РОСРИЭЛТ

В Ялте, самом дорогом черноморском курорте, есть десяток квартир дешевле 1 млн. руб.

19.10.2016

Ялта курорт "рожденный" в СССР.

Сейчас благодаря снижению выездного туризма его значение вновь достигло советских времен. По всем рейтингам город входит в тройку наиболее популярных курортов России для отдыха в текущем году. Это фантастически стимулирует спрос на жилую недвижимость в городе. А между тем он сам не прост. Сама Ялта обладает площадью лишь в 18 кв.км., что сводит к минимуму количество домовладельцев в ней. Куда значительнее по протяженности так называемая Большая Ялта - Ялтинский горсовет, простирающийся на 70 км. Южного берега Крыма от Краснокаменки на востоке до Фороса на западе. Именно на его территории площадью в 282 кв. км. и проживает большинство россиян считающих себя ялтинцами. Что, почем в крымском Сочи, как выгоднее купить жилье и какие угрозы ожидают новоиспеченных домовладельцев речь пойдет в данной статье.

Доступная и дорогая Ялта

В Ялте насчитывается 2676 многоквартирных жилых домов. При этом город совместно с Симферополем традиционно обеспечивает около половины всего жилищного строительства Крыма, что генерирует общую долю новостроек в размере 20% от общего объема реализуемого жилья в городе. В сентябре при 1660 реализуемых квартир в Ялте 380 находилось в новых домах. Выбор из такого количества жилья осуществляется по цене, качеству и месторасположению. Чем хуже качество и месторасположение, тем ниже цена и на оборот.

Структура предложения на рынке жилой недвижимости Ялты 

Ориентиром для желающих сэкономить может стать минимальный уровень цен в размере 760 тыс. руб. за отдельно взятое жилье. Именно по такой цене продается квартира-студия площадью в 14,6 кв.м в пгт. Гаспра, входящем в состав городского совета Ялты.

В целом же поселок городского типа Гаспра является сосредоточением наиболее дешевого жилья в Большой Ялте. В нем находится 80% квартир города стоимостью до 1 млн. руб. Еще 20% данного жилья располагается в поселке Нижний Кореиз. Все данное жилье относилось к квартирам студиям площадью до 25 кв.м. на первичном рынке жилья. При этом единовременно в Ялте продается не более 15 квартир стоимостью дешевле 1 млн. руб.

Для сравнения верхним пределом цен может послужить сумма в 125 млн. руб. Именно по такой цене продается квартира на улице Коммунаров в центре Ялты. Квартира обладает отличными видовыми характеристиками. Она располагается на 9 этаже 12-ти этажного монолитного дома, который размещен на первой линии застройки. Балкон и окна квартиры выходят на море, до которого от жилья лишь несколько десятков метров. Площадь квартиры составляет 269 кв.м.

В целом же прибрежная часть Ялты от Гагаринского спуска до ул. Свердлова является местом сосредоточения наиболее дорого жилья курорта. На нем располагаются все квартиры стоимостью свыше 80 млн. руб. При этом единовременно в Ялте продается 7-8 квартир оцениваемых дороже данной суммы.

Угрозы и недостатки

Качество и законность строительства.

Это те факторы, которые могут оказаться неприятной неожиданностью для покупателей нового жилья в Ялте. Таковая сейчас переживает ряд скандалов как с разрушающимися при возведении новостройками, так и общественными протестами против застройки парковых зон и мест общественного отдыха.

Введенный мониторинг на строительство вблизи побережья, так же усилил риски покупки новостроек. Например, власти города решили запретить застройку Приморского парка, где уже возведено несколько элитных многоэтажек. К счастью эксплуатация таковых разрешена, но где гарантия, что менее известные и не достроенные проекты не пойдут "под ковш"?

При этом даже возведенные в положенных местах дома оставляют желать лучшего в техническом плане. Так, на улице Сосновой частично обрушился дом, возводимый для граждан, переселяемых из аварийного жилья. Это в свою очередь создает прецедент возможных инцидентов с другими строящимися многоэтажками. Избежать обоих рисков можно при содействии юриста и специалиста по строительству. Последнего может заменить профессиональный риэлтор могущий собрать информацию о качестве работы того или иного застройщика.

Еще одной слабостью и угрозой рынка недвижимости Ялты является слабая обеспеченность коммуникациями. Самая дешевая и дорогая квартира города свидетельствуют об этом лучше всего. Так в доме, где располагается самое дешевое жилье, нет газа. Полагаться полностью на заменяющее его электроснабжение в условиях энергоблокады со стороны Украины можно, но осторожно. Еще одной проблемой является дефицит воды. Не случайно самая дорогая квартира Ялты оснащена резервуаром воды с двухдневной нормой использования. Следовательно, газоснабжение и устойчивое водоснабжение являются ахиллесовой пятой жилого фонда Ялты. Приобретаемая квартира должна обладать и тем и другим.

Помимо этого необходимо проверить не только наличие коммунальных ресурсов, но и коммуникаций по их доставке. Так как вторичный рынок жилой недвижимости Ялты характеризуется крайней изношенностью данного компонента. По данным муниципальных властей к 2018 году изношенность водопроводных сетей города составит 65%. К этому же времени канализационные сети и тепловые сети израсходуют свой ресурс на 63% и 60%. Лифтовое хозяйство через год будет изношено на 64%.

Рынок жилой недвижимости Ялты несколько ограничен в объемах ипотечного кредитования, что снижает возможности покупателей испытывающих дефицит наличных. Вместе с тем отмечаемый на рынке сравнительно высокий уровень цен так же оказывает нисходящее давление на спрос. По среднему уровню цен Ялта является самым дорогим курортом Черноморского побережья России. Так квартиры в Ялте реализовывались в сентябре по средней цене в размере 115 709 руб. кв.м. Для сравнения квартиры в Сочи характеризовались средневзвешенной стоимостью в размере 88 107 руб. за кв.м. Более наглядно стоимость квартир в обоих городах представлена в таблице далее:

Сравнение цен на квартиры в Сочи и Ялте

Возможности

Застройщики Ялты предоставляют возможность приобретения жилья в рассрочку.

Размеры таковой не превышают год и допускают первичный взнос лишь в размере 10%. Помимо этого на рынке можно приобрести квартиры в строящихся домах, что позволяет снизить начальную стоимость жилья. Именно квартиры в строящихся многоэтажках оказываются наиболее доступными в городе. Разумеется, заключать сделку на этапе строительства стоит лишь в рамках действующего законодательства, избегая "серых" схем.

Помимо этого новые возможности может открыть утверждаемый генплан Ялты. Общественные слушания по таковому пройдут в октябре-ноябре 2016 года. Благодаря данному документу могут возникнуть не только новые новостройки, но и появится альтернативные ценовые предложения за счет объектов возводимых в районах ранее ограниченных для строительства. Еще одним фактором, который стоит отслеживать является перечень замороженных объектов строительства. Муниципальные власти провели их инвентаризацию и намереваются для завершения строительства привлечь инвесторов. Это может привести к выходу на рынок новых объектов с привлекательными ценами и условиями покупки. Так же стоит учитывать эффект от строительства Керченского моста. По факту возведения такового в Ялте, как и в Крыму в целом активизируется строительство, что за счет увеличения предложения может оказать нисходящее давление на стоимость жилья. Произойти это может уже с 2020 года.

В целом же все имеющиеся возможности на рынке недвижимости Ялты связаны в той или иной мере с жилищным строительством. Причем за исключением рассрочек от застройщиков предполагаемые возможности появятся не ранее 2017-2020 года. Это делает бесперспективным откладывание сделок в среднесрочной перспективе.

Итоги

В целом Ялта продолжит оставаться самым дорогим и одним из наиболее привлекательных рынков курортной недвижимости России. Нисходящее давление на стоимость ялтинского жилья окажет улучшающаяся транспортная доступность. Она же активизирует строительство и как следствие работу инвесторов и риэлторов. Это повысит информационную прозрачность рынка и сделает его более доступным для россиян. Главным для них по-прежнему останется вопрос достаточности средств для покупки жилья с видом на Черное море.

Кулюк Павел

#Жилая недвижимость #Инвестиции в недвижимость

Просмотров: 293 | ID: 1608



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код