Обзор рынка недвижимости Красноярска: цены, ипотека, строительство, прогнозы

Красноярск - административная столицаодноименного края и крупнейший экономический центр Центральной и Восточной Сибири. При площади в 348 кв. км. город обладает жилым фондом в 63 млн. кв. метров и населением в 972.8 тыс. человек.Откладывая половину своего дохода, красноярская семья будет копить на жилье в среднем 7.5 лет. Это обуславливается средней стоимостью квартир в размере 1.2 млн. рублей и таким же доходом семьив размере 30 тыс. руб. в месяц. Примечательно, что строящие данное жилье строители получают в Краснодарском крае в среднем 23281 рубль в месяц, что является наибольшим показателем в Сибири.

На этом фоне средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра жилья в городе (без учета индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств) составляла в 2010 году 33 тыс. 955 рублей, что на 8% больше чем в 2009.

Вместе с тем наиболее активно жилищное строительство в городе ведется на левом берегу Енисея. Здесь же находится исторический центр города, и располагаются наиболее престижные объекты жилой недвижимости.Последняя состоит из домовэконом-класса, класса комфорт и бизнес-класса. Элитного жилья соответствующего общепризнанной мировой классификации в городе нет. Сделав отступление отметим, что такая же ситуация наблюдается и во Владивостоке. В дальнейшем доминирование левобережной части города продолжится. Это обуславливается тем, что в данной части под строительство пригодно 70-80% побережья. В то время как в правой части Красноярска застроить можно не более трети имеющейся земли.

То, что является общим для обеих частей города так это возрождение ипотечного кредитования и долевого строительства. В 2010 году около 50% жилья приобреталась при помощи ипотеки и «материнского капитала». Годом ранее данный показатель не превышал 40%. Примерно же столько в отдельных жилищных комплексах приходится на квартиры, купленные по договорам долевого участия, что является достаточно высоким показателем в условиях посткризисной экономики.

На этом фоне сам красноярский рынок недвижимости начинает медленно восстанавливаться после кризиса. В городе возобновляется реализация приостановленных жилищных проектов, растут инвестиции в строительство, и повышается спрос на обучение риэлторов. Помимо этого в Красноярске улучшились условия кредитования. В городе появились ипотечные программы со средней процентной ставкой в 10.5%, с низким первоначальным взносом или вообще без него.

При этом в целом развитие ситуации на рынке недвижимости последние 18 месяцев происходило по следующей схеме. С начала после периода затишья активизировался спрос, через два-три месяца это привело к увеличению сделок, а еще через четыре-пять месяцев начался рост цен.Драйвером последних стали повысившийся спрос и недостаточные объемы строительства.

Более детально с ценовой динамикой за последние три года можно ознакомиться на трех нижеизложенных диаграммах составленных Красриэлт.

Стоимость строящегося жилья. Данные за период с 08.2006 по 12.2010

Стоимость готового жилья. Данные за период с 08.2006 по 12.2010

Ипотека

На фоне растущих цен стоимость ипотеки в городе наоборот сокращается. Так средняя процентная ставка кредитов предоставляемых для покупки нового жилья составляет 12%. Жилье на вторичном рынке недвижимости можно купить за 13%. Минимальная стоимость кредитования составляет 10.5%. Годом ранее стоимость кредитования составляла в в двух первыхслучаях около 18% годовых.

Снижение ставок сопровождается увеличением количества банков осуществляющих ипотечное кредитование. Так с 25 в 2009 году это значение выросло до 31 в 2010 г.Размер ипотечного кредита в Красноярске колеблется от 850 тыс. до 15 млн. рублей. При этом за первое полугодие 2010 года в городе было выдано ипотечных займов на сумму в 650 млн. рублей.

Спрос и предложение

За счет заемных и собственных средств красноярцы сянваря по август 2010 года приобрели жилье общей площадью в 101851 кв. метр. При этом в течение года спрос на жилье существенно вырос. Поменялась и его структура. Если раньше значительную часть представляли альтернативные сделки и сделки, заключаемые за наличные, то сейчас на рынке возросло количество транзакций, осуществляемых за счет ипотечных кредитов и «материнского капитала». Сократились альтернативные сделки, но зато возросла покупка квартир за наличные средства.

Рост сделок вызвал дефицит предложения. Недостаток последнего особенно остро чувствуется в таких микрорайонах как Роща, Копылова, Ветлужанка, Северный, Взлетка, Предмостная площадь и ТЦ.В целом же спрос доминирует над предложением по всему городу.При этом сам спрос в основном держится на ипотечных программах реализуемых ВТБ, Сбербанком, Красноярским краевым фондом жилищного строительства и Газпромбанком.

Строительство

В 2010 году в Красноярске было построено 791.1 тыс. кв. метров жилья, что составляет 70 многоэтажных домов или 527 квартир. Д сравнения в 2008 и 2007 годах объемы строительства составили 762.9 и 691.6 тыс. кв. метров. Всего же за последние 5 лет в городе было построено 3 млн. кв. метров жилья. Это составляет 586 многоэтажных домов, насчитывающих 50 тыс. квартир.

При этом сейчас в Красноярске строится 157 многоэтажных домов общей площадью в 143.2 тыс. кв. метров. В городе уже утверждено 11 проектов планировки жилых районов. В 2011 году планируется утвердить еще 7 проектов комплексной застройки. В числе наиболее масштабных новостроекзначатся жилые комплексы «Южный Берег», «Перья» и «Гремячий лог». Так же размерами выделяется фактически достроенный микрорайон Иннокентьевский.

Вместе с тем на территории Красноярска зарегистрировано 5022 организации осуществляющих строительную деятельность. Из них жилье возводит 50 организаций. На этом фоне средняя стоимость строительства жилой недвижимости составляет в Красноярске 33 тыс. 955 рублей. Средний размер заработной платы строителя в Красноярском крае равняется 23281 рублю в месяц.

Сам сектор строительства лидировал в 2010 году по объемам зарубежных инвестиций. Данной отрасли экономики досталось326,6 млн долларов или 44% от общего объема зарубежных вложений.

На этом фоне в Красноярском крае все еще присутствует 16 многоэтажных жилых домов, чье завершение находится под вопросом. Двумя годами ранее, проблемных объектов строительства было 22.

Прогнозы

В случае позитивного развития российской экономики стоимость жилья в Красноярске будет последовательно расти. Причем как и ранее драйвером роста станет доступная и дешевая ипотека, а так же устойчивые доходы населения.Помимо этого в городе повысится классность жилья. Речь идет о появлениина берегах Енисея объектов элитной жилой недвижимости,соответствующей международной классификации. Уже существующие классы жилья будут делится на подклассы, что обуславливается продолжающейся деффиренциацией реализуемых жилищных проектов.