Будут ли расти цены на недвижимость Благовещенска
Весна принесла некоторое оживление на рынок недвижимости Благовещенска.
Точнее будет сказать не весна, а принятые правительством решения о субсидировании банков, выдающих ипотечные займы. Напомним, что в 2014 году процентная ставка по ипотеке колебалась в пределах 12-14,5%. Немалое количество людей считали такую ставку приемлемой для себя. Статистика утверждает, что с каждым годом количество сделок с недвижимостью с применением заемных средств росло. В некоторых регионах, процент сделок, совершенных с использованием банковского капитала, достигал в 2014 году 80%. В целом, по стране эта цифра находилась в районе 50-60%.
До того момента пока Центробанк не поднял ставки, продажи недвижимости в Благовещенске били все рекорды.
По данным Росреестра декабрьские продажи на первичном рынке превысили аналогичный период 2013 года на 80%, а на вторичном на 40%, об этом сообщил Виталий Злочевский, - президент «Амурской гильдии Риэлторов». Но Центробанк внес коррективы в разыгравшийся на ипотечном рынке ажиотаж.
В связи с нестабильной экономической ситуацией в стране Центробанк увеличил ключевую ставку рефинансирования до 17%, что автоматически подняло ставки в коммерческих банках.
Часть банков прекратила выдавать ипотечные кредиты, в других процентная ставка выросла до 20 и более процентов годовых. Люди оказались не готовы морально к таким процентам и рынок ипотечных услуг практически прекратил свое существование. С наступлением нового года, количество сделок с банковским капиталом сократилось в десятки раз. Люди, если и брали ипотеку, то только если им не хватало небольших сумм для совершения сделки. Следует понимать, что в последние годы, строительная отрасль вкупе с банковским сектором являлась локомотивом экономики. Деньги, которые поступали на счета строительных компаний автоматически шли на развитие горнодобывающей отрасли, изготовления строительных материалов, торговли строительными материалами, в дорожный сектор. Не стоит забывать и о том, что строительные компании являются одними из крупнейших налогоплательщиков.
В правительстве России прекрасно понимали, что обвальное падение спроса на рынке недвижимости автоматически влечет за собой сильнейший кризис в других смежных отраслях. Поэтому, в кратчайшие сроки был разработан план спасения экономики – это субсидирование банков на размер недополученной прибыли до тех пор, пока ключевая ставка Центрального банка России не достигнет уровня 9,5%. Документ, регламентирующий взаимоотношения государства и коммерческих банков, был подписан председателем правительства 13 марта.
В решении правительства установлена льготная ставка по ипотеке 12% годовых.
В риэлторских агентствах эта новость вызвала оживление, снова стали раздаваться звонки и появляться клиенты. Появились желающие получить ипотечную ссуду и в офисах банков.
Как жил рынок недвижимости без ипотеки
Все риэлторы Благовещенска, в один голос заявляют, что первые два месяца 2015 года показали, что такое настоящий «мёртвый сезон». Падение спроса не могло не сказаться на стоимости недвижимости.
Максим Калашников, директор АН «Империя» отмечает, что декабрьского скачка цен на недвижимость как не бывало, цены быстро вернулись туда, откуда они и стартовали в начале декабря 2014-го.
- По информации, предоставленной информационным агентством «Амурская правда» средняя стоимость квадрата на первичном рынке составляет 55-58 тыс.кв.м.
- Минимальный наблюдаемый порог отмечен на 50 тысячах за квадрат, самые дорогие новостройки оцениваются в 65 тыс.руб.кв.м.
Вторичный рынок держится пока в районе 60 тысяч рублей за квадрат. Самое дорогое предложение достигает 75 тыс.руб.кв.м. Такая недвижимость находится в центре города в относительно молодых домах. Нижний порог на вторичном рынке, зафиксирован в районе 45 тысяч рублей. Как правило, на такие цены идут люди, выставляющие квартиру в раздел «срочная продажа». Исследуя рынок недвижимости Благовещенска можно заметить, что в марте 2015 двухкомнатные квартиры оцениваются от 2,7 млн до 3,3 млн. руб., по сути, цены опустились даже ниже, чем до декабрьского повышения цен. Вторичный рынок практически стоит, количество предложений о продаже увеличивается, а покупателей становится меньше. Эта ситуация породила новую тенденцию. Жилье стали не покупать-продавать, а менять. Особенно популярным вариантом стала мена трёхкомнатных на двушки.
В целом, покупательская активность на вторичном рынке снизилась примерно на 40% об этом сообщил Максим Калашников. Нельзя сказать, что возросшие проценты полностью уничтожили спрос на ипотечные займы. Это не так, ипотеку брали, но если раньше средний займ составлял 2-3 миллиона рублей, то зимой он составлял максимум полтора миллиона. К ипотекам теперь прибегают в крайнем случае, к примеру, если надо срочно разменять квартиру и не хватает денег для доплаты.
Единственной категорией граждан, для которых ипотека не перестала быть доступной зимой, это военные. Военная ипотека как была 12%, так и оставалась, не смотря ни на какие ключевые ставки. Именно сделки с военной ипотекой и составляли большую часть ипотечных сделок в первые месяцы 2015 года.
Как отреагировали на снижение спроса застройщики
С началом ажиотажа, не многие из застройщиков смогли удержаться от повышения цен. Стоимость квадратного метра в новостройках поднялась, в среднем, на 3-5 тыс. за квадратный метр, зафиксированный в декабре 2014 года максимум +14 тысяч рублей на квадрат. По мнению Светланы Вакулович, главного редактора еженедельника про недвижимость» Новый квартирьер» цены были завышены не для того, чтобы на волне панических настроений получить сверхприбыли, а для того, чтобы на время приостановить продажи, чтобы оценить обстановку и выработать стратегию поведения в новых условиях.
В январе, цены постепенно стали приходить в прежние, предновогодние позиции и сейчас находятся, в среднем, на уровне 55 тысяч рублей за квадрат.
Понижения цен ожидать не следует, считает Светлана Вакулович, застройщики и так держат самую низкую планку. Доходная часть застройщиков снизилась за счет значительно подорожавших строительных материалов, завозимых из Китая. Да и дешевая ранее, рабочая сила из Китая в связи с понижением покупательской способности рубля стала обходиться застройщикам дороже.
Петр Стрелец, начальник отдела продаж группы компаний САР согласен со Светланой. Он считает, что ниже имеющейся планки цены уже не опустятся. Возможно будут иметь место единичные акции для привлечения клиентов, но в целом рынок будет стоять на этих позициях. Вероятней даже повышение цен из – за тех издержек, которые несёт компания за счет подорожавших строительных материалов.
Долгожданное снижение процентной ставки по ипотеке, как мы уже упомянули, оживило рынок, но ипотека под 12% не будет, как прежде, доступна всем желающим. Такие проценты будут даваться только под жилье, приобретаемое на первичном рынке, кроме этого, заемщик обязан будет иметь не менее 20% собственных средств на покупаемое жилье.
В том, что ипотека под 12% будет пользоваться спросом у населения нет ни каких сомнений. Предыдущие годы показали, что люди готовы кредитоваться на этих условиях, но в то же время, хватит ли тех 20 миллиардов рублей, которые государство выделяет на поддержку ипотечных программ, для того, чтобы реанимировать осевший рынок первичной недвижимости. Это большой вопрос и ответ на него даст лишь время, причём долго ждать не придется. Если ситуация с ключевой ставкой Центробанка не изменится и правительство не придумает новых схем для вливания средств в строительный сектор, то государственных денег хватит лишь на то, чтобы достроить существующие стройки.
Можно с уверенностью говорить о том, что строительство на новых строительных площадках, которые планировали открыться в 2015 году, начато не будет, а это, как мы уже говорили, повлечет за собой снижение уровня деловой активности во многих смежных областях экономики. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке Благовещенска, в такой ситуации, будет снижаться. Насколько сильным будет снижение, прогнозировать сейчас сложно. В любом случае, насколько бы ни упала стоимость квадрата на вторичном рынке, без ипотечных кредитов доступней она не станет.
