке недвижимости не всегда успевают следить даже эксперты. Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» и ведущий спикер компании, проанализировала ситуацию и ответила на вопросы журналистов:

Какие события и законодательные изменения, произошедшие или запланированные, повлияют на рынок массового жилья?

На конец 2-го квартала 2021 года доля проектов, которые реализуются по схеме эскроу счетов, составила 65%. Для ускорения перехода на проектное финансирование с 28 июня ЦБ РФ утвердил ряд рекомендаций кредитным организациям: создать единую форму заявки и предоставить возможность направлять ее дистанционно, а также ограничить период рассмотрения заявок 45 днями. Дополнительно дебюрократизацию отрасли поддержало сокращение обязательных требований на 4 тыс. пунктов и освобождение компаний, строящих с применением счетов эскроу, от необходимости получать ЗОС.

Два года назад переход застройщиков на новую тогда схему работы практически лишил инвесторов возможности заработка посредством долевого участия в строительстве. На сегодня эта схема стала ощутимой строкой расходов при реализации проектов и одной из причин роста цен на недвижимость. Административные барьеры на пути реализации проектов препятствуют развитию свободной конкуренции, и первые шаги по дебюрократизации отрасли пока не смогут кардинально изменить ситуацию на рынке.

Другой существенный момент связан с изменением условий льготной ипотеки, которое практически лишило потребителей Москвы и Санкт-Петербурга возможности покупки значительно подорожавшего жилья по субсидируемым государством ставкам. После двухкратного повышения ключевой ставки стало понятно, что для удержания инфляции банк России продолжит ужесточать денежно-кредитную политику. Дешевой ипотеки от государства больше нет. Речь не идет о семьях с детьми. Застройщики и банки сами должны будут активизировать маркетинговые резервы, чтобы поддержать платежеспособный спрос на свои продукты.

Ждать ли нам колебаний цен, в какую сторону и почему?

У нас есть целый ряд причин для подорожания недвижимости: переход на эскроу и бремя проектного финансирования, монополизация отрасли и недостаток качественных проектов, рост цен на строительные материалы, дефицит рабочей силы и значительные вложения в освоение участков земли в случае с реновацией или намывными территориями, где вся инфраструктура строится с нуля и пр. Всему этому противостоит лишь один, но существенный для рыночной экономики повод снизить цены – это сокращение платежеспособного спроса. Реальные располагаемые доходы населения сокращаются, ажиотажный спрос исчерпал финансовые ресурсы потребителей на пару лет вперед. Рынок ждет стабилизация цен на востребованные проекты и точечное снижение чека на покупку менее интересных лотов.

Изменится ли потребительское поведение - спрос/число ипотечных сделок/возраст покупателя/семейное положение и пр.?

Спрос на недвижимость будет сокращаться, а число ипотечных сделок вернется к традиционным показателям в 60-70%. Ипотека по-прежнему остается драйвером продаж на рынке масс-маркет, но деньги становятся дороже, а потому и тратить их будут осознаннее. В отличие от продуктов питания, жилье – это та категория товаров, которую большинство могут отложить на неопределенный срок. Интерес потребителей сохранят проекты с развитой жилой средой, готовой инфраструктурой и умными планировками в востребованных и перспективных локациях. Остальным придется побороться за платежеспособных клиентов.