РОСРИЭЛТ

Российский рынок жилья – оборотная сторона медали

12.03.2012

В международном масштабе рынок жилой недвижимости в России не отличается инвестиционной привлекательностью. При сравнительно среднем уровне доходности жилье в отечественных мегаполисах характеризуется высокой стоимостью и инвестиционными рисками. Как это не парадоксально средние рейтинги отечественного рынка не всегда являются признаками его слабости и причинами для разочарования россиян. Для понимания этого рассмотрим более детально все вышеозначенные факторы.

Доходность

Средняя доходность качественной квартиры с хорошей локацией на территории Москвы составляет лишь 4.3% в год*. Это является довольно таки средним показателем. Так как разброс данного показателя в международном масштабе колеблется от 1.7% до 10%. Например, минимальным уровнем доходности характеризуется рынок жилой недвижимости столицы Тайваня Тайпея. Владея в данном городе квартирой площадью в 120 кв. метров можно заработать в среднем 1.7% годовых. Максимум из аналогичного жилья можно извлечь в столице Ямайке Кингстоне. Уровень доходности в данном городе составляет 10% от стоимости объекта в год. Примерно столько же приносят качественные и большие квартиры в Кишеневе и Киеве.

Не совсем блестящие показатели московского рынка жилья обуславливаются далеко не самыми плохими факторами. Т.е. наиболее доходное жилье располагается на тех рынках, где на фоне низких реализационных цен отмечаются высокие арендные ставки вызванные дефицитом предложения и большим спросом. Именно благодаря данным причинам еще три года назад несомненным лидером по уровню доходности являлся монгольский Улан-Батор. До этого фактически закрытая страна на тот момент стала активно привлекать зарубежные компании к разработке собственных недр. Хлынувшие в монгольскую столицу высокооплачиваемые менеджеры крупных международных корпораций, столкнулись с отсутствием качественного предложения арендуемого жилья. Как следствие доходность последнего краткосрочно выросла до 14% годовых!

Как видим московский рынок жилой недвижимости, характеризуемый устойчивым предложением и высокой реализационной стоимостью жилья, не позволяет спросу раздуть арендные ставки до такого уровня, при котором квартиры с видом на Кремль лидировали в международном рейтинге доходности. Заканчивая обсуждение последней отметим, что доходность в пределах 10%-14% в год как правило, никогда не заканчивалась для рынков чем то хорошим. За кратким периодом подъема на них следовал ужасающий спад, приносящий инвесторам убытки, куда большие, чем ранее извлеченная прибыль.

Т.е. отсутствие краткосрочной, хотя и высокой доходности позволяет уберечь от краха множество не осведомленных и, как правило, не очень богатых инвесторов, преимущественно теряющих свои средства на спекулятивных рынках столиц развивающихся государств.

Цена

Упомянутая выше высокая стоимость российского жилья трактуется не столь позитивно как отсутствие высокой доходности. По данным портала РосРиэлт текущая стоимость жилой недвижимости в средней руки областном центре РФ равняется 1000-1100 долларам США. Это вполне сопоставимо с ценами на недвижимость в столице Египта Каире или Иордании – Аммане. В столице Кении Найроби или же Эквадоре Кито стоимость жилья оказывается на 10-20% меньше чем в хорошо известном для россиян Курске. При этом столичная Москва и вовсе оказывается седьмой в мировом рейтинге цен на недвижимость. Дороже чем в российской столице жилье стоит лишь в Монако, Лондоне, Гонконге, Париже, Сингапуре и Женеве. Уровень цен в данных столицах составляет соответственно 53, 20, 19,18,16 и 15 тыс. долларов за кв. метр. Московские расценки для сравнения составляют 13 тыс. долларов за «квадрат» элитки.

Высокая стоимость жилья не только сдерживает опрометчивых спекулянтов, но и препятствует обретению собственного крова рядовыми россиянами. Еще год назад портал РосРиэлт проводил на эту тему соответствующее исследование. По его результатам копить на жилье россиянам необходимо в течение 311 месяцев. С учетом средней продолжительности жизни наших соотечественников в размере 780 месяцев проживать в своем жилье счастливчикам суждено не более 205 месяцев или трети жизни. Ведь еще 264 месяца придется прожить до того как самостоятельный заработок станет возможным. Речь идет о пребывании в детском саде, школе и институте.

Для сравнения гражданам США копить на жилье нужно лишь 78 месяцев или 8% жизни, чья продолжительность для поборников демократии составляет 960 месяцев.

Сравнительная недоступность российского жилья может быть компенсирована грамотной государственной политикой. Последняя может быть направлена на стимулирование рынка аренды социального жилья и содействию приобретения недвижимости отдельным категориям граждан. В той же Германии более 60% населения проживает в арендуемом жилье, и никто трагедии из этого не делает. Т.е. кажущаяся недоступность не столь уж непреодолима.

Инвестиционные риски

По пятибалльной шкале российский рынок жилой недвижимости имеет двойку по инвестиционной привлекательности в долгосрочной перспективе. Обуславливается это несовершенством законодательства, дороговизной ипотеки, низкой прозрачностью рынка, политической нестабильностью, сравнительной слабостью экономики и множеством других факторов. В числе, которых не малую роль играют и коррупция с высокими налогами. На этом фоне стоит отметить, что сегмент коммерческой недвижимости выглядит куда привлекательнее жилья. Однако это как говорится совсем другая история.

Вместе с тем большие инвестиционные риски имеют и оборотную сторону медали. Отечественный рынок жилья фактически закрыт для зарубежного капитала, что делает его спокойной вотчиной для самих россиян. Последние в силу национальной специфики, умеют потрясающим образом адоптироваться к чудовищной по зарубежным нормам российской действительности. Умение «договариваться» позволяет нашим превращать инвестиционные риски в плюсы.

Резюмируя вышеизложенное, стоит отметить, что несовершенство российского рынка жилья продиктовано сугубо спецификой социально-экономического устройства нашей страны. Последняя как и при Иване Грозном продолжает жить по своим внутренним законам и правилам трудно понимаемым за рубежом и порой тяжело объясняемым с точки зрения здравого смысла.

*Оценка приведена для квартиры с хорошей локацией площадью в 100 кв. метров на вторичном рынке жилья. Учитывается лишь сдача квартиры в аренду. (Без перепродажи на росте цен).

Кулюк Павел

Просмотров: 30 | ID: 247



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.

Готова ли российская логистика к автоматизации складов?

Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор ГК A Plus Development рассказал, насколько заинтересованы во внедрении технологий роботизации и автоматизации на свои складские объекты логистические компании, работающие в России.

Способы расчета за недвижимость. Истории чужих ошибок.

Хочу поделиться с вами несколькими историями из своей практики. Они про то, как надо и как не надо проводить сделку с недвижимостью и как правильно рассчитаться с продавцом.

Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере. Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств. Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

Стоит поторопиться: 1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства

1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно федеральному закону №93-ФЗ, до указанной даты возможна регистрация права собственности на жилищные строения без предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после 1 марта текущего года – это станет обязательным.

5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать

Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости?

Что такое «блокчейн»? Блокчейн — единая, но при этом децентрализованная база данных, состоящая из информационных пакетов (или цепочек блоков). Копии информации, которая хранится в ней, доступны всем участникам системы. Каждый из этих пользователей может вносить изменения в базу, используя свой индивидуальный ключ. Представим, что наша система уже работает идеально, но что еще требуется сделать, чтобы запустить полноценный сервис на базе этой технологии? Адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов рассмотрел ряд проблем, с которыми столкнутся компании на примере проекта Росреестра, Внешэкономбанка (ВЭБ) и Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК), которые планируют ввести единую систему регистрации договоров участия в долевом строительстве на блокчейне.


Квартира в Иркутске

2ком., 56 кв.м., Октябрьский район, Дальневосточная ул.

Квартира в Егорьевске

1ком., 31 кв.м., Починки (село)

Помещение свободного назначения в Благовещенске

55.5 кв.м., Центр, Амурская ул.

Квартира в Иркутске

1ком., 38 кв.м., Центр

Производственно - складское помещение в Санкт-Петербурге

2400 кв.м., Колпинский район, Финляндская ул.