Каковы тенденции на рынке жилой недвижимости Владивостока, Уссурийска и Находки
Мы решили выяснить, как отражаются данные тенденции на строительстве жилья в дальневосточном регионе.
Для сравнения мы выбрали такие города как:
По данным приморскстата общая площадь всего жилищного фонда в 2013 году составила 42 млн. кв.м. из них на долю Владивостока приходится 13,4 млн.кв.м. при количестве жителей 630 тысяч человек, Уссурийск с большим отставанием на втором месте с результатом 3,86 млн.кв.м. на 193 тысяч постоянно проживающих, на третьем месте Находка с показателем 3,48 млн.кв.м. на 157 тысяч человек.
Несмотря на мощнейший экономический толчок, которым являлся саммит АТЭС, это не отразилось заметным образом на строительстве жилой недвижимости. По сообщению приморскстата объём введённого в эксплуатацию жилья сокращается. С января по апрель 2014 года в Приморском крае было введено в эксплуатацию на 27% жилья меньше, чем за аналогичный период прошлого года, т.е. 74,6 тыс.кв.м. Сокращается и ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых домов. Снижение в этом сегменте составило 9% по отношению к прошлому году. Однако снижение темпов строительства не предполагает их полную остановку.
Владивосток строится весьма активно.
Доминирующее положение на рынке строительства жилой недвижимости традиционно занимает компания из Хабаровска ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России. Основным заказчиком данной компании является министерство обороны. Именно для него построены три многоэтажки на 670 квартир в Снеговой пади, общая площадь которых составляет 41,7 тыс кв.м. В заделе у компании строительство двух девяти и двух семнадцатиэтажных домов, которые планируется сдать в эксплуатацию в 2015 году, а в 2014-м на к сдаче готовятся еще двенадцать многоэтажек для военных на 2699 квартир, которые строятся в Снеговой пади. Но не Дальспецстроем единым прирастает Владивосток. В районе посёлка Трудовое на площади в 400 гектар начато строительство микрорайона "Солнечная долина". Новый микрорайон рассчитан на строительство 600 тысяч кв.м. жилья. Из которых только 10% будут бизнес – класса, остальное жильё эконом – класса. Микрорайон рассчитан на проживание около 10 тысяч семей, для которых будет построено 9 детских садов на 240 детишек каждый, 4 школы, рассчитанных на 825 учеников, а кроме этого школа искусств, поликлинику, больницу, скорую помощь, пожарную часть, полицейский участок и другие объекты социально-культурно бытовой направленности. В настоящий момент уже ведутся работы по возведению индивидуальных жилых домов. Первый пуск в эксплуатацию планируется в 2015 году, а всего согласно проектной документации, строительство микрорайона будет закончено в 2022 году.
Еще одним проектом комплексной застройки является "Новый город" в районе Зелёного угла. Новый микрорайон будет расположен на 77 гектарах земли, на которых построят 500 тысяч квадратных метров жилья эконом – класса. Проект рассчитан на 9 лет активного строительства, которое начнётся уже в этом году. Строить будут многоэтажные дома, в которых будет 6 тысяч квартир. Проектом предусмотрено наличие полноценной инфраструктуры, включающей в себя: дошкольные и школьные учреждения, торгово-развлекательный центр, медицинские, торговые и социальные объекты. Строительство начнётся уже в нынешнем году и закончится в 2023-м
Алексей Фоменко – аналитик из компании "Далта-Восток-1" отмечает высокий спрос на первичном рынке недвижимости Владивостока.Он считает, что в первую очередь это вызвано падением курса рубля. В таких условиях инвесторы стремятся быстрей вложить имеющиеся средства в новостройки, которые выгодно отличаются по цене от вторичного рынка. Вторичка в это же время начинает испытывать падение интереса со стороны потенциального покупателя.
Средний диапазон цен на новостройки Владивостока держится в пределах 60-80 тыс.руб.кв.м. на начальных этапах строительства. Исключений немного, среди них жилой комплекс Атлантис-2 в котором стоимость квадратного метра доходит до 124,5 тыс.руб. На сегодняшний момент это максимальная цена на новостройки Владивостока. Минимальную стоимость квадрата на этапе котлована предоставила строительная компания "Лесной квартал", которая строит десятиэтажку 83-й серии расположенную по адресу ул. Луговая, 70. Квадратный метр жилья в ней оценивается в 45 тысяч рублей. На тысячу дороже обойдутся покупателю трёхкомнатные квартиры в многоэтажке по ул. Черняховского от компании "Восточные ворота".
Вторичный рынок демонстрирует нам следующие цифры: наиболее дорогим является район 1-й Речки, средний показатель более 99 тыс.руб/кв.м., за ним следует Некрасовский район со стоимостью квадрата более 98 тыс.руб. Последним в тройке лидеров центральный район со средней стоимостью квадрата 95 тыс.руб. Замыкают рейтинг цен районы: Тихая, стоимость квадрата около 73 тыс.руб, 64, 71 микрорайоны и Снеговая примерно 74 тысячи рублей.
Сергей Косиков специалист компании "Городской риэлторский центр" отмечает, что рынок вторичной недвижимости Владивостока, как и весь рынок вторичной недвижимости восточнее Урала переживает не лучшие времена. Причиной снижения спроса на вторичном рынке он считает дефицит наличности у населения и повышение количества квартир на продажу. Несмотря на снижение интереса у покупателя ко вторичному рынку анализ цен позволяет говорить о том, что цены в ближайшем будущем опускаться не собираются. Наибольший показатель роста показал в мае центральный район с плюсом в 8,6%.
Еще год назад на вторичном рынке Владивостока на продажу было выставлено около 4 тысяч квартир, сегодня их уже 5 тысяч, при этом количество покупателей не прирастает такими же темпами. Уменьшает количество покупателей и возможность для льготников приобретения бесплатных участков земли и строительства ни них индивидуальных домов. Поэтому делать оптимистичные прогнозы на вторичный рынок жилья можно лишь для тех районов Владивостока, которые и сегодня демонстрируют уверенный рост стоимости жилья. Можно сказать, что те районы, которые сегодня в плюсе и дальше будут расти в цене, а районы - аутсайдеры и дальше будут всё больше отрываться от лидеров.
Рынок загородной недвижимости Владивостока также начинает терять привлекательность в глазах будущих покупателей. Об этом рассказал президент Дальневосточной гильдии риэлторов, вице-президент Российской гильдии риэлторов Владимир Каплинский. По его наблюдениям основная доля продаваемых индивидуальных домов и коттеджей реализуется сегодня только в пределах города. Загородная недвижимость существеннотеряет в привлекательности из-за пробок на дорогах. Последние 2-3 года сделки по загородной недвижимости случаются всё реже и реже, люди в мегаполисе слишком ценят время, поэтому стараются минимизировать время, проведённое в дороге
В отличии от Владивостока Находка не торопится заселяться в высотные дома.
Многоэтажное жилищное строительство в Находке развито настолько, что сдача в эксплуатациюкаждого многоквартирного дома становится заметным событием для города.
В 2013 году в находке было введено в эксплуатацию 4 многоквартирных дома на 179 квартир, общая площадь которых составляет 13,3 тыс.кв.м., такие данные даёт управление землепользования и застройки администрации городского округа. Они же сообщают, что всего на территории г. Находка в 2013 году велось строительство 11 многоквартирных домов. В дальнейшем высотки планируют строить в районе озера Солёного, улиц Тимирязева, Дзержинского, Рыбацкой. Перспективными районами для высотной застройки считаются район улицы Спортивной и ул. Фрунзе, а также оз. Лебединого. Многоквартирные дома планируется возводить и во Врангеле.
В 3 квартале 2014 года ожидается ввод в эксплуатацию 10-этажного дома эконом – классавходящего в ЖСК "Варяг" по ул. Рыбацкая, 14. Еще одной интересной новостройкой является высотка в 14 этажей в районе улиц Чехова и Куйбышева. Она примечательна тем, что впервые для Находки в ней будетреализована подземная автостоянка на 200 автомобилей. Первый этаж будет отдан под торговые и офисные помещения, остальные этажи под жилые квартиры, на последних этажах запланированы двухуровневые квартиры. Средняя стоимость квартир на первичном рынке, оценивается в 52,1 тыс руб, вторичный рынок держится на отметке 52,0 тыс.руб. Предсказуемо много предложений о продаже в разделе "продам дом". Здесь цены варьируются от 1,6 до 20 миллионов.
Находкинцы не стремятся селиться в многоэтажные дома, предпочитая им малоэтажное коттеджное строительство, это упрямо утверждает статистика. По итогам 2013 года примерно 70% всех введённых в эксплуатацию квадратов пришлось на долю частного домостроения. В строй введено 157 частных домов, общая площадь которых составила 29 тыс.кв.м. Специалисты рынка недвижимости уверены в том, что это далеко не предел и 2014 год превысит показатели 2013 года. Уверенность в этом им придаёт то, что Находка ежегодно в течении последних пяти лет наращивает объёмы индивидуального жилищного строительства.
В настоящее время идёт активная частная застройка в посёлке Приисковый, на озере Лебяжье, в районе улицы Спортивной, в бухтах Козина, Тунгус, Муссатова, в микрорайонах Врангель и Ливадия. Стоит отметить, что городская администрация с пониманием относится к желанию горожан селиться в частном секторе и не тормозит с выделением участков под строительство, только в 2013 году под частную застройку было выделено 40 тысяч кв.м. земли. Не остаются без внимания льготные категории граждан, к ним относятся ветераны ВОВ, многодетные семьи, молодые семьи, а также граждане, проживающие в ветхих домах. Для них строятся 9 трёхэтажных энергоэффективных домов по ул. Спортивная. Кроме непосредственно жилых домов строители возведут всю необходимую инфраструктуру.
По планам администрации уже в середине 2014 года новоселье должны справить 508 человек из 20 ветхих домов с улицы Дзержинского и улицы Дальней.
На втором этапе переселения граждан из ветхого жилья планируется строительство многоквартирных домов на мысе Астафьева, там планируется поселить еще 900 человек до конца 2015 года. Для последующих переселенцев решено использовать Северный микрорайон, в котором можно будет построить до тридцати типовых трёхэтажных домов общей площадью до 50 тысяч квадратных метров. Что касается многодетных семей, то в 2013 году от них было принято около 600 заявлений о выделении бесплатной земли для строительства. Все они в соответствии с жеребьёвкой получают полагающуюся им землю и начинают строительство.
Находка, несмотря на наличие крупного морского грузового порта, до сих пор остаётся небольшим провинциальным городом, и пока у администрации нет планов по форсированной урбанизации муниципального образования. Видимо, и жителей и городскую и краевую власть устраивает такая интенсивность появления новостроек. Несколько иначе дела обстоят в другом краевом центре – Уссурийске. В нём, как и в Находке широко развит частный сектор, но и на квартиры в многоквартирных домах имеется давно сложившийся постоянный спрос.
В прошлом году в Уссурийске было введено в эксплуатацию 62,5 тыс.кв.м. жилья, благодаря такому объёму строительства около 1,5 тысяч жителей города смогли улучшить свои жилищные условия.
При этом, риэлторы отмечают, что уже примерно половина сделок на рынке недвижимости Уссурийска совершается при помощи заёмных средств.
Городская администрация планирует начать поэтапно изменять облик центра города за счёт сноса ветхого жилого фонда и строительства на его месте новых современных зданий отвечающих современным требованиям эргономики. Это будут учреждения культуры, торговли и административные здания. Преображается не только центр Уссурийска. На всех городских направлениях видны новостройки, особенно отличается количеством новостроек Междуречье.
Крупнейшим проектом призванным удовлетворить растущий спрос на городскую недвижимость стало строительство нового жилого микрорайона "Радужный", которое произошло при поддержке администрации края. Таких проектов в Уссурийске еще не было. Под застройку отдан земельный участок в 78 гектар на котором будут построены как многоэтажные дома, так и коттеджи с таунхаусами. Общая площадь застройки по проекту составит 197 тысяч квадратных метров, из них почти 100 квадратных метров будет эконом – класса. Всего микрорайон сможет принять 2 тысячи семей для которых будет построена вся необходимая социальная инфраструктура – школа на 640 учеников, два дошкольных учреждения для 455 детей, медицинские объекты, торговые и спортивные сооружения. Первые дома буду сданы уже в 2015 году, а в целом строительство растянется до 2024 года.
В рамках реализации программы выделения земли многодетным и молодым семьям в Уссурийске уже выделено более 600 участков для индивидуального строительства. Заявлений много, не все они еще отработаны. Землю очередники будут получать в различных районах. Самый большой жилмассив создан в селе Воздвиженка. Другие участки находятся в районах ул. Общественной, Хабаровской, Крылова, Степана Разина и Казачьей.
Однако жители Уссурийска, получившие бесплатные наделы не спешат начинать строительство.
Со слов Елены Бутенко - заместителя начальника управления градостроительства администрации Уссурийска, только на 15 участках начато строительство домов. Причин тому несколько, это и низкая финансовая обеспеченность многодетных семей, отсутствие удобных подъездных путей и желание просто продать полученный даром участок, законом такое позволяется.
Достаточно внимания уделяется в Уссурийске проблеме аварийных домов. Город имеет на балансе более 60 домов, отнесённых к этой категории. В 2013 году в новостройки переехали 135 человек. Еще 600 человек должны переехать в новые квартиры уже в этом году. А всего по программе переселения до 2017 года планируется переселить в новые квартиры 2 тысячи жителей Уссурийска.
Что касается всего приморья, то уже в 2014 году, благодаря программе переселения граждан из ветхих домов, около 3-х тысяч жителей края должны переехать в новые квартиры из 208 аварийных домов. Об этом рассказал директор департамента по жилищно-коммунальному хозяйству и топливным ресурсам Виктор Кулинский. Всего же, до 2017 года в Приморье должно быть расселено 544 аварийных дома, в которых проживает более 5 тысяч человек, находящихся во всех административных единицах края. На эти цели из местного бюджета и фонда ЖКХ запланировано выделить 7,7 млрд рублей.
Для решения таких масштабных социальных обязательств губернатор Приморья Владимир Миклушевский поставил задачу перед администрацией создать условия для того, чтобы к 2017 году в крае ежегодно вводилось в эксплуатацию не менее 1,1 миллиона квадратных метров жилья. Работа по воплощению этого замысла в жизнь уже начата. В настоящее время в Приморском крае находятся в стадии строительства и подготовке к строительству около 44-х проектов комплексной застройки различной этажности, от коттеджных посёлков до высотных многоквартирных домов эконом - класса. Планируется, что благодаря этим стройкам Приморье получит до 2017 года примерно 2,5 млн.кв.м. жилья.
Задача эта стратегически важна для региона, так как Дальний Восток, не смотря на принимаемые правительством меры, по-прежнему продолжает терять людей. Уезжают, как правило, самые грамотные и высокооплачиваемые специалисты. И если в краевой столице это не очень заметно, то небольшие города вроде Находки и Уссурийска достаточно остро испытывают потребность в квалифицированных кадрах, а село уже давно находится в стадииострейшего дефицита кадров. Поэтому, можно без преувеличения сказать, что все дальневосточники с надеждой ждут от власти реальных шагов по улучшению ситуации с доступным жильём и надеются, что спад темпов жилищного строительства наметившийся в этом году не станет новой тенденцией.
