Волгоград. Обзор рынка жилой недвижимости. 4 кв. 2012 г.

По состоянию на ноябрь 2012 г. общая площадь возводимых объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) составила 690 тыс. кв. м, совокупная жилая площадь — 506 тыс. кв. м, общее количество квартир — 8,3 тыс. ед. Также стоит отметить, что доля «замороженных» объектов составляет 17% возводимой жилой площади и постепенно сокращается, чему способствуют программы поддержки со стороны администрации города и области. В городе-спутнике Волжском возводится 170 214 кв. м жилья или 1 796 квартир совокупной жилой площадью 108 161 кв. м.

Площадь жилья, приходящегося в среднем на жителя г. Волгоград, на сегодняшний день составляет 21,5 кв. м, что незначительно ниже, чем в среднем среди граждан РФ (22,6 кв. м), но существенно ниже значения в европейских странах. В г. Волжский данный показатель еще ниже — 18,1 кв. м на 1 чел. Ежегодный объем ввода в г. Волгоград снижается в последние годы и по итогам 2011 составил 155 тыс. кв. м. Напротив, в г. Волжский объем ежегодно вводимых площадей вырос за последние годы до 72 683 тыс. кв. м в 2011 г., хотя по-прежнему не достиг докризисного значения (по итогам 2008 г. было введено 96 985 тыс. кв. м жилья).

На сегодняшний день практически половина предложения на первичном рынке МЖС г. Волгоград относится к эконом-классу, доля которого в общем объеме возводимого МЖС составляет 45,4%. При этом «замороженными» остаются всего два объекта данного класса. Средний класс занимает 32,9% в совокупной жилой площади возводимого жилья. Данный сегмент наиболее остро ощутил на себе влияние кризиса: из 14 строящихся объектов 8 являются «долгостроями». В дорогих классах жилья местные девелоперы менее активны. На долю объектов бизнес-класса приходится 21,7%, «замороженным» на сегодняшний день является 1 объект. Объекты элитного класса на первичном рынке г. Волгоград не представлены. Первичный рынок МЖС г. Волжский целиком представлен объектами эконом-класса. Единственный объект бизнес-класса на сегодняшний день «заморожен».

Строительство новых объектов МЖС в г. Волгоград ведется преимущественно в районах приближенных к центру. В частности на Дзержинский район приходится большая часть возводимого жилья (43,1%). Основу предложения в нем составляют объекты эконом-класса. Также существенный объем приходится на Краснооктябрьский (14,1%), Центральный (13,3% и Советский (11,9%) районы. Ворошиловский и Кировский районы аккумулируют на своей территории 8,6% и 6,1% от общего объема предложения соответственно. На территории Тракторозаводского района в строительстве находятся два объекта составляющие 2,9% общего предложения. В Красноармейском районе на сегодняшний день строительство новых объектов не ведется. Таким образом, чем дальше от центральной части города находится район, тем ниже в нем активность застройщиков. С одной стороны, это связано с низкой транспортной доступностью отдаленных районов, с другой, достаточным количеством свободных земельных участков в приближенных к центру районах.

Основные игроки рынка

На рынке многоэтажной жилой недвижимости г. Волгоград осуществляет свою деятельность 25 компаний. Ниже приведена краткая характеристика пяти наиболее крупных девелоперов, совокупная доля которых на рынке составляет 40%.

1. ООО «Юнижстрой»

По состоянию на начало октября 2012 г. максимальная доля (10% от совокупной жилой площади всех возводимых объектов МЖС в г. Волгоград) принадлежит ООО «Юнижстрой». В настоящее время компания занимается строительством жилых объектов: ЖК «Атлант» (Дзержинский район), ЖК «Дом на Бульваре» (Дзержинский район), жилой дом по ул. Днестровская (мкр. №103, Центральный район) и жилой дом по ул. Землячки (мкр. №125, Дзержинский район).

2. ООО «Квартстрой-ВГ»

Доля компании на ООО «Квартстрой-ВГ» на рынке МЖС г. Волгоград на сегодняшний день составляет 9,4%. Данный девелопер осуществляет строительство ЖК «Парк Европейский» (Кировский район) общей площадь около 12 гектар. На сегодняшний день возводится первая очередь проекта. Вторым объектом данного застройщика является ЖК бизнес-класса DOMINANT (Советский район), окончание строительства всех трех литеров которого намечено на 2 кв. 2013 г.

3. ООО «Пневмострой»

Третье место по объему строительства жилья в г. Волгоград на сегодняшний день занимает компания ООО «Пневмострой» - 7,8% в общей жилой площади возводимых объектов. В стадии строительства находятся два жилых дома по ул. Новороссийкая (Центральный район) и жилой дом по бульвару 30 лет Победы (Дзержинкий район).

4. ОАО «ЗЖБИК»

Компания занимает четвертое место по объемам возводимого жилья с долей — 7,5% на начало октября 2012 г. В настоящее время в стадии строительства находится два объекта эконом-класса: ЖК «Северное сияние» на 243 квартир (Тракторозаводский район) и ЖК «Чайка» на 586 квартир (Дзержинский район).

5. ООО «Волгоградская проектно-строительная компания»

Доля данного девелопера составляет 6,3% по состоянию на начало октября 2012 г. В настоящее время он осуществляет строительство ЖК «Мишино» на 560 квартир общей площадью 31,7 тыс. кв. м. Сдача объекта в эксплуатацию планируется в конце 2013 г. В общей сложности «Мишино» включает в себя пять кирпичных жилых домов эконом-класса. «Волгоградская проектно-строительная компания» осуществляет деятельность в сфере строительства с 2004 г.

Единственным стабильным застройщиком на рынке МЖС г. Волжский, закладывающим новые и сдающим в срок проекты, является ЗАО «Флагман». В настоящий момент в стадии строительства е него находятся два дома со сроком сдачи 4 кв. 2012 г. и 2 кв. 2013 г. Дома данного застройщика выполнены с применением панельной технологии.

Ценовая ситуация

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, по состоянию на ноябрь 2012 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Волгоград составила 43 585 руб., в г. Волжский — 35 053 руб.

Под влиянием кризисных явлений конца 2008 — 2009 гг. стоимость 1 кв. м в новостройках города снизилась почти на 20%. Начиная с 2010 г. ситуация на рынке стабилизировалась и падение цен прекратилось. В последние годы прослеживается постепенный рост стоимости 1 кв. м., однако ввиду его низкого уровня цены на первичном рынке по-прежнему далеки от докризисных значений.

К концу октября 2012 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом-классе составила 37 750 руб. (-13,4% по отношению к среднерыночной величине), в среднем классе - 44 107 руб. (+1,2%), в бизнес-классе - 49 386 руб. (+13,3%).

Как можно заметить, ценовая дельта между эконом и средним классом выше, чем между средним и бизнес-классом. Поэтому можно говорить о четком выделении эконом-класса в качестве основного в сегменте доступного жилья. Невысокая платежеспособность местного населения обуславливает политику низких цен застройщиков: разница между средним и бизнес-классом составляет лишь 12%, а объекты элитного класса не представляют интереса для девелопмента ввиду отсутствия платежеспособного спроса на квартиры с высоким бюджетом покупки.

На первичном рынке МЖС г. Волгоград наблюдается взаимосвязь стоимости 1 кв. м с местоположением объекта: чем в большей удаленности от центра находится новостройка, тем ниже уровень цен на квартиры в ней. Наиболее дорогими на сегодняшний день являются Центральный и Ворошиловский районы. Стоит отметить, что стоимость объектов эконом-класса в отдаленных Тракторозаводском и Кировском районах незначительно ниже цены на квартиры в г. Волжский.

Анализ спроса

В последние годы на первичном рынке МЖС г. Волгоград и г. Волжский прослеживается рост покупательской активности. Так, за последний год число сделок в г. Волгоград возросло в 1,5 раза, хотя их общее количество остается достаточно низким. На сегодняшний день приобретается почти в два раза меньше квартир по сравнению с докризисным периодом. В г. Волжский уровень спроса также не достиг докризисного значения.

Восстановлению активности покупателей на докризисный уровень препятствует сниженная платежеспособность основной массы населения, а также заметное сокращение предложения на первичном рынке за последние годы. Стоит отметить, что доходы населения растут, но очень медленными темпами, а ипотечное кредитование по-прежнему остается недоступным для большей местных жителей.

На сегодняшний день новостройки эконом-класса имеют наиболее высокий по сравнению с остальными сегментами на первичном рынке МЖС г. Волгоград темп продаж. Это связано с низкой удельной стоимостью 1 кв. м и компактными планировками квартир в эконом-классе, обеспечивающими невысокий бюджет покупки квартир. Последний является определяющим фактором при подборе квартиры, ввиду низкой платежеспособности постоянного населения г. Волгоград. На сегодняшний день среднемесячный темп продаж квартир в новостройках эконом-класса составляет около 6,1 ед., до кризиса (09.2008) – 10,4 ед. Одним из успешных проектов эконом-класса является ЖК «Старт-2» компании ООО «Энергопром», где в месяц продается около 10 квартир. Комплекс находится в привлекательном для покупателей Дзержинском районе и благодаря компактности планировок имеет низкий бюджет покупки квартир.

В среднем классе средний темп продаж составляет 5,2 ед. в месяц, что ниже докризисного значения в 7,5 ед. в месяц. При этом в объектах, строительство которых началось в посткризисный период темпы продаж значительно превышают среднерыночное значение. Например, в ЖК «Дом на Новороссийской» (начало строительства в 1 кв. 2011 г.) в месяц продается 6-7 квартир.

В бизнес-классе средний темп продажи квартир составляет 1,6 ед. в месяц. Низкие темпы продаж, как и в среднем классе, обусловлены высокий долей ранее «замороженных» объектов, что привело к недоверию со стороны потенциальных покупателей.

Тенденции и перспективы

На протяжении последних лет ежегодный объем ввода жилья в г. Волгоград постепенно снижается. Во время кризиса ситуация усугубилась тем, что многие объекты оказались «заморожены». Постепенно число «долгостроев» в городе сокращается, но при этом общий объем строительства практически не меняется. Интерес девелоперов концентрируется преимущественно в сегменте эконом-класса, но в последнее время появились новые объекты среднего и бизнес-класса. Однако выходить в сегмент элитного жилья застройщики не спешат, что свидетельствует о сохраняющемся низком уровне платежеспособности местного населения.

Число сделок на первичном рынке г. Волгоград растет медленными темпами. Наиболее вероятно, что в ближайшие годы спрос будет находиться на прежнем уровне. Текущего объема строительства будет достаточно для удовлетворения существующего спроса, поэтому в большей степенью вероятности, рыночная ситуация не претерпит значительных изменений, а цены останутся стабильными.

Прогноз развития рыночной ситуации позволяет предположить, что в ближайшие годы рынок жилой недвижимости г. Волгоград будет сохранять низкую инвестиционную привлекательность.

На рынке первичного жилья г. Волжский в ближайшей перспективе сохранится равновесное состояние спроса и предложения, что позволит ценам оставаться на текущем уровне. Привлекательность города с точки зрения девелопмента оценивается как низкая.