РОСРИЭЛТ

Кооперативное строительство в Сочи

17.03.2017

После коренных изменений градостроительного регламента г.Сочи, произошедших в результате утверждения Депутатским корпусом г.Сочи на Внеочередной сессии 29 сентября 2015 года откорректированных «Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи»:

  • средняя стоимость квадратного метра подросла процентов на десять двенадцать,

  • новых «точечных» стройплощадок значительно поубавилось, а деятельность на изрядном количестве старых – приостановилась, наверное, до очередного законодательного пассажа.

Однако, в тоже время, на рынке начали появляться застройщики, позиционирующие себя в качестве жилищно-строительных кооперативов. Движение в этом направлении можно только приветствовать и должно быть весьма интересно для потенциальных покупателей на «стадии котлована», тем более что:

  1. во-первых, строительство в формате ЖСК является законной альтернативой ФЗ-214 «О долевом строительстве…»,

  2. а, во-вторых, специфика ЖСК способствует снижению стоимости соразмерного с ФЗ-214 квадратного метра на 25…30%.

Как такое возможно разберём на примере идеально организованного классического ЖСК (не путать с ЖНК – жилищным накопительным кооперативом, деятельность которого имеет свою особенную специфику и регулируется ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах»), соответственно всё, что отличается от рассмотренной ниже структуры, является результатом творческой деятельности «заинтересованных лиц».

Нормативная база, регламентирующая деятельность жилищно-строительных кооперативов

Начнём с нормативной базы, регламентирующей деятельность жилищно-строительных кооперативов, которая опирается на:

  1. Статью 116 Гражданского кодекса РФ;

  2. Раздел 5 Жилищного кодекса РФ;

  3. ФЗ-349 «О содействии развитию жилищного строительства…» от 30.11.2011 г.

В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Более общей является статья 116 Гражданского кодекса, дающее понятие потребительского кооператива как «добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов». Для определения правового статуса жилищно-строительных кооперативов, необходимо подвергнуть системному толкованию норму статьи 116 Гражданского кодекса РФ. Данная норма в параграфе 5 главы 4 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что ЖСК - «Некоммерческая организация». Следовательно, жилищно-строительный кооператив (как и иные потребительские кооперативы) является юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. В соответствии со статьей 50 Гражданского кодекса РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствуют этим целям. Жилищные кооперативы вправе распределять полученную прибыль между своими членами (п. 5 ст. 116 Гражданского кодекса РФ, является lex specialis, т.е. приоритетной по отношению к п. 1 ст. 50 Гражданского кодекса РФ). Еще одной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что к ним не применимы в полное мере положения ФЗ-7 «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 (п 3 ст. 1 указанного закона).

Таким образом, жилищно-строительные кооперативы занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, т.е. строящийся объект не является коммерческим проектом, а служит лишь удовлетворению потребности членов кооператива в жилье за минимально возможные деньги ( «ажур» в бухгалтерии идеального ЖСК – нулевой баланс) и в тоже время, если в результате деятельности ЖСК образовалась «выгода», то она должна быть распределена между членами кооператива (опять же , стремление сведения баланса к нулю).

При создании жилищно-строительных кооперативов необходимо руководствоваться статьями 111 и 112 Жилищного кодекса РФ, а также общими положениями Гражданского кодекса РФ о юридических лицах (параграф 1 главы 4). В соответствии со статьей 112 жилищного кодекса жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов составляет не менее пяти человек. При этом число членов жилищно-строительных кооперативов не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме. Решение о создании жилищно-строительных кооперативов принимается собранием учредителей. Порядок проведения такого собрания Жилищный кодекс РФ не устанавливает, однако указано, что будущие члены вправе принять участие в таком собрании (видимо, в качестве учредителей кооператива). Решение о создании жилищно-строительных кооперативов считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив, а всё принятое запротоколировано.

Итак, будем считать, что каким-то чудесным образом организовались пять нуждающихся в жилье заинтересованных лиц , и решили зарегистрировать ЖСК

Они нашли участок (участок стоит денег, т.к. находится в частной собственности или предлагается в аренду муниципальным образованием, что тоже допустимо) для осуществления своих чаяний и обратились в архитектурное бюро с заданием разработать эскизный проект в максимально полной степени учитывающий текущие установленные требования землепользования и застройки. Ознакомившись с проектом (картинки, чертежи, технико-экономическое обоснование, предварительная смета), они поняли, что им пятерым слишком жирно будет жить, ну скажем, в семи этажном 42-х квартирном доме. Что делать? Первый вариант – искать оставшихся 37 соратников, вариант второй – искать средства с целью покрытия строительной сметы.

  1. В соответствии с первым вариантом, 37 желающих принимаются в члены зарегистрированного ЖСК на общем собрании. Все 42 члена сбрасываются из расчёта предварительной сметы и стоимости земельного участка (или аренды за время строительства) , оформляют договора накопления индивидуальных паевых взносов, нанимают независимого профессионального «стройнадзора», бухгалтера, еще какого-нибудь дельного кадра и совместно с архитектурно-техническим бюро разрабатывают проектно-сметную и техническую документацию строительства, выходят на государственную экспертизу и получают разрешение на строительство. На основании строительной сметы устраивают тендер среди потенциальных строительных организаций для заключения наиболее выгодного договора строительного подряда, т.е. выступают в качестве Заказчика строительства. Затраты минимизированы, стройплощадка обнесена забором, на въезде весит плакат с основными разделами проектной декларации, рост стоимости строительства возможен только в случае роста цен на строительные материалы за период строительства. Далее, госприемка, ввод в эксплуатацию, регистрация в росреестре.

  2. В соответствии со вторым вариантом последовательность действий аналогична первому, но у пятерых «нашедших» деньги, покрывающие все расходы, возникает возможность законного обогащения, т.е. они могут переуступить часть своего пая новым членам кооператива (количество которых не может превышать общего числа квартир в доме) по договорной цене, иными словами, воспользоваться плодами инвестиционной деятельности, разбираясь с налогами индивидуально уже за «рамками кооператива». Далее всё по Уставу кооператива и в соответствии с Законом до регистрации прав собственности в росреестре.

Устав жилищно-строительного кооператива

Устав является единственным учредительным документом жилищного кооператива, он принимается одновременно с решением об организации жилищно-строительных кооперативов. С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов жилищно-строительных кооперативов, а также для самого кооператива. На основании устава жилищно-строительный кооператив будет выступать в коммерческом обороте, участвовать в отношениях с государственными и муниципальными органами. Устав жилищно-строительного кооператива в обязательном порядке должен содержать сведения, перечисленные в статьях 52 и 116 Гражданского кодекса РФ, статье 113 Жилищного кодекса РФ, а именно:

  • наименование жилищно-строительного кооператива;

  • место его нахождения;

  • порядок управления деятельностью жилищно-строительного кооператива (должны быть указаны органы управления, органы контроля, компетенция органов, и порядок принятия решений органами жилищно-строительного кооператива);

  • предмет и цели деятельности жилищно-строительного кооператива (с этим пунктом необходимо быть очень осторожным, поскольку жилищно-строительный кооператив как некоммерческая организация обладает специальной правоспособностью и вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо предусмотрены уставом);

  • порядок вступления в жилищно-строительный кооператив;

  • порядок выхода из жилищно-строительного кооператива и выдачи паевого взноса;

  • размер вступительного и паевого взноса;

  • состав и порядок внесения вступительного и паевого взноса в жилищно-строительный кооператив;

  • ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

  • порядок покрытия членами убытков жилищно-строительного кооператива;

  • порядок реорганизации и ликвидации жилищно-строительного кооператива.

Система органов управления жилищно-строительного кооператива

Жилищный кодекс РФ довольно жестко закрепил структуру органов управления жилищно-строительных кооперативов. Статья 115 Жилищного кодекса РФ является императивной нормой, то есть не может быть изменена уставом кооператива. В соответствии с вышеуказанной статьей в систему органов управления жилищно-строительного кооператива входят:

  1. Общее собрание членов жилищно-строительного кооператива;

  2. Правление жилищно-строительного кооператива;

  3. Председатель правления жилищно-строительного кооператива.

  4. Кроме этого, члены кооператива из состава членов кооператива избирают Ревизионную комиссию, которая отчитывается за деятельность кооператива на ежегодном собрании.

Рассмотренные два варианта развития событий, являются в полной мере соответствующими законодательной логики, прозрачны и доступны для самостоятельного анализа, с целью принятия взвешенного решения о вступлении в подобного рода взаимоотношения, а для ответа на вопрос «быть или не быть» Вам пайщиком ЖСК с понравившимся строительным проектом, необходимо внимательно изучить Устав кооператива, права и обязанности его участников, виды и порядок денежных взносов, попросить председателя кооператива ознакомить Вас с решениями, принятыми на собраниях кооператива, со сметной документацией строительства, с текущей бухгалтерией, посетить строительную площадку, пообщаться с другими «участниками регаты», ведь принимать Вас в кооператив будут «живые люди», на всякий случай посетите сайт «судебных приставов», только в этом случае все «страшилки» о кооперативном строительстве развеются как утренний туман, и помните, что за неразумную хозяйственную деятельность кооператива его члены несут субсидиарную ответственность, а реальная выгода от деятельности ЖСК возможна только лишь тогда, когда кооператив объединит под своим именем устремлённых порядочных единомышленников, одержимых благой целью – построить и обладать доступным, качественным и удобным во всех отношениях жильём.


Статью разместил частный риелтор «Михаил Керн»

Михаил Керн

#Строительство #Юридический справочник

Просмотров: 399 | ID: 1694



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Многоквартирные дома на землях ИЖС в Сочи

«Обманутый дольщик» за год до марта 2018 года стал причиной очередного манёвра, приведшего к появлению новых рейтингов и правил в строительной отрасли, глобально поделивший всех на тех, кто по своим масштабам застрял в значительно сузившихся рамках, практически заново написанного 214 федерального закона, и тех, кто из-за своей «мелкоты» просочился чрез сито законодательной машины, очутившись как бы за межой правового поля. Всё и сразу оказалось в публичном доступе: кто, как и на какие деньги строил, кто строил правильно, а кто юлил, увеличивая ареал «обманутых». Всего лишь одна молния Зевса разогнала тучи над всем строительным Олимпом! Теперь из отборных зерен будут выращены кварталы многоэтажных домов, а из плевел…?

ЖК "Сокол" - единственный строящийся объект в центре Сочи.

С каждым новым строительством в центральной части Сочи остаётся всё меньше мест для новых жилых комплексов. С учётом команды нынешнего губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева о прекращении застройки первой линии берега Черного моря, ценность комплекса "Сокол" возрастает в несколько раз.

"Лазурный Берег 2" - приватный комплекс с городом на ладони!

За последнее время в Сочи было построено достаточно большое количество новостроек разного уровня. Застройщики предлагали вид на море, свою небольшую территорию, местами развитую инфраструктуру. Но такого предложения, как комплекс "Лазурный Берег 2" в Сочи ещё не было.

Как приобрести коммерческую недвижимость в Сочи за полцены.

Сегодня средняя цена офисной недвижимости, определенная на основании стоимости объектов, внесенных пользователями в информационную базу сайта РОСРИЭЛТ и экспонируемых на страницах коммерческих объектов недвижимости г. Сочи за последние 3 месяца , находится на уровне 96000 рублей за один квадратный метр и имеет тенденцию к снижению порядка 5% за указанный временной период. А можно ли устремить это падение с 5 до 50 процентов? Оказывается это реально. Главное, чтобы назначение и расположение коммерческого объекта совпало с Вашими потребностями, а вот о безопасности такой сделки можно не беспокоиться. Итак, что делать?

ЖК "Посейдон". Пожалуй, единственный возводимый объект у моря, достойный внимания.

Компания "Черномор" подарила жителям и гостям курорта, планирующим постоянный переезд или отдых, отличный комплекс бизнес-класса, и подкрепила свой успех, когда привлекла одного из самых мощных подрядчиков города Сочи - компанию ALK++, причастную к строительству таких объектов, как комплекс "de Luxe" класса "Санторини", комплекса "Лазурный Берег" и "Лазурный Берег 2", "Бытха 2016" и многих других популярных комплексов.

Коротко о том, как взять земельный участок в аренду у администрации

Каждый, кто мечтает обзавестись какой-либо недвижимостью, не раз представлял себе, как он покупает землю, готовит генеральный план застройки территории, дискутирует с архитектором, дизайнером, пристально следит за ходом строительства и, наконец, зовет родственников и гостей на новоселье. Однако, вряд ли, кто-нибудь задумывался, зачем рисковать и покупать землю по объявлениям, если участок можно арендовать у государства. Сделка с государством не только безопасна, но и выгодна.

Как делать ремонт, если Вы не в городе, где приобрели недвижимость?

Часто бывает, что, купив черновую квартиру в Сочи, люди сталкиваются с проблемой ремонта. Причём, хочу заметить, работая с разными сегментами недвижимости, с этим сталкиваются как те, которые купили квартиру в комплексе класса "комфорт", так и те, кто купил квартиру в "бизнес" сегменте, или в элитной новостройке. Как правильно выбрать ремонтную бригаду? Обязательно ли находиться в городе в момент ремонтных работ? Нужно ли экономить, и если нужно, то в чём? Попытаемся разобраться с этим вместе.

Перспективы инвестирования в строительство объектов недвижимости в Сочи

Сочинские застройщики не строили «хаятов», «актёров», «пульманов», они строили для людей, стоили качественно и недорого. И сегодня у них возникают неплохие условия для конкуренции при сохранении двух важных составляющих: контроль над бизнесом и беспроцентные финансовые вливания. Банки им не соратники, выход – частные инвестиции в бизнес с пропорциональным распределением прибыли после реализации объекта капитального строительства. Инвесторы улавливаете мысль? Разница между себестоимостью квадратного метра и его рыночным предложением может быть значительно больше ставки рефинансирования ЦБРФ.

Вариант решения федеральной жилищной программы в Сочи

Доступность жилья является актуальной для многих семей. По статистике РосСтата 81% россиян в той или иной степени нуждаются в решении «квартирного вопроса» и только 12% населения имеют возможность приобрести недвижимость на собственные средства. Согласно действующим постановлениям и разработанным системам помощи по реализации федеральной жилищной программы, граждане могут рассчитывать на поддержку государства: материнский сертификат, программа для молодых семей, обеспечение жильём по социальному найму, кроме этого существуют варианты возвратных дотаций, рассрочек платежей на безвозмездной основе, льготное кредитование и социальная ипотека. Но все эти варианты так глубоко запрятаны в недрах бюджетов административных образований, что реально воспользоваться ими смогут лишь единицы - «счастливчики», чьё финансовое благополучие зависит от воли рока. А что же делать остальным? Если проблема не решается в одиночку, то почему бы не попробовать справиться с ней сообща, объединив финансовые возможности каждого.

Регистрируемся в домах на территориях сочинских садоводств. Алгоритм.

Как прописаться, если дом по документам «нежилой» и находится на садоводческой земле? ...Для всех уже стало очевидным, что с нашим законодательством возможно всё! Итак, что взять на вооружение. Во-первых, это Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 г №7-П. В этом документе указывается на несоответствие постулатов Конституции Российской Федерации и запрета на прописку в дачных строениях. Во-вторых, Постановление Правительства №713 от 17.07.1995 г., устанавливающее порядок самой регистрации, а также Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…», в-третьих, ФЗ №93 от 30.06.2006 «…о дачной амнистии…» и, конечно, Жилищный Кодекс РФ и СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».


Коттедж в Анапе

537 кв.м., 12.5 сот., Супсех, Серебряная ул.

Квартира в Туапсинском районе Краснодарского края

1ком., 22.6 кв.м., Новомихайловский, Санаторий ВЦСПС п.

Квартира в Сочи

1ком., 42 кв.м., Адлерский район, Старообрядная ул.

Таунхаус в Краснодаре

127 кв.м., 2.7 сот., Российская улица, Российская ул.

Квартира в Туапсинском районе Краснодарского края

2ком., 48.2 кв.м., Новомихайловский, Санаторий ВЦСПС п.

Дом в Анапе

240 кв.м., 5 сот., Анапская

Дом в Сочи

250 кв.м., 9 сот., Красная поляна, Березовая ул.

Здание в Москве в ЮВАО

12854 кв.м., Текстильщики

Производственно - складское помещение в Санкт-Петербурге

2660 кв.м., Красносельский район

Квартира в Туапсинском районе Краснодарского края

1ком., 22.6 кв.м., Новомихайловский, Санаторий ВЦСПС п.

Склад в Санкт-Петербурге

1500 кв.м., Кировский район, Маршала Говорова ул.

Квартира в Краснодаре

1ком., 42 кв.м., ФМР (Фестивальный)