Повлияет ли рост курса доллара на цену недвижимости?
Дело в том, что в 90-е годы стоимость недвижимости «привязали» к доллару. Все мы помним объявления в печатных СМИ с долларовыми ценами. И действительно, колебания курса доллара не могли не оказывать влияние на рынокнедвижимости.Итак продолжалось достаточно долго. Однако абсурдная ситуация, когда цены на недвижимость в России привязаны к валюте другой страны разрешилась. И уже с середины 2000х цены на недвижимость стали обозначаться в рублях.
Недвижимость и экономика.
Согласно законам экономики цена формируется исходя из соотношения спроса и предложения. В случае с недвижимостью, отдельно обозначим понятие- платежеспособный спрос. То есть спрос на улучшение жилищных условий , безусловно есть практически у каждой семьи, а возможность их улучшить (то есть платежеспособный спрос) есть далеко не у каждого. За счет развития ипотечного кредитования, понижения процентных ставок, упрощения условий выдачи кредитов увеличивается количество людей способных приобрести жилье, пусть и выплачиватьза него многолетний кредит. Получается, что чем стабильнее ситуация в экономике, тем лояльнее банки по отношению к выдаче кредитов, тем больше покупателей на рынке недвижимости. Чем больше потенциальных покупателей на рынке недвижимости- тем больше спрос. И если предложение (то есть количествоквартир на рынке конкретного города) остается неизменным, то растет цена. Если количество квартир на рынке увеличивается в меньшем объеме чем количество потенциальных покупателей, то цена опять же растет. Мировой экономический кризис привел к тому, что банки по факту свернули ипотечные программы. И на рынке остались только покупатели с наличными средствами. А их естественно было меньше, чем объем предложения. Поэтому цена на недвижимость снизилась. Конкретно в Краснодаре для сравнения стандартная однокомнатная квартира выставлялась на продажу до кризиса по цене 2 млн. А в пик снижение цены такая же квартира продавалась за 1 млн. 400 тыс.
Специфика рынка недвижимости.
Рынок недвижимости инертен. Кризис начался в 2008, но только через несколько месяцев в 2009 году мы увидели фактическое снижение цены на недвижимость. (по Краснодару).То есть изменения в экономической ситуации отражаются на цене недвижимости далеко не сразу, а спустя время.
Колебания, происходящие на валютном и фондовых рынках не оказывают влияния на цену недвижимости. Между тем на цену предложения оказывает влияние «паника в головах». Так многие задавались вопросом: «А что будет с ценами на недвижимость после выборов?» И некоторые мнения начинают сеять определенное настроение в обществе. Так формируется общественное мнение, которое безусловно оказывает влияние на ситуацию.
Ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов неизбежно влечет к сокращению объемов сделок. А каждая сделка придает импульс рынку. Так продавец одной квартиры, который покупает ипотечный покупатель в свою очередь также покупает другую недвижимость. Тем самым рынок живет. Происходит процесс купли- продажи.
К вопросу о колебаниях…
Давайте порассуждаем. Колебания на валютном рынке происходят постоянно. При этом в каждом регионе и городе России цена по прежнему сформирована, исходя из соотношения «спрос- предложение». И регулируется индивидуально в зависимости от экономической ситуации в городе. Учитывается естественно общая тенденция стабильности по стране (имеется в виду продолжение лояльной политики банков по отношению к заемщикам). То есть только при устойчивых тенденциях ухудшения экономической ситуации, при устойчивом снижении платежеспособного спроса мы увидим понижение цены. При этом рынок недвижимости среагирует не сразу, учитывая его специфику .
Что происходит сегодня в головах людей?
Конкретно в Краснодаре на сегодняшний день тенденции весьма противоречивы. Так продавцы объектов в новостройках- физические лица (инвесторы) «выбрасывают»на рынок свои объекты по цене совсем не такой как планировалиранее. Приобретенные, например за 1 млн. 600 тыс. квартиры на этапе фундамента частные инвесторы планировали продать за 2 млн. руб., а продают за 1 млн. 850, 1 млн. 900 тыс. Приобретенные за 2 млн. 200 тыс. двухкомнатные квартирыпродают за 2 млн. 500 тыс. (при желанной цене продажи 2 млн. 800 тыс.) Можно сколь угодно говорить об «аппетитах» частных инвесторов, однако тенденция налицо- вложения в первичный рынок по прежнему выгодны, но не оправдывают ожидания частных инвесторов на 100%. Предполагали одно- а получают по факту другое.
При этом в крайне необычном для июля месяце оживлении находятся покупатели недвижимости. Наблюдается спешка, а у некоторых и паника- «купить быстрее что есть пока это есть!!!»
Мнения экспертов.
Московские эксперты в один голос заявляют, что цены на российское жилье с 2007 года устанавливаются в рублях, поэтому они не подвержены колебаниям в связи с изменением курсов валют. При этом также отмечают, что если ситуация в экономике будет ухудшаться и это превратиться в тенденцию, то спустя некоторое время мы увидим отражение ситуации на рынке недвижимости.
Текст: Ольга Проценко
