Рынок недвижимости Геленджика устойчив благодаря отсутствию доминирующего количества спекулянтов
Цены
В апреле средняястоимость квартир в Геленджике снизилась на 0.15% до 61 911 руб. за кв.м.При этом частные дома в городе подешевели на 0.28% до 16 257 051 руб. за объект.Апрельская стоимость жилья фактически на 10-13% меньше чем в 2008 году, когда средний уровень цен составлялв Геленджике72 тыс. руб. за кв. метр.Анализируя ценовую динамику последней пятилетки можно сказать, что стремительный докризисный рост цен сменился в кризис плавным снижением стоимости недвижимости. Последнеенив коей мере не изменило разрыв цен между различными сегментами жилой недвижимости города.В настоящий момент средняя стоимость элитного жилья в городе, достигает средних 200 тыс. руб. за кв. метр, чтопрактически в 3.5 раза выше среднего уровня цен.Это обуславливается тем, что незначительные объемы предложения элитного жилья не способны содействовать общему росту средних цен на жилье.
Предложение
На этом фоне большая часть предложения на вторичном рынке недвижимости относится к жилью эконом класса.В свою очередь среди новостроек традиционно доминирует средний класс, вбирающий в себя до 60% от общего объем строительства. На эконом-класс в данном случае приходится лишь около 20% предложения. В свою очередь жилье бизнес-класса и элитное жилье составляют примерно 10 и 8% городских новостроек. Стоит отметить, что элитного жилья в городе очень мало и зачастую к нему незаслуженно относят объекты соответствующие лишь бизнес-классу.Например, в Геленджикенасчитывается лишь три объекта максимально соответствующих высшему уровню классности. Речь идет оЖК «Солнце» (компания «Стивилон»), ЖК «Жемчужина» (компания «Инсигма групп») и ЖК «Сады Морей» (компания «Отель Девелопмент»).
При этом сравнительно не большие объемы строительства, активизация которого наметилась лишь в последние годы,пока не способны повысить классность жилья на вторичном рынке недвижимости.
В свою очередь наибольшая часть квартир на первичном рынке недвижимости предлагается в Центре города. Здесь находится около 35-40% от общего количества экспонируемого жилья. Вторым по значимости районом застройки является Толстый мыс, вобравший в себя около 30% от общего объема предложения новостроек.На третьем и четвертом месте по объемам предложения находятся район аквапарка «Бегемот» и район Парус. В них сосредоточено соответственно 22% и 5% новостроек. Менее всего жилья на первично рынке недвижимости экспонируется в поселке Дивноморское. На него приходится лишь 3-5% от общего объема предложения.
На этом фоне возведение организованных коттеджных поселков ведется в городе децентрализовано. Да и количество самих поселков находящихся на стадии строительства и проектирования достигает всего лишь шести. Речь идет о поселках «Гринвуд», «Торик», «Кедровая Роща», «Лемурия», «Дивноморское», «Династия».Данные новостройки возводятсяв районе Тонкого мыса, Дивноморского, Кабардинке, ул. Луначарского и ул. Туристической.
В общей структуре загородной недвижимости Геленджик доминируют апартаменты, составляющие около 40% от общего объема предложения. Вслед за ними следуют коттеджи и виллы, занимающие примерно по 28% рынка. На таухаусы приходится около 3.5-4% предложения. Вместе с тем рынок загородной недвижимости города отличается значительным количеством домовладений возводимых на территории того или иного организованного поселка. Так при средних30 домах в КП на Черноморском побережье близлежащие к Геленджику проекты обладают следующим количеством жилых домов: «Green Wood» - 42 ед, «Легенда» - 117 ед., «Кедровая Роща» - 119 ед.,«Торик» 296 ед..
В целом же при общих объемах строительства в размере 15-200 тыс. кв. метров жилья, Геленджик обладает предложением на первичном рынке жилья в два раза меньшим, чем в Анапе и в семь раз меньше чем в Сочи.
Спрос
Геленджик - курортный город, вследствие чего около 70% покупающих жилье в городе являются иногородними. Из них на жителей Москвы и Севера РФ приходится около 52%и 28% соответственно. Еще 20-22% жилья в Геленджикеприобретают жители Красноярска. Меньшую долю спроса на рынке составляют местные жители, традиционно приобретающих лишь около 10% местной недвижимости.
На этом фоне наиболее активно иногородние покупатели недвижимости в городе выбирают одно или двухкомнатные квартиры в домах эконом или среднего класса. Вместе с тем кризис несколько активизировал покупку больших и дорогих апартаментов, что связывается с желанием состоятельных граждан сохранить свои накопления, инвестировав их в недвижимость.
Между тем для использования во время отпуска жилья в Геленджикепокупают около 40% покупателей. В свою очередь в инвестиционных целях жилье покупает около трети всех граждан. Такое же количество граждан приобретают жилья для постоянного проживания.
В структуре загородного жилья наибольший спрос (35-40%) приходится на коттеджи. Таунхаусы покуют 30% покупателей. Еще 10% сделок приходится на виллы. В свою очередь 20% заключаемых сделок приходится на апартаменты.
Прогнозы
В дальнейшем в Геленджике будут расти объемы строительства элитной недвижимости, чтобудет содействовать повышению средней стоимость жилья. Помимо этого городбудет наращивать общие темпы строительства. С учетомданной тенденции предложение на первичном рынке недвижимости будет расти.В настоящий момент цены на жилье в Геленджике стабилизировались. В дальнейшем их рост будет незначительным,но последовательным.В целом же рынок недвижимости Геленджика сохранит устойчивость благодаря курортному статусу и отсутствию доминирующего количества спекулянтов.
