В Ялте, самом дорогом черноморском курорте, есть десяток квартир дешевле 1 млн. руб.

Ялта курорт "рожденный" в СССР.

Сейчас благодаря снижению выездного туризма его значение вновь достигло советских времен. По всем рейтингам город входит в тройку наиболее популярных курортов России для отдыха в текущем году. Это фантастически стимулирует спрос на жилую недвижимость в городе. А между тем он сам не прост. Сама Ялта обладает площадью лишь в 18 кв.км., что сводит к минимуму количество домовладельцев в ней. Куда значительнее по протяженности так называемая Большая Ялта - Ялтинский горсовет, простирающийся на 70 км. Южного берега Крыма от Краснокаменки на востоке до Фороса на западе. Именно на его территории площадью в 282 кв. км. и проживает большинство россиян считающих себя ялтинцами. Что, почем в крымском Сочи, как выгоднее купить жилье и какие угрозы ожидают новоиспеченных домовладельцев речь пойдет в данной статье.

Доступная и дорогая Ялта

В Ялте насчитывается 2676 многоквартирных жилых домов. При этом город совместно с Симферополем традиционно обеспечивает около половины всего жилищного строительства Крыма, что генерирует общую долю новостроек в размере 20% от общего объема реализуемого жилья в городе. В сентябре при 1660 реализуемых квартир в Ялте 380 находилось в новых домах. Выбор из такого количества жилья осуществляется по цене, качеству и месторасположению. Чем хуже качество и месторасположение, тем ниже цена и на оборот.

Структура предложения на рынке жилой недвижимости Ялты 

Ориентиром для желающих сэкономить может стать минимальный уровень цен в размере 760 тыс. руб. за отдельно взятое жилье. Именно по такой цене продается квартира-студия площадью в 14,6 кв.м в пгт. Гаспра, входящем в состав городского совета Ялты.

В целом же поселок городского типа Гаспра является сосредоточением наиболее дешевого жилья в Большой Ялте. В нем находится 80% квартир города стоимостью до 1 млн. руб. Еще 20% данного жилья располагается в поселке Нижний Кореиз. Все данное жилье относилось к квартирам студиям площадью до 25 кв.м. на первичном рынке жилья. При этом единовременно в Ялте продается не более 15 квартир стоимостью дешевле 1 млн. руб.

Для сравнения верхним пределом цен может послужить сумма в 125 млн. руб. Именно по такой цене продается квартира на улице Коммунаров в центре Ялты. Квартира обладает отличными видовыми характеристиками. Она располагается на 9 этаже 12-ти этажного монолитного дома, который размещен на первой линии застройки. Балкон и окна квартиры выходят на море, до которого от жилья лишь несколько десятков метров. Площадь квартиры составляет 269 кв.м.

В целом же прибрежная часть Ялты от Гагаринского спуска до ул. Свердлова является местом сосредоточения наиболее дорого жилья курорта. На нем располагаются все квартиры стоимостью свыше 80 млн. руб. При этом единовременно в Ялте продается 7-8 квартир оцениваемых дороже данной суммы.

Угрозы и недостатки

Качество и законность строительства.

Это те факторы, которые могут оказаться неприятной неожиданностью для покупателей нового жилья в Ялте. Таковая сейчас переживает ряд скандалов как с разрушающимися при возведении новостройками, так и общественными протестами против застройки парковых зон и мест общественного отдыха.

Введенный мониторинг на строительство вблизи побережья, так же усилил риски покупки новостроек. Например, власти города решили запретить застройку Приморского парка, где уже возведено несколько элитных многоэтажек. К счастью эксплуатация таковых разрешена, но где гарантия, что менее известные и не достроенные проекты не пойдут "под ковш"?

При этом даже возведенные в положенных местах дома оставляют желать лучшего в техническом плане. Так, на улице Сосновой частично обрушился дом, возводимый для граждан, переселяемых из аварийного жилья. Это в свою очередь создает прецедент возможных инцидентов с другими строящимися многоэтажками. Избежать обоих рисков можно при содействии юриста и специалиста по строительству. Последнего может заменить профессиональный риэлтор могущий собрать информацию о качестве работы того или иного застройщика.

Еще одной слабостью и угрозой рынка недвижимости Ялты является слабая обеспеченность коммуникациями. Самая дешевая и дорогая квартира города свидетельствуют об этом лучше всего. Так в доме, где располагается самое дешевое жилье, нет газа. Полагаться полностью на заменяющее его электроснабжение в условиях энергоблокады со стороны Украины можно, но осторожно. Еще одной проблемой является дефицит воды. Не случайно самая дорогая квартира Ялты оснащена резервуаром воды с двухдневной нормой использования. Следовательно, газоснабжение и устойчивое водоснабжение являются ахиллесовой пятой жилого фонда Ялты. Приобретаемая квартира должна обладать и тем и другим.

Помимо этого необходимо проверить не только наличие коммунальных ресурсов, но и коммуникаций по их доставке. Так как вторичный рынок жилой недвижимости Ялты характеризуется крайней изношенностью данного компонента. По данным муниципальных властей к 2018 году изношенность водопроводных сетей города составит 65%. К этому же времени канализационные сети и тепловые сети израсходуют свой ресурс на 63% и 60%. Лифтовое хозяйство через год будет изношено на 64%.

Рынок жилой недвижимости Ялты несколько ограничен в объемах ипотечного кредитования, что снижает возможности покупателей испытывающих дефицит наличных. Вместе с тем отмечаемый на рынке сравнительно высокий уровень цен так же оказывает нисходящее давление на спрос. По среднему уровню цен Ялта является самым дорогим курортом Черноморского побережья России. Так квартиры в Ялте реализовывались в сентябре по средней цене в размере 115 709 руб. кв.м. Для сравнения квартиры в Сочи характеризовались средневзвешенной стоимостью в размере 88 107 руб. за кв.м. Более наглядно стоимость квартир в обоих городах представлена в таблице далее:

Сравнение цен на квартиры в Сочи и Ялте

Возможности

Застройщики Ялты предоставляют возможность приобретения жилья в рассрочку.

Размеры таковой не превышают год и допускают первичный взнос лишь в размере 10%. Помимо этого на рынке можно приобрести квартиры в строящихся домах, что позволяет снизить начальную стоимость жилья. Именно квартиры в строящихся многоэтажках оказываются наиболее доступными в городе. Разумеется, заключать сделку на этапе строительства стоит лишь в рамках действующего законодательства, избегая "серых" схем.

Помимо этого новые возможности может открыть утверждаемый генплан Ялты. Общественные слушания по таковому пройдут в октябре-ноябре 2016 года. Благодаря данному документу могут возникнуть не только новые новостройки, но и появится альтернативные ценовые предложения за счет объектов возводимых в районах ранее ограниченных для строительства. Еще одним фактором, который стоит отслеживать является перечень замороженных объектов строительства. Муниципальные власти провели их инвентаризацию и намереваются для завершения строительства привлечь инвесторов. Это может привести к выходу на рынок новых объектов с привлекательными ценами и условиями покупки. Так же стоит учитывать эффект от строительства Керченского моста. По факту возведения такового в Ялте, как и в Крыму в целом активизируется строительство, что за счет увеличения предложения может оказать нисходящее давление на стоимость жилья. Произойти это может уже с 2020 года.

В целом же все имеющиеся возможности на рынке недвижимости Ялты связаны в той или иной мере с жилищным строительством. Причем за исключением рассрочек от застройщиков предполагаемые возможности появятся не ранее 2017-2020 года. Это делает бесперспективным откладывание сделок в среднесрочной перспективе.

Итоги

В целом Ялта продолжит оставаться самым дорогим и одним из наиболее привлекательных рынков курортной недвижимости России. Нисходящее давление на стоимость ялтинского жилья окажет улучшающаяся транспортная доступность. Она же активизирует строительство и как следствие работу инвесторов и риэлторов. Это повысит информационную прозрачность рынка и сделает его более доступным для россиян. Главным для них по-прежнему останется вопрос достаточности средств для покупки жилья с видом на Черное море.

Кулюк Павел

#Жилая недвижимость #Инвестиции в недвижимость

19.10.2016

Просмотров: 482 | ID: 1608


Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

Поделиться:

Читайте также

фото

Рынок элитного жилья Ялты мал да удал

При сравнительно не большом предложении город характеризуется международным уровнем цен на элитное жилье. Цена пентхаусов в городе достигает 2,8 млн. долларов, в то время как большинство объектов премиум класса реализуются по цене от 1,2 до 2 млн. долларов. Именно по такой цене можно приобрести в Москве элитные квартиры. Именно столько стоят квартиры среднего ценового класса на Манхэттене в Нью-Йорке.

фото

Анализ рынка жилой недвижимости г. Севастополя (квартиры, дома, земельные участки). Итоги 2014 г.

Данный анализ выполнен в результате исследования сектора жилой недвижимости (квартиры, дома, земельные участки) г. Севастополя. Рассматривались предложения продаж в виде баз данных агентств недвижимости г. Севастополя и частных объявлений, представленных в СМИ и сети Интернет. В массив объектов предложений, используемый для расчета аналитических индикаторов, входят более тысячи объектов рассматриваемого типа, географического расположения, очищенные от случайных величин, выбивающихся за рамки рынка в условии допустимой вариативности выборки. В качестве аналитических индикаторов используются средние значения по рассматриваемым выборкам, выраженные в долл.США/кв.м и долл.США/сотку.

Список документов для покупки участка (дачи) в Севастополе.

В статье приведен перечень документов, необходимых продавцу и покупателю для совершения сделки купли-продажи земельного участка в Севастополе, с учетом украинских прав собственности на объекты недвижимости.

Право собственности на землю в Севастополе могут отменить

Во времена пребывания Севастополя под юрисдикцией Украины, начались судебные разбирательства по выяснению законности выделения земель в частную собственность в некоторых районах города. При возвращении Севастополя в состав РФ, судебные разбирательства продолжаются. На сегодняшний день, суд отменил несколько свидетельств о праве собственности на участки в разных частях города. Члены ряда кооперативов еще находятся в стадии судебных разбирательств.

фото

Рынок элитного жилья Ялты мал да удал

При сравнительно не большом предложении город характеризуется международным уровнем цен на элитное жилье. Цена пентхаусов в городе достигает 2,8 млн. долларов, в то время как большинство объектов премиум класса реализуются по цене от 1,2 до 2 млн. долларов. Именно по такой цене можно приобрести в Москве элитные квартиры. Именно столько стоят квартиры среднего ценового класса на Манхэттене в Нью-Йорке.

фото

Рынок жилья в Крыму характеризуется завышенными ценами и неопределенными перспективами вплоть до 2018 года

По итогам мая 2015 года средняя стоимость однокомнатных квартир в Крыму составила 1333 долларов за кв. метр. Двух и трехкомнатные квартиры реализовывались на полуострове по цене в 1325 и 1031 доллар за метр квадратный. Стоимость индивидуальных жилых домов составляла 1250 долларов за кв. метр.

фото

Аномалии в ценообразовании недвижимости города Севастополя за 1 год пребывания в составе РФ или "до Новой Москвы докатились"

Как уже было сказано ранее в наших статьях, с момента вхождения Севастополя и Крыма в состав Российской Федерации цены на недвижимость выросли в среднем на 50-80% для разных типов недвижимости. Скоро севастопольцы и крымчане будут праздновать годовщину вхождения в состав Российской Федерации. Так что же произошло за этот год на рынке недвижимости в новых субъектах Российской Федерации? В качестве примера рассмотрим уникальную ситуацию, сложившуюся на первичном рынке квартир – в новостройках г. Севастополя и Новой Москвы.

фото

Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Севастополя (гостиницы и апартаменты, офисы, торговые площади, производство-склад). Итоги 2014 г.

Данный анализ выполнен в результате исследования сектора коммерческой недвижимости (гостиницы и апартаменты, офисы, торговые площади, производство-склад) г. Севастополя. Рассматривались предложения продаж в виде баз данных агентств недвижимости г. Севастополя и частных объявлений, представленных в СМИ и сети Интернет. В массив объектов предложений, используемый для расчета аналитических индикаторов, входят более сотни объектов рассматриваемого типа, географического расположения, очищенные от случайных величин, выбивающихся за рамки рынка в условии допустимой вариативности выборки. В качестве аналитических индикаторов используются средние значения по рассматриваемым выборкам, выраженные в долл.США/кв.м.

фото

Анализ рынка жилой недвижимости г. Севастополя (квартиры, дома, земельные участки). Итоги 2014 г.

Данный анализ выполнен в результате исследования сектора жилой недвижимости (квартиры, дома, земельные участки) г. Севастополя. Рассматривались предложения продаж в виде баз данных агентств недвижимости г. Севастополя и частных объявлений, представленных в СМИ и сети Интернет. В массив объектов предложений, используемый для расчета аналитических индикаторов, входят более тысячи объектов рассматриваемого типа, географического расположения, очищенные от случайных величин, выбивающихся за рамки рынка в условии допустимой вариативности выборки. В качестве аналитических индикаторов используются средние значения по рассматриваемым выборкам, выраженные в долл.США/кв.м и долл.США/сотку.

фото

Цены на недвижимость Крыма поднялись на 20-30% по отношению к 2013 году

Полуостров Крым, оказавшийся в центре исторических событий, испытал на себе повышенное внимание всего мира. Переход в российскую юрисдикцию и смена туристических потоков не могла не повлиять на стоимость жилья на полуострове. О ситуации на рынке недвижимости республики Крым нам рассказал Илья Володько, который является генеральным директором консалтинговой компании MACON Realty Group.

фото

Реконструкция и перепланировка – актуальные вопросы

Обычная житейская ситуация: у гражданина в собственности находится жилой дом. Необходимые документы оформлены: технический паспорт и Свидетельство на право собственности (выдавались ранее) либо технический план и Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (выдаются сейчас). Но возникла необходимость расширить жилую площадь дома, например, сделать теплый пристрой или надстроить второй этаж. С точки зрения современного законодательства – это будет реконструкция. Если же гражданин решит что-то перестроить в своей квартире, например, снести стену между кухней и одной из комнат, и сделать большую кухню-столовую, то это будет перепланировка.

фото

Договор дарения: как составить и зарегистрировать

Совершать сделки с недвижимостью, не разбираясь в гражданском праве рискованно. При составлении всех видов договоров существует масса юридических вопросов, с которыми лучше разобраться до осуществления регистрационных действий. Наше законодательство позволяет множество вариантов отчуждения недвижимости: его можно продать, обменять или подарить. В статье мы рассмотрим один из самых частых видов договоров – договор дарения.

фото

Теория заблуждений: "Имущество в гражданском браке"

После визита к нотариусу Наталья Сергеевна была в замешательстве. Нотариус пояснил: «Сам по себе факт совместного проживания без регистрации брака, между вами, не может свидетельствовать о наличии договоренности о создании или приобретении имущества на праве совместной (долевой) собственности».

фото

Теория Заблуждений: Расписка

Задумал Покупатель документы на дом привести в порядок. А Продавца найти не могут, телефон не отвечает. Кое-как, через многих знакомых все-таки нашли его. И началось …. Продавец говорит: «А вы вместе с землей дом покупать будете, а то мы землю продадим другим людям…. И денег пока нет на оформление документов… Я тут заезжала, посмотрела – дом-то не узнать, картинка: крыша и забор новые, окна пластиковые, стены сайдингом обшиты. И … опять Продавец «потерялся». Что делать?»

фото

Меняем квартиру на дом: как самостоятельно проверить чистоту сделки

Однажды, бабушка Валя - продвинутый пользователь ЭВМ, бороздила океаны интернета в преддверии наступающей весны в поисках интересненького. А продам-ка я свою квартиру и куплю дом, по расходам экономия, огород опять же под окном, урожай не снимут, да и сын приедет в гости и машину будет куда по дворе поставить, опять же внуки на свежем воздухе. Все решено, ищем дом с участком в черте города! Поиски бабушки Вали увенчались успехом, нашелся и домик с участком и покупатель на её однушку. Вопрос как проверить чистоту сделки бабушка решила просто

фото

Как оспорить результаты определения кадастровой стоимости

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии заинтересованному лицу необходимо обратиться в Комиссию с соответствующим заявлением и требуемыми для пересмотра кадастровой стоимости документами.

фото

Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере. Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств. Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать

Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.

Как узаконить перепланировки в квартире. С чего начать

Многие граждане делают перепланировки в квартирах, но далеко не все заранее получают на это необходимые разрешения. Это может привести к ряду проблем вплоть до назначения административного штрафа, однако узаконить произведенные изменения можно и постфактум – главное, собрать все документы и доказать, что перепланировка не нарушает ничьих интересов и соответствует всем стандартам. Какие документы нужны для перепалнировки и как сделать квартиру под себя так, чтобы не возникло проблем, расскажет адвокат Олег Сухов.

Ипотечный вопрос: как разделить залоговую квартиру при разводе

Ипотека – один из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Нередко квартиры, купленные с использованием кредитных средств, становятся предметом раздела при разводе супругов. Никаких особых сложностей в таком разделе нет, однако есть ряд нюансов, которые следует учитывать. Многое зависит от того, зарегистрирован ли был брак, на кого оформлена ипотека, а также чьи средства вносились при погашении кредита.