Норильск - самый уникальный рынок недвижимости России

Во-первых, обладая примерно двухсоттысячным населением,Норильск не имеет ни одного строящегося многоэтажного жилого дома. Последний из них был возведен в 2002 году. Отсутствие предложения на первичном рынке недвижимости города обуславливается государственной политикой по сокращению численности населения города.

Эта же политика обуславливает вторую особенность рынка недвижимости Норильска. На нем крайне высокое значение имеет городская администрация, скупающая по рыночным расценкам жилье у покидающих Норильск жителей. Приобретаемые в основном одно и двухкомнатные квартиры передаются норильчанам проживающим в ветхом и некомфортном жилье.

Последнего в городе более чем предостаточно, что является третьей особенностью местного рынка недвижимости. Так по данным местной администрации в городе лишь 6 многоэтажных жилых зданий или менее 1% жилищного фонда было построено не позднее, чем 10 лет назад. 56% жилья или 586 многоквартирных домов было построеноот 11 до 30 лет назад. Еще 36% недвижимости или 376 домов было возведено от 30 до 50 лет назад. При этом 7% жилья или 70 домов было построено более 50 лет назад.

Структура спроса и предложенияявляется четвертой отличительной чертой норильского рынка недвижимости. При постоянно сокращающемся населении спрос на жилье в городеобеспечивается исключительно горожанами, переселяющимися самостоятельно илипереселяемыми администрацией из ветхого и устаревшего жилья в квартиры, освобождаемые уезжающими на материк россиянами. В свою очередь предложение формируется уезжающими. Таковых согласно программе в течение 10 лет будет не менее 1 тыс. человек ежегодно.Так только в 2011 году город покинуло не менее 1 тыс. семей вследствие чего муниципалитет приобрел1014 квартир, большая часть которых была одно и двухкомнатными. В дополнение к этому стоит упомянуть фактическое отсутствие в городе привычных большинству россиян частных жилых домов. Отсутствие частной жилищной застройки в Норильске обуславливается суровыми климатическими условиями. При доминирующих шквалистых ветрах, вечной мерзлоте и температурах опускающихся ниже 53 градусов наличие «частного сектора» просто не было предусмотрено Генпланом города. Население последнего так же не стремилось массово строить индивидуальные дома.

Пятой особенностью, пожалуй, самой парадоксальной,является резкий, хотя и краткосрочныйрост цен на отдельные типы квартир. Частично «виной» всему уже упомянутая администрация, старающаяся за счет выкупа освобождаемых квартир решить проблему ветхого жилищного фонда города. Желая привлечь собственников квартир, скупка жилья осуществляется муниципалитетом по ценам, слегка превышающим рыночные, что в условиях стабильного спроса ведет к подорожанию квартир в городе. Так предлагая за «квадрат» в среднем по 16 тыс. руб. местные власти содействовали в 2011 году росту стоимости однокомнатных «хрущевок» с 300 до 600 тыс. руб. «Гостинки» подорожали за это же время с 120-150 до 300-350 тысяч рублей. Справедливости ради стоит отметить, что освобождающее жилье активно скупают и горожане улучшающие свои жилищные условия. Их высокаяплатежеспособность (средняя зарплата по Норильску 43 тыс. руб.) не позволяет ценам упасть низко.

По итогам 2011 года стоимость квартир составляла в городе 15 774 руб. за кв.м., что на 7.14% больше чем годом ранее. Упомянутый выше стремительный рост цен касался узкого сегмента одно и двухкомнатных квартир. При этом средний уровень цен существенно снижается за счет большого количества в городе дешевого, но ветхого и мало комфортного жилья.

Между тем наиболее доступная однокомнатная квартира продавалась в городе за 300 тыс. рублей. Наиболее дешевая двухкомнатная квартира по данным портала реализовывалась в городе за 400 тыс. руб.. В городах спутниках Норильска (г.Кайрекан) приобрести данное жилье можно было за 200 тыс. руб.Самая доступная трешка оценивалась своими хозяевами в 760 тыс. руб.

На этом фоне стоимость аренды одно и двухкомнатных квартир составляет в городе 8 и 12 тыс. руб. соответственно. Качественные предложения на рынке суточной аренды оцениваются по 1-1.3 тыс. руб. в сутки.

Строительство

Массовое жилищное строительство велось в Норильске в 30-40-е и 70-80-е годы прошлого столетия. Последний многоэтажный жилой дом был завершен в Норильске в 2002 году. В настоящий момент в городе и городах спутниках насчитывается 10 незавершенных многоэтажных жилых домов (преимущественно панельных девятиэтажек).Завершение данного строительства планируется в рамках расселения аварийного и малокомфортного жильядо 2020 года.Дома которые будут достроены располагаются по адресу: р.Центральный, ул. Комсомольская д.32, подъезд 1, р.Центральный, ул. Комсомольская, д 40, корпус 2, р. Центральный, Ленинский проспект, д 47, корпус 3, ул. 50-летия Октября, д 923, ул. 50-летия Октября, д 925, г. Талнах, ул. Кравца 8, дом 14, Жилое образование Оганер, дом 31, Жилое образование Оганер, дом 39, Жилое образование Оганер, дом 32, Жилое образование Оганер, дом 33, Жилое образование Оганер, дом 34, ул. Солнечный проезд, дом 708-1, ул. Кирова, дом 4-9. Всего же в возводимых домах находится 679 квартир, из которых 63-однокомнатных, 371-двухкомнатных, 205-трехкомнатных, 40-четырехкомнатных.

Помимо этого в городе планируется построить несколько малоэтажных жилых домов. Например, на ул. Ленинградская и ул. Пушкина. При строительстве малоэтажных жилых домов будут использоваться новые строительные технологии. Наполовину возведенные девятиэтажки будут достраиваться с учетом изменений в федеральный закон об энергоэффективности зданий.

Прогнозы

В складывающейся ситуации рынок недвижимости Норильска не будет активно развиваться. Массовая многоэтажная жилищная застройка в городе исключена, что предусматривает предложение фактически сплошь состоящие из объектов, размещенных на вторичном рынке недвижимости.

При этом резкий рост цен на гостинки и однокомнатные квартиры так же не будет продолжаться, что обуславливается завершением скупки администрацией жилья у горожан по ценам выше рыночных.

Более вероятным выглядит в лучшем случае стабильность, а в худшем стагнация цен на городском рынке жилой недвижимости.

В целом же судьба норильского рынка недвижимости будет в значительной мере зависеть от государственной политики в отношении Крайнего Севера. Однако действующие до 2020 года программы и документы пока не предусматривают, каких либо изменений в данном плане.