Рынок недвижимости Владивостока: мал да дорог

Найти хорошую квартиру в городе действительно сложно. Дело в том, что нового жилья возводится немного, а имеющимся новостройкам порой не мешало бы прибавить в качестве.

Жесткий климат – быстрый износ

Численность населения Владивостокского городского округа на начало 2018-го составляла 633 102 человека, по данным Приморскстата. Основная доля жителей приходится, конечно же, на краевой центр, а на соседние села, входящие в состав округа, — от силы 30 тыс. человек.

Вопрос улучшения бытовых условий для многих владивостокцев стоит остро. Аварийным считается 71 дом на 1188 человек. Однако мэрия признает: по факту непригодных построек больше: на 1 августа этого года насчитывалось 687 малоэтажных многоквартирных домов возрастом до 1960 года, в том числе на островных территориях. Общая площадь жилых помещений, подлежащих расселению, — около 290 тыс. кв. м. И для приморской столицы эта проблема стоит острее, чем в других регионах страны.

Основная часть рынка — это вторичное жилье, среди которого немало морально устаревших хрущевок. За прошедшие почти 20 лет нового столетия в округе введено всего 74 новостройки (57 — до 2009 года и 17 после), сообщает сервис «ГосЖКХ».

На советский период приходится львиная доля застройки. Так, с начала 50-х до конца 80-х построено 2129 домов, по данным «ГосЖКХ», а по факту — гораздо больше.

Конечно, похожая картина наблюдается по всей России. Но разница в том, что здания времен СССР в условиях дальневосточного климата — морской ветер, высокая влажность, частые осадки — изнашиваются быстрее, чем такие же по качеству объекты в средней полосе. В ближайшие годы к состоянию ветхих в муниципалитете приблизятся еще несколько сотен «панелек» 60-х и 70-х годов.

Все это говорит о том, что Владивостоку не меньше, чем Москве, нужна программа реновации жилфонда. И местные власти ее «пробивают» на федеральном уровне. Если они все-таки сумеют добиться ее запуска, можно ожидать, что рынок новостроек оживится.

Курс на инвестиции

Казалось бы, рынок нового жилья во Владивостоке должен развиваться по умолчанию. Ведь город играет важную роль в государственной политике и претендует на звание Тихоокеанской столицы России. Задача, которую поставили федеральные власти, — стать масштабным политическим, экономическим и культурным российским центром в Азиатско-Тихоокеанском регионе и взять на себя роль крупнейшего транспортного узла, который соединит Азию, Европу и Америку.

Кроме того, с конца 2013 года ведется работа по привлечению иностранных инвесторов на Дальний Восток. В регионе действует льготный налоговый и таможенный режим для бизнеса на территориях опережающего развития и в Свободном порту Владивосток.

Однако, несмотря на динамичное развитие и масштабную инвестиционную политику, состояние местного рынка недвижимости оставляет желать лучшего. И этому есть объяснение: интенсивной застройке препятствуют изношенность и нехватка инженерных сетей, а со стороны самих девелоперов — низкая «планка» принципов ведения бизнеса.

Чем грешат застройщики Владивостока

Иногда они подводят не все коммуникации к возведенным домам. В итоге новоселье для дольщиков или пайщиков откладывается на годы. Один из самых скандальных объектов — на Пихтовой, 35, который строится с 1993 года. В несданный, но почти готовый дом заселились около 150 семей и живут в нем без централизованного подключения к «удобствам». Администрация обещает закончить эту эпопею до наступления ближайшего отопительного сезона.

Есть в городе немало и других новостроек, где людям приходится отапливаться конвекторами, греть воду бойлерами и, конечно же, пытаться добиться справедливости через властей. В целом, это удается, но времени уходит катастрофически много.

Также строительные компании нередко пытаются «вписать» многоэтажку на любой свободный «пятачок» земли, не учитывая ситуацию с коммуникациями и социальной инфраструктурой. Мэрии приходится бороться с данным явлением, но действительно работающие инструменты для этого появились совсем недавно. В частности, в феврале принят генплан Владивостока, согласно которому минимальный размер земельного участка в зоне многоэтажной застройки (9 этажей и более) теперь должен составлять не менее 2 тыс. кв. м. А это уже значимый шаг к уходу от точечной застройки.

Встречаются и совсем уж резонансные дела. В 2018 году отменены четыре разрешения на строительство, и по ним ведутся судебные тяжбы. Несостоявшиеся стройки должны были развернуться по улице Полевой, 6, по улице Кирова 14а и в районе Академгородка, возле института биоорганической химии ДВО РАН.

В первом случае 22-этажку собирались «воткнуть» на участке между школой, детской площадкой и стадионом. И, конечно же, это грозило увеличением пробок, так как речи о расширении дорог не было.

По улице Кирова высотку чуть не построили на территории единственной в районе зеленой зоны. Положительное заключение на этот объект в свое время выдала лишь негосударственная экспертиза.

Два разрешения выдавались на застройку лесного участка, принадлежащего Тихоокеанскому институту биоорганической химии ДВО РАН. Ученые переживали за нехватку площадей для строительства новых лабораторий, а также за здоровье потенциальных жильцов многоэтажек: для многих из них соседство с токсическими веществами могло закончиться фатально, особенно для детей.

Есть куда расти

Если обратиться к цифрам, то Владивосток отстает от других регионов по обеспеченности жильем. Средний показатель составляет 22,1 кв. м на человека (годовой прирост — 0,15 кв. м). Для сравнения: по РФ — 24 кв. м, а стандарт Организации объединенных наций — 30 кв. м. Впрочем, в России даже города, лидирующие по объемам строительства жилья, не могут приблизиться к эталонным значениям. В том же Краснодаре, несмотря на его строительный бум, этот показатель составляет 24 кв. м.

Но не все так мрачно: у рынка недвижимости на востоке страны есть положительная динамика. По итогам I полугодия 2018 года Приморский край завоевал первое место в ДФО по вводу многоквартирного жилья и частных домов — 237 тыс. кв. м. За ним следует Якутия — 224 тыс. кв. м. На третьем месте Хабаровский край — 119 тыс. кв. м. В остальных регионах округа сдано меньше 100 тыс. «квадратов».

И все же по вводу жилья Приморский край и весь ДФО пока остаются в числе аутсайдеров по стране.

Справка: Топ-3 регионов по сдаче жилой недвижимости в I полугодии 2018 года

• Московская область — 3,9 млн кв. м,

• Ленинградская область — 1,7 млн кв. м,

• Краснодарский край — 1,5 млн кв. м.

По данным Приморскстата, 237 тыс. кв. м — это 3 128 квартир. Краю удалось нарастить показатель вдвое по сравнению с I полугодием 2017-го. Владивосток в общем котле сданных площадей занимает 52%, или 122,7 тыс. кв. м. Город построил 2 018 квартир — в три раза больше, чем в январе-июне 2017 года.

Больше всего строится многоэтажек. Малоэтажный многоквартирный сегмент практически отсутствует. Но в «Городском Риэлторском Центре» считают, что эта тема перспективна для ниши комфорт-класса, и к тем застройщикам, которые начнут реализацию проектов в ней, рынок будет благосклонен.

Сейчас, по информации Единого реестра застройщиков РФ, здесь в стадии возведения 19 высотных многоквартирных домов. Из них восемь — эконом-класса, пять — комфорт, шесть — бизнес.

В пересчете на объемы строящихся площадей 58% рынка первички занимают малогабаритное жилье и эконом-класс, 18% — комфорт-класс, а 24% — комфорт плюс и бизнес-сегмент.

А вот спрос распределяется по-иному, и пропорция выглядит так: 55%–30%–15%, утверждают в «Городском Риэлторском Центре». Несоответствие реальной застройки и спроса во многом связано с тем, что девелоперы недостаточно исследуют рынок.

Цены на жилье

Опираясь на цифры разных рейтингов, можно сделать вывод, что квартиры в краевом центре Приморья по стоимости уступают лишь Москве и Санкт-Петербургу (иногда Владивосток вытесняют Сочи и Крым).

Эти рейтинги составляют как федеральные порталы, специализирующиеся на продаже недвижимости, так и специализированные агентства.

В частности, средняя стоимость квадратного метра жилья во Владивостоке (98,7 тыс. рублей) приближена к Сочи, Ялте, самому дорогому городу Подмосковья Одинцово, Санкт-Петербургу — в среднем 106,4 тыс., 112,7 тыс., 113 тыс. и 117 тыс. рублей соответственно.

Вне конкуренции, пожалуй, лишь Москва с ее 290,3 тыс. рублей.

Вот для сравнения данные по крупным городам из соседних регионов за квадратный метр:

• Якутск — 60 тыс. рублей,

• Хабаровск — 89,5 тыс. рублей,

• Новосибирск — 61,6 тыс. рублей,

• Красноярск — 50,5 тыс. рублей.

Рынок первички во многом определяется вторичкой, считают специалисты «Городского Риэлторского Центра» Владивостока.

Средняя цена в I полугодии на вторичном рынке составляла 95,6 тыс. рублей за кв. м. Цены колеблются незначительно, а вот спрос и количество сделок умеренно растут, в основном за счет ипотеки.

Хотя далеко не всем жителям ипотека доступна. В целом по Приморскому краю (отдельно по Владивостоку информации, к сожалению, нет) доля семей, которые могут позволить взять квартиру в кредит по итогам 2017 года составляла 18,2%. Край по данному показателю находится на 69-м месте в стране. Хотя и это прорыв: еще в 2015-м количество платежеспособных заемщиков было вполовину меньше — 9,4%, информирует агентство РИА Рейтинг.

Сколько же лет придется копить на квартиру жителям Владивостока при существующих ценах?

Средняя площадь однокомнатной квартиры — 33 кв. м. С учетом того, что 1 кв. м во Владивостоке стоит 98 700 рублей, стоимость такой однушки составляет 3 257 100 рублей. Среднемесячная зарплата, согласно отчету Приморскстата, в регионе достигла 54 801 рубля. Если представить, что двое работающих членов семьи ежемесячно откладывают на покупку жилья одну «получку», не берут ипотеку, не вкладывают накопленные деньги в депозиты и т.п., то им понадобится около пяти лет, чтобы насобирать на 33 «квадрата». Но это без учета роста цен на недвижимость, который пока, увы, не прогнозируем из-за внесения корректировок в 214-ФЗ и их влияния на рынок.

Свои соображения по этому поводу есть и у экспертов РИА Рейтинг: они закладывают 8,9 лет для среднестатистических семей с ребенком. Расчеты проводят, исходя из средней площади типовой квартиры по стране 54 кв. м стоимостью 4,3 млн рублей. По доступности жилья Приморский край занял 74-е место в РФ на начало года.

Источник фото: РИА Рейтинг

За городом жить

Многие владивостокцы предпочитают переезжать за город в частные дома. Средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м. на первичном рынке составляет 3,8 млн рублей. На эти деньги можно приобрести дом площадью от 100 кв. м в коттеджном поселке неподалеку от города. Во-вторых, землю под строительство можно взять у государства бесплатно. Риск — участок может оказаться не подключенным к инженерным сетям, и тогда дом останется без воды, света, отопления и канализации.

Тот факт, что частное домостроение в крае процветает, подтверждают свежие цифры Приморскстата. «Львиная» доля (44%, или 104,7 тыс. кв. м) в общем вводе жилья за I полугодие принадлежит ИЖС. Частные застройщики построили в два раза больше домов за первые шесть месяцев 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017-го.

Логично, что самым конкурентным сегментом недвижимости Владивостока стал рынок загородного жилья. Он начал развиваться еще в начале «нулевых» и в те времена представлял собой единичные проекты под заказ. Сейчас застройщики, конкурируя между собой, предлагают покупателям организованные малоэтажные поселки с готовой инфраструктурой, собственной управляющей компанией и оформлением в едином архитектурном стиле

Во Владивостоке продаются дома и земельные участки в десяти малоэтажных проектах («Анютинские дачи», «Радово», «Радово2», клубный поселок Green Park, «Лазурный», «Небо ру», «Орлиное гнездо», «Золотая Долина», «Моя земля», таунхаусы «Град М»).

Вердикт можно вынести такой: спрос на жилье не очень велик, в том числе на новостройки, но он растет за счет ипотеки. Но город однозначно перспективен, а застройщикам для роста продаж нужно больше изучать потребности потенциальных покупателей и корректировать в соответствии с ними свои проекты.

В недалеком будущем рынок жилой недвижимости города должен выйти на новый уровень. Благодаря генеральному плану, муниципалитет получит новые объекты социальной инфраструктуры, автомобильные магистрали, мосты, инженерные сети и очистные сооружения. Генплан предусматривает разделение территории на функциональные зоны: общественно-деловые, производственные, жилые, рекреационные. Новая градостроительная политика Владивостока направлена на то, чтобы избавиться от некачественных проектов точечной застройки и стимулировать девелоперов заниматься комплексным развитием территорий.