Строим индивидуальный жилой дом. Алгоритм

Выбор их оправдан тем, что, например, 100 кв.м. в современном многоквартирном доме будет стоить от 6.0 млн. рублей в «черновом» исполнении и в тоже время в границах города можно рассмотреть варианты покупки домов площадью от 100 кв.м. по цене от 5.0 млн.руб. или комфортабельного таунхауса от 4.0 млн.руб., ну, а если в семье приобретателей имеется средство передвижение, то покупка дома оправдана в двойне, ведь, согласитесь, жить на «земле» в собственном доме в окружении фруктовых деревьев, ходить босяком по подстриженной лужайке и может быть искупаться в бассейне, пусть даже сборном, а шашлыки… совсем другой коленкор.

Однако на деле в 50% моей практики во время просмотра покупатель и продавец дома испытывают (как любит говорить один известный молодой юморист с ТНТ) «некоторый когнитивный диссонанс». На рекламном фото всё идеально, по факту же, покупатель пытается заверить продавца в том, что его дом самый лучший, документы в порядке, а продавец видит, что чтобы «лучший» стал действительно «лучшим» в него в лучшем случае надо вложить ещё, как минимум процентов 20 стоимости, а ещё нет домовой книги и договоров с коммунальными службами.

И если обоснованный в этом случае торг не приводит к заключению сделки, то остаётся один вариант, покупка участка и стройка по-настоящему лучшего варианта дома. На этом этапе возникает резонный вопрос, что и как можно построить на понравившемся земельном участке?

Давайте разбираться «кто есть кто».

Ранее существовавшие различия в возможностях строительства между участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и личное подсобное хозяйство (ЛПХ), садовыми и дачными участками на территории населенных пунктов стали не существенными в соответствии с Постановлением Конституционного Суда от 14 апреля 2008 года N 7-П.

Дома, простроенные на этих участках и пригодные для постоянного проживания, признаются жилыми, в них можно получить постоянную регистрацию.

Однако, на землях, отведенных под ИЖС согласно законодательству, местные муниципалитеты должны организовать действенную инженерную и социальную инфраструктуру.

Приобретая земельный участок подИЖС, можно рассчитывать не только на обеспеченность территорий необходимыми инженерными коммуникациями, но и на наличие качественных дорог, систематического транспортного сообщения, учреждений здравоохранения, образования, магазинов и других социально значимых объектов.

В зимний период дороги должны расчищаться от снега и наледи. Выполнение этих мероприятий входит в компетенцию муниципалитета, и владельцы участков под ИЖС, по закону, также могут на это рассчитывать.

При выборе участков для строительства жилого дома рекомендуется учесть следующие факторы:

• Если участок выбирается с целью возведения капитального дома для постоянного проживания или длительного пребывания в нём, то лучше остановить свой выбор на тех вариантах, где подведение необходимых инженерных коммуникаций (водопровода, канализации, газа, электричества) не будет представлять серьёзных проблем.

• Немаловажным обстоятельством для людей, ежедневно уезжающих в город на работу на собственном автомобиле, станут близость участка к трассе, удобный подъезд к дому, хорошие дороги.

• Стоимость участков ИЖС и ЛПХ заметно выше, например, в сравнении с участками в садоводствах, и может включать в себя не только цену земли, но и стоимость подведённых коммуникаций, или оплату, произведённую собственниками за получение технических условий (ТУ) по подводу этих коммуникаций.

• Перед покупкой земельного участка нужно выяснить, в какую сумму может обойтись подведение к дому водопровода, электричества, газа, канализации, если на участке их нет, чтобы рассчитать общий объем предстоящих денежных затрат в строительство и обустройство дома.

Понятие "индивидуальный жилой дом", в соответствии с ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса, распространяется на все индивидуальные жилые дома независимо от разрешенного использования земельных участков, на которых такие дома расположены, и вида территориальной зоны. Индивидуальный жилой дом считается одноквартирным, отдельно стоящим с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (п.2, п.п.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Допустим также четвертый этаж - мансардный.

В Градостроительном кодексе РФ также указано, что площадь этого дома должна быть не более 1500 кв.м. На земельном участке площадью, не превышающей 1200 кв.м., можно строить только один жилой дом, об этом говорит формулировка закона о возведении отдельно стоящего строения.

Кроме этого, разрешено строительство бани, гаража, летней кухни, теплиц и других хозяйственных построек. Чтобы правильно расположить на участке все будущие строения, нужно подготовить схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) и в отделе по архитектуре местного муниципалитета заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

После получения ГПЗУ и утверждения СПОЗУ с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, для получения разрешения на строительство весь комплект документов необходимо подать в соответствующий орган – отдел по архитектуре или в службу государственного строительного надзора и экспертизы.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается сроком на 10 лет, и даже если участок по каким-то причинам придётся продать, действие разрешения на строительство, срок которого ещё не истёк, сохраняется для будущего владельца.

Строительство дома и всех надворных построек на участке необходимо вести строго в соответствии с выданным ГПЗУ, не забывая про отступление от "красных линий" на расстояние 5 м, если участок выходит на дорогу, и не менее 3 м, если это не дорога, а проезд.

«Красная линия» отделяет Ваш собственный участок от улицы. На своем участке Вы располагаете свои постройки, на улице ничего строить нельзя. По этой линии принято ставить передний забор. Следует также знать, что для строительства заборов тоже есть определенные правила. Их необходимо выполнять, чтобы не нарушить права соседей или технические нормы для ограждений. Кроме этого, соблюдая требование ГПЗУ по обеспечению противопожарной безопасности, нужно выдержать так называемый противопожарный разрыв (минимальные расстояния между домами соседей), зависящий от параметров и степени огнестойкости домов.

Разрешение на строительство – это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов индивидуального капитального строительства, а также капитальный ремонт (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ).

Основанием для подготовки пакета документов и выдачи разрешений на строительство (реконструкцию) индивидуального жилого дома в соответствии с заявлением собственника земельного участка является Градостроительный кодекс РФ (п.9, ст. 51).

Для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома в администрацию района собственником (арендатором) участка пишется заявление установленной формы, к которому прикладываются следующие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о собственности или на право аренды и кадастровый паспорт земельного участка);

• градостроительный план земельного участка;

• схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, согласованная с районным архитектором;

• паспортные данные застройщика.

• по желанию застройщика, проектная документация.

Требование иных документов в целях получения разрешения на строительство от застройщика объекта ИЖС не допускается (п.10 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на строительство выдается в течение 10 дней с момента подачи застройщиком заявления с предоставлением перечисленных выше документов.

В течение этого срока проводится проверка наличия документов, прилагаемых к заявлению, проверка соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям.

Также застройщик вправе запросить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции – в этом случае проводится проверка соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на строительство. Выдают или отказывают в выдаче такого разрешения на отклонение с указанием причин отказа. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

После получения разрешения на строительство на земельном участке для индивидуального строительства или личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома можно приступать к строительству этого объекта капитального строительства. После завершения строительства постройку необходимо зарегистрировать.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, который удостоверит выполнение строительства или реконструкции объекта в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство и градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), а также и проектной документации (СПОЗУ), является разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. Выдача разрешения на ввод объекта ИЖС производится без взимания платы.

Для получения разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию необходимо обратиться в администрацию (орган архитектуры), который выдал разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением следующих документов:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;

• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);

• разрешение на строительство;

• документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществлявшим строительство;

• документы, подтверждающие соответствие построенного объекта техническим условиям (ТУ) и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей (при их наличии);

• схема расположения построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ);

• кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства, который заказывается в БТИ.

И, наконец, завершающий этап - оформление права собственности на дом, то есть его регистрация и получение свидетельства о праве собственности.

Для этого в регистрирующий орган – территориальное управление РОСРЕЕСТРа необходимо сдать следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность заявителя, для представителя также доверенность и ее копия;

• кадастровый паспорт жилого дома;

• разрешение на ввод в эксплуатацию дома;

• правоустанавливающий документ на земельный участок;

• кадастровый паспорт земельного участка;

• заявление о государственной регистрации права собственности;

• квитанция об оплате государственной пошлины (подлинник и копия).

В течение 20 дней производится регистрация права собственности и выдается свидетельство о праве собственности. Можно пить шампанское!

И в заключении, при выборе участка нет смысла ориентировать на средние показатели стоимости по районам рекреации участка, так как статистический разброс цен может быть весьма велик. Обратитесь к специалистам, это позволит Вам значительно сократить время поиска. Алгоритм строительства Вам, я думаю, ясен, а в остальном, всё зависит от Ваших пожеланий и возможностей.