РОСРИЭЛТ

Обзор рынка недвижимости Красноярска: цены, ипотека, строительство, прогнозы

14.02.2011

Красноярск - административная столица одноименного края и крупнейший экономический центр Центральной и Восточной Сибири. При площади в 348 кв. км. город обладает жилым фондом в 63 млн. кв. метров и населением в 972.8 тыс. человек. Откладывая половину своего дохода, красноярская семья будет копить на жилье в среднем 7.5 лет. Это обуславливается средней стоимостью квартир в размере 1.2 млн. рублей и таким же доходом семьи в размере 30 тыс. руб. в месяц. Примечательно, что строящие данное жилье строители получают в Краснодарском крае в среднем 23281 рубль в месяц, что является наибольшим показателем в Сибири.

На этом фоне средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра жилья в городе (без учета индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств) составляла в 2010 году 33 тыс. 955 рублей, что на 8% больше чем в 2009.

Вместе с тем наиболее активно жилищное строительство в городе ведется на левом берегу Енисея. Здесь же находится исторический центр города, и располагаются наиболее престижные объекты жилой недвижимости. Последняя состоит из домов эконом-класса, класса комфорт и бизнес-класса. Элитного жилья соответствующего общепризнанной мировой классификации в городе нет. Сделав отступление отметим, что такая же ситуация наблюдается и во Владивостоке. В дальнейшем доминирование левобережной части города продолжится. Это обуславливается тем, что в данной части под строительство пригодно 70-80% побережья. В то время как в правой части Красноярска застроить можно не более трети имеющейся земли.

То, что является общим для обеих частей города так это возрождение ипотечного кредитования и долевого строительства. В 2010 году около 50% жилья приобреталась при помощи ипотеки и «материнского капитала». Годом ранее данный показатель не превышал 40%. Примерно же столько в отдельных жилищных комплексах приходится на квартиры, купленные по договорам долевого участия, что является достаточно высоким показателем в условиях посткризисной экономики.

На этом фоне сам красноярский рынок недвижимости начинает медленно восстанавливаться после кризиса. В городе возобновляется реализация приостановленных жилищных проектов, растут инвестиции в строительство, и повышается спрос на обучение риэлторов. Помимо этого в Красноярске улучшились условия кредитования. В городе появились ипотечные программы со средней процентной ставкой в 10.5%, с низким первоначальным взносом или вообще без него.

При этом в целом развитие ситуации на рынке недвижимости последние 18 месяцев происходило по следующей схеме. С начала после периода затишья активизировался спрос, через два-три месяца это привело к увеличению сделок, а еще через четыре-пять месяцев начался рост цен. Драйвером последних стали повысившийся спрос и недостаточные объемы строительства.

Более детально с ценовой динамикой за последние три года можно ознакомиться на трех нижеизложенных диаграммах составленных Красриэлт.

Стоимость строящегося жилья. Данные за период с 08.2006 по 12.2010

Стоимость строящегося жилья. Данные за период с 08.2006 по 12.2010

Стоимость готового жилья. Данные за период с 08.2006 по 12.2010

Стоимость готового жилья. Данные за период с 08.2006 по 12.2010

Стоимость аренды жилья. Данные за период с 08.2006 по 12.2010

По данным портала РосРиэлт стоимость квартир в городе выросла за последний месяц на 1.6% до средних 41 337 руб. за кв.м. Стоимость частных домов увеличилась на 9.72% до 2 042 697 руб. за дом. На этом фоне аренда 1 комнатных квартир увеличилась на 0.77% до 9 031 руб. в месяц. Арендовать двухкомнатные квартиры можно было в среднем за сумму в 11 773 руб. в месяц, что на 2.19% меньше, чем месяцем ранее. В свою очередь стоимость земельных участков снизилась в Красноярске на 1.79% до средних 61 426 руб. за сотку.

Ипотека

На фоне растущих цен стоимость ипотеки в городе наоборот сокращается. Так средняя процентная ставка кредитов предоставляемых для покупки нового жилья составляет 12%. Жилье на вторичном рынке недвижимости можно купить за 13%. Минимальная стоимость кредитования составляет 10.5%. Годом ранее стоимость кредитования составляла в в двух первых случаях около 18% годовых.

Снижение ставок сопровождается увеличением количества банков осуществляющих ипотечное кредитование. Так с 25 в 2009 году это значение выросло до 31 в 2010 г. Размер ипотечного кредита в Красноярске колеблется от 850 тыс. до 15 млн. рублей. При этом за первое полугодие 2010 года в городе было выдано ипотечных займов на сумму в 650 млн. рублей.

Спрос и предложение

За счет заемных и собственных средств красноярцы с января по август 2010 года приобрели жилье общей площадью в 101851 кв. метр. При этом в течение года спрос на жилье существенно вырос. Поменялась и его структура. Если раньше значительную часть представляли альтернативные сделки и сделки, заключаемые за наличные, то сейчас на рынке возросло количество транзакций, осуществляемых за счет ипотечных кредитов и «материнского капитала». Сократились альтернативные сделки, но зато возросла покупка квартир за наличные средства.

Рост сделок вызвал дефицит предложения. Недостаток последнего особенно остро чувствуется в таких микрорайонах как Роща, Копылова, Ветлужанка, Северный, Взлетка, Предмостная площадь и ТЦ.В целом же спрос доминирует над предложением по всему городу. При этом сам спрос в основном держится на ипотечных программах реализуемых ВТБ, Сбербанком, Красноярским краевым фондом жилищного строительства и Газпромбанком.

Строительство

В 2010 году в Красноярске было построено 791.1 тыс. кв. метров жилья, что составляет 70 многоэтажных домов или 527 квартир. Д сравнения в 2008 и 2007 годах объемы строительства составили 762.9 и 691.6 тыс. кв. метров. Всего же за последние 5 лет в городе было построено 3 млн. кв. метров жилья. Это составляет 586 многоэтажных домов, насчитывающих 50 тыс. квартир.

При этом сейчас в Красноярске строится 157 многоэтажных домов общей площадью в 143.2 тыс. кв. метров. В городе уже утверждено 11 проектов планировки жилых районов. В 2011 году планируется утвердить еще 7 проектов комплексной застройки. В числе наиболее масштабных новостроек значатся жилые комплексы «Южный Берег», «Перья» и «Гремячий лог». Так же размерами выделяется фактически достроенный микрорайон Иннокентьевский.

Вместе с тем на территории Красноярска зарегистрировано 5022 организации осуществляющих строительную деятельность. Из них жилье возводит 50 организаций. На этом фоне средняя стоимость строительства жилой недвижимости составляет в Красноярске 33 тыс. 955 рублей. Средний размер заработной платы строителя в Красноярском крае равняется 23281 рублю в месяц.

Сам сектор строительства лидировал в 2010 году по объемам зарубежных инвестиций. Данной отрасли экономики досталось 326,6 млн долларов или 44% от общего объема зарубежных вложений.

На этом фоне в Красноярском крае все еще присутствует 16 многоэтажных жилых домов, чье завершение находится под вопросом. Двумя годами ранее, проблемных объектов строительства было 22.

Прогнозы

В случае позитивного развития российской экономики стоимость жилья в Красноярске будет последовательно расти. Причем как и ранее драйвером роста станет доступная и дешевая ипотека, а так же устойчивые доходы населения. Помимо этого в городе повысится классность жилья. Речь идет о появлении на берегах Енисея объектов элитной жилой недвижимости, соответствующей международной классификации. Уже существующие классы жилья будут делится на подклассы, что обуславливается продолжающейся деффиренциацией реализуемых жилищных проектов.

Кулюк Павел

Просмотров: 350 | ID: 108



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Антон Юрьевич Горовенко, эксперт рынка элитной недвижимости: "В Красноярске квартиру стоимостью в 30 млн. руб. я продавал 1,5 года".

Потенциальные покупатели элитного жилья, как правило, бизнесмены, руководители, высокопоставленные государственные служащие. Так же встречаются ребята с сомнительными источниками дохода.... Это люди, достаточно разбирающиеся в жизни, понимающие чего они хотят получить за свои заработанные деньги.

В Красноярске единовременно продается элитного жилья на сумму в 1,3 млрд. руб., но купить его могут немногие

Элитное жилье в Красноярске продается по цене от 70 до 137 тыс. руб. за кв.м. или 6,5 млн. - 45 млн. руб. за отдельно взятый объект недвижимости. При этом средняя стоимость "дорогой" квартиры в городе составляет 6-7 млн. руб. Именно по такой цене реализуется 43,6% всей недвижимости. В сегменте супердорогого жилья медианный уровень цен составляет 19 млн. руб. за объект.

В Красноярске арендаторы ТЦ могут рассчитывать на сравнительно худшие условия заключения договоров, чем их коллеги в иных городах

В 2015 году Красноярск станет аутсайдером среди российских городов с населением более 1 млн. человек по площади нового предложения торговой недвижимости. Всего за отчетный период в городе планируется ввести в эксплуатацию ТЦ общей площадью в 20 тыс. кв. метров.

Принятие в Красноярске нового генплана изменит средние цены и структуру предложения на рынке жилья города

Генплан внесет в рынок жилой недвижимости Красноярска десятки других изменений. Все они будут носить разноплановое влияние на рынок. Более однозначным является то, что сам генплан разрабатывался в тесном сотрудничестве с самими горожанами, что позволяет надеяться на его позитивное влияние, на условия проживания в Красноярске.

В Красноярске увеличено налогообложение недвижимости

Мировая практика свидетельствует о том, что значительная часть собственников пытаются уклониться от налога посредством получения меньшей оценочной стоимости. Альтернативным путем является повышение эффективности самого бизнеса или перенос его в иную административную единицу. Однако зачастую это оказывается трудно осуществимым мероприятием.

На рынке жилой недвижимости Красноярска наибольшую долю предложения обеспечивают двухкомнатные квартиры

Cредняя стоимость квартир в Красноярске составила в августе 57 552 руб. за кв.м., что на 13,5% больше чем годом ранее. При благоприятных макроэкономических показателях стоимость жилья в Красноярске продолжит расти темпами сопоставимыми с приростом инфляции. В случае ухудшения ситуации в экономике рынок жилой недвижимости Красноярска может утратить за год до 10% первоначальной цены.

Доминирование на первичном рынке недвижимости Красноярска однокомнатных квартир располагает к инвестициям

Частным примером структуры предложения на первичном рынке жилья могут стать данные 2014 года. Тогда на однокомнатные квартиры пришлось 49% всего рынка. Двухкомнатные квартиры вобрали в себя 30% всего предложения. Еще 17% квартир являлось трехкомнатными. Четырех и более комнатные квартиры обеспечили 4% всех новостроек.

Спрос на жилую недвижимость Красноярска продолжает расти

Представители девелоперских компаний, застройщики и инвесторы – все те участники, которые формируют строительный рынок Красноярска, не испытывают большого оптимизма говоря о предстоящих объёмах ввода жилья в эксплуатацию. Практически все они уверены в снижении объёмов строительного рынка на 10-30%. Основной причиной такого явления считают отсутствие выделенных городом строительных площадок. Именно эта подготовительная работа и станет основным направлением деятельности строительных компаний в 2014 году, которая даст, при хорошем раскладе, рост объёмов в 2015 году. При этом ни кто не собирается сворачивать начатые проекты: УСК "Сибиряк" продолжит строительство в Покровском, ГК "СМ.Сити" продолжит застройку "Южного берега", а также нацелен на новое строительство жилья эконом-класса, Енисейлесстрой продолжит строительство в районе ЖК Славянский и т.д.

Норильск - самый уникальный рынок недвижимости России

Норильск обладает уникальным рынком недвижимости не только в российском, но и общемировом масштабе. Обуславливается, это рядом факторов проистекающих из истории возникновения самого города. Во-первых, обладая примерно двухсоттысячным населением, Норильск не имеет ни одного строящегося многоэтажного жилого дома. Последний из них был возведен в 2002 году. Отсутствие предложения на первичном рынке недвижимости города обуславливается государственной политикой по сокращению численности населения города.

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.