Пермь, взгляд изнутри
В силу развитой промышленности и научной базы, Пермь привлекает к себе молодёжь со всего региона, которая получив образование, остаётся в городе, находя себе применение на различных предприятиях тяжёлой промышленности и в бизнесе. По итогам 2012 года Пермь была признана одним из самых перспективных мегаполисов России, заняв 4-ое место в рейтинге журнала "Русский репортёр". Промышленная база Перми выдаёт вал продукта больше чем Уфа, Екатеринбург и Челябинск, занимая первое место среди них, хотя те и превосходят Пермь по численности населения. Всё это создаёт предпосылки для постоянного роста спроса на жильё.
Около половины всей площади Перми занимают городские парки отдыха и леса. Это даёт ей право называться одним из самых зелёных городов России. Самыми привлекательными районами для проживания признаны жилые кварталы, расположенные в Ленинском, Свердловском, Дзержинском и Мотовилихинском районах Перми.
Орджоникидзевский и Кировский районы находятся в нижних строчках рейтинга престижности из-за своей удалённости от центра. Но времена меняются и в связи с тем, что сообщение между правобережной и левобережной частью Перми улучшилось, правобережная Пермь начинает набирать популярность. Особенно заметный рост интереса демонстрирует микрорайон Закамск Кировского района.
Мотовилихинский район, не являясь лидером по стоимости жилья, демонстрирует, тем не менее, устойчивый рост цен на недвижимость, который опережает среднюю динамику по городу. Связано это с тем, что в градостроительных планах на ближайшие пять лет значится строительство широкой магистрали по восточной стороне города, а также строительство новых микрорайонов.
Не обошлось в Перми без проблем с обманутыми дольщиками. Всего в Перми сейчас около 1700 таких людей и 19 объектов незавершённого строительства. Но вопрос этот поставлен на контроль в администрации города и уже достроена первая очередь жилых домов в городе Кизел, а в самой Перми уже введён в эксплуатацию дом по улице Генерала Панфилова, 19. В 2014 году будет введён в эксплуатацию долгострой по шоссе Космонавтов, 330в. Дольщикам, которые участвовали в строительстве дома по адресу ул. Барнаульская, 26 было решено вернуть деньги.
Всего, на решение проблемы с незаселёнными дольщиками потребуется примерно 1400 миллионов рублей. Чуть более половины этих средств уже собрана. По каждому дому принимается отдельное решение. Где-то дольщики будут доплачивать за квадратные метры в связи с прошедшей за годы инфляцией, в каких-то случаях им помогут взять ипотеку и т.д. Но, в любом случае, проблему с обманутыми дольщиками должны решить к концу 2015 года, об этом говорил ранее губернатор Пермского края Виктор Басаргин
Перспективы роста города
Администрация Перми ведёт планомерную работу над выделением участков под застройку. Уже сейчас подготовлены к торгам земельные участки со следующим целевым назначением:
- многоквартирные дома — 16 участков, S - 19,5 гектар. Примерная оценка 148 тыс. кв. м. жилья
- ИЖС — 29 участков площадью, S - 12,5 гектар, оценочный объём жилья 4 тысячи кв м.
Весной 2013 года начальником департамента градостроительства и архитектуры администрации города Перми был сделан доклад выделении перспективных земельных участков под строительство. Из его доклада следует, что в городе в аренду отдано уже 102 земельных участка общая площадь которых составляет 210 гектар. Только 20% из них осваиваются и на них уже получены разрешение на строительство. Остальные 80% по прогнозам чиновников в перспективе дадут Перми дополнительно около 1,5 миллиона кв.м.
Кроме этого, в администрации города учитывают те участки которые застроены сейчас ветхим жильём. Площадь таких участков составляет порядка 82 гектар. В основном это Орджоникидзевский район. С учётом других участков раскиданных по всему городу эти площади смогут дать дополнительно 620 тысяч квадратных метров. Уже сейчас ведётся работа по сносу ветхого жилья. В 2013 году уже расселено 49 ветхих домов и планируется до конца года снести еще 34 дома.
Уже определены площадки, на которых в первую очередь будет осуществлён комплексный подход по жилищному строительству это Красные казармы, 179 квартал, ДКЖ, Порт Перми. Занимаемая этими участками площадь, составляет приблизительно 366 гектар. На них планируется освоить более 2-х млн кв.м. жилья.
Кроме всего прочего нужно иметь ввиду, что существующие промышленные территории начинают перекраиваться под нужды современного производства. Ожидается, что в результате трансформации освободится еще 223 гектара, на которых можно будет освоить еще около полутора миллионов квадратных метров жилья.
Из доклада следует, что всего в ближайшие 8-10 лет чиновники планируют освоить более 8 млн.кв.м. жилья.
Оценки риелторов менее оптимистичны. По прогнозам аналитиков участки, отмеченные правительством, как готовые к застройке, таковыми, по сути, не являются. Не готовы к их освоению сетедержатели, нет ясной политики в проведении дорожных работ по этим участкам и т.д. То есть комплексного подхода по освоению этих участков девелоперы не увидели, поэтому не торопятся с вкладыванием денег в долгосрочные проекты. По прогнозам риелторов ожидается что, при существующем подходе суммарный ввод жилья в эксплуатацию за ближайшие 10 лет не превысит 5,2 млн.кв.м.
Отсюда получается, что в год пермские девелоперы будут сдавать жителям 0,5-0,55 млн.кв.м. жилья. Этот показатель далёк от тех цифр, на которые нацелились чиновники в региональных программах.
Следует напомнить, что 2012 год закончился в Прикамье на 53 позиции по вводу в эксплуатацию жилого фонда среди 83 регионов России. Обеспеченность жильём в крае стоит острее, чем во многих других регионах.
Пермьстат предоставил информацию за первое полугодие 2013 года из которой следует, что за отчётный период в эксплуатацию введено 110 тысяч.кв.м. новостроек, из них 83 тысячи это доля многоквартирных домов. Всего 1506 квартир. Доля индивидуального строительства 27 тыс.кв.м. что в процентном соотношении составляет 24% от общего количества жилья. Среди частной застройки преобладает дачное строительство, их доля составляет 35% , более половины застройки – 51% составляет точечная городская застройка и лишь 15% относятся к централизованной коттеджной застройке. Это таунхаусы, коттеджные посёлки и т.д. Лидером по коттеджной застройке вполне предсказуемо стал Мотовилихинский район.
Некоторые риелторы считают, что рынок многоквартирного жилья Перми находится уже в стадии насыщения. Наши наблюдения за динамикой цен показывают, что основания для подобных заявлений есть. Такие месяца как август, сентябрь действительно показывают просадку в ценах на новостройки. Но считать это устойчивым явлением было бы преждевременным. Наоборот, по итогам года, мы наблюдаем устойчивую динамику роста примерно 0,5% в месяц.
Цифры беспристрастно демонстрируют нам, что увеличения объёмов многоквартирного жилья в Перми не зафиксировано, наоборот, отмечается снижение показателей, примерно на 9% по сравнению с прошлым годом. В 2013 году, в Перми появилась новая тенденция на малоэтажное строительство. 3-6 этажные строения стали появляться в Индустриальном и Кировском районе. Район Мотовилиха также демонстрирует ряд таких же малоэтажных проектов. Пока рано делать выводы насколько масштабной будет это направление, но опыт других городов показывает, что люди с удовольствием выбирают для себя такой полусельский вариант жилья.
В целом, можно говорить о достаточно умеренном росте цен, как на новостройки, так и на вторичное жильё в многоквартирных домах. Повышение стоимости на 6% в год укладывается в процент ежегодной инфляции. Гораздо более серьёзный рост демонстрируют цены на землю, домовладения и коммерческие площади, но о них мы поговорим в следующий раз. А закончим обзор сводной таблицей цен на квартиры в новостройках и на вторичном рынке Перми на ноябрь месяц 2013 года.
| Городские районы | Свердловский | Мотовилихинский | Орджоникидзевский | Индустриальный | Кировский | Дзержинский | Ленинский |
| новостройки | Указан диапазон цен в тысячах рублей за квадратный метр | ||||||
| 1-комн | 52,0 - 63,0 | 39,4 - 56,1 | 41,5-44,0 | 31,4-64,0 | 38,6-47,6 | 36,8-63,3 | Нет информации |
| 2-комн | 41,0 - 68,0 | 39,9 - 49,2 | 36,9-39,7 | 36,7-45,7 | 46,8-50,8 | 42,0-54,0 | Нет информации |
| 3-комн | 39,0 - 60,0 | 42,0 - 46,2 | 32,5-32,7 | 34,3-35,9 | 36,5-50,7 | 36,4-67 | Нет информации |
| вторичка | Указан диапазон цен в тысячах рублей за квадратный метр | ||||||
| 1-комн | 49,4 - 67,6 | 40,0 - 63,8 | 38,8-57,5 | 51,0-60,0 | 26,2-80 | 52,9-86,3 | 67,1-81,2 |
| 2-комн | 37,8 - 50,8 | 39,7 - 54,5 | 33,0-50,0 | 38-61,9 | 32,2-45,5 | 39,5-66,8 | 51,6-79,1 |
| 3-комн | 34,7 - 89,1 | 41,8 - 66,2 | 30-48,6 | 37,2-78,7 | 36,6-47,7 | 45,5-98,4 | 36,8-103,1 |
