РОСРИЭЛТ

Реновация жилого фонда или очередное испытание для малого бизнеса

08.06.2017

Как утверждает Московская торгово-промышленная палата, реновация жилого фонда столицы затронет почти 1500 коммерческих помещений, находящихся в частной собственности и более 400 таких же объектов, принадлежащих муниципалитету. О потенциальных проблемах, с которыми может столкнуться бизнес, в связи с реализацией этой программы, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.

Гарантии прав владельцев коммерческой недвижимости и «забытые» арендаторы.

Правовые гарантии предпринимателей в ходе сноса строений закреплены в Законе города Москвы № 14 от 17.05.2017 года. Статья 8 нормативного акта гласит, что собственники нежилых помещений в домах, которые подлежат реновации, получат денежную компенсацию или оформят в собственность точно такой же объект.

Как мы можем увидеть, закон говорит только о владельцах недвижимости. Однако он совершенно не упоминает об арендаторах, снимающих коммерческие помещения в подобных домах. По-видимому, им придется опять обращаться в администрацию с целью получения другого нежилого объекта в пользование. Для мелкого бизнеса, это конечно, большая проблема. И не факт, что все предприниматели, арендовавшие помещения, смогут восстановить свое дело после реновации.

Механизм реализации права при получении денежного возмещения.

Статья 8 вышеназванного закона также указывает, что размер, порядок и условия компенсации определяются в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Иными словами, речь идет о законе № 135-ФЗ.

Честно говоря, данный нормативный акт вообще не содержит порядка и условий возмещения убытков при реновации. Он лишь говорит о том, что объект подлежит обязательной оценке при национализации, изъятии для государственных и муниципальных нужд, контроля налогообложения и так далее.

В 1998 году, когда принимался данный закон, понятие «реновации» в России отсутствовало. Однако для бизнеса это неважно. По своей сути, рассматриваемый процесс является тем же изъятием имущества для муниципальных или государственных нужд, с предварительной оценкой недвижимости в соответствии с законом № 135-ФЗ.

В этом случае муниципальный орган заказывает у оценщика заключение о стоимости помещения. Если предложенная цена устроит собственника, он получает рыночную компенсацию за изымаемый объект. При не согласии с размером выплаты, дело передается на рассмотрение в суд, который определяет стоимость недвижимости на основании судебной оценочной экспертизы.

Я рекомендую заранее подготовиться к процессу. Следует, например, собрать все документы, свидетельствующие о затратах, которые понес собственник в ходе эксплуатации или ремонта объекта, чтобы они были учтены при расчете размера возмещения. Если не оформлены какие-то документы, например, отсутствует кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права, иные правоустанавливающие документы, то заранее их следует привести в законный порядок. Кроме того, не лишним будет найти оценщика и обратиться к адвокату для ведения дела в суде.

Реализация права при получении равноценного помещения.

Гораздо более сложной представляется ситуация, когда владелец захочет получить не деньги, а равноценное помещение. Здесь механизм реализации не отработан и представляется довольно туманным.

Начну с того, что в настоящее время в Госдуме только разрабатывается Федеральный Закон о реновации. Он предусматривает, что московские власти смогут предложить обладателю коммерческого объекта, расположенного в пределах МКД, такое же помещение в Москве. При этом его площадь не может быть меньше размера освобождаемого объекта.

В связи с этим возникает вопрос: а возможно ли вообще предоставить равноценное в коммерческом отношении помещение? Допустим, магазин находился в «хрущевке». Она располагалась в «шаговой доступности» от станции метро. Власти же предлагают недвижимость пусть и в том же районе и такой же площадью, но на границе города и вдалеке от остановки общественного транспорта. Естественно, собственник вряд ли согласится на такой «обмен». В этом случае ему придется судиться с муниципалитетом. И здесь, кстати, возникает еще одна интересная дилемма: а в каком порядке станут рассматриваться такие дела? По КАС РФ (Кодекс административного судопроизводства) или АПК РФ (Арбитражный процессуальный кодекс)?

С одной стороны, решение о реновации возникает из правоотношений, не основанных на равенстве, автономии воли или имущественной самостоятельности участников. Субъект РФ реализует свои публично - властные полномочия, исходя из Федерального и Московского законов. Собственник же находится в подчиненном положении. Следовательно, материалы должны рассматриваться по КАС РФ. С другой стороны, тот же ВС РФ пояснил, что дела, связанные с предпринимательской и другой экономической деятельностью и вытекающие из споров с государственными и муниципальными органами, рассматриваются только по правилам АПК РФ.

Ответы на эти вопросы должен дать законодатель или Верховный Суд.

Проблемы арендаторов.

Но самые больше трудности ждут арендаторов. Как я уже сказал выше, закон о них вообще не упоминает. Конечно, у некоторых бизнесменов к моменту сноса домов истекут сроки действия договоров, и они, в любом случае, будут искать другие помещения. А вот с остальными арендаторами, власть просто напросто досрочно расторгнет соглашения в порядке ГК РФ. Следовательно, им также придется подыскивать новые площади. И чем раньше, тем лучше. Вопросы о возможности компенсации для таких арендаторов в виде денежных выплат или предоставления новых объектов остаются открытыми и неурегулированными. Об этом с горечью говорят все представители московского бизнес-сообщества.

Судебная практика по программам реновации.

Закон города Москвы о реновации вступил в силу менее 15 дней назад, а федеральный закон был принят только в первом чтении. Поэтому судебной практики по данным вопросам пока нет. За две недели она просто не успела сложиться.

Впрочем, мало кто знает, что это уже вторая программа по сносу или реконструкции старых зданий в столице. Первая была принята Правительством Москвы в 2005 году. Правда тогда она называлась Программой реновации территорий и касалась только Центрального округа.

За прошедшие 12 лет с момента принятия данной программы было всего два-три судебных спора, между собственниками и арендаторами, с одной стороны, и Правительством Москвы - с другой. В основном эти тяжбы касались нарушения сроков предоставления новых помещений. То есть стороны, как-то приходили к консенсусу и не доводили дело до суда. Впрочем, учитывая масштабы современной реновации, можно с уверенностью предположить, что ее судебная практика будет гораздо более обширной, так как имеет серьезные пробелы в реализации механизма прав собственников и арендаторов.


Статью разместила юридическая компания «Юридический центр Адвоката Олега Сухова»

Юридический центр Адвоката Олега Сухова

#Юридический справочник

Просмотров: 523 | ID: 1740



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Оформить покупку недвижимости и не прогадать. Секреты профессионалов.

Будучи покупателем, следует отнестись с особым вниманием к процессу оформления покупки недвижимости. Мы подготовили несколько рекомендаций для покупателя, следуя которым можно существенно уменьшить свои риски.

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости

Налог на недвижимость повысился с 1 января 2017 года, что вызвано переходом на новую схему его расчета – исходя из кадастровой стоимости объекта. В последние несколько лет идет повышение применяемых коэффициентов. Разумеется, это стало причиной новой волны судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости. Однако далеко не всегда обжалование оправдывает ресурсы, затраченные на эту процедуру. О том, какими способами можно оспорить кадастровую оценку недвижимого имущества, рассказал адвокат Олег Сухов.

Кому надеяться на льготы при реновации пятиэтажек

Власти наконец-то определились с налоговыми льготами для участников реновации, вопрос о которых беспокоил многих граждан. Основания для этого были – предоставляемые квартиры формально являются получением дохода (хотя, конечно с такой трактовкой тоже можно поспорить), а любой доход, помимо предусмотренных законом случаев, подлежит налогообложению. Действующее законодательство не содержало каких-либо норм, которые позволили бы освободить участников реновации от дополнительной налоговой нагрузки. Кому будут предоставлять льготы в рамках реновации, рассказал адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов.

Эксперт: к реновации необходимо юридически подготовиться

Программа реновации при всей ее декларируемой пользе для переселяемых граждан оставляет к себе немало вопросов. Касаются они разных ее нюансов – как слишком быстрого принятия закона, так и голосования, в результатах которого многие сомневаются. Адвокат Олег Сухов поделился своими размышлениями о жалобах по реновации, направленных в Конституционный суд.

Как проверить продавца на вторичном рынке недвижимости

Проверка юридической «чистоты» квартиры стала неотъемлемой частью любой сделки с недвижимостью. Чаще всего проверяется сам объект недвижимости – правоустанавливающие документы, зарегистрированные в нем лица и т.д. Однако не всегда покупатели уделяют достаточное внимание фигуре самого продавца, хотя он и является одним из элементов, «изъяны» которого в дальнейшем могут стать причиной признания сделки недействительной. Адвокат Олег Сухов рассказал, как можно убедиться «чистоте» продавца и быть спокойным за совершаемую сделку.

3 способа продать квартиру под ипотекой

Количество жилья, приобретаемого в ипотеку, все больше увеличивается – только в 1 квартале 2017 года было выдано ипотечных кредитов более чем на 300 млрд рублей. Срок кредитного договора, при этом, чаще всего составляет около 10-15 лет.

Как снизить штрафные санкции за коммунальные долги

Общий долг населения за услуги ЖКХ по всей России уже превысил отметку в триллион рублей, и тенденции к его уменьшению пока не наблюдается. Это становится причиной усиленной борьбы государства с должниками. На сегодняшний день уже введена прогрессивная шкала начисления пени за просрочку коммунальных платежей, упрощенные схемы их взыскания и ограничения к ним доступа.

Полумера и для кредитора, и для должника

Скандальный проект закона об изъятии единственного жилья почти готов, однако все еще вызывает немало вопросов, считает президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов.

REX-2017: НОВОЕ ВИДЕНИЕ ТОРГОВЛИ С КОТОРЫМ МИР НЕ БУДЕТ СТОЯТЬ НА МЕСТЕ

В рамках крупнейшей выставки по торговой недвижимости REX powered by MAPIC 2017 команда ADG group провела 327 встреч с российскими и международными лидерами в сфере ритейла и коммерческой недвижимости, организовала первое ток-шоу о ритейле ADG Talks и устроила рэп-шоу.

Топ-3 договора с недвижимостью, которые чаще всего отменяются судами

По данным Росреестра, физлица в нашей стране ежегодно заключают порядка 9 миллионов сделок с жильем. Граждане покупают, приватизируют, принимают в дар и наследуют квадратные метры, однако сохранить право собственности после оформления удается далеко не всем.