Первичный рынок недвижимости Сочи - видишь мило, да идешь мимо
Сегмент нового жилья является его наиболее качественной частью. Крупнейшие базы данных содержат около 5 тыс. новых квартир реализуемых в городе.Косвенно данный объем предложения подтверждают базы данных лидирующих в регионе риэлторов. Таковые на своих сайтах размещают до 450 новых жилищных проектов. Даже с учетом того что в каждом из них экспонируется 11 квартир общий объем предложения таковых составляет около 5 тыс. единиц.
Сравнительно высокий объем предложения и увеличившееся последние годы жилищное строительство привели к тому, что новое жилье в Сочи стоит дешевле чем то которое уже сменило своих владельцев. Так средняя стоимость новых квартир на территории Сочи составила в октябре 64792 руб. за кв. метр. Для сравнения аналогичные квартиры на вторичном рынке недвижимости реализовались по средневзвешенной стоимости в размере 80013 руб. за кв. метр, в то время как средняя стоимость квартир в городе составляла 70466 руб. за "квадрат". Стоимость и без того дешевой "первички" может быть дополнительно снижена за счет различных акций застройщиков. Средний дисконт, предоставляемый при этом,составляет 5% от декларируемой цены.
Сама стоимость продажи предопределяется целым рядом факторов.
Таковые, по мнению ген. директора ООО "Центр Риэлторских услуг Сочи" Андрея Бадамшина ранжируются следующим образом. Первым по степени значимости находится удаленность новостройки от моря. Второеместо занимают видовые характеристики, в то время как класс и характеристики недвижимости находятся на третьем месте. Себестоимость строительства и ценовая политика застройщика находятся на четвертой позиции, а этажность - на пятой."Особым пунктом я бы выделил бы: возможно ли коммерческое использование объекта (под сдачу)",- отмечает Андрей Бадамшин.
Сочетание в одном проекте целого ряда факторов позволяет заключать в Сочи привлекательные сделки с недвижимостью. Частным примером таковых является срочная продажа квартиры в уже сданном доме на территории микрорайона Светлана. Однокомнатные апартаменты на удалении в 800 метров от моря можно приобрести лишь за 1,1 млн. руб.! В целом же предложение нового жилья стоимостью до 1,5 млн. руб. на удалении до 1 км. от моря является для Сочи обыденностью. Ни в одной из столиц Олимпийских игр да еще вблизи от моря и горнолыжных курортов вы не найдете подобного объема предложения стоимостью в 25-30 тыс. долларов!
При всем этом приобретение новостроек может дать не только отличные возможности для проживания у моря. Речь идет об извлечении прибыли при покупке жилья на ранних стадиях строительства. Реализация такового в различных проектах приводит к увеличению стоимости жилья на 20-80%. Не смотря на все это, активность покупателей на первичном рынке недвижимости Сочи пока не велика и составляет 500-600 транзакций в год. Объяснить это можно лишь субъективными факторами, в числе которых не последнее место занимает чрезмерное увлечение зарубежной курортной недвижимостью. Так только в Болгарии насчитывается не менее 200 тыс. российских домовладельцев, в то время как во Французских Альпах русские обеспечили за прошедший сезон 5% всех сделок с горнолыжной недвижимостью.
Одних маркетинговых мер для изменения ситуации не достаточно. Ведь зарубежные курорты популяризируются на уровне правительств стран-местонахождения. Для этого в ход пускается льготное налогообложение, визовые льготы и т.д. В данном контексте как нельзя, кстати, может оказаться внедрение на законодательном уровне мер по поощрению покупки жилья в Олимпийской столице. Разумеется, осуществлять такую поддержку необходимо в тесном контакте с профессиональными участниками рынка. Таковой как никогда нуждается в средствах значительная часть, из которых выводится за рубеж для покупки жилья.
