Покупка недвижимости, возможные риски и проблемы
Практический опыт реализации многих сделок с жилой недвижимостью позволяет выделить основные моменты и факторы, когда лучше отказаться от приобретения даже заведомо «лакомого» варианта недвижимости.
Выделим тезисно самые основные и главные из них:
1) Неузаконенная перепланировка
При этом очень важно проверить правильность всех документов и их регистрацию в госорганах (БТИ и затем Росреестр)
Каждый Покупатель должен личноубедиться в соответствии имеющегося плана квартиры по фактическому плану. Именно до внесения Задатка, тем более оформления Договора купли-продажи. При этом не нужно пугаться «незначительных изменений». Например,из раздельного санузла сделали совмещенный, изквартиры с проходными комнатамисделали – с раздельными комнатами и т.д. Здесь главное - внимательно ознакомиться с техническим паспортом квартиры и проверить (обязательно): НЕ БЫЛИ ЛИ НАРУШЕНЫ НЕСУЩИЕ КОНСТРУКЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА?!!!!!! Сейчас за такого рода перепланировки предусмотрена очень серьезная ответственность – вплоть до уголовной!!!!!
Незначительные перепланировки, не затрагивающие несущих конструкций, можно вообще не «узаканивать», а можно «узаконить» в обычной заявительной форме, посредством заявления в БТИ.
Если перепланировка не затронула несущих стен и конструкций ,то на такие квартиры ,даже банки, легко выдают ипотечный кредит!!!
2) Собственник квартиры получил ее в наследство или по договору дарения
Покупка такой недвижимости чревата предъявления на нее прав других наследников, (особенно первой и второй очереди). Обязательно нужно проверить, когда именно наследник вступил в права или когда был договор дарения.Но здесь не нужно бояться тех случаев, если например ,дочь вступила в наследство от матери, если, к примеру, отец подарил квартиру сыну!!!! Мать, сын, отец, муж и жена (только при официальном браке) – это все близкие родственники и наследники «по закону»!
Если родственники неблизкие, а даты Договора дарения свежие, то можно с почти со сто процентной уверенностью говорить, что это была «сомнительная», либо «притоворная сделка». Сам договор купли-продажи будет законным, его , безусловно, зарегистрирует Росреестр, но после этого могут начаться суды с потенциальными наследниками!
3) Один из собственников жилья не участвовал в приватизации собственности
Этой схеме, как говорится, сто лет и очень много Покупателей попали в ее ловушку. Надо четко и определенно понимать, что даже после законного оформления квартирына нового собственника, зарегистрированные в квартире (на момент приватизации) людиимеют пожизненное право проживать по данному адресу. Их не выписать даже по решению суда-
это,так называемые,«квартиры с начинкой»!!!
Стоит обратить внимание и на дату приватизации ,если она состоялась менее 3-х лет назад, значит, продавец торопится скорее продать такую квартиру , даже с дисконтом, дабы избежать ее потери и побыстрее конвертировать «проблемную» жилплощадь в деньги .
4) Частый переход квартиры от одного покупателя к другому
Это повод отказаться от сделки, так как такие длинные и частые «смены владельца квартиры»многократно увеличивают вероятность того, что на какой-то из стадий такой смены владельца может быть проблема с документами. В том числе могли быть нарушены и права наследников!!!
По таким делам , даже еслив одной из цепочек был пробел, в случае судебного разбирательства со стороны потерпевшей стороны, о которой Вы можете узнать только в момент подачи против Вас искового завявления, суды всегда длятся долго и всегда с неясными для Вас перспективами!!!
5) Недвижимость покупалась за материнский капитал
В этом случае абсолютноточно надо отказаться от покупки, потому что под вопросом останутся доли несовершеннолетних детей, так как материнский капитал должен использоваться строго по целевому назначению.
Родители обязаны были выделить доли на всех несовершеннолетних детей нотариально, поэтому продажа такой квартиры не обойдется без органов опеки.
6) Собственник жилья стоит на учёте в психиатрическом или наркологическом диспансере
Не проверив это обстоятельство, покупатель рискует попасть в ситуацию, когда сделка купли-продажи будет отменена не из-за недееспособности продавца, а из-за его расстройства, мешающего ему в полной мере оознать «суть происходящего», (есть такой юридическй термин). Доказать свою правоту в суде и вернуть свои деньги бывает практически невозможно!!. Часто к такой схеме прибегают родственники «больного». Важно знать : само нахождение на учете в ПНД (Психдиспансер) или Наркологическом диспансере неопасно. Люди могут находиться там на учете , но быть совершенно дееспособными, так как врачи (наркологи и психиатры) лишить человека его Конституционных прав не могут. Это может сделать только суд, но не врачи!!!, К примеру, продавец просто состоит на консультативном или диспансерном учете у психиатра. Он полностью имеет все общегражданские права!!!
7) Нахождение продавца в стадии процедуры банкротства
Сейчас самое опасное (мы об этом писали в одной из предыдущих статей) : нахождение продавца в стадии процедуры банкротства, как физлица или же (самое опасное, так как это трудно выявить) – в тяжелой кредитной историей, злостного неплательщика по займам различного уровня и назначения, но еще неподвергнутого процедуре банкротства!!! ПОЭТОМУ , НЕПРЕМЕННО. ЗАХОДИТЕ НА САЙТ ФССП (Федеральная служба судебных приставов) и проверяйте Продавца на наличиеотсутствие открытых против него судопроизводств!!!!
Удачи Вам в выборе «правильного» жилья!!
По всем вопросам , касаемо недвижимости в городе Таганроге и близлежащих районах, обращайтесь в нашу компанию.
