Обзор рынка новостроек Ростова-на-Дону. Сентябрь 2011
Анализ предложения
По итогам сентября 2011 г. в стадии строительства в Ростове-на-Дону находилось 88 объектов, общая площадь которых составляла 990 810 кв. м, совокупная жилая —754 054 кв. м. Это 10 899 квартир.
По сравнению с предыдущим месяцем, объем возводимого многоэтажного жилого строительства (МЖС) снизился на 1,3%. Тенденция закладки новых проектов, наблюдавшаяся в первые месяцы 2011 г. в настоящее время минимизирована. Среди новых проектов есть только один. ООО «СК 10-ГПЗ» начала возведение второй очереди комплекса, расположенного в пер. Гвардейский, 11. Снижение объема предложения связано со сдачей в эксплуатацию трех объектов.
В структуре первичного рынка МЖС г. Ростов-на-Дону преобладают эконом– и средний классы. Они занимают 42,7% и 37,5% соответственно. Именно эти сегменты пользуются наибольшим спросом среди потенциальных покупателей. На долю МЖС в сегменте бизнес- класса приходится 14,7% рынка.Элитный класс представлен тремя новостройками (ЖК «Усадьба», девелопер — СК «Единство», ЖК «Пушкинский», девелопер — ОАО «Ростовгорстрой», ЖК «Ростов-Сити», девелопер — ООО «Покровский»), совокупная рыночная доля которых составляет 5,1%. За последний месяц объем предложения незначительно изменился только в среднем классе.
Структура объема строительства по классам (жилая площадь), сентябрь 2011 г.
Источник: собственная база строящихся объектов МЖС MACON Realty Group
В разрезе конструктивных типов наибольшей популярностью среди девелоперов г. Ростов-на-Дону пользуется каркасно-монолитная технология строительства. Дома из железобетона составляют порядка 80% первичного рынка МЖС. Как правило, это новостройки среднего, бизнес- или элитного классов. Наиболее экономичное многоэтажное жилье строят в основном из панелей. Сегодня доля такого домостроения составляет около 5% рынка. Из кирпича в Ростове-на-Дону строят 15% новостроек.
Ценовая ситуация
Остановка тренда к падению цен, которая началась в конце 2010 г., подтвердилась и по итогам прошедших 9 месяцев 2011 г.: ценыне только не снизились, а напротив, возросли. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м по итогам сентября 2011 г. достигла 44 589 руб. По сравнению с январем 2011 г. прирост составил +8,0% .
Динамика ценового показателя подвергалась влиянию основного фактора — роста цен в большинстве новостроек. Основная часть застройщиков повышала цены по мере готовности строящихся домов, которые пользуются наибольшим спросом.
По итогам сентября 2011 г. средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса составила 36,8 тыс. руб. (+3,2% по отношению к уровню предыдущего месяца), среднего — 44,6 тыс. руб. (+3,8%), бизнес-класса — 53,5 тыс. руб. (+2,3%) и элитного — 113,6 тыс. руб. (-7,8%).
Высокая ценовая дельта между классами свидетельствует о четкой сегментированности рынка и сильной дифференциации населения Ростова-на-Дону по уровню доходов.Причем сегмент покупателей, которые имеют высокий уровень доходов и нацелены на покупку квартир бизнес и элитного классов, достаточнообширный.
Средневзвешенная стоимость на первичном рынке МЖС по классам, сентябрь 2011 г., руб. за 1 кв. м
Источник: собственная база строящихся объектов МЖС MACON Realty Group
По итогам сентября 2011 г. максимальное значение средневзвешенной стоимости квадратного метразафиксировано в кирпичном конструктивном типе — 50,0 тыс. руб., что на 5,5% больше уровня прошлого месяца. Большая часть проектов, возводимых по кирпичной технологии, принадлежит к дорогостоящим сегментам — бизнес– и элитному классам. «Ценник» в монолитной технологии строительства, по состоянию на сентябрь 2011 г., составляет 44,2 тыс. руб. что выше на 1,2%, чем в августе. В панельной технологии стоимость 1 кв. м строящихся квартир подорожала на 0,9% и составила 41,6 тыс. руб.
Анализ спроса
Начиная с первых месяцев 2010 г. на рынке ощутимо увеличилась активность спроса по сравнению с периодом, на который пришлось начало кризиса. Несмотря на все еще небольшое число заключаемых сделок на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону, покупательская активность уже оценивалась как средняя. Более ощутимое наращивание объема платежеспособного спроса и, как следствие, количества сделок начало прослеживаться со 2 полугодия 2010 г и наблюдается по сегодняшний день.
По состоянию на сентябрь 2011 г. наиболее востребованными остаются квартиры с малым бюджетом покупки. Это квартиры в домах эконом–и среднего классов. Спрос является в значительной мере эластичным к изменению цены. Зачастую потенциальные покупатели располагают суммой, не превышающей 2-2,5 млн. руб., поэтому выбирают однокомнатные квартиры наименьших площадей (менее 50 кв. м). Кроме того, в последние месяцы наблюдается рост числа сделок по всем типам квартир, которые имеют среднерыночный уровень цен и небольшую площадь.
При рассмотрении классов, в которых потенциальные покупатели подбирают на сегодняшний день квартиры, «пальма первенства» принадлежит эконом–классу. Данный факт сопряжен со сниженной платежеспособностью потенциальных покупателей, в связи с которой основным фактором привлекательности проекта является низкая цена. Однако в связи с ограниченным объемом ликвидного предложения в данном сегменте значительный объем спроса сконцентрирован в среднем классе, который также как и эконом- имеет более низкий, чем среднерыночный, уровень цен, в связи с чем может быть отнесен к категории доступного жилья. На проекты бизнес– и элитного классов спрос можно оценить как низкий.
Среди административных районов самыми востребованными у потенциальных покупателей являются приближенные к центральной части г. Ростов-на-Дону зоны — Ленинский, Пролетарский и Кировский районы. Привлекательность остальных районов по сравнению с вышеприведенными невысока. При этом в каждом из них есть как привлекательные, так и невостребованные среди потенциальных покупателей зоны.
Тенденции и перспективы
На сегодняшний день ситуация на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону оценивается как стабильная. За прошедшие месяцы наблюдалось появление новых проектов, что привело к росту объема предложения. При этом в сентябре объем первичного рынка незначительно сократился. Стабильность рынка обусловлена и тем, что падение цен не наблюдается, существует тренд медленного, но стабильного роста.
Наиболее вероятно, что в ближайшей перспективе средневзвешенный уровень цен на первичном рынке Ростова-на-Дону продолжит расти.
Восстановительные тенденции спроса на первичном рынке жилья города укрепляются, что выражается в росте числа заключенных сделок. Основные потребительские предпочтения на рынке не изменились, устойчиво высоким спросом по-прежнему пользуются только объекты эконом– и среднего класса, на высокой стадии готовности и с небольшими площадями.
