Ипотека в новостройках

1. Далеко не каждый банк кредитует заемщика, приобретающего квартиру в строящемся доме. Поэтому если вас заинтересовала конкретная строительная площадка, то вам необходимо выяснить у застройщика в каких банках аккредитован застройщик и объект, и аккредитован ли он вообще. Требования у банков к застройщикам достаточно серьезные. Основные- соблюдение 214 ФЗ и степень готовности объекта. Она должна быть не менее 50%. То есть половина дома должна быть уже построена. Однако некоторые банки (например ВТБ-24, Сбербанк) взаимодействуют с некоторыми застройщиками как стратегические партнеры. И по таким объектам кредит на льготных условиях (например 9,9% годовых) предоставляется и на начальной стадии строительства. Кроме того есть проекты, в которых банки участвуют как инвесторы. В таких объектах также можно купить квартиру по более выгодной процентной ставке и на ранней стадии строительства. Поэтому первое, что следует сделать- это по возможности собрать информацию о потенциально привлекательных для приобретения объектах- застройщик, цена, район, срок сдачи, стадия строительства, аккредитация в банках.

2. Процентная ставка до сдачи дома в эксплуатацию выше (в среднем на 3%), чем ставка которую вы будете выплачивать после завершения строительства. Это нормально. То есть пока дом достраивается вы будете платить больше.

3. Банки не кредитуют частных застройщиков. Многие думают: «О! В рекламе написано- квартиры от 700 тыс. рублей! Я слышал, что первоначальный взнос в ипотеку- 10%. То есть мне нужно всего 70 тыс. рублей и я могу купить квартиру в ипотеку!». Это не так. Частные застройщики (большая часть) строят не по 214 ФЗ, с нарушениями. Поэтому банки при всем своем желании не могут помочь заемщикам, желающим приобрести квартиру в таком доме. Купить такую квартиру в ипотеку можно только если дом уже сдан и получено свидетельство на квартиру (чаще всего по решению суда). Либо только если застройщик соглашается взять предоплату и «застолбить» за вами определенную квартиру. Тогда вы вносите предоплату, ждете когда достроится дом и только потом идете в банк со всеми документами. Либо берете простой потребительский кредит. Но, естественно по нему ставки выше- от 15 до 25%.

4. Квартиры в новостройках зачастую могут продаваться от подрядчиков либо от инвесторов. Подрядчики- это организации с которыми застройщик расплатился квартирами. Инвестор- юридическое или физическое лицо, которое выкупило квартиры на начальной стадии с целью последующей перепродажи и получения прибыли. Если вы нашли интересную для вас квартиру от такого собственника обязательно позвоните в банк и уточните, выдадут ли вам кредит по этой конкретной сделке. Потому что бывает так что и застройщик аккредитован и дом интересен, но банк по программе не устраивает собственник- подрядчик как физическое лицо либо форма договора, которую использует инвестор- юридическое лицо.

5. Юридические нюансы. От банка, от программы и от личности конкретного кредитного инспектора зависит насколько быстро и без проблем пройдет ваша покупка. Процесс этот увы чаще всего не быстрый (несмотря на декларацию некоторых банков о сроках принятия решения по кредиту). Все документы проверяйте. Уточняйте у кредитных инспекторов полный перечень документов, просите точно рассчитать вам стоимость страховки. Потому что зачастую первоначальное обозначение: «Примерно 14 тыс.» заканчивается суммой в 25 тыс. рублей. Не стесняйтесь переспрашивать, уточнять, просить.

Какие документы необходимы?

- Заполненное заявление-анкета (по форме Банка).

- Паспорт заемщика/созаемщика(ов)/поручителя(ей)/залогодателя(ей) (предъявляется).

- Документы по предоставляемому залогу (в соответствии с требованиями Банка).

- Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика/поручителя (для клиентов, не получающих заработную плату (пенсию) на счет, открытый в Банке).

Банк учитывает доход по основному и дополнительному месту работы, доходы от предпринимательской деятельности и занятий частной практикой, пенсию (в т.ч. досрочно назначенную по старости, за выслугу лет), и иные источники, разрешенные законодательством (сдача в аренду недвижимого имущества, вознаграждения от использования интеллектуальной собственности и по договорам гражданско-правового характера)

Внимание! Если вы не можете никак подтвердить свои доходы, то вы можете открыть счет в банке (Сбербанк) и в течение 6 месяцев ежемесячно вносить определенную сумму, которая по итогам полугодия и будет подтверждением Вашей платежеспособности по ежемесячным кредитным выплатам.

- Документы по кредитуемому жилому помещению (могут быть предоставлены в течение 120 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита)

Требования к заемщикам.

Возраст на момент предоставления кредита- не менее 21 года

Возраст на момент возврата кредита- 75 лет

Стаж работы- не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет (например- Сбербанк) Или в ВТБ- 24, например, общий трудовой стаж должен быть более одного года. В случае смены места работы трудовой стаж по последнему месту может составлять 1 месяц с момента истечения испытательного срока

Привлечение созаемщиков- В качесте созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более 3 человек, доход которых учитывается при расчете максимальной суммы кредита. То есть молодая семья вполне может привлекать своих родителей как созаещиков. При этом супруг или супруга титульного заемщика является созаемщиком вне зависимости от платежеспособности и возраста (если иное не прописано в брачном договоре). При этом ипотечный кредит могут получить как наемные работники, так и владельцы бизнесов или частные предприниматели. Основной причиной отказа является суждение банка о том, что как занятость заемщика, так и его доход нестабильны или непрозрачны, и он не сможет своевременно осуществлять платежи по ипотечному кредиту. Иными словами, отказывая, банки полагают, что вероятность потери занятости достаточно велика, а вероятность сопоставимого трудоустройства слишком мала для надлежащего исполнения обязательств.

Текст: Ольга Проценко