Коротко о том, как взять земельный участок в аренду у администрации

Уверен, что каждый, кто мечтает обзавестись какой-либо недвижимостью, не раз представлял себе, как он покупает землю, готовит генеральный план застройки территории, дискутирует с архитектором, дизайнером, пристально следит за ходом строительства и, наконец, зовет родственников и гостей на новоселье. Однако, вряд ли, кто-нибудь задумывался, зачем рисковать и покупать землю по объявлениям, если участок можно арендовать у государства. Сделка с государствомне только безопасна, но и выгодна.

Итак, начнём с «выжимки» из земельного законодательства:

• Федеральные, региональные и государственные структуры являются земельными собственниками;
• Граждане Российской Федерации имеют равный доступ к земельным ресурсам;
• Сформированные участки земли передают в аренду на платной основе;
• Физические лица участвуют в торгах на общих основаниях;
• Владелец публично-правовой собственности инициирует проведение аукциона;
• Существуют льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах.
• Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если:
  + относятся к разрешенной категории;
  + состоят на кадастровом учете;
  + имеют возможность подключения к инженерно-техническим коммуникациям.

Существует четыре законных способа аренды земли у администрации города:

1. Аукцион по инициативе администрации с передачей государственной или муниципальной земли в аренду;
2. Аукцион по инициативе граждан с правом последующего выкупа участка в собственность;
3. Аренда без проведения торгов для льготной категории граждан;
4. Аренда без проведения торгов на не сформированные и не стоящие на кадастровом учете земельные участки.

Способ № 1. Аукцион по инициативе администрации.

Сразу отмечу, что для земельных участков, где предполагается строительство зданий и сооруженийпроводиться только аукцион по аренде. Купить такую землю у администрации в собственность по аукциону не получится.

Чтобы получить участок муниципальной земли в аренду, нужно отслеживать информацию в местных газетах и на сайте муниципалитета о предстоящих аукционах. Предметом торга будет арендная плата, то есть, в аукционе побеждает тот, кто предложит максимальную ставку ежегодной арендной платы. Как правило, начальная ставка — это 1-2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки, а в Сочи дело обстоит именно так, значит поселение разделено на участки по видам разрешенного строительства. Следовательно, все участки под индивидуальное жилищное строительство, которые администрация выставляет на аукцион — уже согласованы и сформированы.

Также с марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более одного земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты, с неподъемной для обычных граждан ценой. Если администрация сама назначила аукцион, то:

• Местный орган исполнительной власти инициирует аукцион и выступает организатором его проведения;
• Администрация назначает срок заключения договора и начальную ставку арендной платы;
• Организатор определяет время и место проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие;
• Муниципалитет устанавливает порядок внесения и возврата задатка, а также шаг аукциона;
• Информацию размещают на официальных информационных ресурсах за 30 дней до проведения аукциона.

Для участия в аукционе физическому лицу необходимо оформить заявку, приложить копию паспорта и квитанцию о внесении задатка. Прием документов заканчивается не позднее 5 дней до проведения аукциона.

Способ № 2. Аукцион по инициативе граждан.

С 1 июня 2015 года стать инициатором аукциона можно только на уже сформированных земельных участках в пределах населенных пунктов, либо землях сельскохозяйственного назначения. Порядок создания аукциона на сформированные земли, к которым относятся участки, уже стоящие на кадастровом учете и отображающиеся на карте РосРеестра. Собственником таких участков должен являться либо муниципалитет, либо государство (публичная собственность).

Алгоритм действий следующий.

Во-первых, надо добыть список муниципальных участков. Чтобы получить информацию о наличии свободных участков в муниципальной собственности, нужно обратиться в МФЦ и запросить «Выписку о правах отдельного лица, на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества на территории». Объектом запроса надо указать муниципальное образование (город) или субъект (область), у которого хотите арендовать участок. Срок выполнения запроса о получении сведений из ЕГРП — 5 дней. Услугу на платной основе предоставляет Росреестр (200 рублей для физического лица). Выписка будет содержать, информацию о земле, которая находится в собственности муниципалитета или субъекта и, самое главное, кадастровые номера.

Во-вторых, надо выбрать себе «лучший участок» из списка. Далее, кадастровые номера из списка следует поочередно вводить в поисковую строку публичной кадастровой карты РосРеестра. Получить информацию о статусе, категории и виде разрешенного использования земель, дате постановки на кадастровый учет, площади, кадастровой стоимости и форме собственности. Во вкладке «Услуги» выбираем раздел «справочная информация по объекту недвижимости». Здесь в режиме онлайн, указаны данные о правах и ограничениях, которые наложены на участок. Лучшие, на ваш взгляд участки, советую осмотреть на местности и выбрать из них подходящий для строительства, либо ведения хозяйственной деятельности. На территории не должно быть бесхозных построек, трансформаторных подстанций, ЛЭП, газопроводов, трубопроводов отопления и других обременений. Также необходимо проверить наличие технической возможности подключения к существующим инженерным сетям, что особенно важно для земельных участков под ИЖС.

В-третьих, следует подать заявление на имя главы администрации о проведении аукциона. В нём надо указать кадастровый номер земельного участка и цель его использования. Прежде чем вы получите ответ о создании, либо отказе в проведении аукциона может пройти до двух месяцев. После проведения аукциона результаты торгов заносят в протокол, который составляют в двух экземплярах. Итоговый документ подписывают организатор и победитель аукциона. Описание участка, имя победителя, размер арендной платы вносят в протокол. Задатки участникам возвращают в течение трех дней после проведения аукциона. С победителем торгов, заключают договор аренды на срок от трёх до двадцати лет.

Способ № 3. Аренда без проведения торгов для льготной категории граждан.

Если Вы относитесь к льготной категории граждан, то на основании федерального или регионального законодательства можете получить земельный участок бесплатно, и Вы также имеете право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов. Причем арендовать можно даже зарезервированный муниципалитетом для собственных нужд участок. Кроме этого, для льготной категории граждан государство ограничило сумму арендной платы, которая не должна превышать размер земельного налога.

Однако есть и плохие новости — для граждан, имеющих трех и более детей, внесли изменения в статью 39.5 Земельного Кодекса. Теперь регионам дали право оказывать поддержку только тем семьям, которые стоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий или соответствующих этому статусу (до 11 кв. метров жилья на человека). То есть будут давать на выбор или участок, или другую форму поддержки. Скорее всего, новое правило начнет распространяться и на остальные категории льготников, которые захотят получить землю под ИЖС в черте города.

Способ № 4. Пошаговая инструкция аренды земли по упрощенной процедуре.

Для начала нужно понимать, что для земель, государственная собственность на которые не разграничена, правила предоставления в аренду определяет субъект РФ, а вот распоряжается этими землями муниципалитет, на территории которого расположен земельный участок. Значит, писать заявление и вести переговоры о предоставлении земельного участка нужно именно с муниципальными властями.

Предлагаю рассмотреть порядок предоставления земельного участка в аренду без торгов на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм с участками для ведения ЛПХ, садоводства и огородничества.

Если земельный участок, который вы хотите получить в аренду, уже сформирован — переходите сразу к шагу 4.

Шаг первый.

Найти свободный участок и подготовить его схему. Найти свободный (не стоящий на кадастровом учете) земельный участок можно по схеме описанной в «способе № 2». Надо иметь в виду, что для подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, Вам понадобиться кадастровый инженер. Он сможет указать Вам правильное направление для поиска свободных земель. На подготовку схемы планируйте потратить от 500 до 2000 рублей.

Шаг второй.

Подать заявления в администрацию и после получения схемы, обратиться в муниципалитет, на территории которого расположен участок, с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка и с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Согласно статьи 39.18 ЗК РФ «Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», постановление администрации о предварительном согласовании является главным условием предоставления земельного участка без проведения торгов. Поэтому в заявлении надо указать кадастровый квартал и цель использования земли, приложить схему и копию паспорта с пропиской. Иногда выгоднее брать в аренду участок для ведения огородничества: кадастровая стоимость в два раза ниже, чем под ИЖС и ЛПХ, а значит меньше стоимость аренды, не нужно строить жилой дом (если не нужна «прописка» достаточно бани или комфортабельной дачи) и меньше стоимость выкупа в собственность. Главное, чтобы участок был в пределах населенного пункта, тогда Вы сможете бесплатно изменить назначение на ИЖС, опять же, если это Вам необходимо. Срок рассмотрения заявления 30 дней. За это время муниципалитет публикуетизвещение о предоставлении земельного участка в порядке, установленном уставом поселения или городского округа по месту нахождения земельного участка, и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в сети «Интернет». Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений о намерении участвовать в аукционе не поступило, то принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 ЗК, а указанное решение направляется заявителю. В результате Вы получите Постановление за номером №____ о предварительном согласовании предоставления земельного участка без проведения торгов и Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка.

Шаг третий.

Берем постановление главы района и отправляемся к кадастровому инженеру для оформления кадастрового паспорта, межевого дела и постановки новообразованного участка на кадастровый учет. Планируйте потратить десять рабочих дней и 5…6 тысяч рублей.

Шаг четвёртый.

Подаем заявление о предоставлении земли в аренду. В администрацию пишем заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на имя главы города или района и прикладываем все собранные ранее документы.

Шаг пятый.

Заключаем договор аренды, и когда договор аренды будет готов (до 30 дней), Вам предоставят еще 30 дней на ознакомление с условиями аренды и подписание документа в трех экземплярах. После чего, необходимо оплатить аренду наполгода вперед и зарегистрировать договор в РосРеестре (госпошлина за регистрацию 2000 руб.). Учтите, что затягивать со строительством дома или другого здания согласно виду разрешенному использования не стоит. Затем получаете на строение кадастровый паспорт и оформляете его в собственность (об этом я писал в каком-то из предыдущих опусах). На основании здания в собственности, переводите землю под объектом строительства в собственность за 3% от кадастровой стоимости! Имейте в виду, что использование земли не по назначению грозит привлечением к административной ответственности ирасторжению договора аренды по инициативе собственника (муниципалитета).