Об инвестициях в недвижимость Сочи

Их интерес и уверенность подогреваются тем, что в агентствахнедвижимости им уже предложили объекты с доходом до 150% годовых и вполне логично, что у фрилансеров, с их умеренным аппетитом и невозможностью допущения репутационных издержек, можно легко поднять планку дохода и до 200%. Однако, слышат они в ответ, что «да, в агентствах такие объекты есть, это их эксклюзив, как и квартиры в центре Сочи стоимостью до миллиона рублей». «Да, да мы нашли такую квартиру на «Авито», но в агентстве нам сказали , что она только что была продана, но есть возможность инвестировать на стадии начала строительства». Далее всё по новому кругу: «А у Вас есть достойные инвестиционные предложения с дальнейшей сдачей в аренду отдыхающим?» А действительно, если у нас..?

Основываясь на статистических данных, средняя стоимость одного квадратного метра «однокомнатной вторички» по большому Сочи 87600 рублей:

• Дагомыс – 77400
• Донская – 78900
• Завокзальный – 109600
• Заречный – 114100
• КСМ – 76300
• Макаренко – 84700
• Мамайка и Новый Сочи – 86800
• Приморье – 105600
• Раздольное – 69300
• Светлана – 85400
• Соболевка – 74100
• Центр – 141100
• Фабрициуса – 88800
.

Будем считать, что защитой инвестиций является ФЗ-214. Ф3-215 к рассмотрению принимать не будем, так как деятельность жилищно-накопительных кооперативов даже при наличии «разрешения на строительство» в основном зависит от порядочности и профессионализма правления, что является весьма непредсказуемым и трудно анализируемым фактором.

Всё что достраивается на «ИЖС-се» или без разрешения на строительство пока отложим в сторону. Итак, средний метраж «однушки» возьмём равным 30 кв.м., посмотрим примеры объектов строящихся по ФЗ-214 на рассматриваемых районах, и какие у них минимальные цены.

• Дагомыс – ЖК «Солнечный Дагомыс» - 65000, ЖК «Каравелла Португалии» - 73000
• Донская – ЖК «Три Капитана» - 60000.
• Завокзальный – ЖК «Огни Сочи» - 100000.
• Заречный - ЖК «Афалина» - что-то пошло не так.
• Макаренко – ЖК «1-2-3» (практически готов) - 80000.
• Мамайка – ЖК «Посейдон» - 90000.
• Приморье – «5 островов» - подбуксовывает.
• Светлана – ЖК «Маэстро» - 95000.

Очевидно, что сегодня вход в новостройку в большинстве районов оправдан либо статусом объекта, либо его внутридомовым инфраструктурным наполнением, либо близостью к морю, либо чем-то ещё, но ни как не стоимостью квадратного метра. Так, по району «Донская» виртуальная однокомнатная квартира площадью 30 кв.м. со сдачей в каком-то квартале 2018 года сегодня будет стоитьне менее 1800000 рублей и это без отделки, с отсутствием видовых характеристик, но с наличием значительного подъёма (таков уж ландшафт) и поездкой к морю как минимум на двух автобусных маршрутах, а ещёстройка под окнами, и это всё с потенциалом роста по отношению ко «вторичке» 600000 за два года или 16,7% годовых без учёта средств необходимых на ремонт и покупку мебели.

Сдавая аналогичную на районе вторичку,можно поднять как минимум 8,5% годовых, а если Вам кто-то скажет, что на районе «Донская» он очень выгодно приобрёл жильё из расчёта 85000 кв.м., то ему можно только посочувствовать. Как Вам такие инвестиции с доходом до 150% годовых?

Теперь постараемся разобраться с инвестиционной привлекательностью так называемых «жилых помещений». Депутатский корпус г. Сочи на Внеочередной сессии 29 сентября 2015 года утвердил изменения в «Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи». Помимо появления п.4 ст.222 ГКРФ и определённых «корректировок» при вынесении судебных решений по вопросам самовольных построек, были утверждены коэффициенты использования территорий (КИТы) для каждой строительной зоны, которые фактически ограничивают площадь или высоту застройки. Как результат «доступное жильё» в г.Сочи с «готовыми документами» начало дорожать, а застройщики сталкиваются со значительными трудностями с «достройкой недостроенного».

Переломить ситуацию можно задействовав нужные административные рычаги или выходить на публичные слушания с целью изменения целевого назначения участка под пятном застройки: оба варианта весьма трудоёмки. Чем в этих случаях будут защищены Ваши инвестиции? Только «словом» застройщика.

Таким образом, первое, инвестиционные объекты с доходностью до 150% есть, но только у самых успешных продавцов. Второе, рынок недвижимости Черноморского побережья останется самым привлекательным и более или менее живым. Третье, покупайте объекты с «документами на руках», приезжайте, смотрите, трогайте, сравнивайте инфраструктурное содержание и принимайте решение, а вкусы могут быть разные: от одного миллиона и до границ Ваших возможностей.