Архангельск – дефицит жилья и денег

Спрос и предложение

Уникальность рынка жилой недвижимости Архангельска заключается в большом количестве ветхого жилья, значительная часть которого относится к малоэтажным деревянным домам (20% жилого фонда) и так называемым панельным «хрущевкам». Проживающие в них горожане кто за свои средства, а кто и посредством государственных программ стараются переселиться в новое и более комфортное жилье, что и создает высокий спрос нарынке. Так только по официальным данным 16 тыс. горожан необходимо переселить из ветхого жилья в новые квартиры.

Вместе с тем само некомфортное жилье так же востребовано, что обуславливается не только низкой ценой но и хорошим местоположением. Ведь значительная часть ветхих малоэтажных домов располагается в центре города. Т.е. складывается порадоксальная ситуация. Пока подсобравшие деньгигорожане переселяются из бараков в лучшее жилье,их квартиры приобретаются вновь «входящими» на рынок. Именно эта категория людей поддержала спрос на малоликвидные квартиры в период кризиса. По мере завершения последнего спрос все более переориентируется на более дорогое,комфортное жилье и новостройки.

На этом фоне имеющийся в городе спрос практически исключает заключение инвестиционных сделок. Подавляющееся количество транзакций заключается лицами желающими улучшить свои жилищные условия. С учетом семейного статуса данных покупателей вполне оправданным выглядит растущий спрос на двух-трехкомнатныеквартиры на окраинах города. Речь идет о 6-8 м/р, Майской горке, Соломбале, Варавино, Сульфате. Здесь, как правило, приобретаю жилье граждане среднего достатка.

Помимо этого стабильным спросом среди состоятельных горожан пользуется комфортные новостройкина Троицком проспекте (Сити-центр), а так же в той части города, которая располагается между железнодорожным и Соломблальским мостом. Именно в этой части Архангельска отмечена наибольшая концентрация состоятельных горожан. Вместе с тем сравнительно не высокий уровень доходов местных жителей обуславливает активный спрос, прежде всего на жилье эконом-класса и среднего ценового сегмента. Элитного жилья в классическом понимании этого слова в Архангельске практически нет. Ведь даже нашумевший Сити-центр не обладает достаточной придомовой территорией, что по меркам Российской гильдии риэлторов не соответствует элитному жилью.

На этом фоне единовременно в Архангельске экспонируется от 2500 до 3000 квартир различного класса и типов планировок. При этом ежегодные объемы продаж колеблются в пределах 3-3.5 тыс. квартир. Причем при стабильной ситуации на рынке до трети сделок заключается при помощи ипотеки.

При этом около 90% предложения на первичном рынке недвижимости относится к эконом-классу. В свою очередь значительная часть предложения на первичном рынке недвижимости сосредоточено в центральных районах города – Ломоносовском и Октябрьском. Большая часть новых домов возводится из кирпича, реже встречаются панельные новостройки. Технологиямонолитного домостроительства практически не применяется. На вторичном рынке безраздельно доминируют панельные дома советской поры. Примерно пятая часть домов приходится на малокомфортные деревянные дома малой этажности. Многоэтажные кирпичные дома и панель современных серий составляет не более четверти рынка.

Как правило, четверть экспонируемой недвижимости предлагается больше чем одним агентством недвижимости. Последних же в городе насчитывается около 60.

Цены

В свою очередь стоимость жилой недвижимости в Архангельской областипо данным министерства статистикирегиона выглядела следующим образом.

Индексы цен на рынке жилья по Архангельской области

(на конец периода; в процентах к концу предыдущего периода)

Средние цены на рынке жилья по Архангельской области

(на конец периода; рублей за 1 квадратный метр общей площади)

На этом фоне стоимость жилья в Архангельске с 2006 по 2011 год увеличились с 20 до 45 тыс. руб. за кв. метр. При этом пиковые значения были отмечены на рынке в апреле 2007 и 2008 годов, когда средний уровень цен достигал 48 тыс. руб. за кв. метр, а жилье в центральных районах стоило в среднем по 53 тыс. руб. за кв. метр. При этом наиболее активно дорожали в последние 12 месяцев двухкомнатные квартиры в «спальных» микрорайонах города. Стоимость данной недвижимости увеличилась на 15-20%. Это обуславливается тем, что значительная часть данного жилья приобреталась по различным сертификатам выдаваемых государством. Средняя стоимость квартир в городе составила в сентябре 45 598 руб. за кв.м., что на 3.6% больше чем месяцем ранее.В ближайшее время цены, поддерживаемые низкими ипотечными ставками и государственными жилищными программами,будут стремиться к уровню в 48-53 тыс. руб. за кв. метр.

В свою очередь стоимость аренды одно и двухкомнатных квартир составляет в городе 12 и 15667 руб. в месяц. В спальных районах арендовать «убитую однушку» можно и за 9 тыс. руб. в месяц. В целом арендные ставки остаются стабильными с начала года. Зато в 2010 году стоимость аренды выросла на 8-9%.

Строительство

Строительная индустрия Архангельска перенесла кризис без провального спада. Так в 2010 году в городе было построено 80 352 кв метра жилья, что на 47% больше чем в 2009 году. На этом фоне 2008 год отметился вводом в строй 100 тыс. кв. метров жилой недвижимости. Для сравнения в 2007 году было возведено 95 тыс. кв. метров жилой недвижимости.

На этом фоне в 2006 году было возведено 74130 кв. метров жилья. В 2005 было построено лишь 29394 «квадратов». 2004 год принес 35752 кв. метров новостроек. Его предшественник и 2002 год отметились вводом соответственно 24966 и 36982 кв. метров жилья. В 2001 и 2000 годах на рынок было выведено 32019 и 26634 кв. метров новостроек. Как видим объемы строительства последних лет в два и более раз больше чем в начале прошлого десятилетия. Однако в целом же в городе возводится жилья меньше на одного человека, чем в среднем по России. Приблизительное соотношение данных показателей составляет как 0,208 кв. мк0,302 кв. м.

Обуславливается это сравнительно высокой стоимостью и дефицитом земли под многоэтажное жилищное строительство. Не малую роль играет и отсутствие дешевого долгосрочного кредитования коммерческих застройщиков при постоянном сокращении работ государственными строительными компаниями.

В свою очередь большая часть домов возводится из кирпича. Реже применяется технология панельного домостроения. А вот монолитных новостроек в городе практически нет. На этом фоне около 90% строящегося жилья относится к эконом-классу. На этом фоне наиболее активно застраиваютсяЛомоносовский и Центральные округа. При этом практически все квартиры сдаются под «черновую» отделку.

Прогнозы

В долгосрочной перспективе Архангельск будет являться перспективной площадкой для массового многоэтажного строительства. В условиях крайне изношенного жилищного фонда спрос на новостройки будет оставаться очень стабильным. При этом новое жилье будет по-прежнему стоить дороже, чем жилье на вторичном рынке недвижимости. В свою очередь сравнительно не большие доходы местного населения будут обуславливать активный спрос на жилье эконом-класса. Этот же фактор гарантирует последовательный, однако, не высокий рост цен на жилье. На фоне этого инвестиционные сделки и спекулятивный накал цен по-прежнему будут обходить сторонойрынок недвижимости Архангельска.