РОСРИЭЛТ

Норильск - самый уникальный рынок недвижимости России

30.01.2012

Норильск обладает уникальным рынком недвижимости не только в российском, но и общемировом масштабе. Обуславливается, это рядом факторов проистекающих из истории возникновения самого города.

Во-первых, обладая примерно двухсоттысячным населением, Норильск не имеет ни одного строящегося многоэтажного жилого дома. Последний из них был возведен в 2002 году. Отсутствие предложения на первичном рынке недвижимости города обуславливается государственной политикой по сокращению численности населения города.

Эта же политика обуславливает вторую особенность рынка недвижимости Норильска. На нем крайне высокое значение имеет городская администрация, скупающая по рыночным расценкам жилье у покидающих Норильск жителей. Приобретаемые в основном одно и двухкомнатные квартиры передаются норильчанам проживающим в ветхом и некомфортном жилье.

Последнего в городе более чем предостаточно, что является третьей особенностью местного рынка недвижимости. Так по данным местной администрации в городе лишь 6 многоэтажных жилых зданий или менее 1% жилищного фонда было построено не позднее, чем 10 лет назад. 56% жилья или 586 многоквартирных домов было построено от 11 до 30 лет назад. Еще 36% недвижимости или 376 домов было возведено от 30 до 50 лет назад. При этом 7% жилья или 70 домов было построено более 50 лет назад.

Структура спроса и предложения является четвертой отличительной чертой норильского рынка недвижимости. При постоянно сокращающемся населении спрос на жилье в городе обеспечивается исключительно горожанами, переселяющимися самостоятельно или переселяемыми администрацией из ветхого и устаревшего жилья в квартиры, освобождаемые уезжающими на материк россиянами. В свою очередь предложение формируется уезжающими. Таковых согласно программе в течение 10 лет будет не менее 1 тыс. человек ежегодно. Так только в 2011 году город покинуло не менее 1 тыс. семей вследствие чего муниципалитет приобрел 1014 квартир, большая часть которых была одно и двухкомнатными. В дополнение к этому стоит упомянуть фактическое отсутствие в городе привычных большинству россиян частных жилых домов. Отсутствие частной жилищной застройки в Норильске обуславливается суровыми климатическими условиями. При доминирующих шквалистых ветрах, вечной мерзлоте и температурах опускающихся ниже 53 градусов наличие «частного сектора» просто не было предусмотрено Генпланом города. Население последнего так же не стремилось массово строить индивидуальные дома.

Пятой особенностью, пожалуй, самой парадоксальной, является резкий, хотя и краткосрочный рост цен на отдельные типы квартир. Частично «виной» всему уже упомянутая администрация, старающаяся за счет выкупа освобождаемых квартир решить проблему ветхого жилищного фонда города. Желая привлечь собственников квартир, скупка жилья осуществляется муниципалитетом по ценам, слегка превышающим рыночные, что в условиях стабильного спроса ведет к подорожанию квартир в городе. Так предлагая за «квадрат» в среднем по 16 тыс. руб. местные власти содействовали в 2011 году росту стоимости однокомнатных «хрущевок» с 300 до 600 тыс. руб. «Гостинки» подорожали за это же время с 120-150 до 300-350 тысяч рублей. Справедливости ради стоит отметить, что освобождающее жилье активно скупают и горожане улучшающие свои жилищные условия. Их высокая платежеспособность (средняя зарплата по Норильску 43 тыс. руб.) не позволяет ценам упасть низко.

На этом фоне возможность более детально ознакомиться со стоимостью жилья в Норильске предоставляет РосРиэлт. Согласно данным портала по итогам 2011 года стоимость квартир составляла в городе 15 774 руб. за кв.м., что на 7.14% больше чем годом ранее. Упомянутый выше стремительный рост цен касался узкого сегмента одно и двухкомнатных квартир. При этом средний уровень цен существенно снижается за счет большого количества в городе дешевого, но ветхого и мало комфортного жилья.

Между тем наиболее доступная однокомнатная квартира продавалась в городе за 300 тыс. рублей. Наиболее дешевая двухкомнатная квартира по данным портала реализовывалась в городе за 400 тыс. руб.. В городах спутниках Норильска (г.Кайрекан) приобрести данное жилье можно было за 200 тыс. руб. Самая доступная трешка оценивалась своими хозяевами в 760 тыс. руб.

На этом фоне стоимость аренды одно и двухкомнатных квартир составляет в городе 8 и 12 тыс. руб. соответственно. Качественные предложения на рынке суточной аренды оцениваются по 1-1.3 тыс. руб. в сутки.

Строительство

Массовое жилищное строительство велось в Норильске в 30-40-е и 70-80-е годы прошлого столетия. Последний многоэтажный жилой дом был завершен в Норильске в 2002 году. В настоящий момент в городе и городах спутниках насчитывается 10 незавершенных многоэтажных жилых домов (преимущественно панельных девятиэтажек).Завершение данного строительства планируется в рамках расселения аварийного и малокомфортного жилья до 2020 года. Дома которые будут достроены располагаются по адресу: р.Центральный, ул. Комсомольская д.32, подъезд 1, р.Центральный, ул. Комсомольская, д 40, корпус 2, р. Центральный, Ленинский проспект, д 47, корпус 3, ул. 50-летия Октября, д 923, ул. 50-летия Октября, д 925, г. Талнах, ул. Кравца 8, дом 14, Жилое образование Оганер, дом 31, Жилое образование Оганер, дом 39, Жилое образование Оганер, дом 32, Жилое образование Оганер, дом 33, Жилое образование Оганер, дом 34, ул. Солнечный проезд, дом 708-1, ул. Кирова, дом 4-9. Всего же в возводимых домах находится 679 квартир, из которых 63-однокомнатных, 371-двухкомнатных, 205-трехкомнатных, 40-четырехкомнатных.

Помимо этого в городе планируется построить несколько малоэтажных жилых домов. Например, на ул. Ленинградская и ул. Пушкина. При строительстве малоэтажных жилых домов будут использоваться новые строительные технологии. Наполовину возведенные девятиэтажки будут достраиваться с учетом изменений в федеральный закон об энергоэффективности зданий.

Прогнозы

В складывающейся ситуации рынок недвижимости Норильска не будет активно развиваться. Массовая многоэтажная жилищная застройка в городе исключена, что предусматривает предложение фактически сплошь состоящие из объектов, размещенных на вторичном рынке недвижимости.

При этом резкий рост цен на гостинки и однокомнатные квартиры так же не будет продолжаться, что обуславливается завершением скупки администрацией жилья у горожан по ценам выше рыночных.

Более вероятным выглядит в лучшем случае стабильность, а в худшем стагнация цен на городском рынке жилой недвижимости.

В целом же судьба норильского рынка недвижимости будет в значительной мере зависеть от государственной политики в отношении Крайнего Севера. Однако действующие до 2020 года программы и документы пока не предусматривают, каких либо изменений в данном плане.

Кулюк Павел

Просмотров: 487 | ID: 224



Комментарии

Ольга, oly-of@rambler.ru, 2013-01-22 17:59:10

Господи да в этой дымовой завесе надо давать квартиры бесплатно чтоб ещё хоть кто то жил. Ужас. Норильск, Оганер ничего кроме ужаса и шока не вызывают, а недвижимость практически по нашим ценам. Люди, бегите оттуда

Виолетта, vilka_vilka@mail.ru, 2013-02-17 02:40:17

Уже давно бы убежали! Да вот только на деньги вырученные с продаже квартиры в Норильске купить квартиру в другом городе практически не возможно,особенно если хочется переехать в большой город(я не про Москву конечно!)в том же Омске квартиры в 2 раза дороде!и вот как тут убежишь?

Ксения, Ksenika_i_v13@mail.ru, 2013-04-09 20:10:01

Бузулук Оренбургская область..Ну город не большой но чистый и природа здесь хорошая и воздух.квартиру можно купить за миллион-милион двести смотря в каком районе.И климат здесь нормальный и люди хорошие!!!

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Антон Юрьевич Горовенко, эксперт рынка элитной недвижимости: "В Красноярске квартиру стоимостью в 30 млн. руб. я продавал 1,5 года".

Потенциальные покупатели элитного жилья, как правило, бизнесмены, руководители, высокопоставленные государственные служащие. Так же встречаются ребята с сомнительными источниками дохода.... Это люди, достаточно разбирающиеся в жизни, понимающие чего они хотят получить за свои заработанные деньги.

В Красноярске единовременно продается элитного жилья на сумму в 1,3 млрд. руб., но купить его могут немногие

Элитное жилье в Красноярске продается по цене от 70 до 137 тыс. руб. за кв.м. или 6,5 млн. - 45 млн. руб. за отдельно взятый объект недвижимости. При этом средняя стоимость "дорогой" квартиры в городе составляет 6-7 млн. руб. Именно по такой цене реализуется 43,6% всей недвижимости. В сегменте супердорогого жилья медианный уровень цен составляет 19 млн. руб. за объект.

Доминирование на первичном рынке недвижимости Красноярска однокомнатных квартир располагает к инвестициям

Частным примером структуры предложения на первичном рынке жилья могут стать данные 2014 года. Тогда на однокомнатные квартиры пришлось 49% всего рынка. Двухкомнатные квартиры вобрали в себя 30% всего предложения. Еще 17% квартир являлось трехкомнатными. Четырех и более комнатные квартиры обеспечили 4% всех новостроек.

В Красноярске арендаторы ТЦ могут рассчитывать на сравнительно худшие условия заключения договоров, чем их коллеги в иных городах

В 2015 году Красноярск станет аутсайдером среди российских городов с населением более 1 млн. человек по площади нового предложения торговой недвижимости. Всего за отчетный период в городе планируется ввести в эксплуатацию ТЦ общей площадью в 20 тыс. кв. метров.

Принятие в Красноярске нового генплана изменит средние цены и структуру предложения на рынке жилья города

Генплан внесет в рынок жилой недвижимости Красноярска десятки других изменений. Все они будут носить разноплановое влияние на рынок. Более однозначным является то, что сам генплан разрабатывался в тесном сотрудничестве с самими горожанами, что позволяет надеяться на его позитивное влияние, на условия проживания в Красноярске.

В Красноярске увеличено налогообложение недвижимости

Мировая практика свидетельствует о том, что значительная часть собственников пытаются уклониться от налога посредством получения меньшей оценочной стоимости. Альтернативным путем является повышение эффективности самого бизнеса или перенос его в иную административную единицу. Однако зачастую это оказывается трудно осуществимым мероприятием.

Спрос на жилую недвижимость Красноярска продолжает расти

Представители девелоперских компаний, застройщики и инвесторы – все те участники, которые формируют строительный рынок Красноярска, не испытывают большого оптимизма говоря о предстоящих объёмах ввода жилья в эксплуатацию. Практически все они уверены в снижении объёмов строительного рынка на 10-30%. Основной причиной такого явления считают отсутствие выделенных городом строительных площадок. Именно эта подготовительная работа и станет основным направлением деятельности строительных компаний в 2014 году, которая даст, при хорошем раскладе, рост объёмов в 2015 году. При этом ни кто не собирается сворачивать начатые проекты: УСК "Сибиряк" продолжит строительство в Покровском, ГК "СМ.Сити" продолжит застройку "Южного берега", а также нацелен на новое строительство жилья эконом-класса, Енисейлесстрой продолжит строительство в районе ЖК Славянский и т.д.

На рынке жилой недвижимости Красноярска наибольшую долю предложения обеспечивают двухкомнатные квартиры

Cредняя стоимость квартир в Красноярске составила в августе 57 552 руб. за кв.м., что на 13,5% больше чем годом ранее. При благоприятных макроэкономических показателях стоимость жилья в Красноярске продолжит расти темпами сопоставимыми с приростом инфляции. В случае ухудшения ситуации в экономике рынок жилой недвижимости Красноярска может утратить за год до 10% первоначальной цены.

Обзор рынка недвижимости Красноярска: цены, ипотека, строительство, прогнозы

Откладывая половину своего дохода, красноярская семья будет копить на жилье в среднем 7.5 лет. Это обуславливается средней стоимостью квартир в размере 1.2 млн. рублей и таким же доходом семьи в размере 30 тыс. руб. в месяц.

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.