Краткий обзор рынка организованных коттеджных поселков Геленджика. Сентябрь 2011
Анализ предложения
На сегодняшний день в г-к. Геленджик введен один коттеджный поселок (КП), шесть строятся и три находятся в стадии проектирования (два из них выставлены целиком на продажу в качестве инвестиционного предложения). В апреле 2010 г. объем предложения расширился за счет проекта «Маяк». За первые 9 мес. 2011 г. строительство новых коттеджных поселков не начиналось.
Характеристика существующих и строящихся организованных КП г-к. Геленджик
Источник: собственная база организованных коттеджных поселков г-к. Геленджик компании MACON Realty Group
Ценовая ситуация
На сегодняшний день средняя цена 1 сот. земельных участков в рамках КП Геленджика составляет 1 583 333 руб., что на 40,7% превышает значение на 09.2008. Необходимо отметить, что данный прирост в большей степени обеспечен за счет открытия продаж земельных участков (ЗУ) в проекте «Маяк» по цене, превышающей среднее значение на данный тип недвижимости на рынке — от 1,5 до 3 млн. руб. за 1 сот.
В 3 квартале 2011 г. цена 1 кв. м в апартаментах в среднем составляла 63 625 руб. (-33,0% по отношению к значению на ). Отметим, что реальное снижение цен на апартаменты за 3Q2008-3Q2011 было меньшим. В сентябре 2008 г. продажа апартаментов велась только в проекте «Торик» по средней цене 95 000 руб. за 1 кв. м. На сегодняшний день апартаменты реализуются и в «Торике» по средней цене 1 кв. м, равной 80 750 руб. за 1 кв. м, и в «Легенде» по средней цене, равной 46 500 руб. за 1 кв. м.
Цена 1 кв. м в таунхаусах составляет 46 774 руб., что на 22,7% ниже показателя на 09.2008. Также как и в апартаментах реальное снижение цен на таунхаусы в течение 3Q2008-3Q2011 было меньшим. В сентябре 2008 г. продажа апартаментов велась только в проекте «Династия» по средней цене 60 500 руб. за 1 кв. м. На сегодняшний день апартаменты реализуются и в «Династии» по средней цене 1 кв. м, равной 43 997 руб. за 1 кв. м, и в «Кедровой Роще» по средней цене, равной 46 774 руб. за 1 кв. м.
В среднем минимальная цена продажи котеджей, по состоянию на 3 квартал 2011 г., на рынке организованных КП г-к. Геленджик составляет 15,1 млн. руб. (для корректного определения цены продажи коттеджей из выборки исключены вилы в рамках элитного проекта Апарт-отель «Солнце»). По сравнению со значением напроизошел прирост показателя на 11,4%, во-первых, за счет полной реализации коттеджей в проекте «Кедровая Роща», минимальный бюджет продажи которых был ниже среднерыночного значения (16,0 млн. руб.). Во-вторых, за счет снижения цен в Green Wood. Ранее минимальный бюджет продажи коттеджа в нем составлял 18,9 млн. руб., сейчас — 17,0 млн. руб.
Анализ спроса
В докризисный период недвижимость в рамках организованных коттеджных поселков г-к. Геленджик пользовалась спросом. Данный факт подтверждается долей проданных объектов, которая, на начало кризисного периода составляла около 30% (по состоянию на 3 квартал 2011 г.— 40,6%).
При рассмотрении причин, повлекших за собой колоссальное сокращение объема спроса, во-первых, необходимо обратить внимание на снижение платежеспособности целевой аудитории, а, во-вторых, на цели покупки недвижимости в рамках КП. Категория покупателей, которая ранее формировала основной объем спроса (приобретала недвижимость в проектах КП в качестве «летней резиденции» и объекта инвестирования), выбрала выжидательную позицию, отложив свое решение о покупке на неопределенный период времени.
Начиная с 2010 г.активность потенциальных покупателей на рынке жилья г-к.Геленджик стала возрастать. Однако наиболее активно на рынке МЖС, который по сравнению с рынком организованных КП имеет меньший бюджет продажи объектов недвижимости (косвенное свидетельство сохраняющейся сниженной платежеспособности потенциальных покупателей. Некоторые девелоперы организованных КП г-к. Геленджик оперативно отреагировалина данный тренд, снизив цены или предложив покупателям более «дешевые» типы недвижимости. Например, в концепции «Легенды» произошли изменения, заключающиеся во включении в его состав апартаментов. На сегодняшний день ведется строительство входной группы и шести трехэтажных многоквартирных жилых комплексов: пяти, включающих по восемнадцать 1-комн. квартир и одного, включающего двенадцать 2-комн. квартир (итого: 102 квартиры). Их возведение началось в июне 2011 г. и продолжается, как отмечено ранее, по сегодняшний день. За 4 месяца продано 14 апартаментов, что является хорошим показателем. Отметим, что на сегодняшний день цена 1 кв. м апартаментов находится в диапазоне от 38 000 до 55 000 руб. в зависимости от площади и видовых характеристик.
Тенденции и перспективы
В Геленджике рынок организованных коттеджных поселков постепенно восстанавливается после кризиса. Данный факт подтверждается активными строительными работами во всех проектах, постепенным наращиванием количества сделок. По нашим оценкам, в таком направлении рынок продолжит развиваться и в краткосрочной перспективе (4Q2011-1Н2012). Однако резкого «всплеска» активности потенциальных покупателей и колоссального роста цен в рассматриваемый период ожидать не стоит.
Справка о компании:
MACON Realty Group – это один из наиболее успешных региональных консультантов рынка недвижимости в России и безусловный лидер на территории ЮФО по количеству реализованных проектов. За 4 года работы компания проконсультировала более 150 проектов общей площадью около 6 000 Га и завоевала доверие крупнейших российских и международных участников рынка. Специализация MACON Realty Group – это развитие крупных территорий, а также консалтинг в сфере курортной недвижимости.
