Частному инвестору не место на рынке недвижимости Сочи?
А вот частный инвестор, капитал которого измеряется несколькими миллионами рублей, не может найти эффективного способа, сохранить и преумножить свои средства. Рынок ценных бумаг очень переменчив, банковские проценты невелики и поглощаются инфляцией, ПИФам пока мало доверия. Инвестиции в недвижимость, по-прежнему, остаются наиболее популярным способом сохранения и преумножения капитала для частного инвестора. Строящееся жилье в Сочи представляется наиболее ликвидным способом вложения средств наряду с Москвой и Санкт-Петербургом.
Однако, на рынке новостроек Сочи сложилась непростая ситуация для выбора объекта инвестирования. С одной стороны крупные инвестиционные и строительные холдинги предлагают элитное очень дорогое жилье, которое основной массе частных инвесторов не по карману. С другой стороны многие местные застройщики предлагают доступную недвижимость в “клубных домах”, которые возводятся с нарушениями: на земле предназначенной для строительства частного 2-3-этажного дома “вырастает” многоквартирный дом, где собственники владеют долей дома, а не квартирой. Такую новостройку очень проблематично сдать госкомиссии и ввести в эксплуатацию. В результате перепродать квартиру в таком уже построенном доме очень не просто. В Сочи подобные дома, сданные госкомиссии, можно пересчитать по пальцам. Однако цены на такие объекты существенно ниже, чем в правильно оформленных многоквартирных домах. Оправдан ли риск частных инвесторов при вложении средств в «клубные» малоквартирные дома? И возможно ли получить ожидаемую прибыль?
Попробуем разобраться с данной ситуацией и выяснить целесообразность вложения средств в недвижимость Сочи и перспективы развития рынка новостроек на ближайший период. В качестве эксперта выступит Подгорнов Дмитрий Александрович, заместитель генерального директора инвестиционной компании «Мегаполис - Сочи».
Как вы оцениваете ситуацию с “клубными домами” в Сочи, и как развивается этот рынок в данный период?
Дмитрий Подгорнов: Рынок «клубных домов» надо разделить на два совершенно разных сегмента. Первый- это «таун-хаусы». Подобные малоквартирные дома произошли путем эволюции, от обычных частных домов и коттеджей, которые строили на продажу «под иногородних», жители Сочи, имеющие свободные земельные участки в середине 90-х годов. Когда дома и коттеджи перестали пользоваться спросом, их начали делить на квартиры (доли) меньшей площади, чем целый этаж, и реализовывать. Затем дефицит и дороговизна земельных участков, а так же повышенный спрос потянули застройщиков малоквартирных домов к вертикальному пути развития, и «таун-хаусы» выросли до 10-12 этажей. Однако в данный момент рост таких домов властями города и края остановлен, тех застройщиков, кто уже создал, подобные «шедевры» заставили, проведя все соответствующие экспертизы перевести в многоквартирные дома. А нынешние «таун-хаусы» это действительно малоквартирные дома не более 5 этажей, имеющие свои объективные плюсы и определенные перспективы.
И второй сегмент «это апартаменты гостиничного типа» в многоквартирных «клубных домах» проекты подобные «Идеал-Хаус», «Новой Александрии», «Миллениум–тауэр» и т.д. Такие жилые комплексы возводятся крупными строительно-инвестиционными холдингами и вложения средств в них имеют высокую степень защищенности. Это по настоящему элитное жилье, со всей инфраструктурой пятизвездочного отеля. И владельцы данных апартаментов вступают в клуб, получая скидку на всю досуговую и развлекательную инфраструктуру комплекса. Вложения в данную недвижимость, еще по настоящему неоцененную, являются очень перспективными для частного инвестора, хотя и достаточно дорогостоящими.
Предлагает ли ваша инвестиционная компания вкладывать средства в “клубные дома” частному инвестору или у вас есть иные, менее сомнительные предложения в той же ценовой категории?
Дмитрий Подгорнов: У нашей компании есть широкий спектр предложений, максимально охватывающий весь потребительский вектор рынка недвижимости Сочи. Смотря, какие задачи превалируют у частного инвестора при покупке недвижимости, если сохранить и приумножить - это одна цель, а если сохранить и получить удовольствие - это другая цель. Немного расшифрую, сохранить капитал в недвижимости можно, рост цен даже сейчас чуть выше инфляции. Вложение в «таун-хаусы» довольно рентабельны, в данной ценовой категории можно приобрести многоквартирные дома эконом класса, но на «котловане», то есть с перспективой сдачи в эксплуатацию объекта через 2-3 года, и полного закрытия всего проекта через пять лет. Последние годы в Сочи прослеживается четкий тренд, в сторону комплексной застройки жилья в эконом-классе, застройщики располагают по 5-10 высотных домов на выделенном «пятне» застройке. Поэтому если вы планируете просто сохранить средства и получить удовольствие от владения и пользования вашей недвижимостью на солнечном побережье Черного моря, думаю вложения в «таун-хаусы» очень перспективны, срок строительства таких домов обычно не превышает 12-18 месяцев. Поэтому в пользу «таун-хаусов» говорит более короткий период их строительства, а готовые новостройки на курорте всегда в цене. Если исходить из получения максимальной прибыли и минимизации рисков при покупке недвижимости, то более рациональны вложения в многоэтажные «клубные дома», и земельные участки, сюда же можно включить коммерческую недвижимость, но из-за ограниченного предложения в этом сегменте оценить его перспективы довольно сложно.
Стоимость недвижимости в Сочи подходит к своему максимуму и запас роста у нее намного меньше, чем был год или два назад. В то же время недвижимость на побережье в других городах Краснодарского края имеет хороший потенциал роста, в том числе и недвижимость в Краснодаре. Может быть, частному инвестору следует обратить свой взор туда?
Дмитрий Подгорнов: Давайте обозначим определение частного инвестора. Частный инвестор- это тот человек, который готов нести коммерческие риски для увеличения своего капитала и получение прибыли. А есть покупатель недвижимости, приобретающий ее через инвестиционные схемы (долевое участие, покупка паев, ценных бумаг и т.д.), и путать этих клиентов никак нельзя. Вo вcех cлyчaяx при инвестициях в недвижимость, пpиcyтcтвyeт вpeмeннoй лaг - зaдepжкa мeждy мoмeнтoм нaчaлa инвecтиpoвaния и мoмeнтoм, кoгдa пpoeкт нaчинaeт пpинocить пpибыль. Вот эта грань стерлась в последние годы до минимума. Практически настоящие инвестиции в проекты, начинали вливать только с получения прибыли, то есть с продажи первых квадратных метров. И первые квадратные метры покупались, как правило, инвесторами, во многом в спекулятивных интересах. У любого рынка есть «дно», для рынка недвижимости оно определяется многими факторами, стоимость земельных участков, коммуникативные затраты, рост стоимости стройматериалов, инфляцию, вот только несколько основных факторов, плюс 15-20% это минимальная прибыль, для того чтоб проект получился рентабельным. И вот это дно постоянно растет, а максимума, то есть «потолка», у рынка нет, есть определенные моменты переоценки рынка, когда цены достигают пика, но после периода стабилизации есть два сценария: либо вверх, либо вниз. Но снизу поддавливают вышеизложенные факторы, думаю уж один из этих фактов - инфляцию, оценить может каждый, в продуктовых магазинах, на заправках и т.п.
Поэтому шансов, что после стагнации цены начнут расти гораздо больше, чем они начнут падать. Но вот то, что временной лаг для получения прибыли увеличился - об этом можно сказать уже определенно. Поэтому срок инвестиций должен измерять уже не 6-12 месяцами как в предыдущие пару лет, для сегодняшнего рынка такой срок уже 12-24 месяца. Но все мои рассуждения имеют почву естественно только при стабильных макроэкономических показателях (цены на углеводороды, фондовый рынок и т.д.) экономики РФ в целом.
Вложения в недвижимости Сочи имеют один существенный плюс перед инвестициями в Краснодар, приобретя недвижимость на курорте, можно всегда приехать на море и остановится пожить в вашей недвижимости. Согласитесь очень приятный момент. Хотя следует отметить, что вложения в недвижимость Краснодара более стабильные, но менее доходные. Поэтому приоритет выбора всегда за частным инвестором.
Все же если рассматривать Сочи, то для небольшого капитала куда бы вы посоветовали вложить деньги: в новостройки, земельные участки, во вторичную недвижимость?
Дмитрий Подгорнов: Парадокс состоит в том, что всего год назад можно было ответить одним словом, в ЛЮБУЮ недвижимость, причем, чем быстрее, тем лучше. Но вот сейчас, во времена первой Олимпийской весны, я скажу, что давайте 7 раз отмерим и 1 раз отрежем. С другой стороны, чем сложнее получать прибыль на рынке, тем профессиональнее становятся его участники и тем технологичнее и инновационнее развивается сам рынок. Я хочу сказать, что сочинский рынок недвижимости подобен интервальному ПИФу, то есть входить и выходить с рынка можно в определенные интервалы, обычно хорошую активность рынок показывал весной и осенью, хотя после объявления Олимпиады, несколько с них сбился. Знаете, есть такая народная русская игра «городки», там ставятся в пределах площадки, «города», деревянные фигурки и задача игрока битой выбить их. Вот наш рынок недвижимости может не с первого раза, но высоким ростом цен в последние пару лет, успешно выбил с рынка основу основ - местных клиентов. Тех, кто в периоды стагнации выходил на рынок и обеспечивал ему активность. Теперь мы пожинаем плоды высоких резких скачков цен. Тем не менее, рынок сам, как саморегулирующая сложная мегаэкономическая открытая система, постепенно выходит из кризиса, и вложения в него вновь приобретают актуальность. Наверное, самыми интересными и перспективными вложениями будут вложения в новостройки, особенно элитные, и земельные участки, имеющие площадь не классические 6 соток, а 10-15 соток, для строительства жилья современных стандартов и расположенные не очень высоко в горах. Но это, хочу подчеркнуть, общие направления движения рынка, а вот единичные вложения частного инвестора могут быть выгодны и во вторичный рынок и в коттеджные поселки, тут следует консультироваться со специалистом. Да, и еще один совет для частных инвесторов, не скрывайте от риэлторов цель покупки недвижимости, лучше сразу скажите, что вы планируете перепродать ее с последующим получением прибыли, оговорите временный период вложений средств и так же дайте понять риэлтору, что он сможет заработать и на продаже этой недвижимости. В таких случаях профессионал, подберет вам действительно высоколиквидный объект, так как будет чувствовать свою ответственность и свою прибыль при дальнейшей реализации вашей недвижимости.
