В столице Амурской области мёртвый сезон
Так, за 2012 год в эксплуатацию было введенопорядка 317 тысяч квадратных метров жилых построек, в 2013 году было запланировано строительство уже 380 тысяч квадратных метров. Но, выполнить обещанное строителям не удалось, к октябрю 2013 года было введено в эксплуатацию лишь 148,3 тысячи, это на 9% ниже, чем за аналогичный период 2012 года. Не смотря на это, руководство Амурской области было настроено оптимистично, и уверяло электорат в том, что до конца 2013 года будет введено в эксплуатацию не менее 320 тысяч квадратных метров. Месяца через три из не предвзятых отчётов амурстата мы сможем узнать сбылись ли прогнозы правительства Амурской области.
Снижению объёмов строительства имеются вполне объективные причины. Наводнение, которое почти три месяца держало в напряжении весь Дальний Восток и Амурскую область не дало провести подготовительные работы, кроме этого немалая часть запланированных объёмов приходится на индивидуальное строительство, а частники первыми свернули строительство с приходом большой воды.
Планы на 2014 год еще более грандиозные. Губернатор Амурской области, подводя итоги 2013 года, сообщил, что на следующий год строители возьмут новую высоту в 400 тысяч квадратных метров.
Немаловажным фактором, влияющим на объёмы вводимых в эксплуатацию площадей, является отток населения. Несмотря на то, что официальная статистика последниетри года показывает стабильный прирост на 1-2 тысячи человек в год, ни для кого не секрет, что трудоспособная часть населения уезжает из города. Это притом, что соседний китайский город Хэйхэ, который разделяет с Благовещенском лишь река Амур, уже в 2010 году насчитывал порядка 1,2 миллиона человек. Одним из тревожных звонков экономики Амурской области и Благовещенска в частности стало то, что на простые рабочие специальности в строительстве уже не хватает своих рабочих. Строительные компании нанимают строителей из поднебесной. Только по официальным данным на стройках Благовещенска их не менее трёх тысяч человек.
Самое время задаться вопросом, почему из города, в котором строительство жилья находится на вполне приемлемом уровне, во всяком случае, не хуже чем во многих других областях столь активно уезжает самая активная часть населения? Эта тема предмет отдельного исследования и сегодня мы её касаться не будем. Рассмотрим сейчас лишь, каким образом правительство области стимулирует молодёжь к тому, чтобы они не покидали родных мест.
Одной из мер по урегулированию квартирного вопроса стало создание ОАО "Амурское ипотечное агентство". Её основной акционер это федеральное образование Амурская область в лице министерства имущественных отношений. За десять лет своего существования агентство выдало 2104 займа, общая сумма которых превысила 2,2 млрд. Кроме субсидирования агентство участвует в долевом и самостоятельном строительстве. Непосредственно под флагом Амурского ипотечного агентства было введено в эксплуатацию более 30 тысяч квадратных метров жилья. Одним из важнейших направлений, направленных на снижение оттока населения из Амурской столицы стало решение о строительстве доходных домов. Первый такой дом появится в Благовещенске уже в 2014 году. А в таких городах как Белогорск и Свободный такие дома уже принимают первых своих жителей.
Кроме этого под контролем у руководства находятся вопросы обеспечения малоимущих слоёв населения социальным жильём. К таким относятся многодетные семьи, ветераны боевых действий и работники бюджетной сферы. При помощи государственных программ в 2013 году в Амурской области улучшили свои жилищные условия более четырёхсот многодетных семей и почти 5300 жителей области получили льготы и субсидии при получении ипотечных кредитов на покупку жилья. По оценкам специалистов еще не менее 15 тысяч человек хотели бы взять кредиты на таких условиях и правительство области намерено активно содействовать им в этом. По мнению губернатора, кредитование населения это один из самых действенных способов способных остановить отток населения из региона.
Снижение потребительского спроса на жильё зафиксировали абсолютно все риелторы и застройщики. Это привело к тому, что девелоперы идут на беспрецедентные шаги по привлечению покупателей в свои новостройки. Так, СК "Городок" с апреля 2013 года по 24 января 2014 года проводит лотерею среди своих покупателей. В качестве основного приза автомобиль. Таким образом, застройщик привлекает покупателей в не очень популярный у жителей Благовещенска микрорайон Европейский, который раскинулся на площади 96 гектаров и граничит с районами МКР, Чигири, КПП. Благовещенцы неохотно идут в эти новостройки из-за сложной транспортной доступности опасений в несостоятельности коммунальных сетей.
Еще одним направлением деятельности правительства Амурской области являются целенаправленные действия на снижение стоимости готового жилья. Для решения этих задач разработана целевая программа обеспечения граждан жильём рассчитанная на 2014-2020 годы. Результатом этой программы должно стать снижение цен на квадратный метр готового жилья на 20% с учётом индекса дефлятора. В рамках этой же программы будет увеличено количество участков выделяемых льготным категориям граждан и созданы условия для массового малоэтажного индивидуального строительства граждан. Для этого уже сейчас готовятся финансовые инструменты по стимулированию спроса на кредиты. То есть ипотечные кредиты станут более доступными для преобладающих слоёв населения.
Будет справедливым упомянуть о том, что работа властей как регионального, так и федерального уровня по обеспечению граждан доступным жильём даёт свои положительные результаты. Так в 2011 году более 90% строящегося жилья было коммерческим. К началу 2014 года социальное жильё составляет уже почти треть от всего возводимого в Амурской области жилья.
Что касается сегодняшних цен на недвижимость и перспектив на будущее, то ситуация следующая. Недвижимость Благовещенска медленно, но уверено теряет в цене. Начиная с мая месяца 2013 года мы фиксируем небольшой откат от пиковых значений. Так недвижимость в новостройках потеряла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 2,36%, вторичный рынок потерял в два раза больше -4,87%.Максимально дешевеют трёх и более комнатные квартиры, спрос на них стабильно падает уже не первый год. Именно за счёт них мы наблюдаем среднюю цифру снижения цен на недвижимость. Однокомнатные квартиры, в силу их наибольшей доступности не только не потеряли, но и по оценкам некоторых риелторов поднялись в цене. Стабильно и уверенно растёт в цене земля. Особенно это касается центральных районов города, в так называемом "Золотом квадрате" ограниченном улицами Калинина, Театральной, Октябрьской и Набережной города. Происходит это за счёт того, что покупать недвижимость по окраинам города жители не хотят в силу сложностей с транспортной доступностью и застройщики удовлетворяя запрос потребителя выкупают оставшиеся земельные участки у собственников по завышенным ценам для того чтобывсеми правдами и неправдами воткнуть новую многоэтажку в уже существующую застройку.
Перспективы
Есть основания полагать, что администрация Амурской области всерьёз намерена выполнять распоряжение президента о строительстве 1 квадратного метра жилья на каждого проживающего в области. В связи с этим, а также учитывая то, что уже сейчас цены на недвижимость не делают рывков вверх даже при благоприятных для спекуляций условиях, когда все ожидали, что после амурского разлива цены взлетят, можно прогнозировать серьёзный спад до 10% за 2014 год на окраинах города. Центр города вряд ли серьёзно сдаст свои позиции, слишком велико различие социальной сферы центра и окраин, поэтому спрос на центр не позволит ценам на недвижимость опуститься ниже нынешней отметки на 2-4% за год.
