Астраханское жилье дешево в своей ветхости

Сравнительно не высокая стоимость жилья в Астрахани обуславливается наличием в городе большого количество ветхого и морально устаревшего жилья. Среди последнего современные многоэтажные дома остаются в меньшинстве, позволяя доминироватьна рынке малоэтажной частной застройке. В этих условиях стоимость нового жилья превышает средний уровень цен на вторичном рынке недвижимости. При этом незначительные доходы населения обуславливают наиболее активный спрос на недорогие одно и двухкомнатные квартиры в «спальных» районах города. Рассмотрим данные показатели более детально.

Цены

Средняя стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости Астрахани составила в сентябре 33 973 руб. за кв.м. При этом аналогичная цена новостроек составила в городе 37 тыс. руб. за кв. метр. Подобный диспаритет цен объясняется не только более высоким качеством новостроек, но и крайне плохим состоянием жилья на вторичном рынке недвижимости. Последний на 40% состоит из деревянных, камышитовых и глинобитных домов. В условиях, когда из 11 млн. кв. метров жилого фонда 1.8 млн. кв. метров относится к аварийномусредний уровень цен существенно снижается за счет некачественных объектов недвижимости. Неслучайно в Трусовском районе, где наиболее велика концентрация старого малоэтажного жилья средний уровень цен составляет 23 тыс. руб. за кв. метр, а новостройки стоят 25 тыс. руб. за кв. метр. Для сравнения в Кировском районе, изобилующем новостройками,средняя стоимость жилой недвижимости составляет 37 тыс. руб. за кв. метр. Новостройки здесь же оцениваются по 40 тыс. руб. за кв. метр.

Если анализировать ценовую динамику на астраханском рынке недвижимости за последние три года, то станет очевиден факт существенного роста цен. Сбить последний не смог даже кризис. Так по итогам 2008 года стоимость нового жилья в городе составляла 21 тыс. руб. Недвижимость на вторичном рынке оценивалась в23 тыс. руб. за кв. метр. Как видим с тех пор цены выросли более чем на 50%. При этом новое жилье стало дороже «старого», что лишь свидетельствует об усугублении технического состояния жилого фонда Астрахани и стремлением горожан переехать в новые иболее комфортные апартаменты.

Спрос

Новое и комфортное жилье пользуется наиболее активным спросом в Кировском, Ленинском и Советском районах. Менее всего востребовано жилье в Трусовском районе, характеризуемом в отдельные периоды времени единичными проектами на первичном рынке недвижимости. Если три первых района привлекают покупателей хорошей локацией и качеством жилья, то последний район наоборот интересен не высокими ценами, компенсирующими географическую удаленность от центра и низкое качество жилья.

На этом фоне в общей структуре спроса доминируют объекты эконом-класса. Причем на недорогие однокомнатные квартиры приходитсяоколо половины спроса. Еще 35%покупателей интересуются двух и трехкомнатными квартирами. Для сравнениямногокомнатные квартиры вбирают в себя 15% сделок.

Вместе с тем на первичном рынке недвижимости квартиры с отделкой и типовой квартирой привлекают 65% спроса. Жилье со свободной планировкой обеспечивает 35% сделок.

В период выхода из кризиса значительная часть спроса на квартиры обеспечивается различными государственными программами и материнским капиталом. При этом большая часть спроса приходится на долю вторичного рынка недвижимости, что обуславливается его доминированием в общей структуре предложения. Разобраться в последнем местным жителям помогают десятки агентств недвижимости.

Предложение

В общем объеме предложения доминирует «вторичка». Однако в сегменте квартир предложение новостроек на различных стадиях строительства преобладает над объемами квартир экспонируемых на вторичном рынке недвижимости.

В свою очередь «частный сектор» составляет около 40% от общей площади реализуемого жилья. При этом количество экспонируемых новостроек составляет в текущем году около 40. А общая площадь жилой недвижимости единовременно реализуемой в Астрахани составляет не менее 100 тыс. кв. метров.

На этом фоне почти половина городских новостроек находится в Советском районе. Менее всего нового жилья в Трусовском районе, который вбирает в себяоколо 5% предложения первичного рынка недвижимости. На этом фоне в Кировском и Ленинском районах предлагается около 35% и 10% новостроек.При этом наибольшая концентрация реализуемых частных домостроений находится в Трусовском районе.

Между тем на первичном рынке недвижимости половина жилья представлена средним ценовым сегментом. Среди «вторички» аналогичный сегмент составляет около 15%. В свою очередь около 40% новостроек относится к эконом-классу в то время как на вторичном рынке недвижимости к данным объектам относится около 80% предложения. На этом фоне новое жилье бизнес-класса составляет около 10%. На вторичном рынке к данной недвижимости относится 5% жилья

Строительство

В кризис в Астрахани существенно сократились объемы строительства. Однако в последние два года возведение нового жилья стабилизировалось и вновь стало набирать обороты. Так в 2007 году в городе было построено 598.9 тыс. кв. метров жилой недвижимости.

В 2008 году объемы строительства составили уже лишь 242.6 тыс. кв. метров. В 2009 году местные строители порадовали горожан 193 тыс. кв. метров жилья. При этом в 2010 году было возведено 198 тыс. кв. метров жилья.

На этом фоне в Астрахани используется четыре технологии строительства. Около 60% новостроек возводится из кирпича. Еще 33% составляют монолитные новостройки. На панельные многоэтажки приходится 5% рынка. В свою очередь металоокаркасная технология дает жизнь лишь 2% строящихся домов.

Между тем наибольшие объемы многоэтажного жилищного строительства отмечены в Кировском районе, наименьшие в Трусовском районе.

Прогнозы

В среднесрочной перспективе в Астрахани продолжится активный спрос на новое многоэтажное жилье. Вместе с тем структура предложения последнего существенно изменится. Речь идет об увеличении доли домов эконом-класса и сокращения проектов среднего ценового сегмента. Т.е. предложение приблизится к спросу. Помимо этого жилье в городе продолжит дорожать темпами, чуть превышающими объемы инфляции.

В свою очередь большое количество ветхой недвижимости расселяемой за счет государственных программ обусловит большую долю последних при заключении сделок на первичном рынке недвижимости. При этом новое многоэтажное жилье все активнее будут возводить в Трусовском районе. В условиях дефицита земли под многоэтажное строительство данный район характеризуется наименьшей стоимостью пригодных для этого земельных участков.