Рынок недвижимости Краснодара: итоги 2011

Темой года на рынке недвижимости г. Краснодара стал вопрос частных застройщиков. Проводились совещания с главой города, ситуация активно муссировалась в СМИ. На сайте Администрации появилась карта с самовольно возводимыми объектами, к концу этого года на «доске» позора окажутся риэлторы, на которых пожалуются клиенты квартир в самовольно построенных многоэтажках.Граждане, занявшие активную гражданскую позицию постоянно информируют по горячей линии о начале строительства под их домами многоквартирных домов. Сделано вроде много. А между тем все продолжается. И реально, если учесть что 90% частных застройщиков строят свои объекты с нарушением действующего законодательства, то становится вообще непонятно что с этим делать. То ли законы менять, то ли блокировать стройку на стадии фундамента. В любом случае на стадии фундамента непонятно, сколько этажей собирается возвести застройщик. То ли застройщиков контролировать, то ли взаимодействовать с ними? И если взаимодействовать, то как? И если контролировать, то может быть не только застройщиков? Потому как снос самостроев, это нереально жестоко для непосредственных жильцов этих домов. Люди копили- копили, продавали свою недвижимость в других городах, приехали в Краснодар, «купились» на рекламу и приобрели недорогую квартирку в самострое. А потом под снос? А потому на улицу? При этом открой любую газету, посмотри на бегущую строку внизу экрана, зайди в поисковик в интернете- и ты попадешь на информацию о недорогих квартирах от частных застройщиков. Слухами полнится земля- «Будут сносить или нет? В бюджет заложили деньги на сносили нет?» Между тем район ул. Солнечной продолжает застраиваться, ценовая политика у таких застройщиков более чем привлекательнаяот 20 тыс. рублей за квадратный метр. И для покупателей во многих случаях решающим фактором выбора является цена. Что будет посмотрим в 2012… И вряд ли в этом случае сердце успокоится.

Ипотека

О цифрах 2011 можно буде говорить в январе, после подведения итогов. Однако и без цифр можно заметить возвращение к докризисным объемам или даже новым рекордам. Обновлению рекордов способствуеттот факт, что ипотека стала доступней. Впервые за всю историю наблюдений за рынком жилищного кредитования средняя ставка по рублевым займам опустилась ниже 12%. По данным Центробанка России, в сентябре кредиты на покупку квартир выдавались в среднем под 11,6% годовых. Такого не было даже до кризиса. Первоначальный взнос в размере 10% также порадовал краснодарских заемщиков.

Банки вернулись на первичный рынок. Аккредитуются новые застройщики, новые объекты. Учитывая рост цен для многих ипотека не первичном рынке становится единственным возможным способом купить жилье в новостройке. Ставки на первичном рынке Краснодара в среднем- 13%. Однако в этом году ряд партнерских соглашений между банками и застройщиками привел к созданию по факту новых продуктов в линейке ипотечных кредитов- «кредит на квартиру в новостройке от 9,5%»

По данным ЦБ, ставка по рублевым кредитам, предоставленным в октябре, составила 11,6% годовых, что является минимальным уровнем. Годом ранее кредиты предоставлялись по ставке 13,5%. По кредитам в валюте, предоставленным за девять месяцев текущего года, ставка составила 9,6% годовых (в прошлом году - 11,3%), что стало также абсолютным минимумом.

При этом, как показывает статистика Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), "порядка 85% заемщиков благополучно вернулись в платежный график и успешно обслуживают свои ипотечные кредиты".

Общая сумма просроченной задолженности выросла за 9 месяцев, по данным ЦБ, до 44,4 млрд рублей. В то же время благодаря продолжающемуся росту общей задолженности по ипотеке (1 трлн 377 млрд рублей) доля просроченных кредитов в их общей сумме к 1 октября текущего года снизилась до 3,2% с 3,7% в начале года.

Слухи о сворачивании ипотечных программ в связи с новым витком мирового кризиса, возникшие еще летом 2011 банкиры не комментировали и продолжили разработку новых программ и работу по увеличению количества выданных кредитов. Чем сердце успокоится по поводу слухов о грядущей новой волне кризиса в сфере ипотечного кредитования в 2012- посмотрим в 2012. Уж очень завязаны в мировой финансовой системе все участники.

Новостройки

Здесь все просто и ясно с самого начала года. Полнейший дефицит однокомнатных квартир «эконом- класса» в высокой степени готовности. И не только в классе «эконом». И не только в высокой степени готовности. Однокомнатные квартиры от надежных, позитивно показавших себя и в период кризиса застройщиков (Нефтестройинтустрия- Юг) в 2011 году предлагались со сдачей в 2013.Ничего удивительного. Однокомнатные квартиры- традиционно- самый ликвидный товар. Одновременно, однокомнатные квартиры- возможность инвестировать выгодно с минимальными вложениями (по сравнению с двухкомнатными). Не секрет, что на разнице в цене между квартирой на стадии фундамента и квартирой на сдаче играют как частные так и крупные инвесторы.

На рынок вышли новые девелоперы- во втором квартале 2011 г. дочерней компанией ставропольского девелопера (ООО «ЮгСтройИнвест Кубань») началось строительство комплексного проекта застройки территории «Панорама в районе ул. Восточно-Кругликовская.

С районами тоже все очень интересно. Массовая застройка в районе ул. Восточно- Кругликовской, Черкасской, Московской далека по предложению новостроек в Центре или в тех же Черемушках. Спрос на первичное жилье в этих районах явно неудовлетворен.

В 1 квартале 2011 г. прослеживался незначительный рост цен. В течение летнего периода 2011 г.рост цен. Осенний рост активности потенциальных покупателей в сентябре 2011 г. повлек за собой повышение цен в ряде ликвидных новостроек. Цены на ликвидные объекты с начала прошлого года выросли от 36 тыс. руб за м2 до 39-40 тыс. руб. Интересно то, что многие застройщики стали считать цену квартиры в зависимости от этажа. Чем выше, тем дешевле. Чем сердце успокоится? На первичном рынке в 2012 можно предположить (в связи с постоянно растущим спросом) рост цены на все объекты (не долгострои).

Вторичный рынок

Относительный покой и отсутствие явных потрясений тем не менее показали к концу года рост цены, который в течение года не очень- то и заметен. И лишь в конце сравнивая подобные объекты, мы понимаем, что цены выросли. 2010 однокомнатные за 1 млн. 600 тыс. руб.в 2011 превратились в квартиры за 1млн. 800 тыс. руб. (подобные объекты).

Текст: Ольга Проценко