Серпухов – город с дешевым жильем и незначительными объемами строительства, чьи надежды связываются с переезжающими из других районов РФ

Расположенные на максимальном удалении от Москвы Серпухов и одноименный район характеризуются едва ли не минимальной стоимостью недвижимостив Московской области. По объемам возведения последней они за последние 10 лет так же находятся в аутсайдерах. При этом сам Серпухов характеризуется крайне ограниченными возможностями для малоэтажного жилищногостроительства, что предопределяет концентрацию предложения преимущественно в сегменте многоэтажных жилых домов. Развитие экономической и социально-демографической составляющей жизни города и района исключают возникновения бума на их рынках недвижимости. Однако эти же факторы располагают к последовательному, хотя и незначительному росту цен, спросаи объемов строительства. Что в целом позволит местному рынку сохранять положительную динамику при сравнительно не больших объемах и значимости в масштабах столичного региона. Рассмотрим более детально все вышеозначенные факторы.

Цены

Рынок недвижимости Серпухова демонстрирует последовательный рост цен. Однако последние все еще не достигли пиковых значений докризисного периода. Средняя стоимость квартир в Серпухове составляла в сентябре 49 643 руб. за кв.м., что практически на 1% больше чем в начале года, когда средневзвешенный уровень ценравнялся 49100 рублей за кв. метр. Для сравнения на пике рынка в 2008 году средняя стоимость квартир в Серпухове составляла 53500 рублей за кв. метр. А в декабре 2005 года средняя стоимость данного типа жильяравнялась в городе 21700 рублей (по текущему курсу доллара).В целом же новостройки в городе дорожают на 1-3% медленнее, чем жилье на вторичном рынке недвижимости. При этом объекты эконом и комфорт класса на обоих субрынках демонстрируют рост цен выше среднего по рынку.

На этом фоне разброс цен в зависимости от места расположения или типа многоэтажного жилого дома составляет 20-30%. При этом наиболее высокий уровень цен за единицу площади характерен для малогабаритных квартир на первичном рынке недвижимости. В данном контексте речь идет примерно о 50 тыс. руб. за кв. метр. Например, именно по такой цене реализовывались квартиры в семнадцати этажном доме на пересечении 5-й и 3-й Борисовской улицах. В целом же квартиры на вторичном рынке недвижимости дороже всего стоят в центре города. Наиболее дорогие новостройки располагаются в микрорайонах Владычная Слобода, Ивановские Дворики, а так же на улицах Оборонной, Советской и Борисовской.

В свою очередь наиболее дешевым типом жилья в городе являются отдельно взятые комнаты в квартирах расположенных в многоэтажных домах низкого качества. Стоимость таких объектов начинается от 400 тыс. руб. Начальная цена одно и двухкомнатных квартир составляет соответственно 1 и 1,2 млн. рублей. Наиболее дешевая трехкомнатная квартира стоит в Серпухове 1,7 млн. рублей. Для сравнения самым дорогим объектом недвижимости в городе является небольшой дом, на несколько квартир располагающийся на пересечении улицы Луначарского и Революции. Объект, продающийся целиком,оценивается собственником в 40 млн. рублей! В населенных пунктах Серпуховского района минимальнаястоимость отдельно взятых комнат фактически совпадает с аналогичным значением на рынке недвижимости самого Серпухова. Вместе с тем минимальная стоимость квартир намного ниже. Например, наиболее дешевая двухкомнатная квартира на территории района продается за 850 тыс. рублей. За данную сумму можно приобрести жилье площадью в 41 кв. метр в поселке Пахомово.

Предложение

В сегменте квартир на рынке жилой недвижимости Серпухова доминируют однокомнатные квартиры, на которые приходится 36,5% от общего объема предложения. Двух и трехкомнатные апартаменты формируют соответственно 34,5% и 20,5% рынка. Для сравнения на четырех и пятикомнатные квартиры приходится лишь 0,76% и 0,5% предложения. Остальная часть данного сегмента рынка представлена комнатами, помещениями свободной планировки и т.д. Не останавливаясь отдельно на сегменте индивидуальных жилых домов, отметим, что на него приходится 68% от общего объема жилищного фонда Серпухова. Доминируя на рынке сейчас, данный тип недвижимости обречен на второстепенную роль в будущем. Обуславливается это тем, что город фактически не обладает территориями для малоэтажной жилой застройки, вследствие чего количество многоэтажных жилых домов будет только расти, а доля индивидуальных домов будет снижаться на рынке.

На этом фоне сейчас наибольшая доля многоквартирных жилых домов в размере40% представлена панельными или крупноблочными зданиями. Кирпичные многоэтажки формируют 39% рынка. Блочные и монолитные дома составляют 6% данного сегмента. Еще 15% приходится на деревянные, смешанные или иныедома. В целом в сегменте многоэтажных жилых домов доминируют строения, возведенные в 60-70-х годах прошлого столетия. При этом наибольшая концентрация предложения нового жилья сосредоточена в микрорайоне Ивановские Дворики. В Серпухове нет элитного жилья соответствующего международным стандартам. Максимально близко приближена к бизнес-классу 24-х этажная новостройка на месте бывшего центрального рынка. Расположенные в ней 124 квартиры обладают площадью от 57 до 100 кв. метров.

Спрос

Не смотря на то, что сейчас темпы роста заработной платыв Серпухове превышают средние показатели по Московской области средний уровень оплаты труда в городе значительно ниже чем в среднем по области. Так в начале года средняя заработная плата в городе равнялась24 тысячи 454 рублей, в то время как в целом по региону данное значение колебалосьв пределах 36 тыс. рублей. Сравнительно низкая платежеспособность местного населения обуславливает концентрацию спроса в сегменте жилья эконом-класса. С учетом незначительных объемов строительства и общей изношенности жилого фонда приоритет в данном контексте отдается новостройкам.Из них наибольшим спросом пользуются квартиры в 16-ти этажных панельных домах возводимых СУ-155 на улице Центральной. Средняя площадь двух и трехкомнатных квартир в данных домах составляет 62 и 87 кв. метра. Соответственно стоимость данного жилья начинается от 3,2 и 4 млн. рублей.

Некой альтернативой новому жилью являются квартиры на вторичном рынке недвижимости в центральных районах Серпухова. Однако в отличие от вышеозначенных новостроек они не характеризуются оптимальным сочетанием цены и качества. Последнее сокращает сроки экспозиции до 1-2 месяцев. В то время как менее ликвидные объекты продаются в среднем по 5-8 месяцев или даже 1-2 года.

На этом фоне в общей структуре спроса доминируют местные жители. Из иногородних жилье в Серпухове чаще всего приобретают выходцы из районов РФ, где добываются нефть или газ. С учетом того что население Серпухова растет исключительно за счет прибывающих в город из других регионов страны именно «понаехавших» можно считать драйверами роста рынка в среднесрочной перспективе. Местное население традиционно стремится покинуть регион, демонстрируя при этом рождаемость ниже уровня смертности.

Строительство

Серпухов традиционно характеризуется незначительными объемами жилищного строительства. Так с 2000 по 2010 годв городе было возведено 407 тыс. кв. метров жилья, что позволило Серпухову занять лишь 14-ое из 16-ти возможных мест по объемам строительства среди подмосковных городов с населением более чем 100 тыс. человек. Не смотря на то, что сейчас объемы строительства растут,они все еще далеки от подобных значений в подмосковных городах аналогичных Серпухову.

На этом фоне основными застройщиками городских территорий являются компании СУ-155» и «Партнёрство». Остальные застройщики подобно МиКС или Серпуховнефтепродуктсервис строят по одному или два объекта многоэтажного жилищного строительства.

В свою очередь данный тип жилья доминирует на рынке первичного жилья Серпухова. Обуславливается это фактическим отсутствием земельных участков оптимально подходящих для возведения организованных коттеджных поселков. Единственные подходящие для этого наделы в Юрьевке, Владычной Слободе и Заборье подтапливаются близлежащими к ним реками Нарой и Окой. Расположенные дальше от города земельные участки обладают слабой инфраструктурной составляющей, что делает сомнительным успешность реализации на них коттеджной застройки. Земля же пустующая в городской черте уже отведена под многоэтажную жилую застройку. Последняя предполагает, как правило, возведение домов выше 10 этажей. При этом большая часть новостроек относится к шестнадцатиэтажным зданиям.Самой высокой новостройкой является 24-х этажный дом на месте бывшего центрального рынка. Вместе с тем редкостью подобной ему являются и новостройки с подземными паркингами. За последние годы в Серпухове был построен лишь один дом, обладающий подземной парковкой. Речь идет о новостройке на улице Ворошилова,57.Это свидетельствует о некоторой слабости инфраструктурной составляющей реализуемых проектов, так как жители новостроек обычно вынуждены решать проблемы с парковкой собственных автомобилей самостоятельно.

Прогнозы

При отсутствии макроэкономических потрясений спрос и стоимость жильяв Серпухове будет расти темпами, не превышающими 5-7% в год. При этом в среднесрочной перспективе существенного увеличения объемов строительства не предвидится, что обуславливается как отсутствием предпосылок для резкого роста спроса, так и дефицитом крупных земельных участков пригодных для возведения многоэтажных жилых домов. В случае резкого ухудшения экономической ситуации рынок жилой недвижимости Серпухова может обесцениться на 10-20% по сравнению с текущим уровнем цен. При этом первичный рынок недвижимости продемонстрирует если не сокращение, то приостановку большинства реализуемых проектов жилищного строительства.