В Ялте, самом дорогом черноморском курорте, есть десяток квартир дешевле 1 млн. руб.

Ялта курорт "рожденный" в СССР.

Сейчас благодаря снижению выездного туризма его значение вновь достигло советских времен. По всем рейтингам город входит в тройку наиболее популярных курортов России для отдыха в текущем году. Это фантастически стимулирует спрос на жилую недвижимость в городе. А между тем он сам не прост. Сама Ялта обладает площадью лишь в 18 кв.км., что сводит к минимуму количество домовладельцев в ней. Куда значительнее по протяженности так называемая Большая Ялта - Ялтинский горсовет, простирающийся на 70 км. Южного берега Крыма от Краснокаменки на востоке до Фороса на западе. Именно на его территории площадью в 282 кв. км. и проживает большинство россиян считающих себя ялтинцами. Что, почем в крымском Сочи, как выгоднее купить жилье и какие угрозы ожидают новоиспеченных домовладельцев речь пойдет в данной статье.

Доступная и дорогая Ялта

В Ялте насчитывается 2676 многоквартирных жилых домов. При этом город совместно с Симферополем традиционно обеспечивает около половины всего жилищного строительства Крыма, что генерирует общую долю новостроек в размере 20% от общего объема реализуемого жилья в городе. В сентябре при 1660 реализуемых квартир в Ялте 380 находилось в новых домах. Выбор из такого количества жилья осуществляется по цене, качеству и месторасположению. Чем хуже качество и месторасположение, тем ниже цена и на оборот.

Ориентиром для желающих сэкономить может стать минимальный уровень цен в размере 760 тыс. руб. за отдельно взятое жилье. Именно по такой цене продается квартира-студия площадью в 14,6 кв.м в пгт. Гаспра, входящем в состав городского совета Ялты.

В целом же поселок городского типа Гаспра является сосредоточением наиболее дешевого жилья в Большой Ялте. В нем находится 80% квартир города стоимостью до 1 млн. руб. Еще 20% данного жилья располагается в поселке Нижний Кореиз. Все данное жилье относилось к квартирам студиям площадью до 25 кв.м. на первичном рынке жилья. При этом единовременно в Ялте продается не более 15 квартир стоимостью дешевле 1 млн. руб.

Для сравнения верхним пределом цен может послужить сумма в 125 млн. руб. Именно по такой цене продается квартира на улице Коммунаров в центре Ялты. Квартира обладает отличными видовыми характеристиками. Она располагается на 9 этаже 12-ти этажного монолитного дома, который размещен на первой линии застройки. Балкон и окна квартиры выходят на море, до которого от жилья лишь несколько десятков метров. Площадь квартиры составляет 269 кв.м.

В целом же прибрежная часть Ялты от Гагаринского спуска до ул. Свердлова является местом сосредоточения наиболее дорого жилья курорта. На нем располагаются все квартиры стоимостью свыше 80 млн. руб.При этом единовременно в Ялте продается 7-8 квартир оцениваемых дороже данной суммы.

Угрозы и недостатки

Качество и законность строительства.

Это те факторы, которые могут оказаться неприятной неожиданностью для покупателей нового жилья в Ялте. Таковая сейчас переживает ряд скандалов как с разрушающимися при возведении новостройками, так и общественными протестами против застройки парковых зон и мест общественного отдыха.

Введенный мониторинг на строительство вблизи побережья, так же усилил риски покупки новостроек. Например, власти города решили запретить застройку Приморского парка, где уже возведено несколько элитных многоэтажек. К счастью эксплуатация таковых разрешена, но где гарантия, что менее известные и не достроенные проекты не пойдут "под ковш"?

При этом даже возведенные в положенных местах дома оставляют желать лучшего в техническом плане. Так, на улице Сосновой частично обрушился дом, возводимый для граждан, переселяемых из аварийного жилья. Это в свою очередь создает прецедент возможных инцидентов с другими строящимися многоэтажками. Избежать обоих рисков можно при содействии юриста и специалиста по строительству. Последнего может заменить профессиональный риэлтор могущий собрать информацию о качестве работы того или иного застройщика.

Еще одной слабостью и угрозой рынка недвижимости Ялты является слабая обеспеченность коммуникациями. Самая дешевая и дорогая квартира города свидетельствуют об этом лучше всего. Так в доме, где располагается самое дешевое жилье, нет газа. Полагаться полностью на заменяющее его электроснабжение в условиях энергоблокады со стороны Украины можно, но осторожно. Еще одной проблемой является дефицит воды. Не случайно самая дорогая квартира Ялты оснащена резервуаром воды с двухдневной нормой использования. Следовательно, газоснабжение и устойчивое водоснабжение являются ахиллесовой пятой жилого фонда Ялты. Приобретаемаяквартира должна обладать и тем и другим.

Помимо этого необходимо проверить не только наличие коммунальных ресурсов, но и коммуникаций по их доставке. Так как вторичный рынок жилой недвижимости Ялты характеризуется крайней изношенностью данного компонента. По данным муниципальных властей к 2018 году изношенность водопроводных сетей города составит 65%. К этому же времени канализационные сети и тепловые сети израсходуют свой ресурс на 63% и 60%. Лифтовое хозяйство через год будет изношено на 64%.

Рынок жилой недвижимости Ялты несколько ограничен в объемах ипотечного кредитования, что снижает возможности покупателей испытывающих дефицит наличных. Вместе с тем отмечаемый на рынке сравнительно высокий уровень цен так же оказывает нисходящее давление на спрос. По среднему уровню цен Ялта является самым дорогим курортом Черноморского побережья России. Так квартиры в Ялте реализовывались в сентябре по средней цене в размере 115 709 руб. кв.м.Для сравнения квартиры в Сочи характеризовались средневзвешенной стоимостью в размере 88 107 руб. за кв.м. Более наглядно стоимость квартир в обоих городах представлена в таблице далее:

Возможности

Застройщики Ялты предоставляют возможность приобретения жилья в рассрочку.

Размеры таковой не превышают год и допускают первичный взнос лишь в размере 10%. Помимо этого на рынке можно приобрести квартиры в строящихся домах, что позволяет снизить начальную стоимость жилья. Именно квартиры в строящихся многоэтажках оказываются наиболее доступными в городе. Разумеется, заключать сделку на этапе строительства стоит лишь в рамках действующего законодательства,избегая "серых" схем.

Помимо этого новые возможности может открыть утверждаемый генплан Ялты. Общественные слушания по таковому пройдут воктябре-ноябре 2016 года. Благодаря данному документу могут возникнуть не только новые новостройки, но и появится альтернативные ценовые предложения за счет объектов возводимых в районах ранее ограниченных для строительства. Еще одним фактором, который стоит отслеживать является перечень замороженных объектов строительства. Муниципальные власти провели их инвентаризацию и намереваются для завершения строительства привлечь инвесторов. Это может привести к выходу на рынок новых объектов с привлекательными ценами и условиями покупки. Так же стоит учитывать эффект от строительства Керченского моста. По факту возведения такового в Ялте, как и в Крыму в целом активизируется строительство, что за счет увеличения предложения может оказать нисходящее давление на стоимость жилья. Произойти это может уже с 2020 года.

В целом же все имеющиеся возможности на рынке недвижимости Ялты связаны в той или иной мере с жилищным строительством. Причем за исключением рассрочек от застройщиков предполагаемые возможности появятся не ранее 2017-2020 года. Это делает бесперспективным откладывание сделок в среднесрочной перспективе.

Итоги

В целом Ялта продолжит оставаться самым дорогим и одним из наиболее привлекательных рынков курортной недвижимости России. Нисходящее давление на стоимость ялтинского жилья окажет улучшающаяся транспортная доступность. Она же активизирует строительство и как следствие работу инвесторов и риэлторов. Это повысит информационную прозрачность рынка и сделает его более доступным для россиян. Главным для них по-прежнему останется вопрос достаточности средств для покупки жилья с видом на Черное море.