Что такое жакт и стоит ли его покупать в Таганроге
Для того, чтобы понять, что это такое, придется немного углубиться в историю нашей страны. И начнем мы со времен послереволюционных.
Закончилась Гражданская война. Десятки тысяч бывших владельцев различных зданийубиты в пожаре революций, еще десятки тысяч эмигрировали, кто-то остался, но уже не может претендовать на свою бывшую собственность, которую занимают солдаты и рабочие,крестьяне, подавшиеся в город, бывшая прислуга, все те, кто раньше ютился в бараках.Вместе с лозунгами "Вся власть - народу", "Земля - крестьянам" и т.д., в борьбе за власть советское правительство делает упор на передел уже существующего жилого фонда, то есть на национализации жилья. Все, выгнали взашей "бывших", кому-то позволили поселиться в одной из шестнадцати комнат. Уф, заселились. Слава Советской власти! Жилье стало «ничейным», а к тому же еще дармовым — благодаря декретам Ленина 1920 г. о всеобщей бесплатности жилья и коммунальных услуг в январе 1921 года квартплата была вообще отменена. Это весьма раскрепостило новых жильцов, вселившихся в бывшие «барские квартиры» благодаря «квартирному переделу».
Идет время. Месяц, два, год. Что получилось?
- Жилищный передел и национализация (муниципализация) приводят к окончательному исчезновению хозяев жилья как лиц, заинтересованных в его сохранении.
- Например в Москве, в первые же годы такой политики оказывается разрушенным или приходит в полную негодность 11000 зданий, в т. ч. 7000 жилых, насчитывающих 41000 квартир.
- Канализация перестает работать - выводы понятны.
- Скоро крыши начнут падать на голову. Надо срочно что-то делать.
- Уже В. И. Ленин,отвлекаясь от борьбы с мировой контрреволюцией, обращаясь к Малому Совнаркому, пишет: «Наши дома — загажены подло».
- Городской жилой фонд превращался в настоящую клоаку.
- Средств на приведение домов в порядок у советской власти не было.
И тогда было решено кардинально сменить жилищную политику. В преодолении разрухи большевики вынуждены были следовать за требованиями жизни. За полтора года до введения НЭПа (которому в советской версии истории приписывается основная роль в восстановлении страны), в декабре 1919 г. VII Всероссийский съезд советов принимает курс на децентрализацию хозяйственного управления. За год до НЭПа, в 1920 г. НКВД удается добиться декрета о прекращении насильственных выселений жильцов.
В апреле 1920-го в НКВД создается главное управление коммунального хозяйства (ГУКХ), а в губерниях - отделы коммунального хозяйства (откомхозы), участвующие в децентрализации полномочий «по вертикали» и «по горизонтали». Большевики решили отдать большую часть муниципализированного жилья в коллективную собственность жильцов. Для этого в сентябре 1921 года власти принимают решение о создании жилищных товариществ.
В 1922 г. выходит декрет «О жилищных товариществах»:
- Здание передавалось в аренду товариществу, объединяющему проживающих в нем жителей. Но делало это государство для того, чтобы переложить на них обязанность ремонта и восстановления разрушенных и запакощенных зданий.
- Жилищные товарищества сменили домовые комитеты бедноты, которые в силах были заниматься лишь переделом квартир.
- В новые объединения вошли все жильцы дома: и бывшие владельцы квартир, и нэпманы.
- Многие из них рьяно принялись ремонтировать свое жилье.
Весной 1921 г. был введен НЭП, допустивший в ограниченных формах многоукладную собственность и рынок. В рамках ограничения вмешательства советских органов в эксплуатацию жилых зданий издается декрет о разгрузке местных советов от распределения и эксплуатации жилья.
В 1924 году было издано Постановление ЦИК и СНК «О жилищной кооперации», наметившее переход от жилтовариществ, являвшихся чем-то средним между кооперативами и административными органами, к полноценной жилищной кооперации с традиционной для кооперативов паевой системой платежей.
Из нескольких форм объединений жителей, установленных в упомянутом Постановлении, наибольшее распространение получили жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТы), использующие «для удовлетворения жилищной нужды и в целях хозяйствования» существующие многоквартирные дома, принадлежащие местному Совету и переданные коллективу жильцов в аренду.
Успех ЖАКТов заключался в том, что их членами вносились дополнительные паи, позволявшие выделять в кооперативе особый жилищный фонд, сдававшийся в аренду «лишенцам» по рыночным ценам и приносивший товариществу вполне ощутимый доход.
Дополнительные паи, внесенные членами ЖАКТ, создавали возможность выделить в кооперативе особый жилой фонд, сдаваемый кооперативом в аренду «Лишенцам» - не членам кооператива, квартплата с которых могла взиматься в зависимости от качества жилья. Эта единственная рыночная оплата могла составлять скромные дивиденды на излишек паев, внесенных членами ЖАКТа, и служила подспорьем в хозяйственных доходах кооператива. Заинтересованность в «лишенцах» - единственных по настоящему платных жильцах - оказалась настолько велика, что размеры площади, которая могла сдаваться им в наем, пришлось ограничить особым декретом.
В 1927 г. ГУКХ ставит вопрос о праве выкупа ЖАКТами арендуемых зданий в кооперативную собственность - тем более, что коммунхозы уже получили право продажи домов, в том числе и отдельным лицам. СНК признал право собственности строительных кооперативов на возводимые ими новые здания. Предполагалось при выкупе домов распространить на коллективы жильцов ЖАКТов ряд прав застройщика, в том числе и на получение кредита товариществом, приступившим к выкупу жилья. Ожидалось, что этот шаг станет началом формирования домовладельцев многоквартирных домов. Таким образом, к 1927 г. страна приблизилась к уровню 1913 г. - наиболее успешного для российской экономики. Однако восстановления не произошло.
Весной 1927 г. XV партконференция ВКП(б) приняла решение о резкой смене курса страны - с упором на централизацию хозяйственного управления в связи с принятием программ индустриализации, а позже и коллективизации сельского хозяйства. Год «великого перелома» означал отказ от НЭПа. Знаком изменений стали портреты Сталина на обложках коммунальных журналов.
В начале 1928 г. в московском журнале «Коммунальное хозяйство» публикуются первые тезисы МК ВКП(б) московскому коммунальному хозяйству. Начинает формироваться партийная вертикаль, берущая под свою опеку всю хозяйственную деятельность в стране.
В 1927 г. ликвидируются комитеты содействия жилищному рабочему строительству, в 1928 начинается кампания по «орабочиванию» кооперативов и но «выдвиженчеству» (рабочие на место специалистов, приход шариковых в органы коммунального хозяйства).
В 1928 и 1930 проходят две «чистки» коммунальных органов. В 1930 г. расторгнуты частные договоры на аренду, в том числе и для ЖАКТов, объявляется «упрощение органов коммунального хозяйства», а в 1930 г. - их ликвидация. ГУКХ ненадолго выводится из НКВД, а сам НКВД теряет традиционные функции регулирования местного хозяйства. Само название НКВД присваивается ОГПУ, благодаря чему НКВД приобретает характер карательного ведомства. В 1931 принимается постановление июньского пленума ЦК ВКП(б) «О коммунальном хозяйстве» и создается наркомат коммунального хозяйства, из которого впоследствии выйдут два центральных ведомства: по строительству и по жилищно-коммунальному хозяйству. Из руководства товариществ были вытеснены все «бывшие» и нэмпаны. Сами ЖАКТы как довольно демократичная форма управления жилищно-коммунальным хозяйством просуществовали до 1937 года. Таким образом, такая форма управления жильем, как ЖАКТ, ушла в прошлое, но осталась в лексиконе таганрожцев.
Это краткий исторический экскурс на тему, что такое ЖАКТ.
Что же представляет из себя ЖАКТ в современном Таганроге, его плюсы и минусы?
В большинстве случаев это малоэтажные (от 1 до 3, реже 4-х этажные), как правило, построенные в дореволюционное время и расположенные в историческом центре Таганрога на его главных улицах. То есть — недалеко до моря, пляжей, рынков, скверов и парков, транспорта и развлечений. Плюсы жактов - это толстые стены, что видно по широким оконным проемам, высокие потолки (от 3 до 4-4,5 метров), удачное месторасположение. В большинстве первых этажей таких зданий, выходящих на одну из центральных улиц города-Петровскую, расположены магазины, офисы или административные здания. Толстые стены хорошо держат тепло зимой и прохладу летом. По ценовому диапазону стоимость квадратного метра жакта, как правило, дешевле, чем стоимость квадратного метра квартир вторичного рынка жилья.
Зачастую в "жактовских" дворах есть место под гараж или уже готовый гараж, что по нынешним временам весьма немаловажно, почти всегда есть сарайчик во дворе. Довольно часто есть небольшой участочек земли (бывает и довольно большой), где можно посадить что-нибудь, радующее душу. А иногда есть возможность даже пристроиться к своему жилью или возвести дополнительный этаж, что практически нереально в многоквартирном доме. Также в плюсе то, что практически всегда "жактовский" двор - это закрытая территория, где "чужие" практически не ходят.
К плюсам или минусам отнести то, что квартир в жактах немного и все друг друга, как правило, знают - решайте для себя сами.
Из минусов - в жактах, которые выходят во дворы, или находятся на этажах выше 1-го,иногда отсутствуют индивидуальные удобства, и кухня как и в 20-е годы может быть на двух-трех хозяев (хотя последнее время таких жактов все меньше и меньше, так как все хозяева стараются провести в них удобства). Но если этих минусов нет, то жакт - один из неплохих способов приобрести для себя неплохое жилье в центре Таганрога или совсем рядом.
Выбор за Вами,
Агентство недвижимости "Эксклюзив Недвижимость", г.Таганрог
(Автор статьи - Сергей Тарский).
