Первичный рынок жилья съедает вторичку: обратного пути нет

Соотношение по спросу (доли рынка):

• 2009 год
  - 90% вторичный рынок;
  - 10 % первичный рынок.
• 2019 год
  - 65% вторичный рынок;
  - 35 % первичный рынок.

Соотношение по ценам:

• 2009 год
  - Рост на 1-3 % на вторичном рынке;
  - Рост на 5-12 % на первичном рынке.
• 2019 год
  - Снижение на 10-15 %на вторичном рынке;
  - Рост от 20 % и выше на первичном рынке.

Объект недвижимости – это в первую очередь актив.

Актив должен быть доходным, вне зависимости от его назначения.

Актив должен быть ликвидным, как капитал.

Капитал должен обеспечивать хорошую доходность, при минимальных рисках.

Поэтому все чаще возникают ситуации, когда покупатель обращается за покупкой вторички, но останавливается на новостройке», - отмечает председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева.

Рынок жил иллюзией, что в сегменте deluxe квартиры всегда сохраняют высокий уровень ликвидности: не теряют в цене, всегда востребованы.

Эксперты Kalinka Group говорят о том, что по итогам прошедшего десятилетия тренд на смещение спроса в сторону новостроек лишь усиливается и обратного пути уже не будет.

Наиболее острой ситуация стала для владельцев квартир, построенных в начале двухтысячных годов, квартир, которые продавались и покупались за валюту.

Если вечером пройтись по престижным районам Москвы, например, по Остоженке, мимо дорогих элитных домов, построенных в 2000х гг., можно увидеть темные окна многих квартир.

Это те квартиры, которые были приобретены в момент невероятного роста, когда стоимость увеличивалась до 300% в год, а цена м2 на некоторые лоты доходила до 40-50 тысяч долларов.

Но эти времена ушли в прошлое. С 2015 года цены на вторичную недвижимость драматически снижаются.

Рынок элитной недвижимости, который жил в долларах, окончательно перешел на расчёты в рублях. Это существенно изменило всю ценовую картину элитного рынка. Доходность в валюте, как и все инвестиционные расчеты в валюте, стали не актуальны. Наступило время переоценки и перерасчетов финансовых показателей в рублевый эквивалент.

Многие собственники оказались морально не готовы и к такому изменению цен и к последовавшим убыткам, которые порой достигают 50% стоимости покупки. Не готовы расстаться с активами, которыми они не пользуются.

Владельцы недвижимости, приобретенной 10-15 лет назад по низкому курсу доллара, сейчас слишком переоценивают свои активы. Стараются получить максимальную стоимость, полагают, что актив может вырасти в цене. Не планируют фиксировать убытки.

С одной стороны, отмечают Эксперты Kalinka Group, спрос на вторичное жилье существует. С другой - собственники не готовы делать дисконт покупателям, лоты переоценены, на рынке элитной недвижимости идет процесс затоваривания, растет время экспозиции таких квартир.

Нет никаких предпосылок для роста стоимости. Убытки будут накапливаться.

Собственники сталкиваются с риском ощутимых потерь за счет долгого экспонирования объекта.

Переоценка отталкивает покупателей.

Тактика отложенной продажи и, по сути, наращивание убытка с упавшей в стоимости недвижимости, лишь облегчает кошелек владельца, который оплачивает расходы на содержание (налоги, страховка, ремонт, коммунальные платежи и т. д.).

«Важно грамотно оценить инвестиционный потенциал, моменты входа и выхода из проекта, вовремя зафиксировать точку убытка, продать объект по актуальной цене и покрыть убытки за счет грамотного реинвестирования в новые объекты на стадии роста. Чем быстрее это будет сделано, тем больше можно будет заработать» - рассказывает председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева.

Как показывает практика Kalinka Group, рынок новостроек по-прежнему фиксирует рост стоимости с момента начала строительства до его окончания.

Существует много кейсов, в которых стоимость на конечном этапе составляла 50% от первоначальной публичной цены, а средневзвешенная цена увеличивалась на 30%.

Если рассматривать горизонт нескольких лет, на рынок сейчас выходят объекты, рост стоимости на которых может достигать 100% годовых.

Пример из практики: отсутствие у продавца навыков и инструментов для оценки рыночной ситуации

2 года назад в Kalinka Group продавалась квартира. Брокер нашел клиента, который был готов купить квартиру с дисконтом 15%.

С продавцом договориться не удалось, он отказался дать дисконт.

Прошло два года и, по иронии судьбы, тот же самый покупатель купил ту же самую квартиру у того же самого продавца, но со скидкой 25%.

За 2 года цена упала в одном из лучших домов, в жилом комплексе в районе Патриарших.

Пример из практики: грамотное вложение

Клиент Kalinka Group принял решение выйти из знакового проекта в Хамовниках, которым владел полтора года.

Сделка прошла в конце 2019 г.

При выходе из проекта клиент заработал 60% от первоначальной стоимости лота.

Владелец адекватно оценил ситуацию, брокеры Kalinka Group нашли покупателя, покупателю понравилась квартира.

Клиент получил возможность расширить портфель инвестиций.

Собственник вторички vs девелопер новостроек.

В борьбе за покупателя собственник со вторичным жильем может противостоять девелоперу с новостройкой.

Силы и ресурсы не равны.

На первичном рынке оперируют профессиональные девелоперы, которые владеют актуальной информацией о состоянии рынка и умеют ее анализировать.

Они разрабатывают концепции для получения максимально ликвидного продукта. Опережают предпочтения текущего спроса. С точки зрения ценообразования - формируют наиболее выгодные предложения.

На новостройку намного легче и выгоднее получить ипотеку. Это продукт более актуальный как с точки зрения архитектуры, дизайна, так и с точки зрения инженерных решений.

Новостройки агрессивно отбирают свою доли у рынка вторичной недвижимости.

Порядок действий

Если собственник принял решение о продаже недвижимости, самое важное, что необходимо сделать - провести оценку объекта, оценить не только его стоимость на текущий момент, но и сделать оценку его ликвидности.

Например, обратиться в ведущие агентства недвижимости и запросить стоимость.

Или воспользоваться системой электронной оценки на сайтах компаний.

Если владелец решить доверить продажу профессиональному брокеру, то это даст ему преимущества с точки зрения продвижения, рекламы объекта на рынке, т. к. у брокера намного выше уровень владения и возможности использования маркетинговых инструментов, что приводит к существенным сокращениям сроков продажи.

Справка о компании Kalinka Group

Kalinka Group — ведущий эксперт на рынке премиальной недвижимости с 20-летним международным опытом работы по приобретению, реализации, инвестиционному и маркетинговому сопровождению девелоперских проектов, а также в области Legal Support и Due Diligence. Группа компаний основана в 1999 году, занимает 85% рынка консалтинговых услуг, 25% рынка элитной жилой недвижимости Москвы. является победителем в одной из самых престижных международных премий International Property Awards 2013 - 2020 гг.

Kalinka Group — официальный представитель ассоциации девелоперов Кипра «Dacyprus» в России, СНГ и странах Восточной Европы.

Является эксклюзивным партнёром компании YОО — мирового лидера в сфере дизайна зданий и интерьеров.