РОСРИЭЛТ

Рынок недвижимости Владивостока: мал да дорог

06.09.2018

Покупателей жилой недвижимости во Владивостоке подстерегают как минимум три беды — баснословная стоимость квадратного метра, острый дефицит предложения, нехватка социальных объектов, инженерных сетей, дорог. Впрочем, последние две проблемы власти начали решать.

Найти хорошую квартиру в городе действительно сложно. Дело в том, что нового жилья возводится немного, а имеющимся новостройкам порой не мешало бы прибавить в качестве.

Жесткий климат – быстрый износ

Численность населения Владивостокского городского округа на начало 2018-го составляла 633 102 человека, по данным Приморскстата. Основная доля жителей приходится, конечно же, на краевой центр, а на соседние села, входящие в состав округа, — от силы 30 тыс. человек.

Вопрос улучшения бытовых условий для многих владивостокцев стоит остро. Аварийным считается 71 дом на 1188 человек. Однако мэрия признает: по факту непригодных построек больше: на 1 августа этого года насчитывалось 687 малоэтажных многоквартирных домов возрастом до 1960 года, в том числе на островных территориях. Общая площадь жилых помещений, подлежащих расселению, — около 290 тыс. кв. м. И для приморской столицы эта проблема стоит острее, чем в других регионах страны.

Основная часть рынка — это вторичное жилье, среди которого немало морально устаревших хрущевок. За прошедшие почти 20 лет нового столетия в округе введено всего 74 новостройки (57 — до 2009 года и 17 после), сообщает сервис «ГосЖКХ».

На советский период приходится львиная доля застройки. Так, с начала 50-х до конца 80-х построено 2129 домов, по данным «ГосЖКХ», а по факту — гораздо больше.

Конечно, похожая картина наблюдается по всей России. Но разница в том, что здания времен СССР в условиях дальневосточного климата — морской ветер, высокая влажность, частые осадки — изнашиваются быстрее, чем такие же по качеству объекты в средней полосе. В ближайшие годы к состоянию ветхих в муниципалитете приблизятся еще несколько сотен «панелек» 60-х и 70-х годов.

Все это говорит о том, что Владивостоку не меньше, чем Москве, нужна программа реновации жилфонда. И местные власти ее «пробивают» на федеральном уровне. Если они все-таки сумеют добиться ее запуска, можно ожидать, что рынок новостроек оживится.

Курс на инвестиции

Казалось бы, рынок нового жилья во Владивостоке должен развиваться по умолчанию. Ведь город играет важную роль в государственной политике и претендует на звание Тихоокеанской столицы России. Задача, которую поставили федеральные власти, — стать масштабным политическим, экономическим и культурным российским центром в Азиатско-Тихоокеанском регионе и взять на себя роль крупнейшего транспортного узла, который соединит Азию, Европу и Америку.

Кроме того, с конца 2013 года ведется работа по привлечению иностранных инвесторов на Дальний Восток. В регионе действует льготный налоговый и таможенный режим для бизнеса на территориях опережающего развития и в Свободном порту Владивосток.

Однако, несмотря на динамичное развитие и масштабную инвестиционную политику, состояние местного рынка недвижимости оставляет желать лучшего. И этому есть объяснение: интенсивной застройке препятствуют изношенность и нехватка инженерных сетей, а со стороны самих девелоперов — низкая «планка» принципов ведения бизнеса.

Чем грешат застройщики Владивостока

Иногда они подводят не все коммуникации к возведенным домам. В итоге новоселье для дольщиков или пайщиков откладывается на годы. Один из самых скандальных объектов — на Пихтовой, 35, который строится с 1993 года. В несданный, но почти готовый дом заселились около 150 семей и живут в нем без централизованного подключения к «удобствам». Администрация обещает закончить эту эпопею до наступления ближайшего отопительного сезона.

Есть в городе немало и других новостроек, где людям приходится отапливаться конвекторами, греть воду бойлерами и, конечно же, пытаться добиться справедливости через властей. В целом, это удается, но времени уходит катастрофически много.

Также строительные компании нередко пытаются «вписать» многоэтажку на любой свободный «пятачок» земли, не учитывая ситуацию с коммуникациями и социальной инфраструктурой. Мэрии приходится бороться с данным явлением, но действительно работающие инструменты для этого появились совсем недавно. В частности, в феврале принят генплан Владивостока, согласно которому минимальный размер земельного участка в зоне многоэтажной застройки (9 этажей и более) теперь должен составлять не менее 2 тыс. кв. м. А это уже значимый шаг к уходу от точечной застройки.

Встречаются и совсем уж резонансные дела. В 2018 году отменены четыре разрешения на строительство, и по ним ведутся судебные тяжбы. Несостоявшиеся стройки должны были развернуться по улице Полевой, 6, по улице Кирова 14а и в районе Академгородка, возле института биоорганической химии ДВО РАН.

В первом случае 22-этажку собирались «воткнуть» на участке между школой, детской площадкой и стадионом. И, конечно же, это грозило увеличением пробок, так как речи о расширении дорог не было.

По улице Кирова высотку чуть не построили на территории единственной в районе зеленой зоны. Положительное заключение на этот объект в свое время выдала лишь негосударственная экспертиза.

Два разрешения выдавались на застройку лесного участка, принадлежащего Тихоокеанскому институту биоорганической химии ДВО РАН. Ученые переживали за нехватку площадей для строительства новых лабораторий, а также за здоровье потенциальных жильцов многоэтажек: для многих из них соседство с токсическими веществами могло закончиться фатально, особенно для детей.

Есть куда расти

Если обратиться к цифрам, то Владивосток отстает от других регионов по обеспеченности жильем. Средний показатель составляет 22,1 кв. м на человека (годовой прирост — 0,15 кв. м). Для сравнения: по РФ — 24 кв. м, а стандарт Организации объединенных наций — 30 кв. м. Впрочем, в России даже города, лидирующие по объемам строительства жилья, не могут приблизиться к эталонным значениям. В том же Краснодаре, несмотря на его строительный бум, этот показатель составляет 24 кв. м.

Но не все так мрачно: у рынка недвижимости на востоке страны есть положительная динамика. По итогам I полугодия 2018 года Приморский край завоевал первое место в ДФО по вводу многоквартирного жилья и частных домов — 237 тыс. кв. м. За ним следует Якутия — 224 тыс. кв. м. На третьем месте Хабаровский край — 119 тыс. кв. м. В остальных регионах округа сдано меньше 100 тыс. «квадратов».

И все же по вводу жилья Приморский край и весь ДФО пока остаются в числе аутсайдеров по стране.

Справка: Топ-3 регионов по сдаче жилой недвижимости в I полугодии 2018 года

• Московская область — 3,9 млн кв. м,

• Ленинградская область — 1,7 млн кв. м,

• Краснодарский край — 1,5 млн кв. м.

По данным Приморскстата, 237 тыс. кв. м — это 3 128 квартир. Краю удалось нарастить показатель вдвое по сравнению с I полугодием 2017-го. Владивосток в общем котле сданных площадей занимает 52%, или 122,7 тыс. кв. м. Город построил 2 018 квартир — в три раза больше, чем в январе-июне 2017 года.

Больше всего строится многоэтажек. Малоэтажный многоквартирный сегмент практически отсутствует. Но в «Городском Риэлторском Центре» считают, что эта тема перспективна для ниши комфорт-класса, и к тем застройщикам, которые начнут реализацию проектов в ней, рынок будет благосклонен.

Сейчас, по информации Единого реестра застройщиков РФ, здесь в стадии возведения 19 высотных многоквартирных домов. Из них восемь — эконом-класса, пять — комфорт, шесть — бизнес.

В пересчете на объемы строящихся площадей 58% рынка первички занимают малогабаритное жилье и эконом-класс, 18% — комфорт-класс, а 24% — комфорт плюс и бизнес-сегмент.

А вот спрос распределяется по-иному, и пропорция выглядит так: 55%–30%–15%, утверждают в «Городском Риэлторском Центре». Несоответствие реальной застройки и спроса во многом связано с тем, что девелоперы недостаточно исследуют рынок.

Цены на жилье

Опираясь на цифры разных рейтингов, можно сделать вывод, что квартиры в краевом центре Приморья по стоимости уступают лишь Москве и Санкт-Петербургу (иногда Владивосток вытесняют Сочи и Крым).

Эти рейтинги составляют как федеральные порталы, специализирующиеся на продаже недвижимости, так и специализированные агентства.

В частности, по последним данным «Росриэлта», средняя стоимость квадратного метра жилья во Владивостоке (98,7 тыс. рублей) приближена к Сочи, Ялте, самому дорогому городу Подмосковья Одинцово, Санкт-Петербургу — в среднем 106,4 тыс., 112,7 тыс., 113 тыс. и 117 тыс. рублей соответственно.

Вне конкуренции, пожалуй, лишь Москва с ее 290,3 тыс. рублей.

Вот для сравнения данные по крупным городам из соседних регионов за квадратный метр:

• Якутск — 60 тыс. рублей,

• Хабаровск — 89,5 тыс. рублей,

• Новосибирск — 61,6 тыс. рублей,

• Красноярск — 50,5 тыс. рублей.

Рынок первички во многом определяется вторичкой, считают специалисты «Городского Риэлторского Центра» Владивостока.

Средняя цена в I полугодии на вторичном рынке составляла 95,6 тыс. рублей за кв. м. Цены колеблются незначительно, а вот спрос и количество сделок умеренно растут, в основном за счет ипотеки.

Хотя далеко не всем жителям ипотека доступна. В целом по Приморскому краю (отдельно по Владивостоку информации, к сожалению, нет) доля семей, которые могут позволить взять квартиру в кредит по итогам 2017 года составляла 18,2%. Край по данному показателю находится на 69-м месте в стране. Хотя и это прорыв: еще в 2015-м количество платежеспособных заемщиков было вполовину меньше — 9,4%, информирует агентство РИА Рейтинг.

Сколько же лет придется копить на квартиру жителям Владивостока при существующих ценах?

Средняя площадь однокомнатной квартиры — 33 кв. м. С учетом того, что 1 кв. м во Владивостоке стоит 98 700 рублей, стоимость такой однушки составляет 3 257 100 рублей. Среднемесячная зарплата, согласно отчету Приморскстата, в регионе достигла 54 801 рубля. Если представить, что двое работающих членов семьи ежемесячно откладывают на покупку жилья одну «получку», не берут ипотеку, не вкладывают накопленные деньги в депозиты и т.п., то им понадобится около пяти лет, чтобы насобирать на 33 «квадрата». Но это без учета роста цен на недвижимость, который пока, увы, не прогнозируем из-за внесения корректировок в 214-ФЗ и их влияния на рынок.

Свои соображения по этому поводу есть и у экспертов РИА Рейтинг: они закладывают 8,9 лет для среднестатистических семей с ребенком. Расчеты проводят, исходя из средней площади типовой квартиры по стране 54 кв. м стоимостью 4,3 млн рублей. По доступности жилья Приморский край занял 74-е место в РФ на начало года.

Источник фото: РИА Рейтинг

Источник фото: РИА Рейтинг

За городом жить

Многие владивостокцы предпочитают переезжать за город в частные дома. Средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м. на первичном рынке составляет 3,8 млн рублей. На эти деньги можно приобрести дом площадью от 100 кв. м в коттеджном поселке неподалеку от города. Во-вторых, землю под строительство можно взять у государства бесплатно. Риск — участок может оказаться не подключенным к инженерным сетям, и тогда дом останется без воды, света, отопления и канализации.

Тот факт, что частное домостроение в крае процветает, подтверждают свежие цифры Приморскстата. «Львиная» доля (44%, или 104,7 тыс. кв. м) в общем вводе жилья за I полугодие принадлежит ИЖС. Частные застройщики построили в два раза больше домов за первые шесть месяцев 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017-го.

Логично, что самым конкурентным сегментом недвижимости Владивостока стал рынок загородного жилья. Он начал развиваться еще в начале «нулевых» и в те времена представлял собой единичные проекты под заказ. Сейчас застройщики, конкурируя между собой, предлагают покупателям организованные малоэтажные поселки с готовой инфраструктурой, собственной управляющей компанией и оформлением в едином архитектурном стиле

Во Владивостоке продаются дома и земельные участки в десяти малоэтажных проектах («Анютинские дачи», «Радово», «Радово2», клубный поселок Green Park, «Лазурный», «Небо ру», «Орлиное гнездо», «Золотая Долина», «Моя земля», таунхаусы «Град М»).

Вердикт можно вынести такой: спрос на жилье не очень велик, в том числе на новостройки, но он растет за счет ипотеки. Но город однозначно перспективен, а застройщикам для роста продаж нужно больше изучать потребности потенциальных покупателей и корректировать в соответствии с ними свои проекты.

В недалеком будущем рынок жилой недвижимости города должен выйти на новый уровень. Благодаря генеральному плану, муниципалитет получит новые объекты социальной инфраструктуры, автомобильные магистрали, мосты, инженерные сети и очистные сооружения. Генплан предусматривает разделение территории на функциональные зоны: общественно-деловые, производственные, жилые, рекреационные. Новая градостроительная политика Владивостока направлена на то, чтобы избавиться от некачественных проектов точечной застройки и стимулировать девелоперов заниматься комплексным развитием территорий.

#Жилая недвижимость #Инвестиции в недвижимость

Просмотров: 283 | ID: 1970



Комментарии

Антонина, 2018-09-06 18:54:38

Спасибо за интересную статью. Владивосток так далеко, а теперь стал немного ближе. Только я не поняла, цены на недвижимость так высоки потому что, статус города высок и город является одним из центров притяжения населения в России или это проблема малого количества жилых домов и неразвитости строительной сферы?

Анна, 2018-09-07 11:03:20

Спасибо за вопрос, Антонина! Действительно, одна из причин дороговизны жилья - в нехватке качественного предложения на рынке. Мало конкуренции среди продавцов.

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Москва-Владивосток: чем отличаются рынки гаражей обоих городов

Cтартовая стоимость гаражей во Владивостоке в 2,5 раза меньше чем в Москве. Однако самый дешевый гараж в Москве намного функциональнее наиболее доступного гаража во Владивостоке. Обуславливается это более высоким уровнем развития инженерной инфраструктуры столицы.

При реализации программы "Жилье для российской семьи" жители Владивостока могут оказаться в более выигрышном положении, чем россияне из других регионов

Именно здесь отмечен первый прецедент участия зарубежной компании в возведении недвижимости по программе "Жилье для российской семьи". Речь идет о китайской компании "Цзиньгу" (Jingu) намеревающейся реализовать сразу два жилищных проекта в городах Владивосток и Уссурийск.

В 2015 году двукратное увеличение предложения будет содействовать снижению стоимости аренды складов во Владивостоке

По итогам 2014 года на территории города насчитывалось 42 тыс. кв. метров качественных складов. На этом фоне 2015 год ознаменуется во Владивостоке вводом двух крупных складских комплексов общей площадью в 63 тыс. кв. метров. Это увеличит объем предложения почти в 2,5 раза!

Бесплатная раздача земли на Дальнем Востоке вызывает много вопросов без ответов

В текущей ситуации данная инициатива вряд ли будет содействовать оживлению рынка земли и недвижимости региона. Однако, возможность этого сохраняется, но при соблюдении ряда условий. Главным из них является предоставление вместе с землей финансовой и социальной поддержки. В данном контексте речь идет о доступных и долгосрочных кредитах, медицинских услугах, обучении новому делу, информационной поддержке.

Во Владивостоке планируется построить не менее 25 тыс. кв. метров жилья стоимостью не дороже 30 тыс. руб. за кв. м.

Владивостокский городской округ также представил свой проект комплексной застройки. Он будет расположен в районе улицы Босфора, 3. Площадь застройки – 133,7 тысячи квадратных метров. Возведение данной недвижимости будет осуществляться в рамках реализации федеральной программы "Жилье для российской семьи".

Во Владивостоке насчитывается лишь 23 гостиницы рассчитанных на 1900 номеров

Их ADR на начало осени 2014 года составлял 3 тыс. руб. В то время как RevPAR равнялся 1560 руб. Средняя загрузка отелей - 52%. Вместе с тем даже немногий имеющийся спрос обеспечивается бизнес-туристами на которых приходится от 65% до 75% всех посетителей. Среди таковых лидируют россияне, вслед за которыми следуют граждане Южной Кореи и Японии.

Во Владивостоке - много денег, но мало магазинов

Средняя зарплата в городе составляет около 1 тыс. долларов США. Это позволяет городу входить в пятерку ТОП по данному значению. Вместе с тем на тысячу жителей Владивостока приходится около 20 кв. метров качественных торговых площадей. Для сравнения в лидирующем по данному значению Краснодаре данное значение составляет 830 кв. метров.

Владивосток. Коттеджный посёлок Дубрава

Уставом посёлка не ограничивается архитектурный стиль и материалы для строительства домов, всё это на усмотрение покупателя. Коммуникации подводятся по мере строительства домов. Технические условия на подключение имеются. Поэтому центральным водоснабжением, канализацией и электричеством жители обеспечены. В случаях с перебоями электричества предусмотрен резервный генератор. Новым домам присваивается почтовый адрес и хозяева могут в них прописаться.

Владивосток. Коттеджный посёлок Радово - 2

Все коттеджи построены по канадской-каркасной технологии, которая зарекомендовала себя с самой лучшей стороны. Единственный минус такой технологии в том, что несоблюдение некоторых нюансов технологии при сборке дома станет заметны только через пару лет когда дерево начинает сохнуть и неправильно сшитый каркас может со временем стать головной болью для хозяина. Как бы там ни было, большинство домов в мире, и постепенно в России строится именно по этой технологии.

Обзор коттеджного строительства во Владивостоке

Даже в советские времена Владивосток был большим шумным индустриальным городом. Поэтому, когда в 50-х годах прошлого века коммунистическая партия разрешила гражданам СССР иметь подсобные участки размером в 6 соток, это событие было встречено во Владивостоке с радостью. Первые дачные участки выделялись в пригороде, в Советском районе. Затем, в 1959 году Советский район закрыли для дач и желающие получить вожделенные сотки стали получать их вдоль железной дороги по направлению к Уссурийску. Наиболее популярным дачным направлением стал Надеждинский район. Больше всего дачных кооперативов находилось в районе 32-го километра, 37-го километра, Пятого Ключа и станции Сиреневка.