РОСРИЭЛТ

Архангельск – дефицит жилья и денег

03.10.2011

Архангельск город с гарантированно высоким спросом на жилье и как следствие стабильными объемами строительства. Новостройки в городе стоят дороже жилья на вторичном рынке недвижимости, а доходы населения ниже среднего по стране обуславливают низкий спрос в верхнем ценовом сегменте рынка и востребованость недорогого жилья. Рассмотрим более детально данные факторы.

Спрос и предложение

Уникальность рынка жилой недвижимости Архангельска заключается в большом количестве ветхого жилья, значительная часть которого относится к малоэтажным деревянным домам (20% жилого фонда) и так называемым панельным «хрущевкам». Проживающие в них горожане кто за свои средства, а кто и посредством государственных программ стараются переселиться в новое и более комфортное жилье, что и создает высокий спрос на рынке. Так только по официальным данным 16 тыс. горожан необходимо переселить из ветхого жилья в новые квартиры.

Вместе с тем само некомфортное жилье так же востребовано, что обуславливается не только низкой ценой но и хорошим местоположением. Ведь значительная часть ветхих малоэтажных домов располагается в центре города. Т.е. складывается порадоксальная ситуация. Пока подсобравшие деньги горожане переселяются из бараков в лучшее жилье, их квартиры приобретаются вновь «входящими» на рынок. Именно эта категория людей поддержала спрос на малоликвидные квартиры в период кризиса. По мере завершения последнего спрос все более переориентируется на более дорогое, комфортное жилье и новостройки.

На этом фоне имеющийся в городе спрос практически исключает заключение инвестиционных сделок. Подавляющееся количество транзакций заключается лицами желающими улучшить свои жилищные условия. С учетом семейного статуса данных покупателей вполне оправданным выглядит растущий спрос на двух-трехкомнатные квартиры на окраинах города. Речь идет о 6-8 м/р, Майской горке, Соломбале, Варавино, Сульфате. Здесь, как правило, приобретаю жилье граждане среднего достатка.

Помимо этого стабильным спросом среди состоятельных горожан пользуется комфортные новостройки на Троицком проспекте (Сити-центр), а так же в той части города, которая располагается между железнодорожным и Соломблальским мостом. Именно в этой части Архангельска отмечена наибольшая концентрация состоятельных горожан. Вместе с тем сравнительно не высокий уровень доходов местных жителей обуславливает активный спрос, прежде всего на жилье эконом-класса и среднего ценового сегмента. Элитного жилья в классическом понимании этого слова в Архангельске практически нет. Ведь даже нашумевший Сити-центр не обладает достаточной придомовой территорией, что по меркам Российской гильдии риэлторов не соответствует элитному жилью.

На этом фоне единовременно в Архангельске экспонируется от 2500 до 3000 квартир различного класса и типов планировок. При этом ежегодные объемы продаж колеблются в пределах 3-3.5 тыс. квартир. Причем при стабильной ситуации на рынке до трети сделок заключается при помощи ипотеки.

При этом около 90% предложения на первичном рынке недвижимости относится к эконом-классу. В свою очередь значительная часть предложения на первичном рынке недвижимости сосредоточено в центральных районах города – Ломоносовском и Октябрьском. Большая часть новых домов возводится из кирпича, реже встречаются панельные новостройки. Технология монолитного домостроительства практически не применяется. На вторичном рынке безраздельно доминируют панельные дома советской поры. Примерно пятая часть домов приходится на малокомфортные деревянные дома малой этажности. Многоэтажные кирпичные дома и панель современных серий составляет не более четверти рынка.

Как правило, четверть экспонируемой недвижимости предлагается больше чем одним агентством недвижимости. Последних же в городе насчитывается около 60.

Цены

В свою очередь стоимость жилой недвижимости в Архангельской области по данным министерства статистики региона выглядела следующим образом.

Индексы цен на рынке жилья по Архангельской области

(на конец периода; в процентах к концу предыдущего периода)

Индексы цен на рынке жилья по Архангельской области

Средние цены на рынке жилья по Архангельской области

(на конец периода; рублей за 1 квадратный метр общей площади)

Средние цены на рынке жилья по Архангельской области

На этом фоне стоимость жилья в Архангельске с 2006 по 2011 год увеличились с 20 до 45 тыс. руб. за кв. метр. При этом пиковые значения были отмечены на рынке в апреле 2007 и 2008 годов, когда средний уровень цен достигал 48 тыс. руб. за кв. метр, а жилье в центральных районах стоило в среднем по 53 тыс. руб. за кв. метр. При этом наиболее активно дорожали в последние 12 месяцев двухкомнатные квартиры в «спальных» микрорайонах города. Стоимость данной недвижимости увеличилась на 15-20%. Это обуславливается тем, что значительная часть данного жилья приобреталась по различным сертификатам выдаваемых государством. По данным портала РосРиэлт средняя стоимость квартир в городе составила в сентябре 45 598 руб. за кв.м., что на 3.6% больше чем месяцем ранее. В ближайшее время цены, поддерживаемые низкими ипотечными ставками и государственными жилищными программами, будут стремиться к уровню в 48-53 тыс. руб. за кв. метр.

В свою очередь стоимость аренды одно и двухкомнатных квартир составляет в городе 12 и 15667 руб. в месяц. В спальных районах арендовать «убитую однушку» можно и за 9 тыс. руб. в месяц. В целом арендные ставки остаются стабильными с начала года. Зато в 2010 году стоимость аренды выросла на 8-9%.

Строительство

Строительная индустрия Архангельска перенесла кризис без провального спада. Так в 2010 году в городе было построено 80 352 кв метра жилья, что на 47% больше чем в 2009 году. На этом фоне 2008 год отметился вводом в строй 100 тыс. кв. метров жилой недвижимости. Для сравнения в 2007 году было возведено 95 тыс. кв. метров жилой недвижимости.

На этом фоне в 2006 году было возведено 74130 кв. метров жилья. В 2005 было построено лишь 29394 «квадратов». 2004 год принес 35752 кв. метров новостроек. Его предшественник и 2002 год отметились вводом соответственно 24966 и 36982 кв. метров жилья. В 2001 и 2000 годах на рынок было выведено 32019 и 26634 кв. метров новостроек. Как видим объемы строительства последних лет в два и более раз больше чем в начале прошлого десятилетия. Однако в целом же в городе возводится жилья меньше на одного человека, чем в среднем по России. Приблизительное соотношение данных показателей составляет как 0,208 кв. м к 0,302 кв. м.

Обуславливается это сравнительно высокой стоимостью и дефицитом земли под многоэтажное жилищное строительство. Не малую роль играет и отсутствие дешевого долгосрочного кредитования коммерческих застройщиков при постоянном сокращении работ государственными строительными компаниями.

В свою очередь большая часть домов возводится из кирпича. Реже применяется технология панельного домостроения. А вот монолитных новостроек в городе практически нет. На этом фоне около 90% строящегося жилья относится к эконом-классу. На этом фоне наиболее активно застраиваются Ломоносовский и Центральные округа. При этом практически все квартиры сдаются под «черновую» отделку.

Прогнозы

В долгосрочной перспективе Архангельск будет являться перспективной площадкой для массового многоэтажного строительства. В условиях крайне изношенного жилищного фонда спрос на новостройки будет оставаться очень стабильным. При этом новое жилье будет по-прежнему стоить дороже, чем жилье на вторичном рынке недвижимости. В свою очередь сравнительно не большие доходы местного населения будут обуславливать активный спрос на жилье эконом-класса. Этот же фактор гарантирует последовательный, однако, не высокий рост цен на жилье. На фоне этого инвестиционные сделки и спекулятивный накал цен по-прежнему будут обходить стороной рынок недвижимости Архангельска.

Кулюк Павел.

Просмотров: 138 | ID: 171



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Кузнецов Евгений Олегович, специалист по недвижимости риэлтерской компании «Регион-С»: «Средняя стоимость частных домов, а так же земли в Архангельске в 2015 году снизилась на 2,7%»

По цене в нашем рейтинге лидируют все те же: Малые карелы (6 500 000 руб), Псарёво (4 000 000 руб), Заостровье (3 000 000 руб) Талажское ш. (2 500 000 руб). Наибольший спрос отмечается на землю без подряда (или уже с построенным домом). Все популярнее становятся земельные участки в районе Заостровье и в других привлекательных зонах, ввиду их пока невысокой стоимости, которая со временем будет только возрастать.

Шипилова Наталья Александровна, руководитель отдела нового строительства риэлторской компании «Регион-С»: «В Архангельске по сравнению с 2014 г. спрос на земельные участки снизился почти в два раза»

Для Архангельска не хотелось бы будущего в виде индивидуальны жилых домов, а для пригорода - есть большое будущее для развития, при условии совместной работы в этом направлении обычных людей, тех, кто купил участок и органов власти.

В Архангельске строительство индивидуального жилого дома обходится на 27% дешевле, чем покупка равнозначной по площади новой квартиры

Начальная стоимость земельных участков для жилищного строительства составляет в Архангельске и окрестностях 90 тыс. руб. или 15 тыс. руб. за сотку. Для сравнения максимальной ценой можно считать 1,3 млн. руб. за надел. В перерасчете за одну сотку это составляет 50 тыс. руб.

Рынок недвижимости Архангельска не способен удовлетворить растущий спрос

За 2013 год согласно данным от АиФ в Архангельской области сдали 289 тысяч кв.м. жилья, из них в самом Архангельске было введено в эксплуатацию 80,7 тыс. кв.м. Цифра, для города с населением более 350 тысяч человек не самая высокая. Да и ситуация со стоимостью жилья рождает пока больше вопросов чем ответов. По данным, полученным из Архангельскстата, цена на жилье во втором квартале 2014 года составила 57,7 тысячи рублей на первичном и 62,3 тысячи рублей на вторичном рынке, что для региона с депрессивной экономикой явление очень неприятное.

В Архангельске наибольшую долю предложения занимают двухкомнатные квартиры, а средняя стоимость жилья составляет 60 тыс. руб. за кв.м.

В течение 2014 года предложение не будет увеличиваться и скорее всего, незначительно сократится к середине-концу года. С учетом инфляции номинальный прирост цен в годовой амплитуде обернется в лучшем случае стабильностью или даже незначительным спадом. В это же время сроки экспозиции незначительно увеличиться под давлением снижающегося спроса.

Архангельск. Пик цен на недвижимость позади

Экономическая ситуация Архангельска типична для многих провинциальных городов России экономика которых не связана с добычей нефти или газа. Город с населением в 350 тысяч за последние два года прибавил всего две тысячи человек. По данным риелторов трудоспособное население покидает город в поисках лучшей доли, а увеличение количества жителей получается за счёт убыли населения из близлежащих сёл. Эмигрируют из Архангельска чаще всего в среднюю полосу России, Белгородскую область и Краснодарский край.

В случае продолжения кризиса новые квартиры в Архангельской области станут дешевле тех, что продаются на вторичном рынке жилья

Cтоимость новых квартир опустится ниже средней цены их аналогов на вторичном рынке недвижимости. Без этого застройщикам попросту не удастся существенно простимулировать сбыт. Ведь то, что вторичный рынок жилья характеризуется сравнительно меньшим уровнем цен, существенно сдерживает спрос на новостройки.

Есть ли торг на рынке вторичного жилья в г. Северодвинске в октябре-декабре 2014 года?

В статье на основе анализа анонимного опроса риэлторов исследуется вопрос влияния торга на конечную стоимость при продаже квартир на вторичном рынке недвижимости города Северодвинска по состоянию на конец 2014 года и делаются выводы по результатам проведённого анализа.

Анализ цен на рынке недвижимости города Северодвинска.

В статье проанализирована динамика изменения цен на квартиры на вторичном рынке недвижимости города Северодвинска в домах наиболее популярных типов в период с декабря 2011 года по декабрь 2014 года. Рассмотрены факторы, оказывающие влияние на колебание цен в городе.

Не смотря на изменения Соловки, останутся самым дорогим островным рынком недвижимости России

Рынок жилой недвижимости Соловков стоит на пороге нового этапа развития. Таковой обуславливается усовершенствованием социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры островов. Пребывать на них станет комфортнее, а добираться легче. Вследствие этого стоимость и объем предложения жилья на островах могут увеличиться.