Краснодарский крайСочиЖурналПубликация № 1694

Кооперативное строительство в Сочи

17.03.2017

2214 +1

№ 1694

После коренных изменений градостроительного регламента г.Сочи, произошедших в результате утверждения Депутатским корпусом г.Сочи на Внеочередной сессии 29 сентября 2015 года откорректированных «Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи»:

средняя стоимость квадратного метра подросла процентов на десять двенадцать,
новых «точечных» стройплощадок значительно поубавилось, а деятельность на изрядном количестве старых – приостановилась, наверное, до очередного законодательного пассажа.

Однако, в тоже время, на рынке начали появляться застройщики, позиционирующие себя в качестве жилищно-строительных кооперативов. Движение в этом направлении можно только приветствовать и должно быть весьма интересно для потенциальных покупателей на «стадии котлована», тем более что:

во-первых, строительство в формате ЖСК является законной альтернативой ФЗ-214 «О долевом строительстве…»,
а, во-вторых, специфика ЖСК способствует снижению стоимости соразмерного с ФЗ-214квадратного метра на 25…30%.

Как такое возможно разберём на примере идеально организованного классического ЖСК (не путать с ЖНК – жилищным накопительным кооперативом, деятельность которого имеет свою особенную специфику и регулируетсяФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах»), соответственно всё, что отличается от рассмотренной ниже структуры, является результатом творческой деятельности «заинтересованных лиц».

Нормативная база, регламентирующая деятельность жилищно-строительных кооперативов

Начнём с нормативной базы, регламентирующей деятельностьжилищно-строительных кооперативов, которая опирается на:

Статью 116 Гражданского кодекса РФ;
Раздел 5 Жилищного кодекса РФ;
ФЗ-349 «О содействии развитию жилищного строительства…» от 30.11.2011 г.

В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Более общей является статья 116 Гражданского кодекса, дающее понятие потребительского кооператива как «добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов». Дляопределения правового статуса жилищно-строительных кооперативов, необходимо подвергнуть системному толкованию норму статьи 116 Гражданского кодекса РФ. Данная нормав параграфе 5 главы 4 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что ЖСК - «Некоммерческая организация». Следовательно, жилищно-строительный кооператив (как и иные потребительские кооперативы) является юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. В соответствии со статьей 50 Гражданского кодекса РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствуют этим целям. Жилищные кооперативы вправе распределять полученную прибыль между своими членами (п. 5 ст. 116 Гражданского кодекса РФ, является lex specialis, т.е. приоритетнойпо отношению к п. 1 ст. 50 Гражданского кодекса РФ). Еще одной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что к ним не применимы в полное мере положения ФЗ-7 «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996(п 3 ст. 1 указанного закона).

Таким образом, жилищно-строительные кооперативы занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, т.е. строящийся объект не является коммерческим проектом, а служит лишь удовлетворению потребности членов кооператива в жилье за минимально возможные деньги ( «ажур» в бухгалтерии идеального ЖСК – нулевой баланс) и в тоже время, если в результате деятельности ЖСК образовалась «выгода», то она должна быть распределена между членами кооператива(опять же , стремление сведения баланса к нулю).

При создании жилищно-строительных кооперативов необходимо руководствоваться статьями 111 и 112 Жилищного кодекса РФ, а также общими положениями Гражданского кодекса РФ о юридических лицах (параграф 1 главы 4). В соответствии со статьей 112 жилищного кодекса жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов составляет не менее пяти человек. При этом число членов жилищно-строительных кооперативов не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме. Решение о создании жилищно-строительных кооперативов принимается собранием учредителей. Порядок проведения такого собрания Жилищный кодекс РФ не устанавливает, однако указано, что будущие членывправе принять участие в таком собрании (видимо, в качестве учредителей кооператива). Решение о создании жилищно-строительных кооперативов считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив, а всё принятое запротоколировано.

Итак, будем считать, что каким-то чудесным образом организовались пять нуждающихся в жилье заинтересованных лиц , и решили зарегистрировать ЖСК

Они нашли участок (участок стоит денег, т.к. находится в частной собственности или предлагается в аренду муниципальным образованием, что тоже допустимо) для осуществления своих чаяний и обратились в архитектурное бюро с заданием разработать эскизный проект в максимально полной степени учитывающий текущие установленные требования землепользования и застройки. Ознакомившись с проектом (картинки, чертежи, технико-экономическое обоснование, предварительная смета), они поняли, что им пятерым слишком жирно будет жить, ну скажем, в семи этажном 42-х квартирном доме. Что делать? Первый вариант – искать оставшихся 37 соратников, вариант второй – искать средства с целью покрытия строительной сметы.

В соответствии с первым вариантом, 37 желающих принимаются в члены зарегистрированного ЖСК на общем собрании. Все 42 члена сбрасываются из расчёта предварительной сметы и стоимости земельного участка (или аренды за время строительства) , оформляют договора накопления индивидуальных паевых взносов, нанимают независимого профессионального «стройнадзора», бухгалтера, еще какого-нибудь дельного кадра и совместно с архитектурно-техническим бюро разрабатывают проектно-сметную и техническую документацию строительства, выходят на государственную экспертизу и получают разрешение на строительство. На основании строительной сметы устраивают тендер среди потенциальных строительных организаций для заключения наиболее выгодного договора строительного подряда, т.е. выступают в качестве Заказчика строительства. Затраты минимизированы, стройплощадка обнесена забором, на въезде весит плакат с основными разделами проектной декларации, рост стоимости строительства возможен только в случае роста цен на строительные материалы за период строительства. Далее, госприемка, ввод в эксплуатацию, регистрация в росреестре.
В соответствии со вторым вариантом последовательностьдействий аналогична первому, но у пятерых «нашедших» деньги, покрывающие все расходы, возникает возможность законного обогащения, т.е. они могут переуступить часть своего пая новым членам кооператива (количество которых не может превышать общего числа квартир в доме) по договорной цене, иными словами, воспользоваться плодами инвестиционной деятельности,разбираясь с налогами индивидуально уже за «рамками кооператива». Далее всё по Уставу кооператива и в соответствии с Законом до регистрации прав собственности в росреестре.

Устав жилищно-строительного кооператива

Устав является единственным учредительным документом жилищного кооператива, он принимается одновременно с решением об организации жилищно-строительных кооперативов. С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов жилищно-строительных кооперативов, а также для самого кооператива. На основании устава жилищно-строительный кооператив будет выступать в коммерческом обороте, участвовать в отношениях с государственными и муниципальными органами. Устав жилищно-строительного кооператива в обязательном порядке должен содержать сведения, перечисленные в статьях 52 и 116 Гражданского кодекса РФ, статье 113 Жилищного кодекса РФ, а именно:

наименование жилищно-строительного кооператива;
место его нахождения;
порядок управления деятельностью жилищно-строительного кооператива (должны быть указаны органы управления, органы контроля, компетенция органов, ипорядок принятия решений органами жилищно-строительного кооператива);
предмет и цели деятельности жилищно-строительного кооператива (с этим пунктом необходимо быть очень осторожным, поскольку жилищно-строительный кооператив как некоммерческая организация обладает специальной правоспособностью и вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо предусмотрены уставом);
порядок вступления в жилищно-строительный кооператив;
порядок выхода из жилищно-строительного кооператива и выдачи паевого взноса;
размер вступительного и паевого взноса;
состав и порядок внесения вступительного и паевого взноса в жилищно-строительный кооператив;
ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
порядок покрытия членами убытков жилищно-строительного кооператива;
порядок реорганизации и ликвидации жилищно-строительного кооператива.

Система органов управления жилищно-строительного кооператива

Жилищный кодекс РФ довольно жестко закрепил структуру органов управления жилищно-строительных кооперативов. Статья 115 Жилищного кодекса РФ является императивной нормой, то есть не может быть изменена уставом кооператива. В соответствии с вышеуказанной статьей в систему органов управления жилищно-строительного кооператива входят:

Общее собрание членов жилищно-строительного кооператива;
Правление жилищно-строительного кооператива;
Председатель правления жилищно-строительного кооператива.
Кроме этого, члены кооператива из состава членов кооператива избирают Ревизионную комиссию, которая отчитывается за деятельность кооператива на ежегодном собрании.

Рассмотренные два варианта развития событий, являются в полной мере соответствующими законодательной логики, прозрачны и доступны для самостоятельного анализа, с целью принятия взвешенного решения о вступлении в подобного рода взаимоотношения, а для ответа на вопрос«быть или не быть» Вампайщиком ЖСК с понравившимся строительным проектом, необходимо внимательно изучить Устав кооператива, права и обязанности его участников, виды и порядок денежных взносов, попросить председателя кооператива ознакомить Вас с решениями, принятыми на собраниях кооператива, со сметной документацией строительства, с текущей бухгалтерией, посетить строительную площадку, пообщаться с другими «участниками регаты», ведь принимать Вас в кооператив будут «живые люди», на всякий случай посетите сайт «судебных приставов», только в этом случае все «страшилки» о кооперативном строительстве развеются как утренний туман, и помните, что за неразумную хозяйственную деятельность кооператива его члены несут субсидиарную ответственность, а реальная выгода от деятельности ЖСК возможна только лишь тогда, когда кооператив объединит под своим именем устремлённых порядочных единомышленников, одержимых благой целью – построить и обладать доступным, качественным и удобным во всех отношениях жильём.