Первичный рынок жилья съедает вторичку: обратного пути нет

Соотношение по спросу (доли рынка):

  • 2009 год
    - 90% вторичный рынок;
    - 10 % первичный рынок.

  • 2019 год
    - 65% вторичный рынок;
    - 35 % первичный рынок.

Соотношение по ценам:

  • 2009 год
    - Рост на 1-3 % на вторичном рынке;
    - Рост на 5-12 % на первичном рынке.

  • 2019 год
    - Снижение на 10-15 % на вторичном рынке;
    - Рост от 20 % и выше на первичном рынке.

Объект недвижимости – это в первую очередь актив.

Актив должен быть доходным, вне зависимости от его назначения.

Актив должен быть ликвидным, как капитал.

Капитал должен обеспечивать хорошую доходность, при минимальных рисках.

Поэтому все чаще возникают ситуации, когда покупатель обращается за покупкой вторички, но останавливается на новостройке», - отмечает председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева.

Рынок жил иллюзией, что в сегменте deluxe квартиры всегда сохраняют высокий уровень ликвидности: не теряют в цене, всегда востребованы.

Эксперты Kalinka Group говорят о том, что по итогам прошедшего десятилетия тренд на смещение спроса в сторону новостроек лишь усиливается и обратного пути уже не будет.

Наиболее острой ситуация стала для владельцев квартир, построенных в начале двухтысячных годов, квартир, которые продавались и покупались за валюту.

Если вечером пройтись по престижным районам Москвы, например, по Остоженке, мимо дорогих элитных домов, построенных в 2000х гг., можно увидеть темные окна многих квартир.

Это те квартиры, которые были приобретены в момент невероятного роста, когда стоимость увеличивалась до 300% в год, а цена м2 на некоторые лоты доходила до 40-50 тысяч долларов.

Но эти времена ушли в прошлое. С 2015 года цены на вторичную недвижимость драматически снижаются.

Рынок элитной недвижимости, который жил в долларах, окончательно перешел на расчёты в рублях. Это существенно изменило всю ценовую картину элитного рынка. Доходность в валюте, как и все инвестиционные расчеты в валюте, стали не актуальны. Наступило время переоценки и перерасчетов финансовых показателей в рублевый эквивалент.

Многие собственники оказались морально не готовы и к такому изменению цен и к последовавшим убыткам, которые порой достигают 50% стоимости покупки. Не готовы расстаться с активами, которыми они не пользуются.

Владельцы недвижимости, приобретенной 10-15 лет назад по низкому курсу доллара, сейчас слишком переоценивают свои активы. Стараются получить максимальную стоимость, полагают, что актив может вырасти в цене. Не планируют фиксировать убытки.


С одной стороны, отмечают Эксперты Kalinka Group, спрос на вторичное жилье существует. С другой - собственники не готовы делать дисконт покупателям, лоты переоценены, на рынке элитной недвижимости идет процесс затоваривания, растет время экспозиции таких квартир.

Нет никаких предпосылок для роста стоимости. Убытки будут накапливаться.

Собственники сталкиваются с риском ощутимых потерь за счет долгого экспонирования объекта.

Переоценка отталкивает покупателей.

Тактика отложенной продажи и, по сути, наращивание убытка с упавшей в стоимости недвижимости, лишь облегчает кошелек владельца, который оплачивает расходы на содержание (налоги, страховка, ремонт, коммунальные платежи и т. д.).

«Важно грамотно оценить инвестиционный потенциал, моменты входа и выхода из проекта, вовремя зафиксировать точку убытка, продать объект по актуальной цене и покрыть убытки за счет грамотного реинвестирования в новые объекты на стадии роста. Чем быстрее это будет сделано, тем больше можно будет заработать» - рассказывает председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева.

Как показывает практика Kalinka Group, рынок новостроек по-прежнему фиксирует рост стоимости с момента начала строительства до его окончания.

Существует много кейсов, в которых стоимость на конечном этапе составляла 50% от первоначальной публичной цены, а средневзвешенная цена увеличивалась на 30%.

Если рассматривать горизонт нескольких лет, на рынок сейчас выходят объекты, рост стоимости на которых может достигать 100% годовых.

Пример из практики: отсутствие у продавца навыков и инструментов для оценки рыночной ситуации

2 года назад в Kalinka Group продавалась квартира. Брокер нашел клиента, который был готов купить квартиру с дисконтом 15%.

С продавцом договориться не удалось, он отказался дать дисконт.

Прошло два года и, по иронии судьбы, тот же самый покупатель купил ту же самую квартиру у того же самого продавца, но со скидкой 25%.

За 2 года цена упала в одном из лучших домов, в жилом комплексе в районе Патриарших.

Пример из практики: грамотное вложение

Клиент Kalinka Group принял решение выйти из знакового проекта в Хамовниках, которым владел полтора года.

Сделка прошла в конце 2019 г.

При выходе из проекта клиент заработал 60% от первоначальной стоимости лота.

Владелец адекватно оценил ситуацию, брокеры Kalinka Group нашли покупателя, покупателю понравилась квартира.

Клиент получил возможность расширить портфель инвестиций.

Собственник вторички vs девелопер новостроек.


В борьбе за покупателя собственник со вторичным жильем может противостоять девелоперу с новостройкой.

Силы и ресурсы не равны.

На первичном рынке оперируют профессиональные девелоперы, которые владеют актуальной информацией о состоянии рынка и умеют ее анализировать.

Они разрабатывают концепции для получения максимально ликвидного продукта. Опережают предпочтения текущего спроса. С точки зрения ценообразования - формируют наиболее выгодные предложения.

На новостройку намного легче и выгоднее получить ипотеку. Это продукт более актуальный как с точки зрения архитектуры, дизайна, так и с точки зрения инженерных решений.

Новостройки агрессивно отбирают свою доли у рынка вторичной недвижимости.

Порядок действий

Если собственник принял решение о продаже недвижимости, самое важное, что необходимо сделать - провести оценку объекта, оценить не только его стоимость на текущий момент, но и сделать оценку его ликвидности.

Например, обратиться в ведущие агентства недвижимости и запросить стоимость.

Или воспользоваться системой электронной оценки на сайтах компаний.

Если владелец решить доверить продажу профессиональному брокеру, то это даст ему преимущества с точки зрения продвижения, рекламы объекта на рынке, т. к. у брокера намного выше уровень владения и возможности использования маркетинговых инструментов, что приводит к существенным сокращениям сроков продажи.

Справка о компании Kalinka Group

Kalinka Group — ведущий эксперт на рынке премиальной недвижимости с 20-летним международным опытом работы по приобретению, реализации, инвестиционному и маркетинговому сопровождению девелоперских проектов, а также в области Legal Support и Due Diligence. Группа компаний основана в 1999 году, занимает 85% рынка консалтинговых услуг, 25% рынка элитной жилой недвижимости Москвы. является победителем в одной из самых престижных международных премий International Property Awards 2013 - 2020 гг.

Kalinka Group — официальный представитель ассоциации девелоперов Кипра «Dacyprus» в России, СНГ и странах Восточной Европы.

Является эксклюзивным партнёром компании YОО — мирового лидера в сфере дизайна зданий и интерьеров.



Статью разместила компания «Kalinka Group»

Kalinka Group

#Жилая недвижимость

03.02.2020

Просмотров: 193 | ID: 2148


Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

Поделиться:

Читайте также

фото

Скрытая комиссия риэлтора - уловки и мошенничество

Мошеннические схемы скрытых комиссий риэлторов. Риэлторы знают лишь один - скрытая комиссия, а вот приёмов и схем её извлечения у нечистых на руку агентов по недвижимости придумано великое множество.

фото

Как продать квартиру на первом этаже - советы риэлтора

Высокий первый этаж — неловкая попытка завуалировать или приукрасить “ущербность” жилья, но порой это то единственное что могут предложить риэлторы своим клиентам стараясь продать квартиру на первом этаже на вторичке как можно дороже.

фото

6 самых роскошных квартир Москвы

Эксперты Kalinka Group назвали 6 самых шикарных квартир столицы на начало 2020 года. «Недвижимость это про красоту. Я и попала в рынок недвижимости именно потому, что мне казалось, что это очень красиво. Ездить на красивых машинах, показывать красивые дома. Красиво, это значит правильное, с точки зрения эстетики и гармонии пространства и интерьера. Без пошлости. Радует, что новые проекты различных девелоперов становятся все более красивыми и инновационными, это добавляет удовольствия в работе и это то, что действительно вдохновляет» - прокомментировала Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

фото

Как продать квартиру с первого показа - советы риэлтора

«Добрый день, Татьяна. Меня зовут Юрий Григорьевич. Скажите, можно ли продать квартиру с первого показа, были ли в вашей практике риэлтора случаи, когда первый же клиент, кто пришёл смотреть жильё сразу его купил по нормальной рыночной цене?»

фото

«КИЕВСКАЯ ПЛОЩАДЬ» ОТКРЫВАЕТ ТЦ «ГРАНД ЮГ»

1 декабря Группа компаний «Киевская площадь» открывает новый торговый центр «Гранд ЮГ» общей площадью 55 тыс. кв. м, который будет специализироваться на продаже мебели, товаров для дома и ремонта, электроники и бытовой техники. Он начнёт работу у метро Пражская, на месте ТЦ «Электронный рай», который был построен в 1998 году.

Оценка недвижимости - это то, с чего начинается продажа любого объекта.

Правильная оценка недвижимости дает возможность продать в кратчайшие сроки и по максимально выгодной для вас цене. А вы знаете, как обычно оценивают свою собственность владельцы? Посмотрел, например, в #Циане или #Авито за сколько продаются аналоги в районе. Узнал у соседей за сколько купили.

Продать квартиру в Москве с помощью агентства

Продажу квартиры можно осуществить двумя способами. Первый – заняться продажей квартиры собственником и второй - обратиться за помощью к специалистам в агентство недвижимости.

Продать комнату в коммунальной квартире в Москве

Сделки по покупке или продаже комнат в коммунальной квартире в Москве отличаются от любых других сделок с недвижимостью. Незнание законодательства и других нюансов может привести к плачевным последствиям. При продаже комнат в квартире важно верно оценить правовую ситуацию и сделать правильные действия по их оформлению.


Как оценить квартиру в Москве

Как оценить стоимость квартиры в Москве самостоятельно, онлайн или обратиться в риэлторскую компанию, ведь правильная оценка главный ключ в продажи недвижимости.

Продать долю в квартире в Москве - это просто!

Продажа доли в квартире, самой сложной проблемой является уведомление сособственников других доль в квартире. Давайте разберем про уведомление соседей для продажи доли в квартире в Москве.

фото

Нужно ли делать ремонт перед продажей квартиры - советы риэлтора

Мнение профессионального риэлтора - стоит ли делать ремонт ремонт в квартире перед продажей или продавать как есть, оправдаются ли вложенные деньги, можно ли за счёт ремонта продать квартиру дороже, полезные советы риэлтора по предпродажной подготовке

фото

С чего начать продажу квартиры - советы риэлтора

Статья частного риэлтора Татьяны Мамонтовой расскажет вам о том, с чего в первую очередь необходимо начинать продажу квартиры на вторичке, полезные советы по предпродажной подготовке, как с самого начала всё сделать правильно при продаже жилья

фото

Как ускорить продажу квартиры - советы риэлтора

«Добрый день, Татьяна. Меня зовут, Ольга. Я несколько месяцев безуспешно пытаюсь продать свою 2-х комнатную квартиру, потенциальные клиенты регулярно ходят на просмотр, а толку всё нет — почему-то не берут. В агентстве, с которым сотрудничаю, только и предлагают, что снижаться по цене, но я им уже не доверяю и вообще ставлю под сомнение их компетентность. Скажите, есть ли какие-либо профессиональные инструменты или способы, за счёт чего можно ускорить продажу квартиры, но при этом не снижая цену?»

фото

Прогноз развития мирового рынка недвижимости на 2020 год и последующие периоды. Примеры реализации этих трендов на московском рынке премиальной недвижимости.

Изменение глобальной ситуации на рынках недвижимости окажет глубокое влияние на инвестиционный рынок. PricewaterhouseCoopers International Limited (PwC) международная сеть компаний, предлагающих услуги в области консалтинга и аудита, опубликовала аналитический прогноз развития рынка недвижимости в новом десятилетии. Председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева анализирует мировые тренды применительно к рынку премиальной недвижимости Москвы.

фото

Контроль над расходами граждан - как это может отразиться на покупателях недвижимости?

Новый премьер Мишустин заявил, что планирует осуществлять контроль над расходами граждан. Как это может отразиться на покупателях недвижимости? Покупателей каких сегментов это может коснуться скорее всего - массового или элитного? Каков может быть механизм контроля? Просто ли это сделать? Комментирует Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Имеется ли возможность отменить дарственную на квартиру – основные причины и сроки

Всего имеется два способа отмены права дарения, это обусловлено статьями 578 и 575 гражданского кодекса Российской федерации. Кроме того, такая дарственная может быть отменена на основания банкротства самого дарителя.

фото

Продаю квартиру и столкнулась с тем, что покупатель не может сразу же оплатить полную стоимость по договору

Продаю квартиру и столкнулась с тем, что покупатель не может сразу же оплатить полную стоимость по договору. Какие особенности есть при заключении договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа, а также особенности процедуры государственной регистрации в этом случае? Будут ли защищены мои интересы как продавца квартиры?

Плату за предоставление сведений из ЕГРН можно вернуть

Законодательством установлено, что внесенная заявителем плата подлежит возврату только в двух случаях: если заявителем не представлялся запрос о предоставлении сведений из ЕГРН и в случае внесения платы в большем размере


Оспоримая? Или все- таки ничтожная?

С 1 января 2017 года вступил в силу 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), новеллы данного закона позволили риелторам утверждать, что теперь согласия супруга не сделку не требуется. Так ли это? Давайте разберемся.

Реконструкция и перепланировка – актуальные вопросы

Обычная житейская ситуация: у гражданина в собственности находится жилой дом. Необходимые документы оформлены: технический паспорт и Свидетельство на право собственности (выдавались ранее) либо технический план и Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (выдаются сейчас). Но возникла необходимость расширить жилую площадь дома, например, сделать теплый пристрой или надстроить второй этаж. С точки зрения современного законодательства – это будет реконструкция. Если же гражданин решит что-то перестроить в своей квартире, например, снести стену между кухней и одной из комнат, и сделать большую кухню-столовую, то это будет перепланировка.