На рынке загородной недвижимости Ставрополя коттеджи стоят на треть дороже обычных домов
Спрос и предложение
В мае на территории Ставрополя и ближайших окрестностей экспонировалось 730 индивидуальных жилых домов.
- Среди таковых по доле предложения доминировали объекты на территории старой застройки, возведенные самими владельцами. На них пришлось около 70% всего предложения.
- Для сравнения аутсайдерами по рыночной доли были части домов. Они формировали лишь 2% предложения.
- Таунхаусы обеспечивали 3% всего рынка.
- В то время как к коттеджам относилось 25% реализуемой недвижимости.
Более наглядно структура предложения представлена на нижеследующем изображении.
На этом фоне в общем объеме спроса дома обеспечивали 94% всех сделок. Коттеджи формировали лишь 5% транзакций, в то время как таунхаусы генерировали 1% сделок. Отдельные части домов в силу малочисленности спроса не сумели сформировать достаточную для статистического учета долю рынка. Более детально структура спроса представлена на нижеследующем изображении.
На лицо очевидное не соответствие структуры предложенияи спроса. Так доля коттеджей в общем объеме предложения в объем предложения коттеджей и таунхаусов в 5 и 3,5 раза больше чем их значения в общем объеме спроса. При этом именно данные типы недвижимости характеризуются наилучшим качеством и сравнительно высокой ценой. Обуславливается это тем, что коттеджи и таунхаусы в отличие от индивидуальных жилых домов преимущественно возводятся в спекулятивных целях, предусматривающих перепродажу конечным пользователям недвижимости.
Сосредоточением подобной недвижимости на территории Ставрополя являются проекты:
- "Усадьба",
- "Эко-поселок",
- "Новая Орловка",
- "Улица Роз" и ряд иных.
Большинство коттеджных поселков Ставрополя находится не далее чем в 10 минутах езды от города. Не редки случаи расположения проектов в городской черте. Например, элитный поселок "Усадьба" находится в 7 минутах езды от Ставрополя по дороге связующей город и известный лесной массив "Русский лес". Поселок "Улица Роз" располагается в юго-западной части города, а проект коттеджной застройки "Новая Орловка" находится на границе Ставрополя и поселка Татарка.
Характеристики отдельных поселков и домостроений
Все вышеозначенные проекты находятся в различных стадиях строительства. Однако согласно проектной документации им присущи и общие черты. Среди основных характеристик коттеджных поселков Ставрополя значатся, асфальтированный подъезд, внутрипоселковые дороги, электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение. В числе индивидуальных особенностей значатся охранная сигнализация, ограждение периметра, система видеонаблюдения, гаражный комплекс и даже собственное ТСЖ.
Последнее является наиболее уникальной характеристикой коттеджной застройки. Данная особенность характерна лишь для поселка "Новая Орловка". Проект "Усадьба" отличается автомойкой и гаражным комплексом, рассчитанным на 11 машин! Подобного объекта нет ни в одном ином коттеджном поселке Ставрополя.
Площадь большинствастроящихся домов в данных поселках варьируется от 150 до 230 кв.м. Например, именно такой размер характерен для домов для поселка "Новая Орловка". Максимальная площадь коттеджей превышает 500 кв.м. Именно такие дома находятся в элитном поселке "Усадьба". Площадь земельных участков варьируется от 10 до 45 соток. Например, десять соток земли предлагается под частное домостроение в поселке "Улица Роз", в то время как "Усадьба" способна предложить своим участникам в четыре раза большие наделы. Количество домостроений варьируется в поселках от 6 до сотни и более. Наименьшим количеством зданий характеризуется "Усадьба". В то время как наибольшей численностью жилья характеризуется поселок "Улица Роз" там только купленных домов более 100. При этом строительство данногопоселка продолжается.
Подавляющее большинство коттеджей в Ставрополе возводится из кирпича. Строительство сопровождается утеплением домов. Например, в домах поселка "Новая Орловка" для этих целей используется экструдированный пенополистирол. Среди кровельных материалов значится как черепица, так и андулин и шифер. Черепица используется, например, в Новой Орловке, в то время как шифер можно встретить на коттеджах проекта "Улица роз". Во всех поселках дома оснащаются пластиковыми окнами и входными металлическими дверями. В отдельных случаях дома оборудуются системой "теплый пол", кондиционерами, застекленными верандами, каминами и т.д.
По желанию заказчика строительство осуществляется как по типовым, так и индивидуальным проектам.
Ограждение приусадебных участков более демократично и предусматривает как использование кованных металлоизделий так и установку обыкновенного металлопрофиля. Иногда, как в поселке "Новая Орловка" кованные заборы устанавливаются на лицевой границе участка, в то время как металлопрофиль огораживает заднюю часть усадьбы. В половине случаев гаражи заменяются "крытыми парковочными местами" или "навесами" для автомобилей. Такие, например, варианты предусмотрены в поселке "Новая Орловка". Для сравнения проект "Усадьба" предусматривает полноценные гаражи, и даже целый гаражный комплексс автомойкой.
Цены
Средняя стоимость отдельно взятого коттеджа примерно на третьбольше чем цена такого же по площади индивидуального жилого дома. При этом начальный уровень цен в сегменте коттеджей начинается от 1,15 млн. руб. В то время как индивидуальные дома в Ставрополе характеризуются аналогичным значением в размере 300 тыс. руб. Максимальный уровень цен в сегменте коттеджей достигает 18 млн. руб. Частные дома продаются в Ставрополе по максимальной цене в 12,5млн. руб. Средняя стоимость отдельно взятого коттеджа составляла в мае 9,57 млн. руб. Тогда же частные дома характеризовались средней стоимостью продажи в размере 6,4 млн. руб. В годовой амплитуде измерить изменение стоимости коттеджей в Ставрополе крайне трудно. Обуславливается это тем, что большая часть данной недвижимости реализуется на первичном рынке недвижимости. Это предопределяет определение цены в рамках ценовой конкуренции между застройщиками, что носит сугубо индивидуальный характер. На этом фоне частные дома утратили за год 30% своей цены.
Итоги
В дальнейшем рынок коттеджной застройки Ставрополя продолжит характеризоваться ограниченным объемом нового строительства. Коттеджи продолжат оставаться наиболее качественным и дорогим жильем в сегменте индивидуальных жилых домов. При этом сами коттеджные поселки будут возводиться вблизи города. Ситуация изменится лишь по мере освоения имеющихся земельных наделов. Тогда строительство начнет отступать в глубь региона, что окажет нисходящее давление на средний уровень цен. Однако произойдет это не ранее чем через 5-7 лет. Пока же коттедж продолжит являться синонимом благополучия, качества и большой цены.
