РОСРИЭЛТ

Об инвестициях в недвижимость Сочи

24.11.2016

Люди звонят, интересуются и откровенно расстраиваются, потому что среди объектов недвижимости предлагаемых им к рассмотрению, они не находят по настоящему инвестиционных предложений, таких какие смогут принести им 150, а то и 200% прибыли. Как правило, звонящие - это инвесторы, чьи финансовые возможности простираются от одного до двух миллионов рублей.

Их интерес и уверенность подогреваются тем, что в агентствах недвижимости им уже предложили объекты с доходом до 150% годовых и вполне логично, что у фрилансеров, с их умеренным аппетитом и невозможностью допущения репутационных издержек, можно легко поднять планку дохода и до 200%. Однако, слышат они в ответ, что «да, в агентствах такие объекты есть, это их эксклюзив, как и квартиры в центре Сочи стоимостью до миллиона рублей». «Да, да мы нашли такую квартиру на «Авито», но в агентстве нам сказали , что она только что была продана, но есть возможность инвестировать на стадии начала строительства». Далее всё по новому кругу: «А у Вас есть достойные инвестиционные предложения с дальнейшей сдачей в аренду отдыхающим?» А действительно, если у нас..?

Основываясь на статистических данных, средняя стоимость одного квадратного метра «однокомнатной вторички» по большому Сочи 87600 рублей:

Будем считать, что защитой инвестиций является ФЗ-214. Ф3-215 к рассмотрению принимать не будем, так как деятельность жилищно-накопительных кооперативов даже при наличии «разрешения на строительство» в основном зависит от порядочности и профессионализма правления, что является весьма непредсказуемым и трудно анализируемым фактором.

Всё что достраивается на «ИЖС-се» или без разрешения на строительство пока отложим в сторону. Итак, средний метраж «однушки» возьмём равным 30 кв.м., посмотрим примеры объектов строящихся по ФЗ-214 на рассматриваемых районах, и какие у них минимальные цены.

Очевидно, что сегодня вход в новостройку в большинстве районов оправдан либо статусом объекта, либо его внутридомовым инфраструктурным наполнением, либо близостью к морю, либо чем-то ещё, но ни как не стоимостью квадратного метра. Так, по району «Донская» виртуальная однокомнатная квартира площадью 30 кв.м. со сдачей в каком-то квартале 2018 года сегодня будет стоить не менее 1800000 рублей и это без отделки, с отсутствием видовых характеристик, но с наличием значительного подъёма (таков уж ландшафт) и поездкой к морю как минимум на двух автобусных маршрутах, а ещё стройка под окнами, и это всё с потенциалом роста по отношению ко «вторичке» 600000 за два года или 16,7% годовых без учёта средств необходимых на ремонт и покупку мебели.

Сдавая аналогичную на районе вторичку, можно поднять как минимум 8,5% годовых, а если Вам кто-то скажет, что на районе «Донская» он очень выгодно приобрёл жильё из расчёта 85000 кв.м., то ему можно только посочувствовать. Как Вам такие инвестиции с доходом до 150% годовых?

Теперь постараемся разобраться с инвестиционной привлекательностью так называемых «жилых помещений». Депутатский корпус г. Сочи на Внеочередной сессии 29 сентября 2015 года утвердил изменения в «Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи». Помимо появления п.4 ст.222 ГКРФ и определённых «корректировок» при вынесении судебных решений по вопросам самовольных построек, были утверждены коэффициенты использования территорий (КИТы) для каждой строительной зоны, которые фактически ограничивают площадь или высоту застройки. Как результат «доступное жильё» в г.Сочи с «готовыми документами» начало дорожать, а застройщики сталкиваются со значительными трудностями с «достройкой недостроенного».

Переломить ситуацию можно задействовав нужные административные рычаги или выходить на публичные слушания с целью изменения целевого назначения участка под пятном застройки: оба варианта весьма трудоёмки. Чем в этих случаях будут защищены Ваши инвестиции? Только «словом» застройщика.

Таким образом, первое, инвестиционные объекты с доходностью до 150% есть, но только у самых успешных продавцов. Второе, рынок недвижимости Черноморского побережья останется самым привлекательным и более или менее живым. Третье, покупайте объекты с «документами на руках», приезжайте, смотрите, трогайте, сравнивайте инфраструктурное содержание и принимайте решение, а вкусы могут быть разные: от одного миллиона и до границ Ваших возможностей.


Статью разместил риелтор «Михаил Керн»

Михаил Керн

#Инвестиции в недвижимость #Новостройки

Просмотров: 1157 | ID: 1628



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Многоквартирные дома на землях ИЖС в Сочи

Маленький застройщик никогда не был катализатором увеличения количества «обманутых», он просто никогда не строил по долевому закону. Маленький застройщик предлагал рассмотреть интересантам некие условия: «если у меня получится построить вот здесь, на этой земле, вот такой дом, то я продам тебе построенное в нем вот по такой низкой цене, если нет, то...

ЖК "Сокол" - единственный строящийся объект в центре Сочи

С каждым новым строительством в центральной части Сочи остаётся всё меньше мест для новых жилых комплексов. С учётом команды нынешнего губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева о прекращении застройки первой линии берега Черного моря, ценность комплекса "Сокол" возрастает в несколько раз.

"Лазурный Берег 2" - приватный комплекс с городом на ладони!

За последнее время в Сочи было построено достаточно большое количество новостроек разного уровня. Застройщики предлагали вид на море, свою небольшую территорию, местами развитую инфраструктуру. Но такого предложения, как комплекс "Лазурный Берег 2" в Сочи ещё не было.

Как приобрести коммерческую недвижимость в Сочи за полцены.

Сегодня средняя цена офисной недвижимости, определенная на основании стоимости объектов, внесенных пользователями в информационную базу сайта РОСРИЭЛТ и экспонируемых на страницах коммерческих объектов недвижимости г. Сочи за последние 3 месяца , находится на уровне 96000 рублей за один квадратный метр и имеет тенденцию к снижению порядка 5% за указанный временной период. А можно ли устремить это падение с 5 до 50 процентов? Оказывается это реально. Главное, чтобы назначение и расположение коммерческого объекта совпало с Вашими потребностями, а вот о безопасности такой сделки можно не беспокоиться. Итак, что делать?

ЖК "Посейдон". Пожалуй, единственный возводимый объект у моря, достойный внимания.

Компания "Черномор" подарила жителям и гостям курорта, планирующим постоянный переезд или отдых, отличный комплекс бизнес-класса, и подкрепила свой успех, когда привлекла одного из самых мощных подрядчиков города Сочи - компанию ALK++, причастную к строительству таких объектов, как комплекс "de Luxe" класса "Санторини", комплекса "Лазурный Берег" и "Лазурный Берег 2", "Бытха 2016" и многих других популярных комплексов.

Коротко о том, как взять земельный участок в аренду у администрации

Каждый, кто мечтает обзавестись какой-либо недвижимостью, не раз представлял себе, как он покупает землю, готовит генеральный план застройки территории, дискутирует с архитектором, дизайнером, пристально следит за ходом строительства и, наконец, зовет родственников и гостей на новоселье. Однако, вряд ли, кто-нибудь задумывался, зачем рисковать и покупать землю по объявлениям, если участок можно арендовать у государства. Сделка с государством не только безопасна, но и выгодна.

Как делать ремонт, если Вы не в городе, где приобрели недвижимость?

Часто бывает, что, купив черновую квартиру в Сочи, люди сталкиваются с проблемой ремонта. Причём, хочу заметить, работая с разными сегментами недвижимости, с этим сталкиваются как те, которые купили квартиру в комплексе класса "комфорт", так и те, кто купил квартиру в "бизнес" сегменте, или в элитной новостройке. Как правильно выбрать ремонтную бригаду? Обязательно ли находиться в городе в момент ремонтных работ? Нужно ли экономить, и если нужно, то в чём? Попытаемся разобраться с этим вместе.

Перспективы инвестирования в строительство объектов недвижимости в Сочи

Сочинские застройщики не строили «хаятов», «актёров», «пульманов», они строили для людей, стоили качественно и недорого. И сегодня у них возникают неплохие условия для конкуренции при сохранении двух важных составляющих: контроль над бизнесом и беспроцентные финансовые вливания. Банки им не соратники, выход – частные инвестиции в бизнес с пропорциональным распределением прибыли после реализации объекта капитального строительства. Инвесторы улавливаете мысль? Разница между себестоимостью квадратного метра и его рыночным предложением может быть значительно больше ставки рефинансирования ЦБРФ.

Вариант решения федеральной жилищной программы в Сочи

Доступность жилья является актуальной для многих семей. По статистике РосСтата 81% россиян в той или иной степени нуждаются в решении «квартирного вопроса» и только 12% населения имеют возможность приобрести недвижимость на собственные средства. Согласно действующим постановлениям и разработанным системам помощи по реализации федеральной жилищной программы, граждане могут рассчитывать на поддержку государства: материнский сертификат, программа для молодых семей, обеспечение жильём по социальному найму, кроме этого существуют варианты возвратных дотаций, рассрочек платежей на безвозмездной основе, льготное кредитование и социальная ипотека. Но все эти варианты так глубоко запрятаны в недрах бюджетов административных образований, что реально воспользоваться ими смогут лишь единицы - «счастливчики», чьё финансовое благополучие зависит от воли рока. А что же делать остальным? Если проблема не решается в одиночку, то почему бы не попробовать справиться с ней сообща, объединив финансовые возможности каждого.

Регистрируемся в домах на территориях сочинских садоводств. Алгоритм.

Как прописаться, если дом по документам «нежилой» и находится на садоводческой земле? ...Для всех уже стало очевидным, что с нашим законодательством возможно всё! Итак, что взять на вооружение. Во-первых, это Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 г №7-П. В этом документе указывается на несоответствие постулатов Конституции Российской Федерации и запрета на прописку в дачных строениях. Во-вторых, Постановление Правительства №713 от 17.07.1995 г., устанавливающее порядок самой регистрации, а также Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…», в-третьих, ФЗ №93 от 30.06.2006 «…о дачной амнистии…» и, конечно, Жилищный Кодекс РФ и СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».