Новая тенденция, в Белгороде растёт спрос на трёхкомнатные квартиры
К 2015 году за счет дальнейшей господдержки власти намерены значительно увеличить эти показатели.
На каждого жителя Белгородчины будет приходиться по 29,8 кв.м. жилья, процент аварийного жилья сократится до 1,2% от общего количества и на 2% увеличится количество семей способных приобрести недвижимость, - сообщил Н. Калашников.
Большую роль в достижении таких показателей играет строительство в частном секторе. Напомним, что Белгородская область единственная из всех субъектов Российской федерации приняла так называемый "закон о Родовых поместьях", который дополнительно привлекает в область людей решивших строить свою жизнь в сельской местности. Кроме этого стимулирующим фактором является деятельность ипотечной корпорации, в наличии у которой находится еще примерно 26 тысяч гектаров свободной земли, которая ждёт своих хозяев. Уже готовы к продаже 6,8 тысяч земельных участков и в планах нарезка ещё около 15 тысяч, а областное руководство берёт на себя обязательство обеспечить эти участки необходимыми коммуникациями.
На эти цели в области зарезервированы 2,24 млрд. рублей. Основная часть земель на продажу находится в районе населённых пунктов:
Губернатор Белгородской области высоко оценил усилия своей администрации и сообщил о том, что из 1,3 миллиона квадратных метров жилья, построенных в 2013 году, более миллиона приходится на частное индивидуальное строительство. Кроме этого он заявил, что курс на строительство малоэтажного жилья будет продолжен, а уже к 2016 году область должна выйти на строительство 1 квадратного метра на каждого жителя области ежегодно, то есть примерно 1,55 млн.кв.м. в год.
Белгород, соблюдая столичный статус, строится в основном за счёт многоэтажных домов, на их долю в 2013 году пришлось 162 тысячи квадратных метров, доля частного строительства составила 50 тысяч квадратов. В целом, по сравнению с предыдущим годом, город прибавил в темпах строительства 13%, превысив показатель области на 5%.
Спрос на недвижимость и цены в Белгороде
Цены на недвижимость Белгорода не думают останавливаться. С начала 2014 года новостройки подросли в цене на 9.95% достигнув отметки 64,5 тыс.руб, вторичка растёт еще стремительней, её рост составил 10.79% остановившись на цене в 64,8 тыс.руб. Наибольшим спросом стали пользоваться двухкомнатные квартиры, риэлторы регистрируют неожиданный всплеск популярности и рост цен на них. Именно за счёт этой категории квартир, которая занимает на рынке примерно 30-40% от общего объёма, вырос показатель средней стоимости квадратного метра. Минимальная цена двушки в июне составляет порядка 2,3 млн. рублей. За эти деньги можно будет приобрести ветхую хрущёвку на окраинах. Максимальная планка колеблется в районе 6 миллионов, тогда как средняя цена за двушку в настоящее время составляет порядка 3,6 млн. рублей. Неожиданной тенденцией этой весны стал и увеличивающийся спрос на трёхкомнатные квартиры. Эксперты связывают это с тем, что застройщики, в последние годы возводят новостройки с явным креном на 1-2-х комнатные квартиры и трёшки оказались в дефиците.
Наталья Телятник – глава долевого отдела ГК "Белгородстрой" отмечает, что наиболее востребованными трёшками являются те площадь, которых составляет 80-90 кв.м., трёшки меньших площадей интересуют покупателей значительно меньше.
Обратная тенденция происходит с многокомнатными квартирами от 4-х и более. По словам риэлторов, в среднем одна продажа 4-х комнатной квартиры приходится на 30 сделок с другими квартирами. Причин несколько. Во-первых, старые хрущёвские 4-х комнатные квартиры уже не устраивают современного покупателя своими габаритами в 60-80 кв.м., сегодня такая квадратура соответствует 2-3-х комнатной квартире. На такие варианты изредка соглашаются те, кто изначально подыскивал себе трёхкомнатную квартиру. Соответственно на рынке многокомнатных квартир хрущёвки занимают самую дешёвую нишу, их стоимость начинается от 3,1 млн. рублей. Немного дороже оцениваются дома 90-й серии – брежневки 80-90-х годов, их средняя стоимость на рынке в районе 4-х млн. рублей, но, как правило, заинтересованный покупатель может рассчитывать на серьёзную скидку. Первичный рынок на строительство многокомнатных квартир смотрит прохладно. 4-х комнатная квартира площадью 80 кв.м. при стоимости квадрата в 50 тыс. руб. будет стоить 4 млн рублей, такая сумма для подавляющегося большинства жителей Белгорода нереальна. Соответственно ликвидность таких квартир для застройщика находится под большим вопросом. Нельзя сказать, что больших квартир нет совсем, но по большей части товар это штучный и не влияет на общую картину происходящего на рынке недвижимости. Не редкость когда многокомнатные квартиры ждут своих новых хозяев от 1 до 3-х лет.
Одной из важнейших причин низкого спроса на многокомнатные квартиры является доступность и бурное развитие индивидуального строительства.
Средняя стоимость дома в 100 квадратных метров с участком в 10-15 соток колеблется в районе 3,5-4,5 миллионов рублей. Для подавляющего большинства покупателей, обладающих такой суммой, наиболее привлекательным кажется выбор своего дома вместо квартиры в многоэтажке.
Наталья Телятник отмечает, что относительно прошлого года, в целом, наблюдается заметное охлаждение спроса на первичном рынке. На это незамедлительно отреагировали застройщики, и весной при покупке новостройки скидка в 4-5 тысяч рублей с квадрата являлась обычным делом. Наиболее продаваемой ценой на недвижимость в новостройках в настоящее время является для однокомнатных квартир 56-57 тыс.руб.кв.м, для двушек – 53-54 тыс.руб.кв.м, и для трёхкомнатных квартир предел ликвидности находится в районе 51 тысячи за квадрат. При этом вторичный рынок и не думает сдавать позиций, средняя стоимость квадрата в трёхкомнатной квартире составляет 61 тыс.руб. и доходит до 72 тысяч в однокомнатных квартирах.
Оксана Медведева - руководитель агентства недвижимости "Абсолют" считает, что рынок недвижимости этой весной вёл себя совершенно стандартно. Даже ситуация на Украине не стала катализатором для существующих процессов. Более 60% сделок было зарегистрировано на рынке квартир, среди которых, традиционно пользуются повышенным спросом 1 и 2-х комнатные квартиры стоимостью до 3-х млн. рублей. Примерно 30% сделок составляют продажи земельных участков. Самые популярные направления это посёлки Разумный, Новосадово, Майский и Таврово.
Все эксперты утверждают, что весной значительно просели продажи домов и коттеджей в Белгороде.
Дмитрий Хохлов – директор агентства недвижимости "Империя 31" видит сразу несколько причин этого явления.
- Во-первых, рынок готовых домов уже испытывает перенасыщение и связано это в первую очередь с региональной поддержкой индивидуального жилищного строительства.
- Во-вторых, покупатели всё меньше покупают готовые дома, предпочитая покупать участки, и в дальнейшем самостоятельно занимаются строительством. Связано это, прежде всего с существенно завышенной ценой домов и низким качеством тех домов, которые строились исключительно на продажу.
- В-третьих, возможной причиной оттока покупателей стало то, что Крым стал русским, и часть потенциальных покупателей пересмотрела свои планы покупки недвижимости в пользу Крыма. Оправданной ценой на новый дом размерами 80-100 кв.м. Дмитрий считает 2,5-3 млн. рублей, однако в местах повышенного спроса, к примеру, в Таврово такие дома оцениваются в полтора раза дороже – до 4,5 млн. рублей.
Многие эксперты сходятся в том, что в ближайшей перспективе не стоит ожидать оживления рынка. Лето – традиционно период затишья на рынке недвижимости Белгородчины. Оживление спроса ожидается к концу лета и осенью. В это время рынок оживляется северянами с детьми закончившими школу и переезжающими в область на пмж. Кроме этого обычно осенью поднимается курс доллара и это также стимулирует инвесторов вкладываться в недвижимость.
Влияние Украинского фактора на рынок недвижимости Белгорода
Еще совсем недавно, до смены власти в Киеве соседство с Украиной и прозрачность границ с сопредельным государством являлись решающим фактором для многих переселенцев в выборе Белгородчины в качестве постоянного места жительства. В настоящее время близость Российско-Украинской границы при всей уверенности российских граждан в нерушимости наших границ является скорее настораживающим фактором. Неадекватность киевских властей может стать причиной возникновения вооружённых столкновений в приграничных зонах. Также существует высокая степень риска от боевиков правого сектора, которые открыто заявляли о намерении совершать теракты на территории России. Эти факторы в состоянии негативно повлиять на ситуацию со спросом на Белгородскую недвижимость. При негативном развитии сценария русско-украинских отношений, для потенциальных покупателей квартир в Белгородчине исчезают такие прелести как короткая дорога до Крыма и Азовского моря через Украину, дешёвый шопинг и развлекательный туризм в Харькове и его окрестностях.
Оксана Медведева - руководитель агентства недвижимости "Абсолют" считает, что если ситуация в отношениях с Украиной не наладится, то уже к концу 2014 года следует ожидать падения цен на вторичном рынке минимум на 10%.
Не смогут повлиять на повышение спроса и граждане Украины. Спрос с их стороны повысился и Белгородские агентства недвижимости получают множество писем с вопросами из Украины, но поскольку большинству заинтересованных покупателей необходимо сначала продать свою недвижимость в Украине, что практически невозможно сделать сейчас в создавшихся условиях, то ожидать наплыва гостей с Украины и массового спроса, не приходится.
Серьёзную конкуренцию Белгородской области в привлечении эмигрантов планирующих переезд на юг России оказывает Краснодарский край. Белгородчина привлекает к себе доступными предложениями в сфере индивидуального строительства, отсутствием острых межнациональных противоречий и хорошими темпами экономического развития. Однако при всех своих плюсах имеется и один серьёзный и, к сожалению, неустранимый недостаток, это отсутствие крупных рек. Краснодарский край напротив, привлекает к себе, главным образом, наличием выхода к Черному и Азовскому морям, близостью к Крыму и прекрасным мягким климатом.
В тоже время закрытие границ с Украиной может улучшить ситуацию для производителей сельской продукции области, которым не придётся конкурировать с дешёвым продуктом из Украины, а местным предпринимателям торгующим на рынках Харькова придётся возвратиться в область, что несомненно вызовет повышение спроса на торговые площади и коммерческую недвижимость.
Подводя итоги можно сказать, что ситуация в Болгороде и Белгородской области в целом стабильна и с опережением следует общероссийским тенденциям на повышение стоимости квадратного метра. В это же время неспокойная ситуация на границе с Украиной создаёт нервозную обстановку на рынке недвижимости. С одной стороны собственники необоснованно начали поднимать цены в надежде на повышенный спрос из Украины, с другой стороны, сократилось количество желающих переехать в область Российских граждан. В данной ситуации не ясно можно ли ожидать традиционного осеннего повышения спроса или стагнация начавшаяся весной перерастёт в осеннюю рецессию.
