Геленджик. Обзор первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости. Сентябрь 2011
Анализ предложения
По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, совокупнаяжилая площадь первичного рынка многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г-к. Геленджик, по состоянию на конец 3 квартала 2011 г., составляет 288 850 кв. м. Отметим, что данный объем включает как возводимые новостройки, так и сданные в течение 2009-2011 гг., новсё ещё имеющие нереализованные квартиры (свыше 10 ед.).Объем рынка по сравнению со 2 кварталом 2011 г. возрос на 3,3% за счет закладки компанией «Служба недвижимости» проекта эконом-класса «Радуга» на 140 квартир по ул. Советская, 77.
При рассмотрении объема рынка по классам видно, что на сегодняшний день элитный сегмент представлен исключительно проектом «Сады Морей», который введен в эксплуатацию в апреле 2010 г. Он занимает 9,8% от общего объема предложения.
В бизнес-классе можно выделить пять проектов МЖС («Белая Невеста» в выборку не включалась в связи с ее длительной «заморозкой»): вторую очередь в рамках проекта «Морская Резиденция», «Альтис», «Пушкин», «Флагман» и «Акваторию».
При рассмотрении эконом и среднего классов важно обратить внимание на особенность рассматриваемого рынка — практически 2/3 «дешевого» предложения представлено малоэтажными (как правило, около пяти этажей) многоквартирными (как правило, не более 50 квартир) проектами местных «частных» застройщиков. В течение 1Q2010-1Q2011 в данных сегментах началась реализация части литеров в рамках микрорайонов «Северный» компании ЗАО «Кубанская Марка» и «Столичный Квартал» компании ФСК «Лидер», новостройки по ул. Грибоедова, 31. Среди высотных новостроек в эконом и среднем сегментах, строительство которых началось ранее 1 квартала 2010 г., можно выделить многоэтажный жилой комплекс в п. Дивноморское компании ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» и объект по ул. Тургенева, 43 компании СРФ «Гарант», проект «Сосновый бор».
Ценовая ситуация
Оценивая привлекательность городов на рынке недвижимости Черноморского побережья, наиболее перспективным после Сочи эксперты называют Геленджик. Среди конкурентных преимуществ этого курортного города - динамичное развитие городской и туристической инфраструктуры, экологичность. Именно поэтому в докризисный период наблюдался активный рост цен на недвижимость.
Средневзвешенная стоимость строящегося жилья в 2005 г. составляла 26 000 руб. за 1 кв. м, в 2006 г. – 33 000 руб. (+26,9%), в 2007 г. – 57 860 руб. (+75,3%), в сентябре 2008 г. – 88 140 руб. (+52,3%). Такой рост цен во многом объясняется высоким спросом на жилье при недостаточных для удовлетворения потребностей рынка объемах строительства.
Кризис отразился на ценах первичного рынка МЖС г-к. Геленджик. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м с сентября 2008 г. снизилась на 13,2%. При рассмотрении ее динамики в течение 1Q2010-1Q2011 видно, что она упала еще на 5,4%. Однако это падение является в большей степени номинальным, и его основной причиной является увеличение предложения в «дешевых» (эконом и среднем) сегментах. Во 2 квартале 2011 г. цены возросли до 77 784 руб. (+1,7%).
В 3 квартале 2011 г. произошла небольшая отрицательная коррекция цен (-0,7%).На это повлияло снижение цены продажи 1 кв. м в эконом-классе. Например, в объекте компании СРФ «Гарант» по ул. Тургенева на 19,2%. Данная мера направлена на активизацию спроса, который оценивается в отношении данного проекта как невысокий (объект введен в 1 квартале 2010 г., но по-прежнему имеет нереализованные площади), и реализацию последних 8 квартир (22,2% от их общего количества). Проектом, также оказавшим значительное влияние на снижение средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г-к. Геленджик, стала «Радуга». Ее выход и открытие продаж состоялись в 3 квартале 2011 г. по цене от 41 000 до 55 000 руб. за 1 кв. м, что практически в 1,5 раза ниже среднерыночной величины. К новостройкам, в которых в рассматриваемый период произошло повышение реальное или номинальное (за счет полной реализации «дешевых» типов квартир) цен, можно отнести: «Сосновый бор», микрорайон «Северный», микрорайон «Столичный Квартал», вторая очередь в рамках проекта «Морская Резиденция», «Пушкин».
Динамика средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС Геленджика, 2005-3 квартал 2011 г., руб.
Источник: собственная база объектов первичного рынка МЖС г-к. Геленджик компании MACON Realty Group
Анализ спроса
На сегодняшний день спрос является в значительной мере эластичным к изменению цены. Потенциальные покупатели, как правило, располагают суммой, не превышающей 5,0 млн. руб., в связи с чем останавливают свой выбор на 1-комн. квартирах наименьших площадей в проектах эконом и среднем классах. Именно эти проекты в кризисный и посткризисный периоды сохраняют самые высокие темпы продаж.
При анализе потребительских предпочтений на первичном рынке МЖС г. Геленджик видно, что востребованными являются квартиры до 100 кв. м. Это сопряжено с двумя причинами. Во-первых, с целямиприобретения квартир. Большая часть из квартир в докризисный период приобреталась в качестве «летней резиденции». Покупатели, которые подбирают квартиры именно с этими целями, не хотят приобретать «лишние» квадратные метры в связи с краткосрочным пребыванием в квартире в течение года. Многие сделки также носили инвестиционный характер. Инвесторы, как правило, приобретают квартиры малой площади, потому что они имеют наименьший срок экспозиции при дальнейшей перепродаже. Второй причиной низкой ликвидности больших квартир являются высокие цены на первичном рынке МЖС г-к. Геленджик.
По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, общее количество сделок на первичном рынке МЖС г. Геленджик превысило на 85,9% показатель за 4Q2008-2009. Тренд к наращиванию количества сделок продолжился и в 2011 г.
Тенденции и перспективы
На первичном рынке МЖС г-к. Геленджик в течение 2010 г. — первых 9 мес. 2011 г. произошел ряд положительных сдвигов. Во-первых, объем предложения увеличился более чем в два раза — с 127 735 кв. м до 288 850 кв. м. Наращивание количества новостроек происходило преимущественно в эконом и среднем сегментах. Закладка проектов МЖС именно в этих сегментах ожидается и в краткосрочной перспективе.
При рассмотрении динамики цен видно, что их падение остановлено в 2010 г. С этого периода и по сегодняшний день «ценник» незначительное изменился. Произошло его снижение на 2,7%, сопряженное преимущественно с повышением доступности жилья на первичном рынке МЖС г-к. Геленджик за счет закладки новых проектов эконом– и среднего классов (их цена традиционно ниже среднерыночного значения).
Прироста количества сделок в 4 квартале 2011 г. по сравнению с 3 кварталом 2011 г. не ожидается — традиционное «затишье» спросав данный период года.
Справка о компании:
MACON Realty Group – это один из наиболее успешных региональных консультантов рынка недвижимости в России и безусловный лидер на территории ЮФО по количеству реализованных проектов. За 4 года работы компания проконсультировала более 150 проектов общей площадью около 6 000 Га и завоевала доверие крупнейших российских и международных участников рынка. Специализация MACON Realty Group – это развитие крупных территорий, а также консалтинг в сфере курортной недвижимости.
