РОСРИЭЛТ

Частному инвестору не место на рынке недвижимости Сочи?

17.05.2008

В настоящее время в России наблюдается инвестиционный бум: появляется много масштабных проектов в различных сферах экономики. Для крупного капитала проблем с выбором инвестиционного поля нет.

А вот частный инвестор, капитал которого измеряется несколькими миллионами рублей, не может найти эффективного способа, сохранить и преумножить свои средства. Рынок ценных бумаг очень переменчив, банковские проценты невелики и поглощаются инфляцией, ПИФам пока мало доверия. Инвестиции в недвижимость, по-прежнему, остаются наиболее популярным способом сохранения и преумножения капитала для частного инвестора. Строящееся жилье в Сочи представляется наиболее ликвидным способом вложения средств наряду с Москвой и Санкт-Петербургом.

Однако, на рынке новостроек Сочи сложилась непростая ситуация для выбора объекта инвестирования. С одной стороны крупные инвестиционные и строительные холдинги предлагают элитное очень дорогое жилье, которое основной массе частных инвесторов не по карману. С другой стороны многие местные застройщики предлагают доступную недвижимость в “клубных домах”, которые возводятся с нарушениями: на земле предназначенной для строительства частного 2-3-этажного дома “вырастает” многоквартирный дом, где собственники владеют долей дома, а не квартирой. Такую новостройку очень проблематично сдать госкомиссии и ввести в эксплуатацию. В результате перепродать квартиру в таком уже построенном доме очень не просто. В Сочи подобные дома, сданные госкомиссии, можно пересчитать по пальцам. Однако цены на такие объекты существенно ниже, чем в правильно оформленных многоквартирных домах. Оправдан ли риск частных инвесторов при вложении средств в «клубные» малоквартирные дома? И возможно ли получить ожидаемую прибыль?

Росриэлт попробует разобраться с данной ситуацией и выяснить целесообразность вложения средств в недвижимость Сочи и перспективы развития рынка новостроек на ближайший период. В качестве эксперта выступит Подгорнов Дмитрий Александрович, заместитель генерального директора инвестиционной компании «Мегаполис - Сочи».

Росриэлт: Как вы оцениваете ситуацию с “клубными домами” в Сочи, и как развивается этот рынок в данный период?

Дмитрий Подгорнов: Рынок «клубных домов» надо разделить на два совершенно разных сегмента. Первый- это «таун-хаусы». Подобные малоквартирные дома произошли путем эволюции, от обычных частных домов и коттеджей, которые строили на продажу «под иногородних», жители Сочи, имеющие свободные земельные участки в середине 90-х годов. Когда дома и коттеджи перестали пользоваться спросом, их начали делить на квартиры (доли) меньшей площади, чем целый этаж, и реализовывать. Затем дефицит и дороговизна земельных участков, а так же повышенный спрос потянули застройщиков малоквартирных домов к вертикальному пути развития, и «таун-хаусы» выросли до 10-12 этажей. Однако в данный момент рост таких домов властями города и края остановлен, тех застройщиков, кто уже создал, подобные «шедевры» заставили, проведя все соответствующие экспертизы перевести в многоквартирные дома. А нынешние «таун-хаусы» это действительно малоквартирные дома не более 5 этажей, имеющие свои объективные плюсы и определенные перспективы.

И второй сегмент «это апартаменты гостиничного типа» в многоквартирных «клубных домах» проекты подобные «Идеал-Хаус», «Новой Александрии», «Миллениум–тауэр» и т.д. Такие жилые комплексы возводятся крупными строительно-инвестиционными холдингами и вложения средств в них имеют высокую степень защищенности. Это по настоящему элитное жилье, со всей инфраструктурой пятизвездочного отеля. И владельцы данных апартаментов вступают в клуб, получая скидку на всю досуговую и развлекательную инфраструктуру комплекса. Вложения в данную недвижимость, еще по настоящему неоцененную, являются очень перспективными для частного инвестора, хотя и достаточно дорогостоящими.

Росриэлт: Предлагает ли ваша инвестиционная компания вкладывать средства в “клубные дома” частному инвестору или у вас есть иные, менее сомнительные предложения в той же ценовой категории?

Дмитрий Подгорнов: У нашей компании есть широкий спектр предложений, максимально охватывающий весь потребительский вектор рынка недвижимости Сочи. Смотря, какие задачи превалируют у частного инвестора при покупке недвижимости, если сохранить и приумножить - это одна цель, а если сохранить и получить удовольствие - это другая цель. Немного расшифрую, сохранить капитал в недвижимости можно, рост цен даже сейчас чуть выше инфляции. Вложение в «таун-хаусы» довольно рентабельны, в данной ценовой категории можно приобрести многоквартирные дома эконом класса, но на «котловане», то есть с перспективой сдачи в эксплуатацию объекта через 2-3 года, и полного закрытия всего проекта через пять лет. Последние годы в Сочи прослеживается четкий тренд, в сторону комплексной застройки жилья в эконом-классе, застройщики располагают по 5-10 высотных домов на выделенном «пятне» застройке. Поэтому если вы планируете просто сохранить средства и получить удовольствие от владения и пользования вашей недвижимостью на солнечном побережье Черного моря, думаю вложения в «таун-хаусы» очень перспективны, срок строительства таких домов обычно не превышает 12-18 месяцев. Поэтому в пользу «таун-хаусов» говорит более короткий период их строительства, а готовые новостройки на курорте всегда в цене. Если исходить из получения максимальной прибыли и минимизации рисков при покупке недвижимости, то более рациональны вложения в многоэтажные «клубные дома», и земельные участки, сюда же можно включить коммерческую недвижимость, но из-за ограниченного предложения в этом сегменте оценить его перспективы довольно сложно.

Росриэлт: Стоимость недвижимости в Сочи подходит к своему максимуму и запас роста у нее намного меньше, чем был год или два назад. В то же время недвижимость на побережье в других городах Краснодарского края имеет хороший потенциал роста, в том числе и недвижимость в Краснодаре. Может быть, частному инвестору следует обратить свой взор туда?

Дмитрий Подгорнов: Давайте обозначим определение частного инвестора. Частный инвестор- это тот человек, который готов нести коммерческие риски для увеличения своего капитала и получение прибыли. А есть покупатель недвижимости, приобретающий ее через инвестиционные схемы (долевое участие, покупка паев, ценных бумаг и т.д.), и путать этих клиентов никак нельзя. Вo вcех cлyчaяx при инвестициях в недвижимость, пpиcyтcтвyeт вpeмeннoй лaг - зaдepжкa мeждy мoмeнтoм нaчaлa инвecтиpoвaния и мoмeнтoм, кoгдa пpoeкт нaчинaeт пpинocить пpибыль. Вот эта грань стерлась в последние годы до минимума. Практически настоящие инвестиции в проекты, начинали вливать только с получения прибыли, то есть с продажи первых квадратных метров. И первые квадратные метры покупались, как правило, инвесторами, во многом в спекулятивных интересах. У любого рынка есть «дно», для рынка недвижимости оно определяется многими факторами, стоимость земельных участков, коммуникативные затраты, рост стоимости стройматериалов, инфляцию, вот только несколько основных факторов, плюс 15-20% это минимальная прибыль, для того чтоб проект получился рентабельным. И вот это дно постоянно растет, а максимума, то есть «потолка», у рынка нет, есть определенные моменты переоценки рынка, когда цены достигают пика, но после периода стабилизации есть два сценария: либо вверх, либо вниз. Но снизу поддавливают вышеизложенные факторы, думаю уж один из этих фактов - инфляцию, оценить может каждый, в продуктовых магазинах, на заправках и т.п.

Поэтому шансов, что после стагнации цены начнут расти гораздо больше, чем они начнут падать. Но вот то, что временной лаг для получения прибыли увеличился - об этом можно сказать уже определенно. Поэтому срок инвестиций должен измерять уже не 6-12 месяцами как в предыдущие пару лет, для сегодняшнего рынка такой срок уже 12-24 месяца. Но все мои рассуждения имеют почву естественно только при стабильных макроэкономических показателях (цены на углеводороды, фондовый рынок и т.д.) экономики РФ в целом.

Вложения в недвижимости Сочи имеют один существенный плюс перед инвестициями в Краснодар, приобретя недвижимость на курорте, можно всегда приехать на море и остановится пожить в вашей недвижимости. Согласитесь очень приятный момент. Хотя следует отметить, что вложения в недвижимость Краснодара более стабильные, но менее доходные. Поэтому приоритет выбора всегда за частным инвестором.

Росриэлт: Все же если рассматривать Сочи, то для небольшого капитала куда бы вы посоветовали вложить деньги: в новостройки, земельные участки, во вторичную недвижимость?

Дмитрий Подгорнов: Парадокс состоит в том, что всего год назад можно было ответить одним словом, в ЛЮБУЮ недвижимость, причем, чем быстрее, тем лучше. Но вот сейчас, во времена первой Олимпийской весны, я скажу, что давайте 7 раз отмерим и 1 раз отрежем. С другой стороны, чем сложнее получать прибыль на рынке, тем профессиональнее становятся его участники и тем технологичнее и инновационнее развивается сам рынок. Я хочу сказать, что сочинский рынок недвижимости подобен интервальному ПИФу, то есть входить и выходить с рынка можно в определенные интервалы, обычно хорошую активность рынок показывал весной и осенью, хотя после объявления Олимпиады, несколько с них сбился. Знаете, есть такая народная русская игра «городки», там ставятся в пределах площадки, «города», деревянные фигурки и задача игрока битой выбить их. Вот наш рынок недвижимости может не с первого раза, но высоким ростом цен в последние пару лет, успешно выбил с рынка основу основ - местных клиентов. Тех, кто в периоды стагнации выходил на рынок и обеспечивал ему активность. Теперь мы пожинаем плоды высоких резких скачков цен. Тем не менее, рынок сам, как саморегулирующая сложная мегаэкономическая открытая система, постепенно выходит из кризиса, и вложения в него вновь приобретают актуальность. Наверное, самыми интересными и перспективными вложениями будут вложения в новостройки, особенно элитные, и земельные участки, имеющие площадь не классические 6 соток, а 10-15 соток, для строительства жилья современных стандартов и расположенные не очень высоко в горах. Но это, хочу подчеркнуть, общие направления движения рынка, а вот единичные вложения частного инвестора могут быть выгодны и во вторичный рынок и в коттеджные поселки, тут следует консультироваться со специалистом. Да, и еще один совет для частных инвесторов, не скрывайте от риэлторов цель покупки недвижимости, лучше сразу скажите, что вы планируете перепродать ее с последующим получением прибыли, оговорите временный период вложений средств и так же дайте понять риэлтору, что он сможет заработать и на продаже этой недвижимости. В таких случаях профессионал, подберет вам действительно высоколиквидный объект, так как будет чувствовать свою ответственность и свою прибыль при дальнейшей реализации вашей недвижимости.

Просмотров: 86 | ID: 38



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Многоквартирные дома на землях ИЖС в Сочи

Маленький застройщик никогда не был катализатором увеличения количества «обманутых», он просто никогда не строил по долевому закону. Маленький застройщик предлагал рассмотреть интересантам некие условия: «если у меня получится построить вот здесь, на этой земле, вот такой дом, то я продам тебе построенное в нем вот по такой низкой цене, если нет, то...

ЖК "Сокол" - единственный строящийся объект в центре Сочи

С каждым новым строительством в центральной части Сочи остаётся всё меньше мест для новых жилых комплексов. С учётом команды нынешнего губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева о прекращении застройки первой линии берега Черного моря, ценность комплекса "Сокол" возрастает в несколько раз.

"Лазурный Берег 2" - приватный комплекс с городом на ладони!

За последнее время в Сочи было построено достаточно большое количество новостроек разного уровня. Застройщики предлагали вид на море, свою небольшую территорию, местами развитую инфраструктуру. Но такого предложения, как комплекс "Лазурный Берег 2" в Сочи ещё не было.

Как приобрести коммерческую недвижимость в Сочи за полцены.

Сегодня средняя цена офисной недвижимости, определенная на основании стоимости объектов, внесенных пользователями в информационную базу сайта РОСРИЭЛТ и экспонируемых на страницах коммерческих объектов недвижимости г. Сочи за последние 3 месяца , находится на уровне 96000 рублей за один квадратный метр и имеет тенденцию к снижению порядка 5% за указанный временной период. А можно ли устремить это падение с 5 до 50 процентов? Оказывается это реально. Главное, чтобы назначение и расположение коммерческого объекта совпало с Вашими потребностями, а вот о безопасности такой сделки можно не беспокоиться. Итак, что делать?

ЖК "Посейдон". Пожалуй, единственный возводимый объект у моря, достойный внимания.

Компания "Черномор" подарила жителям и гостям курорта, планирующим постоянный переезд или отдых, отличный комплекс бизнес-класса, и подкрепила свой успех, когда привлекла одного из самых мощных подрядчиков города Сочи - компанию ALK++, причастную к строительству таких объектов, как комплекс "de Luxe" класса "Санторини", комплекса "Лазурный Берег" и "Лазурный Берег 2", "Бытха 2016" и многих других популярных комплексов.

Коротко о том, как взять земельный участок в аренду у администрации

Каждый, кто мечтает обзавестись какой-либо недвижимостью, не раз представлял себе, как он покупает землю, готовит генеральный план застройки территории, дискутирует с архитектором, дизайнером, пристально следит за ходом строительства и, наконец, зовет родственников и гостей на новоселье. Однако, вряд ли, кто-нибудь задумывался, зачем рисковать и покупать землю по объявлениям, если участок можно арендовать у государства. Сделка с государством не только безопасна, но и выгодна.

Как делать ремонт, если Вы не в городе, где приобрели недвижимость?

Часто бывает, что, купив черновую квартиру в Сочи, люди сталкиваются с проблемой ремонта. Причём, хочу заметить, работая с разными сегментами недвижимости, с этим сталкиваются как те, которые купили квартиру в комплексе класса "комфорт", так и те, кто купил квартиру в "бизнес" сегменте, или в элитной новостройке. Как правильно выбрать ремонтную бригаду? Обязательно ли находиться в городе в момент ремонтных работ? Нужно ли экономить, и если нужно, то в чём? Попытаемся разобраться с этим вместе.

Перспективы инвестирования в строительство объектов недвижимости в Сочи

Сочинские застройщики не строили «хаятов», «актёров», «пульманов», они строили для людей, стоили качественно и недорого. И сегодня у них возникают неплохие условия для конкуренции при сохранении двух важных составляющих: контроль над бизнесом и беспроцентные финансовые вливания. Банки им не соратники, выход – частные инвестиции в бизнес с пропорциональным распределением прибыли после реализации объекта капитального строительства. Инвесторы улавливаете мысль? Разница между себестоимостью квадратного метра и его рыночным предложением может быть значительно больше ставки рефинансирования ЦБРФ.

Вариант решения федеральной жилищной программы в Сочи

Доступность жилья является актуальной для многих семей. По статистике РосСтата 81% россиян в той или иной степени нуждаются в решении «квартирного вопроса» и только 12% населения имеют возможность приобрести недвижимость на собственные средства. Согласно действующим постановлениям и разработанным системам помощи по реализации федеральной жилищной программы, граждане могут рассчитывать на поддержку государства: материнский сертификат, программа для молодых семей, обеспечение жильём по социальному найму, кроме этого существуют варианты возвратных дотаций, рассрочек платежей на безвозмездной основе, льготное кредитование и социальная ипотека. Но все эти варианты так глубоко запрятаны в недрах бюджетов административных образований, что реально воспользоваться ими смогут лишь единицы - «счастливчики», чьё финансовое благополучие зависит от воли рока. А что же делать остальным? Если проблема не решается в одиночку, то почему бы не попробовать справиться с ней сообща, объединив финансовые возможности каждого.

Регистрируемся в домах на территориях сочинских садоводств. Алгоритм.

Как прописаться, если дом по документам «нежилой» и находится на садоводческой земле? ...Для всех уже стало очевидным, что с нашим законодательством возможно всё! Итак, что взять на вооружение. Во-первых, это Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 г №7-П. В этом документе указывается на несоответствие постулатов Конституции Российской Федерации и запрета на прописку в дачных строениях. Во-вторых, Постановление Правительства №713 от 17.07.1995 г., устанавливающее порядок самой регистрации, а также Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…», в-третьих, ФЗ №93 от 30.06.2006 «…о дачной амнистии…» и, конечно, Жилищный Кодекс РФ и СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».