В Республике Алтай главным ценообразующим фактором недвижимости является ее способность удовлетворять рекреационные потребности населения
Земельные участки
В Республике Алтай стоимость участков для индивидуальной жилищной застройки колеблется от 125 тыс. до 14 млн. руб.* При этом стоимость отдельной сотки земли колеблется от 10 до 233 тыс. руб. Обладая капиталом в 450 тыс. руб. можно приобрести земельный надел во всех районах республики.
- Однако дешевле всего земля стоит в Усть-Коксинском районе, где разброс цен составляет 200-700 тыс. руб.
- Дороже всего земля реализуется в Майминском и Онгудайском районах. Там разброс цен составляет соответственно 450 тыс.-10 млн. и 300 тыс. - 14 млн. руб.
Исходя из динамики цен,главным ценообразующим фактором является пригодность надела для удовлетворения рекреационных потребностей населения. Этому содействует наличие всех коммуникаций,близость к "большой воде", лес, видовые характеристики и возможность коммерческого использования. Наличие всего этого в совокупности с личными ожиданиями продавца позволяет увеличиваться стоимости земли до 233 тыс. руб. за сотку. Именно столько стоит наиболее дорогая земля Алтая. В противоположность ей самый дешевый земельный участок на Алтае не имеет подключения даже к электричеству и обладает лишь подведенным водопроводом.
Отдельно стоит рассмотреть сельскохозяйственные земли.
Таковые используются в качестве производной для получения земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Перевод баснословно дешевой сельскохозяйственной земли в разряд земель под застройку позволяет, кому сэкономить, а кому заработать значительные средства.
- Не случайно самый дорогой участок сельскохозяйственной земли на Алтае находится "неподалеку от нового района застройки". Цена данной земли составляет 26923 руб. за сотку, что более чем в два раза больше чем начальная стоимость земли для индивидуальной жилищной застройки.
- В целом же стоимость сельскохозяйственных участков варьируется от 150 тыс. до 15 млн. руб. При этом цена отдельно взятой сотки колеблется от 62,5 руб. до 26923 руб.
Главным ценообразующим фактором в данном случае является близость к району массовой застройки.
Именно это максимально позволяет "разогреть" цены с прицелом на перевод надела в разряд земли для индивидуального жилищного строительства. Менее значимыми являются площадь участка и его геологические особенности. Особенно ценятся ровные участки вблизи источников воды. Последние используются как для орошения самой почвы, так и водопоя скота. Однакоданные факторы имеют значение лишь для собственников намеревающихся использовать сельскохозяйственную землю по прямому назначению. На фоне всего вышеизложенного показательной является стоимость земли в Горно-Алтайске. Не смотря на "столичный" статус город далеко не лидирует на Алтае по стоимости земли. В регионе, где цена "сотки" определяется, прежде всего, рекреационными возможностями стоимость наделов и их характеристики в черте городской застройки попросту не могут быть оптимальными. Зато как месторасположение с наиболее активным строительством Горно-Алтайск характеризуется наибольшей стоимостью сельскохозяйственной земли. Цена таковой вблизи города "разогревается" возможностью, а главное целесообразностью перевода в разряд земли для индивидуального жилищного строительства. Наглядно убедится в достоверности вышеизложенного поможет нижеследующая таблица, содержащая детальную стоимость земли в различных районах Республики Алтай.
В дополнение к ее данным стоит отметить структуру предложения земельных участков. Размер таковых под ИЖС в целом соответствует общероссийскому стандарту и колеблется от 8 до 20 соток. При этом в регионе постояннопредлагаются крупные наделы, рассчитанные для возведения целых коттеджных поселков или туристических баз. Это позволяет рассматривать рынок земли региона в качестве привлекательной площадки, как для конечного пользователя жилья, так и бизнес-структур нацеленных на извлечение прибыли за счет реализации девелоперских проектов.
Индивидуальные жилые дома
В феврале 2016 года индивидуальные жилые дома на Алтае колеблется от 350 тыс. до 40 млн. руб. При этом цена одного квадратного метра жилья варьируется от 12500 до 66660 руб. Дешевле всего в регионе стоят недостроенные дома, под которыми в данном обзоре подразумеваются строения с возведенными стенами и кровлей, но без внутренних работ. Цена данной недвижимости лишь в два раза меньше минимальной стоимости домов готовых к эксплуатации, нонуждающихся в ремонте вследствие крайней изношенности. С учетом того, что качественный ремонт стоит практически столько сколько и сама недвижимость приобретение недостроенного дома можно считать более целесообразным, чем покупку жилья нуждающегося в ремонте.
Обуславливается это сразу двумя причинами.
- Во-первых: покупка недостроенного дома это не что иное как заключение сделки в кредит. Уплатив половину необходимой суммы, владелец в последующем доводит дом нужного технического состояния в соответствии со своими финансовыми возможностями.
- Во-вторых: даже недостроенный дом находится в лучшем техническом состоянии, чем жилье на вторичном рынке недвижимости после десятков лет эксплуатации. Т.е. при равнозначных расходах недострой по завершению ремонта оказывается лучше с технической точки зрения.
Отдельно стоит сравнить покупку имеющихся домов с приобретением земельного участка под застройку. Цена недостроенных домов зачастую ниже стоимости не самых дорогих земельных участков.
- Например, самый дешевый недостроенный дом на Алтае с участком в 12 соток стоит 350 тыс. руб.
- Для сравнения минимальная цена свободных земельных участков в различных районах Алтая варьируется от 125 до 450 тыс. руб.
- Причем в две трети районов начальный уровень цен составляет 300-450 тыс. руб.
Т.е. в большинстве случаев приобретение недостроя обойдется примерно в ту же сумму что и покупка свободного земельного участка. С учетом того, что "недострой" выглядит более предпочтительным, чем объекты на вторичном рынке недвижимости его можно считать наиболее оптимальным входом на рынок для покупателей с недостатком наличных средств. В противоположность этому покупку земельных участков можно считать прерогативой состоятельных россиян, способных потратить на строительство солидные средства. Они же потребуются и для приобретения качественного и нового жилья.
Так, самый дорогой дом на Алтае стоит 40 млн. руб.
Он соответствует всем главным ценообразующим факторам.
- Дом является новым, обладает большой площадью и находится на обширном земельном участке.
- Рядом с домом располагаются горнолыжные курорты и природные достопримечательности: озера Ая и Манжерок, Манжерокские пороги, Камышлинский водопад, Талдинские пещеры, лес.
- Помимо этого дом характеризуется отличной транспортной доступностью в общероссийском формате.
- От поместья до аэропорта Горно-Алтайск лишь 20 км.
Т.е. максимальной стоимостью на Алтае обладает статусное жилье с отличными рекреационными возможностями ориентированное по своей транспортной доступности на владельцев из числа жителей наиболее развитых регионов страны. Для удобства таковых и создана нижеследующая таблица со стоимостью индивидуальных жилых домов в различных районах Республики Алтай.
В дополнение к данным таблицы можно отметить, что подавляющая часть домов на Алтае возводится из дерева. Таковое является наиболее доступным строительным материалом. Дома построенные из иных материалов при всех равнозначных условиях стоят в регионе значительно дороже. Помимо этого большая часть домов обладает площадью от 45 до 140 кв.м. и находится на стандартных участках площадью от 8 соток. Это делает,их пригодными для семейных покупателей жилья нацеленных на активный отдых на природе. Именно поэтому столичный Горно-Алтайск не является наиболее дорогим рынком жилой недвижимости региона.
Гостиницы
Стоимость гостиниц и турбаз в Республике Алтай варьируется от 4,5 млн. до 17,8 млн. руб.**, что сопоставимо с максимальной ценой индивидуальных жилых домов, варьирующейся в различных районах от 6 до 40 млн. руб.
Такая взаимосвязь цен не случайна.
Многие небольшие турбазы по своей жилой площади равняются средним домам и уж тем более крупным загородным поместьям. Например, одна из баз отдыха в Чемальском районе обладает жилой площадью в 500 кв.м., что на 100 кв. м. меньше чем площадь самого дорогого дома Алтая. При этом турбазы и гостиницы более подходят для извлечения дохода, чем элитное жилье, сдаваемое в аренду. Ведь данные объекты туристической инфраструктуры ориентированы на массового пользователя, что в условиях развития внутреннего туризма позволяет существенно снизить инвестиционные риски. Состоятельные россияне все еще не утратили привычку отдыхать за рубежом, что снижает их актуальность в качестве потенциальных арендаторов элитных коттеджей. Иностранцы же на Алтай приезжают редко. С учетом рекреационной направленности региона турбазы и гостиницы можно считать наиболее оптимальным объектом вложения средств на рынке коммерческой недвижимости Республики Алтай. Доходность данной недвижимости в зависимости от качества управления варьируется от 4,5% до 7,5%.
Отдельно стоит упомянуть технические особенности самих местных гостиниц. Многие из них обладают сравнительно малой площадью и находятся на небольших участках земли, что позволяет приравнять их к индивидуальным жилым домам. При достаточном внедрении энергосберегающих технологий стоимость эксплуатации данной недвижимости будет сопоставима с ценой использования дома среднего по площади, что позволяет рассматривать местные отели в качестве гибридного вида жилья пригодного не только для сдачи постояльцам, но и постоянного проживания самого владельца. Это существенно повышает конкурентоспособность не больших отелей. Они вполне могут стать альтернативой сверх дорогому жилью в глазах прагматичных людей. Более детально ключевые характеристики продающихся отелей представлены в нижеследующей таблице.
В дополнение к имеющимся в таблице данным стоит отметить, что Горно-Алтайск не является"законодателем моды" на рынке гостиничной недвижимости Алтая. Обуславливается это тем, что местные гостиницы ориентированы на "зеленый" туризм, что предполагает размещение отелей вдали от крупных населенных пунктов в местах у "большой воды" и с хорошими видовыми характеристиками. Городские отели, как правило, ориентируются на деловой или культурный туризм, если последнему соответствует кол-во местных достопримечательностей. Вместе с тем анализ имеющегося предложения свидетельствует о том, что лишь треть всех реализуемых турбаз представляют собой полностью налаженный бизнес, характеризующийся устоявшимся кругом клиентов и высоким уровнем экономической эффективности. При этом лишь 7% продаваемых турбаз и отелей способны самостоятельно привлекать клиентов в общенациональном масштабе. Это создает отличные предпосылки для развития гостиничного бизнеса в регионе. Качественный прорыв в данном случае способно принести продвижение гостиницы за пределами региона, на наиболее платежеспособных потребительских рынках Москвы, Санкт-Петербурга, а так же регионов где добываются углеводороды. В целом же объекты туристической инфраструктуры обеспечивают около 90% всего предложения на рынках коммерческой недвижимости регионального Алтая. Это дополнительно говорит в пользу инвестиций в данный сегмент недвижимости.
Как видим, Республика Алтай предлагает широкие возможности, как для постоянного проживания, так и занятия бизнесом. Отмечаемый уровень цен делает регион одним из наиболее доступных среди всех курортных месторасположений России. В завершении материала поинтересуемся у местных экспертов относительно привлекательности недвижимости Республики Алтай. Вот что они ответили.
Мурзиева Гульмира Бисенгалиевна ген. директорООО Риэлт-Лидер:
«Инвестиционные перспективы недвижимости Горного Алтая велики. Сейчас цены находятся на очень низком уровне, и каждый житель РФ имеет возможность приобрести земельный участок или дом в живописном уголке Горного Алтая, однако столь низкий уровень цен вряд ли продержится продолжительное время. Министерство туризма РА уже сегодня прогнозирует значительное увеличение потока отдыхающих в этом сезоне, а следовательно, чем больше отдыхающих посетят наш регион и полюбят его красоты, тем больше недвижимости будет ими приобретено, а после того как вырастет спрос неизбежно поднимутся и цены!». Ранее эксперт предоставил масштабное интервью о рынке недвижимости Алтая.
Иванова Ирина Евгеньевна, руководитель агентства недвижимости "Земля Алтая":
«Считаю, что Республика Алтай в настоящее время является достаточно привлекательным регионом для инвестиций. Туристическая отрасль региона нуждается в крупных оздоровительных объектах, спортивных услугах, качественных объектах общественного питания. Перспективно развитие небольших фермерских хозяйств, готовых производить востребованные экологически чистые продукты питания, продукты пчеловодства, лекарственные травы, пантовую продукцию».
Чуть ранее мы опубликовали полное интервью специалиста о рынке недвижимости Республики Алтай.
Как видим, эксперты положительно оценивают инвестиционные перспективы региона. Мало того они указывают на ограниченность времени для приобретения активов по выгодным ценам.Успеете ли вы воспользоваться благоприятной рыночной конъектурой,зависит лишь от вас.
** Одна из баз стоит 100 млн. руб. Однако это является скорее исключением, чем правилом
