Покупка жилья. Как избежать подводных камней?

- Рынок недвижимости Елабуги представляют чуть ли не два десятка агентств недвижимости. Для небольшого города с восьмидесятитысячным населением – это довольно много. А объяснить подобное «изобилие» можно тем, что с 2002 года лицензирование деятельности в сфере операций с недвижимостью было отменено. Насколько мне известно, Российская гильдия риэлторов предлагала в качестве альтернативы сертификацию агентств недвижимости. Но, так как сертификация не является обязательной – практически все агентства в нашем городе успешно работают и без нее. И если раньше для клиента лицензия служила своеобразным свидетельством того, что он имеет дело с профессиональной фирмой, то теперь этого ориентира нет.

На мой взгляд, многое о риэлторе может сказать его общественная позиция. Поэтому для начала, убедитесь, что агентство, на которое вы делаете ставку, активно работает со средствами массовой информации - компаниям, ведущим открытый бизнес, как правило, скрывать нечего.

Так называемое «сарафанное радио» тоже никто не отменял. Не стесняйтесь — интересуйтесь у друзей-знакомых, которые не так давно приобрели (поменяли) жилье, у соседей, которые вчера переехали в ваш подъезд, с помощью какого риэлтора они осуществили сделку купли-продажи. Услышали о риэлторе только положительное? Работайте с ним.

Отмечу, что в штате наиболее солидных агентств недвижимости работают юристы. Кроме того, они имеют прочные партнерские отношения с банками, нотариусами, независимыми оценщиками и т.д.

- Заключать или нет договор между клиентом и риэлтерской фирмой?

- В Елабуге агентства работают по несколько отличной от крупных городов схеме. Здесь клиенты – как продавцы, так и покупатели, крайне редко идут на заключение агентского договора. К примеру, продавец квартиры обычно «выставляет» свою квартиру во все агентства недвижимости – продает ее в этом случае самый удачливый риэлтор. То же самое с покупателем – часто, чтобы найти себе подходящий вариант квартиры, он обходит чуть ли не все агентства. И я считаю это не совсем правильным и …этичным - ведь в этом случае и клиенты, и агентства недвижимости остаются без гарантий, т.к. ничем друг другу не обязаны.

- Сколько стоит работа риэлтора, и что она в себя включает?

- В среднем работа риэлтора в Елабуге стоит 25-30 тысяч рублей. Сумма эта чаще всего фиксированная и не зависит от стоимости объекта недвижимости. Т.е. и покупая домишко за шестьсот тысяч, и покупая коттедж за шесть миллионов, за услуги агентства вы платите фиксированную сумму. Насколько мне известно, агентства недвижимости в более крупных городах практикуют несколько иной подход. Там клиент оплачивает определенный процент от стоимости покупаемого жилья.

В любом случае, не стоит бросаться в объятия к риэлтору, который оценивает свои услуги в разы дешевле, нежели его ближайшие конкуренты. Профессиональный риэлтор должен объективно оценивать свою работу.

В работу риэлтора входит подбор вариантов интересующего объекта недвижимости, предрегистрационная комплектация и сопровождение документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (регпалату). Разумеется, иногда имеют место быть и различные вариации на тему: к примеру, кому-то из клиентов дополнительно необходимо помочь подготовить документы для банка, если он планирует приобрести жилье посредством ипотечного кредита. Но об этом чуть позже.

- Как правильно выбрать квартиру.

- Всегда помните о том, что даже самый добросовестный риэлтор заинтересован прежде всего в том, чтобы продать вам квартиру. А потому, при осмотре квартиры не нужно стесняться, а задавать как можно более вопросов обо всем: Когда был последний раз капитальный ремонт дома? Если это высокий этаж, бывают ли перебои с водой? Тепло ли зимой? Хорошие ли соседи? и т.д. Потом те же самые вопросы задайте ...соседям сверху и снизу. Вполне возможно, вы услышите много нового об этой квартире, подъезде, качестве поставляемых услуг и т.д.

Важно: Если вы покупаете квартиру в новостройке, поинтересуйтесь у продавца вопросом соблюдения санитарных и строительных норм при постройке здания. Некачественно смонтированная электропроводка, система вентиляции и отопления, неудовлетворительно качество строительных и отделочных материалов – все это впоследствии может неблагоприятно отразиться на ваших жилищных условиях.

Важно: Подавляющее большинство продавцов квартир заблуждается относительно готовности их документов на продажу, считая, что «все документы в порядке!» На деле часто выходит, что на руках у них, к примеру, только договор социального найма, т.е. квартира даже не приватизирована. Приватизация и оформление в собственность данной квартиры займут определнное время, а это значит, что продажа (покупка) квартиры будет отложена.

- Как правильно оформить ипотеку?

- В последние годы, в условиях растущего спроса на жилье возрастает потребность населения в заимствовании крупных денежных средств на приобретение жилья под доступные проценты. Удовлетворить эту потребность позволяет система ипотечного кредитования.

Прежде, чем приступить к выбору квартиры, которую вы планируете приобрести с помощью ипотечного кредита, необходимо определиться, какую сумму первоначального взноса вы можете предложить банку. Далее необходимо выбрать банк, с которым вы будете работать и наиболее удобную для вас схему кредитования. И только после того, как вы получите «одобрение» банка на ту или иную сумму кредита, и знаете, таким образом, сколько максимум должна стоить приобретаемая вами квартира, можно начинать подыскивать вариант. Как правило, банки дают два-три месяца на подбор желаемого объекта недвижимости, поэтому время у вас будет.

На мой взгляд, покупка квартиры через ипотечный кредит привлекательна тем, что «юридическую чистоту» квартиры банковские сотрудники (юридическая служба, служба безпасности) проверяют самым тщательнейшим образом.

К слову, залогом по ипотеке, как правило, является приобретаемое вами жилье, а потому собственником вашей квартиры до окончания выплаты ипотеки станет банк. Вы имеете право в ней жить, делать «евроремонт», но ни продать, ни подарить не сможете до тех пор, пока не расплатитесь с банком полностью.

- Что в себя включает работа риэлтора с банком?

- Обычно услуга риэлтора, который будет работать с банком, стоит дополнительных затрат со стороны клиента. И здесь правильным будет объяснить клиенту, что собрать документы для банка не так сложно — неважно обычная ли это ипотека или ипотека с использованием МСК. В любом случае, комплектовать документы для банка будете только вы, если вы не наделили риэлтора официальными полномочиями представлять ваши интересы во всех инстанциях (отдел опеки, ЖЭУ, РКЦ и т.д), т.е если вы не выдали ему нотариально заверенную доверенность. Так стоит ли переплачивать риэлтору только за то, что он сложит в папочку справки и документы, которые соберете вы сами и отнесет (отвезет) в банк?

- Можно ли справиться без риэлтора, покупая квартиру?

- Однозначно – да! Но, если вы чувствуете, что просто не можете или категорически не хотите вникать в непростую процедуру купли-продажи квартиры, то лучше доверить это профессионалам - не занимайтесь «самолечением»! Есть мнение, что приобретение квартиры по психологическому напряжению можно приравнять к прыжку с парашютом. И отчасти оно верно.

Вероника Ильина, журналист, риэлтор

специально для Автоградбанка, ноябрь 2010 г.