Екатеринбург – наиболее перспективный региональный рынок недвижимости в России
Вместе с тем в объемах предложения доминируют двухкомнатные квартиры. При этом на первичном рынке недвижимости ощущается дефицит участков под многоэтажное жилищное строительство, что создает предпосылки для наиболее активного роста цен именно на первичном рынке жилья.
На этом фоне в городе растут объемы строительства, в которых доминируют многоэтажные жилищные проекты. Их малоэтажные аналоги развиты слабее.Рассмотрим более детально данные факторы.
Спрос и предложение
Со второй половины 2010 года в Екатеринбурге активизировался спрос на жилую недвижимость. Как следствие в 2011 году среднестатистические объемы предложения в размере 7 тыс. единиц жилой недвижимости снизились примерно на 30% или 2 тыс. единиц. Вследствие чего объемы единовременно реализуемого жилья сократились в Екатеринбурге до 5 тыс. единиц жилья. Отдельно стоит отметить, что при снижении общегообъемапредложения в сегменте новостроек отмечается егорост. Однако данный тренд был недостаточно силен, для того что бы переломить общую ситуацию на рынке.
На этом фоне в общей структуре предложения доминируют двухкомнатные квартиры, составляющие примерно 45% реализуемого жилья. Одно и трехкомнатные апартаменты формируют 22 и 24% предложения. На четырехкомнатные апартаменты приходится около 5% экспонируемых объектов. Количество реализуемыхв городе частных домов по сравнению с квартирами невелико. На них приходится не более 4% предложения.
В свою очередь активизация спроса и снижение предложения привели к сокращению средних сроков экспозиции жилья в городе. В начале 2012 года реализовать среднестатистическую квартиру в Екатеринбурге можно было за три месяца. Годом ранее на это же уходило около 3.5 месяцев. В целом же количество сделок заключенных в 2011 году превысило показатели докризисного 2006 года на 20%. Причем на рынке существенно увеличились объемы продаж новостроек.
Цены
средняя стоимость частных домов в Екатеринбурге составила в декабре 5 782 495 руб. за объект. При этом стоимость квартир равнялась в городе 53 384 руб. за кв.м.
Дороже всего недвижимость стоила в Центре города ограниченным улицами: Челюскинцев, Московской, Большакова, Белинского, Декабристов и Восточной. В данном случае средний уровень цен равнялся 80 тыс. руб. за кв. метр. Наименьшие цены были отмечены на окраинах, где стоимость квартир равнялась 40 тыс. руб. за кв. метр.
На этом фоне в иных районах города стоимость жилья варьировалась от 50 тыс. (Завокзальный, Сибирский, Уктус. Широкая речка, Синие камни, Новая Сортировка, Уралмаш) до 65 тыс. руб. (Аппаратный, Химмаш, Компрессорный, УНЦ, Елизавет, Лечебный, Шиный, Чермет).
В свою очередь наиболее дорогими типами квартир были квартиры в новостройках бизнес-класса. В данном случае средний уровень цен составлял 72 тыс. рублей за кв. метр. Значительно дешевле быликвартиры улучшенной планировки, чья стоимость составляла 60 тыс. руб. за кв. Чуть дешевле стоили «брежневки» и «хрущевки» которые продавались в среднем по 56 и 58 тыс. руб. за кв. метр.Полнометражные квартиры массовых жилищных серий 80-х и 90-х годов реализовывались по 55 тыс. рублей за «квадрат».
Между тем дороже всего квадратный метр жилья стоил в однокомнатных квартирах, где средний уровень цен составлял 68 тыс. руб. за кв. метр. В двух и трехкомнатных квартирах средний уровень цен составлял 61 тыс. руб. за кв. метр. В четырех и пятикомнатных квартирах стоимость «квадрата» равнялась 64 тыс. руб.
Строительство
В 2011 году в Екатеринбурге было построено около 1 млн. 50 тыс. кв. метров жилой недвижимости или 986 малоэтажных и многоэтажных жилых домов. Для сравнения в 2010 году жилья было построено на 24 тыс. кв. метров меньше. Тогда объемы жилищного строительства составили 1 млн. 26 тыс. кв. метров. В 2009 году в городе было возведено 816,53 тысячи квадратных метров жилой недвижимости. Всего же с 2005 по 2009 год в городе построили 4 млн 134,8 тыс. кв. м жилья.
На этом фоне доминируют в общих объемах строительства однокомнатные квартиры. Например, в 2011 году их было возведено 5549 единиц. Двух и трехкомнатных квартир было построено соответственно 3732 и 3021 единиц. Четырехкомнатных апартаментов построили 256.
В свою очередь к 2025 году в Екатеринбурге планируется построить 17.4 млн. кв. метров жилья. Из них 10 млн. кв. метров придется на многоэтажные жилые проекты. Еще 7 млн. кв. метров придется на малоэтажные жилые проекты. При этом наибольшие объемы жилья планируется возвести в микрорайоне «Академический» (9 млн. кв. метров). В ВИЗ-правобережном и районе Компрессорный построят соответственно 1.5 и 1 млн. кв. метров жилья. В Северном Химмаше планируется построить 450 тыс. кв. метров жилой недвижимости.
Прогнозы
На фоне общей неуверенности царящей на российском рынке недвижимости перспективы локального рынка Екатеринбурга выглядят значительно радужнее. Даже при весьма посредственном макроэкономическомсценарии в городе сохранится высокий спрос на жилье и как следствие дефицит предложения последнего. Растущие слабее спроса объемы строительства создают предпосылки для особо активного роста цен на первичном рынке недвижимости.
Единственной существенной угрозой для рынка жилой недвижимости Екатеринбурга являются спекуляции. Однако им будут предшествовать солидные объемы инвестиций, которые могут резко активизировать развитие местного рынка недвижимости.
Пока же рост его основных показателей базируется на здравых экономических принципах, что гарантирует динамичное развитие рынка недвижимости в среднесрочной перспективе.
