Кто-то в «поле» стал ходить и с ценою ерундить
Между тем понимание последних не так просто как кажется. Зачастую реальный уровень цен не соответствует тому, который есть в действительности. Обуславливается это в каждом конкретном случае различными факторами. Рассмотрим детально наиболее распространенные из них.
1.Зависимость цен от методологии исследований
Нередко отчеты разных компаний об одном и том же рынке недвижимости демонстрируют абсолютно разные средние цены на нем. Обуславливается это различиями в применяемой ветцентр Ветеринарная клиника бакс vet-omsk.ru методологии составления средних цен. Например, в столице одна из компаний составляя еженедельный индекс цен, не берет к рассмотрениюнетиповое жилье и жилье, расположенное в ЦАО г. Москвы. Обе категории недвижимости стоят выше среднего по рынку и при включении в отчетность неоправданно завысят средний уровень цен. Вследствие этого в отчетах данной компании цены на несколько сотен долларов ниже, чем у другого участника рынка, который данную недвижимость учитывает. Парадокс заключается в том, что и тот и иной уровень цен является верным и вполне устраивает противоборствующие на рынке группировки,борющиеся как за повышение, так и понижение рынка.
2. Зависимость роста цен от инфляции
За рубежом уважаемые источники информации, публикуя информацию о динамике цен, всегда указывают с учетом инфляции или без таковой спад или подъем цен указан.Иногда приводится два варианта ценовой динамикис учетом инфляции ибез таковой.
В России данная практика фактически не распространена. А между тем размер инфляция существенно влияет на движение цен. Например, реальный рост цен имеет место на рынке лишь тогда, когда недвижимость дорожает сильнее официального уровня инфляции. Это же применимо и к сокращению стоимости недвижимости. В данном случае снижение цен учитывается без учета инфляции. С учетом ценовой динамики в России и среднего уровня официальной инфляции в размере 6-8% применение последней может вполне изменить рост цен их снижением.
3. Зависимость цен от статистической базы данных
Практически все участники рынка и источники информации о нем используют декларируемые цены. Т.е. те цены, под которыми жилье экспонируется на рынке. Вместе с тем именно эти цены наименее верны. Ведь фактически всегда они снижаются за счет скидок или же повышаются за счет сопутствующих расходов (нотариальные сборы, оформление документов и т.д.). Например, традиционный уровень скидок в период кризиса составляет от 5 до 15 и более процентов. При этом стоимость сопутствующих расходов, как правило, не бывает ниже 5% от стоимости жилья. А в ряде случаев при применении к недорогим объектам и высокой коррупцииэто значение увеличивается до 20% и более.Намного точнее декларируемых цен являются фактические цены. Т.е. те цены, по которым заключаются сами сделки. Однако едва ли не единственным источником данных цен является нотариат, фиксирующий стоимость приобретаемого имущества. Вместе с тем в целях снижения уплачиваемых налогов участники сделки занижают стоимость объекта торга. Вследствие чего даже нотариусы без наличия карательных мер не могут быть источником достоверной информации о фактической стоимости жилья.
4. Зависимость цен от корыстных побуждений участников рынка
Различные участники рынка в зависимости от собственной экономической целесообразности играют либо на повышение, либо на понижение рынка. Как правило, наиболее сильно распространен первый вариант, когда риэлтерские или девелоперские компании искусственно завышают средний уровень цен и пытаются представить дела на рынке лучше, чем они есть. Например, при составлении месячного отчета о динамике цен приводятся данные о том, что они выросли на столько-то процентов по отношению к месяцу ранее. При этом не указывается на то, что текущий уровень цен настолько-то процентов меньше чем годом ранее и т.д. Справедливости ради стоит отметить, что настоящие профессионалы борются с подобным явлением. Однако таковое отмечается пока что за рубежом, а не в России. Например, на Кипре год назад было прекращено составление откровенно заангажированного индекса цен. Последние сейчас исследуются всемирно признанным британским Институтом королевских оценщиков недвижимости (RICS).
В данной статье приведены лишь основные факторы, влияющие на уровень цен.С учетом крайне слабого развития российского рынка недвижимости стоит признать, что в большинстве случаев рядовые и профессиональные участники рынка недвижимости имеют в целом весьма приблизительное представление о ценовой динамике. Во многом это лишает их возможности заключения оптимальных сделок. Вместе с тем имеющаяся ситуация не может быть изменена одночасно и требует системных изменений на российском рынке недвижимости.
